Quelles sont les actualités en matière de bail commercial en Septembre et Octobre 2020 ?

Commentaire actualité bail commercial, par Me Robelin

Arrêt Cass. 3e civ., 17 sept. 2020, n°19-13.242

Bien que le non-respect des formalités édictées par les articles R. 123-237 et R. 123-238 du Code de commerce soit constitutif d’une infraction pénale, il n’est pas sanctionné par la nullité de l’acte.

Une cour d’appel a en effet retenu à bon droit que l’absence des mentions prescrites par les articles R. 123-237 et R. 123-238 du code de commerce sur une lettre de mise en demeure n’en a pas affecté la validité dès lors que son destinataire avait identifié son auteur, qui était son bailleur.

En l’espèce, les faits étaient les suivants : un bail dérogatoire avait été conclu entre deux sociétés. A la fin du bail, le Bailleur adresse au Preneur une lettre de mise en demeure en lui demandant de quitter les lieux, afin notamment que la durée totale du contrat de bail n’excède pas 3 ans. On rappellera en effet qu’au-delà de ce délai, le bail dérogatoire est reconduit automatiquement en bail commercial 3,6, 9 conformément à l’article L. 145-5 du Code de commerce.

Le Preneur refusant de quitter les lieux, le Bailleur l’assigne aux fins d’expulsion. Le Preneur, quant à lui, sollicite reconventionnellement la substitution du bail dérogatoire en un bail commercial, considérant que l’expulsion était irrégulière.

Au soutien de sa prétention, le Preneur faisait notamment valoir que le Bailleur n’aurait pas respecté le formalisme prévu par les articles R.123-37 et R. 123-38 du Code de commerce, en indiquant pas notamment sur sa lettre de demande de congés, les mentions obligatoires prévues pour identifier une entreprise (nom de la société, adresse du siège, numéro RCS, etc…).

La cour d’appel rejette la demande du Preneur, lequel se pourvoit en cassation. Il estime qu’aux termes de l’article R. 132-237 du Code de commerce, toute personne immatriculée est tenue, à peine de contravention de la 4e classe, d’indiquer certaines mentions sur ses factures, notes de commande, tarifs et documents publicitaires ainsi que sur toutes correspondances et tous récépissés concernant son activité et signés par elle ou en son nom.

Le Preneur estime également qu’en application de l’article R. 123-238 du Code de commerce, les actes et documents émanant de la société et destinés aux tiers, notamment les lettres, factures, annonces et publications diverses, indiquent la dénomination sociale, précédée ou suivie immédiatement et lisiblement de la forme sociale et du capital social. Selon le pourvoi, en affirmant que ces exigences ne s’appliquaient pas à une lettre de mise en demeure, la cour d’appel aurait violé ces articles.

Le Preneur affirme enfin qu’on ne peut déroger aux lois qui intéressent l’ordre public et que toute violation à des dispositions d’ordre public est susceptible d’entraîner la nullité de l’acte passé en contravention à ces dispositions, sans que cette sanction ait à être spécialement prévue par les textes. Il estime qu’il en va notamment ainsi lorsque l’acte litigieux a concouru à la commission d’une infraction pénale. En affirmant qu’il n’y avait pas lieu de sanctionner de nullité le congé ne comportant pas les mentions exigées par les articles R. 123-237 et R. 132-238 du Code de commerce au motif que la seule sanction expressément prévue par ces textes d’ordre public était une sanction pénale, les juges auraient violé l’article 6 du Code civil et les articles R. 132-37 et R. 132-38 du Code de commerce.

La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle retient que le non-respect des formalités édictées par les articles R. 123-237 et R. 123-238 du Code de commerce, bien que constitutif d’une infraction pénale, n’emporte pas nécessairement la nullité de l’acte. La cour d’appel a donc pu retenir que l’absence de mentions prescrites sur la lettre de mise en demeure du 28 juillet 2014 n’en affectait pas la validité, dès lors que la société locataire avait identifié le fait que la lettre lui avait été adressée par la société bailleresse ou son gérant.

Commentaire actualité bail commercial, par Me Robelin

Cass. 3e civ., 17 sept. 2020, n°19-18.435

Le titulaire du bail du local dans lequel est exploité un fonds de commerce est le seul à pouvoir revendiquer l’application du statut des baux commerciaux. L’intervention de son conjoint, même si le fonds de commerce est un bien commun et même s’il a le statut de conjoint collaborateur, est irrecevable.

Ainsi, le fait qu’un fonds de commerce constitue un acquêt de communauté est sans incidence sur la titularité du bail commercial qui n’a été consenti qu’à un seul des époux.

Par deux contrats intitulés « bail saisonnier » des 26 janvier 2012 et 28 janvier 2013, a été donné à bail un même local respectivement pour des durées d’une année et de onze mois, pour se terminer les 25 janvier 2013 et 26 décembre 2013. Le 20 décembre 2013, les parties ont conclu un bail dérogatoire portant sur le même local pour une durée de 23 mois à compter du 27 décembre 2013. Par deux lettres recommandées avec demande d’avis de réception des 27 et 30 octobre 2015, avant l’expiration du bail dérogatoire, la bailleresse a rappelé à la locataire que le bail arrivait à terme et qu’elle devait impérativement libérer les locaux. Le 16 décembre 2015, la locataire a assigné la bailleresse afin notamment de voir juger que le statut des baux commerciaux était applicable aux baux conclus depuis le 26 janvier 2012 et qu’elle était titulaire d’un bail de neuf ans soumis au statut des baux commerciaux à compter du 27 novembre 2015. Le mari de la locataire, conjoint collaborateur de cette dernière, est intervenu volontairement à l’instance.

La cour d’appel (CA Aix-en-Provence, 25 avr. 2019, n° 18/06293 : JurisData n° 2019-008380) reçoit l’intervention volontaire du mari de la locataire et dit qu’il est cotitulaire avec cette dernière d’un bail commercial.

L’arrêt d’appel est partiellement cassé. Il relève que les intéressés se sont mariés sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts et que le fonds de commerce est commun aux deux époux, à défaut de prouver que sa création est antérieure à la célébration du mariage, de sorte que le mari, conjoint collaborateur de son épouse, a qualité pour agir. En statuant ainsi, après avoir constaté que la femme était seule titulaire du bail des locaux dans lequel était exploité le fonds de commerce, peu important le statut de conjoint collaborateur du mari, la cour d’appel viole les articles 329 du Code de procédure civile, 1401 du Code civil et L. 121-6, alinéa 1, du Code de commerce.

En retenant que les baux conclus le 26 janvier 2012 et le 28 janvier 2013 n’étaient pas des baux saisonniers, mais des baux dérogatoires, de sorte que les preneurs, qui s’étaient maintenus plus de deux ans dans les lieux, étaient titulaires d’un bail soumis au statut des baux commerciaux à compter du 27 décembre 2013, après avoir constaté que l’action en requalification des baux saisonniers en baux commerciaux était prescrite pour avoir été engagée le 16 décembre 2015, la cour d’appel viole les articles L. 145-5 et L. 145-60 du Code de commerce, dans leur rédaction antérieure à celle issue de la loi du 18 juin 2014.

Commentaire actualité bail commercial, par Me Robelin

Cass, 3e civ., 17 sept. 2020, n°19-14.168

Une cour d’appel retient – sans inverser la charge de la preuve ni méconnaître son office – qu’un bailleur doit établir sa créance en prouvant son existence et son montant pour conserver les provisions sur charges qu’il a reçues du preneur. Faute d’y satisfaire, il doit restituer au preneur les sommes versées au titre des provisions.

Un bail commercial, qui met exclusivement à la charge du preneur les charges et la taxe foncière afférentes au bien immobilier loué, est résilié. La société bailleresse assigne le garant solidaire du locataire pour l’exécution de toutes les conditions du bail afin que lui soient payées diverses sommes au titre d’un arriéré locatif. Le garant soutient que la créance en remboursement de dépenses au titre de charges et impôts n’est pas établie. Il demande donc la restitution des provisions appelées à ce titre. La cour d’appel accueille cette demande de restitution.

La société bailleresse se pourvoit en cassation. La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle affirme que le bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser un ensemble de dépenses et de taxes, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, doit établir sa créance en démontrant l’existence et le montant des charges.

En l’espèce, la société bailleresse avait appelé des provisions pour charges et pour taxes foncières. Elle a donc pu, sans inverser la charge de la preuve ni méconnaître son office, exactement retenir que la bailleresse devait, pour conserver les sommes versées au titre des provisions et en les affectant à sa créance de remboursement, justifier le montant des dépenses. Faute d’y satisfaire, elle devait restituer au preneur les sommes versées au titre des provisions.

Commentaire actualité bail commercial, par Me Robelin

L’action en garantie des vices cachés non exclusive d’une action en responsabilité délictuelle pour dol :

Un acheteur peut tout à fait agir en garantie des vices cachés, puis demander réparation de son préjudice en recherchant la responsabilité délictuelle du vendeur pour dol ou réticence dolosive commis avant ou lors de la conclusion de la vente.

En l’espèce, les faits étaient les suivants : Après l’achat d’un immeuble, un acquéreur se plaint de désordres découverts lors de travaux de rénovation. Il assigne alors le vendeur de l’immeuble sur le fondement de la garantie des vices cachés. La péremption de l’instance est constatée. Puis, l’acquéreur assigne le vendeur en réparation du préjudice résultant du coût de travaux et du préjudice de jouissance, sur le fondement de l’article 1382 du Code civil pour réticence dolosive.

La cour d’appel (CA Aix-en-Provence, 30 avr. 2019) rejette l’action en responsabilité délictuelle fondée sur le dol. Pour rejeter les demandes de l’acquéreur, l’arrêt retient que l’action en garantie des vices cachés constitue l’unique fondement susceptible d’être invoqué pour obtenir l’indemnisation des désordres affectant la chose vendue et ayant la nature de vices rédhibitoires. Outre le fait que les liens contractuels existant entre le vendeur et l’acquéreur excluent que la responsabilité délictuelle du premier puisse être recherchée à raison d’une faute qui n’est pas extérieure au contrat puisqu’il lui est fait reproche d’avoir tu des désordres affectant l’immeuble vendu, l’acquéreur ne peut exercer une action en responsabilité pour contourner l’impossibilité dans laquelle il se trouve d’exercer l’action en garantie des vices cachés, prescrite en raison de l’application du délai de deux ans de l’article 1648 du Code civil.

L’arrêt d’appel est cassé au motif que l’action en garantie des vices cachés est non exclusive d’une action en responsabilité délictuelle pour dol. La cour d’appel a ainsi violé les articles 1382, devenu 1240, et 1641 du Code civil.

Commentaire actualité bail commercial, par Me Robelin

Protection possessoire : exclusion des anciennes actions possessoires.

Pour obtenir une protection au titre d’une possession méconnue ou troublée, seule la voie du référé à l’exclusion de celle des actions possessoires, abrogées, peut être empruntée par le possesseur ou le détenteur précaire.

En l’espèce, des propriétaires pensant bénéficier d’une servitude de passage à l’appui d’un référé-expertise, ont assigné les propriétaires du fonds servant sur le fondement de la protection possessoire en demandant notamment l’enlèvement d’une clôture et d’une barrière qui, de leur point de vue, créaient un trouble à leur possession. Faisant valoir pour moyen de droit celui des actions possessoires, les plaideurs se sont trouvés confrontés aux évolutions législatives relatives à ce domaine. La Cour a dès lors jugé que :

« L’abrogation, par la loi du 16 février 2015, de l’article 2279 du code civil, selon lequel les actions possessoires étaient ouvertes dans les conditions prévues par le code de procédure civile à ceux qui possédaient ou détenaient paisiblement, a emporté abrogation des articles 1264 à 1267 du code de procédure civile qui définissaient le régime de ces actions et qui avaient été édictés spécifiquement pour l’application de l’article 2279.

Il en résulte que seules les actions en référé assurent, depuis le 18 février 2015, l’exercice de la protection possessoire. »

Commentaire actualité bail commercial, par Me Robelin

En matière d’expropriation pour cause d’utilité publique, les conclusions des parties ne peuvent pas être valablement adressées au greffe de la cour d’appel par la voie électronique. C’est ainsi qu’une cour d’appel, prononçant la caducité de la déclaration d’appel après avoir retenu que les conclusions et les pièces n’ont pas été déposées au greffe dans le délai imparti par la loi, n’a pas à rechercher si cette irrégularité a causé un grief à l’intimé.

La faculté pour les parties d’effectuer par voie électronique l’envoi, la remise et la notification des actes de procédure, instituée par l’article 748-1 du code de procédure civile, est subordonnée, en application de l’article 748-6 du même code, à l’emploi de procédés techniques garantissant, dans des conditions fixées par arrêté du garde des Sceaux, la fiabilité de l’identification des parties, l’intégrité des documents, ainsi que la confidentialité et la conservation des échanges, et permettant la date certaine des transmissions.

L’article 1er de l’arrêté du garde des Sceaux du 5 mai 2010, relatif à la communication électronique dans la procédure sans représentation obligatoire devant les cours d’appel, ne fixe une telle garantie que pour l’envoi par un auxiliaire de justice de la déclaration d’appel, de l’acte de constitution et des pièces qui leur sont associées, à l’exclusion des écritures des parties.

C’est ainsi que cette restriction est conforme aux exigences du procès équitable dès lors que, répondant à l’objectif de sécurisation de l’usage de la communication électronique, elle est dénuée d’ambiguïté pour un professionnel avisé comme un auxiliaire de justice lorsqu’il recourt à la communication électronique et ne le prive pas de la possibilité d’adresser au greffe les mémoires prévus par l’article R. 311-26 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dans les conditions fixées par ce texte.

La Haute juridiction juge ainsi que la cour d’appel a exactement retenu qu’elle n’avait pas pu être saisie des conclusions adressées par voie électronique et que les conclusions et les pièces adressés par courrier déposé́ au greffe, en ce que le délai de trois mois était expiré, étaient tardives.

Commentaire actualité bail commercial, par Me Robelin

Cass, Troisième Chambre civile, Arrêt nº 659 du 24 septembre 2020, Pourvoi nº 19-13.333

A défaut de figurer dans un acte notifié par le bailleur au preneur, une déclaration verbale du bailleur refusant de renouveler le bail en réponse à l’interpellation de l’huissier de justice lui signifiant une demande du preneur de renouvellement du bail, ne constitue pas un acte de refus de renouvellement du bail tel qu’exigé par l’article L. 145-10 du code de commerce.

On rappellera les dispositions de l’article L. 145-10 du Code de commerce :

« A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception . Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous.

Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa ci-dessous.

Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement »

Ces dispositions sont d’interprétation strictes. Ainsi, le Bailleur qui entendrait refuser la demande de renouvellement du Bail adressée par son locataire doit impérativement faire connaître son refus dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, et ce par acte d’huissier (acte extrajudiciaire). A défaut, la sanction est claire : le Bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement, et le Bail est donc reconduit.

En l’espèce, le Preneur avait semble-t-il mandaté un huissier de justice à l’effet de délivrer une sommation interpellative pour connaître la position du Bailleur s’agissant d’une demande de renouvellement du bail. L’huissier a donc interrogé verbalement le Bailleur et consigné la réponse orale faite par ce dernier.

Toutefois, la Cour de cassation a considéré que cette réponse orale du Bailleur, bien que consignée dans un acte d’huissier, ne répondait pas aux exigences de l’article L. 145-10 du Code de commerce précité.

Ayant relevé que le bailleur s’était borné à déclarer verbalement à l’huissier de justice, lui signifiant une demande du preneur de renouvellement du bail, qu’il refusait de renouveler le bail, la cour d’appel en a déduit à bon droit, par ce seul motif, que la simple mention de cette déclaration portée sur l’acte de signification était sans effet sur le renouvellement du bail.

Commentaire actualité bail commercial, par Me Robelin

Opposabilité à l’acquéreur d’un fonds d’une servitude conventionnelle dont il a eu connaissance :

Lorsqu’une servitude conventionnelle de passage est reproduite dans un jugement valant vente et que ce jugement a été publié et est mentionné dans le titre de l’acquéreur du fonds immobilier, cette servitude est opposable à l’acquéreur. Ce dernier peut alors être considéré comme en ayant eu personnellement connaissance.

Aux termes de cet arrêt, il est d’abord rappelé que l’opposabilité d’une servitude de passage à un nouvel acquéreur d’un fonds peut certes résulter de sa publication auprès du service de la publicité foncière ou de sa mention dans son acte, mais également de la preuve que l’acquéreur a pu en avoir connaissance au moment de la vente. La vérification de cette connaissance relève néanmoins de l’appréciation souveraine des juges du fond, ce que rappelle la Cour de cassation dans un contexte factuel un peu particulier. En effet, la Cour fut saisie de deux problèmes de droit portant sur des servitudes de passage. L’un concernait l’opposabilité d’une servitude conventionnelle de passage à un acquéreur, tandis l’autre visait la question de l’extinction d’une servitude légale de passage pour cause d’enclave.

La Cour de cassation rejette le pourvoi quant aux deux questions qui lui sont posées. Elle reconnaît ainsi que la servitude de passage, conventionnellement établie, était bien valide et opposable aux propriétaires du fonds servant. Elle confirme dans un autre moyen l’extinction de la servitude de passage pour cause d’enclave.

Commentaire actualité bail commercial, par Me Robelin

Un possesseur peut conserver les fruits de la chose qu’il a à restituer aussi longtemps qu’il est de bonne foi. Dès qu’il est informé d’une demande portée devant un juge en vue de contester son droit sur la chose, peu important à ce sujet que ce soit une partie ou un tiers qui le poursuit en justice, le possesseur est constitué de mauvaise foi à compter de cette demande.

A compter de la demande en justice tendant à la résolution ou à l’annulation de la vente, le possesseur ne peut invoquer la bonne foi.

En l’espèce, il s’agit d’une société qui demande à une autre de procéder à la vente par lots d’un immeuble. Cette dernière a notifié à un couple de locataires d’un appartement et de divers locaux dans cet immeuble une offre de vente qu’ils n’ont pas acceptée.

Les époux ont assigné les deux sociétés en cause y compris une troisième, qui a acquis les locaux loués, notamment en nullité des offres de vente qui leur ont été adressées.

La société ayant sollicité la vente par lots de l’immeuble a demandé la restitution des loyers versés par les locataires à la société acheteuse. Celle-ci est condamnée à verser lesdits loyers. Une décision qu’elle conteste en ce que : « Seule la demande en restitution émanant du propriétaire évincé à la suite de la vente annulée a pour effet de constituer possesseur de mauvaise foi, au sens de l’article 549 du Code civil, l’acquéreur ayant perçu les fruits de la chose, en l’obligeant à les restituer ».

La Cour de cassation procède à deux rappels :

  • D’une part, que le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi et que dans le contraire, est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique.
  • D’autre part, que le possesseur est de bonne foi quand il possède comme propriétaire, en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices.

La Haute juridiction relève également, selon une jurisprudence constante, qu’ à compter de la demande en justice tendant à la résolution ou à l’annulation de la vente, le possesseur ne peut invoquer la bonne foi (Cass. 3eciv., 27 nov. 2002, n° 01-12.444). Elle ajoute qu’« il importe peu à cet égard que la demande en résolution ou en annulation émane d’un tiers au contrat de vente ».

La Cour confirme ainsi la position de la cour d’appel qui a jugé « que la société Edelweiss marine ne pouvait opposer sa bonne foi à la société Foncière Résiouest à compter de la demande en annulation de la vente et que celle-ci était fondée à lui réclamer la restitution des loyers versés par les locataires entre le 1er avril 2007 et le 28 octobre 2016 ».

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Informations INSEE n°2020-261, 15 oct. 2020

L’indice de référence des loyers (IRL) a augmenté de 0,46 % au 3e trimestre 2020.

En effet, tel que modifié par l’article 9 de la loi n° 2008-111 du 8 février 2008 sur le pouvoir d’achat, au troisième trimestre 2020 l’IRL s’élève à 130,59 soit une hausse de 0,46 % sur un an.

Il convient ainsi de rappeler qu’en application de l’article 17-1-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, applicable aux contrats en cours :

 « Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. »

« La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. À défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. »

« À défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée. »

« Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande ».

Sur les loyers commerciaux au 2e trimestre 2020 : hausse de l’ILC et baisse de l’ILAT 

Aux termes des articles L. 145-38 et L. 145-34 du code de commerce dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1erseptembre 2014, les seuls indices pouvant être pris en considération à l’occasion de la révision et du renouvellement des baux commerciaux sont l’indice des loyers commerciaux (ILC) et l’indice des activités tertiaires (ILAT).

Au deuxième trimestre 2020, l’ILC s’établit à 115,42, en hausse de 0,18 % sur un an.

Quant à l’ILAT, sur le même trimestre, à 114,33 il enregistre une baisse de 0,12 % sur un an.