Actualités baux commerciaux – Septembre / Octobre 2020

Le titulaire du bail du local dans lequel est exploité un fonds de commerce est le seul à pouvoir revendiquer l’application du statut des baux commerciaux. L’intervention de son conjoint, même si le fonds de commerce est un bien commun et même s’il a le statut de conjoint collaborateur, est irrecevable.

Ainsi, le fait qu’un fonds de commerce constitue un acquêt de communauté est sans incidence sur la titularité du bail commercial qui n’a été consenti qu’à un seul des époux.

Par deux contrats intitulés « bail saisonnier » des 26 janvier 2012 et 28 janvier 2013, a été donné à bail un même local respectivement pour des durées d’une année et de onze mois, pour se terminer les 25 janvier 2013 et 26 décembre 2013. Le 20 décembre 2013, les parties ont conclu un bail dérogatoire portant sur le même local pour une durée de 23 mois à compter du 27 décembre 2013. Par deux lettres recommandées avec demande d’avis de réception des 27 et 30 octobre 2015, avant l’expiration du bail dérogatoire, la bailleresse a rappelé à la locataire que le bail arrivait à terme et qu’elle devait impérativement libérer les locaux. Le 16 décembre 2015, la locataire a assigné la bailleresse afin notamment de voir juger que le statut des baux commerciaux était applicable aux baux conclus depuis le 26 janvier 2012 et qu’elle était titulaire d’un bail de neuf ans soumis au statut des baux commerciaux à compter du 27 novembre 2015. Le mari de la locataire, conjoint collaborateur de cette dernière, est intervenu volontairement à l’instance.

La cour d’appel (CA Aix-en-Provence, 25 avr. 2019, n° 18/06293 : JurisData n° 2019-008380) reçoit l’intervention volontaire du mari de la locataire et dit qu’il est cotitulaire avec cette dernière d’un bail commercial.

L’arrêt d’appel est partiellement cassé. Il relève que les intéressés se sont mariés sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts et que le fonds de commerce est commun aux deux époux, à défaut de prouver que sa création est antérieure à la célébration du mariage, de sorte que le mari, conjoint collaborateur de son épouse, a qualité pour agir. En statuant ainsi, après avoir constaté que la femme était seule titulaire du bail des locaux dans lequel était exploité le fonds de commerce, peu important le statut de conjoint collaborateur du mari, la cour d’appel viole les articles 329 du Code de procédure civile, 1401 du Code civil et L. 121-6, alinéa 1, du Code de commerce.

En retenant que les baux conclus le 26 janvier 2012 et le 28 janvier 2013 n’étaient pas des baux saisonniers, mais des baux dérogatoires, de sorte que les preneurs, qui s’étaient maintenus plus de deux ans dans les lieux, étaient titulaires d’un bail soumis au statut des baux commerciaux à compter du 27 décembre 2013, après avoir constaté que l’action en requalification des baux saisonniers en baux commerciaux était prescrite pour avoir été engagée le 16 décembre 2015, la cour d’appel viole les articles L. 145-5 et L. 145-60 du Code de commerce, dans leur rédaction antérieure à celle issue de la loi du 18 juin 2014.

L’action en garantie des vices cachés non exclusive d’une action en responsabilité délictuelle pour dol :

Un acheteur peut tout à fait agir en garantie des vices cachés, puis demander réparation de son préjudice en recherchant la responsabilité délictuelle du vendeur pour dol ou réticence dolosive commis avant ou lors de la conclusion de la vente.

En l’espèce, les faits étaient les suivants : Après l’achat d’un immeuble, un acquéreur se plaint de désordres découverts lors de travaux de rénovation. Il assigne alors le vendeur de l’immeuble sur le fondement de la garantie des vices cachés. La péremption de l’instance est constatée. Puis, l’acquéreur assigne le vendeur en réparation du préjudice résultant du coût de travaux et du préjudice de jouissance, sur le fondement de l’article 1382 du Code civil pour réticence dolosive.

La cour d’appel (CA Aix-en-Provence, 30 avr. 2019) rejette l’action en responsabilité délictuelle fondée sur le dol. Pour rejeter les demandes de l’acquéreur, l’arrêt retient que l’action en garantie des vices cachés constitue l’unique fondement susceptible d’être invoqué pour obtenir l’indemnisation des désordres affectant la chose vendue et ayant la nature de vices rédhibitoires. Outre le fait que les liens contractuels existant entre le vendeur et l’acquéreur excluent que la responsabilité délictuelle du premier puisse être recherchée à raison d’une faute qui n’est pas extérieure au contrat puisqu’il lui est fait reproche d’avoir tu des désordres affectant l’immeuble vendu, l’acquéreur ne peut exercer une action en responsabilité pour contourner l’impossibilité dans laquelle il se trouve d’exercer l’action en garantie des vices cachés, prescrite en raison de l’application du délai de deux ans de l’article 1648 du Code civil.

L’arrêt d’appel est cassé au motif que l’action en garantie des vices cachés est non exclusive d’une action en responsabilité délictuelle pour dol. La cour d’appel a ainsi violé les articles 1382, devenu 1240, et 1641 du Code civil.

En matière d’expropriation pour cause d’utilité publique, les conclusions des parties ne peuvent pas être valablement adressées au greffe de la cour d’appel par la voie électronique. C’est ainsi qu’une cour d’appel, prononçant la caducité de la déclaration d’appel après avoir retenu que les conclusions et les pièces n’ont pas été déposées au greffe dans le délai imparti par la loi, n’a pas à rechercher si cette irrégularité a causé un grief à l’intimé.

La faculté pour les parties d’effectuer par voie électronique l’envoi, la remise et la notification des actes de procédure, instituée par l’article 748-1 du code de procédure civile, est subordonnée, en application de l’article 748-6 du même code, à l’emploi de procédés techniques garantissant, dans des conditions fixées par arrêté du garde des Sceaux, la fiabilité de l’identification des parties, l’intégrité des documents, ainsi que la confidentialité et la conservation des échanges, et permettant la date certaine des transmissions.

L’article 1er de l’arrêté du garde des Sceaux du 5 mai 2010, relatif à la communication électronique dans la procédure sans représentation obligatoire devant les cours d’appel, ne fixe une telle garantie que pour l’envoi par un auxiliaire de justice de la déclaration d’appel, de l’acte de constitution et des pièces qui leur sont associées, à l’exclusion des écritures des parties.

C’est ainsi que cette restriction est conforme aux exigences du procès équitable dès lors que, répondant à l’objectif de sécurisation de l’usage de la communication électronique, elle est dénuée d’ambiguïté pour un professionnel avisé comme un auxiliaire de justice lorsqu’il recourt à la communication électronique et ne le prive pas de la possibilité d’adresser au greffe les mémoires prévus par l’article R. 311-26 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dans les conditions fixées par ce texte.

La Haute juridiction juge ainsi que la cour d’appel a exactement retenu qu’elle n’avait pas pu être saisie des conclusions adressées par voie électronique et que les conclusions et les pièces adressés par courrier déposé́ au greffe, en ce que le délai de trois mois était expiré, étaient tardives.

A défaut de figurer dans un acte notifié par le bailleur au preneur, une déclaration verbale du bailleur refusant de renouveler le bail en réponse à l’interpellation de l’huissier de justice lui signifiant une demande du preneur de renouvellement du bail, ne constitue pas un acte de refus de renouvellement du bail tel qu’exigé par l’article L. 145-10 du code de commerce.

On rappellera les dispositions de l’article L. 145-10 du Code de commerce :

« A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception . Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous.

Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa ci-dessous.

Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement »

Ces dispositions sont d’interprétation strictes. Ainsi, le Bailleur qui entendrait refuser la demande de renouvellement du Bail adressée par son locataire doit impérativement faire connaître son refus dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, et ce par acte d’huissier (acte extrajudiciaire). A défaut, la sanction est claire : le Bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement, et le Bail est donc reconduit.

En l’espèce, le Preneur avait semble-t-il mandaté un huissier de justice à l’effet de délivrer une sommation interpellative pour connaître la position du Bailleur s’agissant d’une demande de renouvellement du bail. L’huissier a donc interrogé verbalement le Bailleur et consigné la réponse orale faite par ce dernier.

Toutefois, la Cour de cassation a considéré que cette réponse orale du Bailleur, bien que consignée dans un acte d’huissier, ne répondait pas aux exigences de l’article L. 145-10 du Code de commerce précité.

Ayant relevé que le bailleur s’était borné à déclarer verbalement à l’huissier de justice, lui signifiant une demande du preneur de renouvellement du bail, qu’il refusait de renouveler le bail, la cour d’appel en a déduit à bon droit, par ce seul motif, que la simple mention de cette déclaration portée sur l’acte de signification était sans effet sur le renouvellement du bail.

Un possesseur peut conserver les fruits de la chose qu’il a à restituer aussi longtemps qu’il est de bonne foi. Dès qu’il est informé d’une demande portée devant un juge en vue de contester son droit sur la chose, peu important à ce sujet que ce soit une partie ou un tiers qui le poursuit en justice, le possesseur est constitué de mauvaise foi à compter de cette demande.

A compter de la demande en justice tendant à la résolution ou à l’annulation de la vente, le possesseur ne peut invoquer la bonne foi.

En l’espèce, il s’agit d’une société qui demande à une autre de procéder à la vente par lots d’un immeuble. Cette dernière a notifié à un couple de locataires d’un appartement et de divers locaux dans cet immeuble une offre de vente qu’ils n’ont pas acceptée.

Les époux ont assigné les deux sociétés en cause y compris une troisième, qui a acquis les locaux loués, notamment en nullité des offres de vente qui leur ont été adressées.

La société ayant sollicité la vente par lots de l’immeuble a demandé la restitution des loyers versés par les locataires à la société acheteuse. Celle-ci est condamnée à verser lesdits loyers. Une décision qu’elle conteste en ce que : « Seule la demande en restitution émanant du propriétaire évincé à la suite de la vente annulée a pour effet de constituer possesseur de mauvaise foi, au sens de l’article 549 du Code civil, l’acquéreur ayant perçu les fruits de la chose, en l’obligeant à les restituer ».

La Cour de cassation procède à deux rappels :

• D’une part, que le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi et que dans le contraire, est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique.
• D’autre part, que le possesseur est de bonne foi quand il possède comme propriétaire, en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices.

La Haute juridiction relève également, selon une jurisprudence constante, qu’ à compter de la demande en justice tendant à la résolution ou à l’annulation de la vente, le possesseur ne peut invoquer la bonne foi (Cass. 3^eciv., 27 nov. 2002, n° 01-12.444). Elle ajoute qu’« il importe peu à cet égard que la demande en résolution ou en annulation émane d’un tiers au contrat de vente ».

La Cour confirme ainsi la position de la cour d’appel qui a jugé « que la société Edelweiss marine ne pouvait opposer sa bonne foi à la société Foncière Résiouest à compter de la demande en annulation de la vente et que celle-ci était fondée à lui réclamer la restitution des loyers versés par les locataires entre le 1^er avril 2007 et le 28 octobre 2016 ».