les différences entre le contrat de sous-
location et le contrat de prestations de services
Retrouvez dans cette vidéo l’interview de Maître Baptiste Robelin, invité de l’émission Lex Inside présentée par Arnaud Dumourier, et diffusée par Le Monde du Droit et Bsmart.
Maître Baptiste Robelin était interrogé sur les différences entre le contrat de sous-location et le contrat de prestations de services, au regard de l’application du statut des baux commerciaux. De fait, en matière de coworking et d’hôtellerie, on parle de mise à disposition de locaux et non pas de bail commercial.
Le Bailleur peut-il décider d’augmenter le loyer ?
Dans cette vidéo, Maître Baptiste Robelin explique les cas dans lesquels le bailleur peut être autorisé à augmenter le loyer du bail commercial. Il existe des méthodes précises de calcul de loyer du bail commercial, prévues par le Code de commerce.
En principe, le bailleur est tenu par l’indice des loyers commerciaux et ne peut déplafonner le loyer. Le déplafonnement n’est possible qu’au stade du renouvellement, pour les baux de plus de 9 ans, ceux qui se sont poursuivis plus de 12 ans ou encore si le bailleur peut prouver qu’il existe une modification des facteurs locaux de commercialité.
Toute hausse illégale du loyer peut être contestée devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire du lieu de situation du local.
Tout savoir sur le bail commercial
Dans cette vidéo, Maître Baptiste Robelin rappelle quelles sont les clauses principales à négocier avant de signer un bail commercial 3,6,9 : clauses relatives à l’activité autorisée, à la durée du bail commercial, celles relatives aux charges ou encore à la révision du loyer.
Maître Baptiste Robelin rappelle également les principes de la solidarité et « solidarité inversée » entre cédant et cessionnaire d’un bail commercial
Tout savoir sur les cessions de fonds de commerce
Dans cette vidéo, Maître Baptiste Robelin explique ce qu’est un fonds de commerce : une universalité juridique formée d’actifs matériels et immatériels.
La cession du fonds de commerce est d’ordre public : aucune clause du bail ne peut y déroger.
La cession du fonds de commerce se déroule généralement en 4 étapes : signature d’une promesse de vente avec conditions suspensives, d’un acte définitif de vente puis formalités légales (enregistrement, publication) et séquestre du prix avant sa distribution au vendeur.
Rachat d’une entreprise à la barre du tribunal
Dans cette vidéo, Maître Baptiste Robelin explique quelles sont les principales étapes pour acheter un fonds de commerce ou reprendre une entreprise à la barre du tribunal, que ce soit en redressement ou liquidation judiciaire.
En principe, le repreneur ne reprend pas le passif lorsqu’il forme une offre. Des exceptions existent cependant : reprise de la dette bancaire en cas de redressement judiciaire si la banque bénéficie notamment d’un nantissement sur le fonds de commerce ; reprise de l’éventuelle dette locative en cas de liquidation judiciaire, si le bail renferme une clause de solidarité inversée.
Squatteurs dans mon logement, que faire
Dans cette vidéo, Maître Baptiste Robelin et Maître Bruno Guiller expliquent la procédure à suivre pour expulser un occupant sans droit ni titre d’un local d’habitation, ou bien un locataire qui ne paye plus son loyer.
Après avoir procédé à un constat d’huissier avec relevé de l’identité des occupants, il est possible d’initier une procédure aux fins d’expulsion devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité du lieu de situation de l’immeuble occupé.
Une fois le jugement obtenu, le propriétaire pourra initier les procédures d’expulsion avec le concours de la force publique. L’État est d’ailleurs susceptible d’engager sa responsabilité s’il ne met pas à disposition les forces de l’ordre nécessaires.
Recouvrement de créances et factures impayées
Dans cette animation du cabinet Novlaw Avocats, on vous explique la procédure à suivre pour obtenir le recouvrement d’une créance impayée.
Après avoir envoyé une mise en demeure ou un commandement de payer par huissier, le créancier pourra initier une procédure en référé devant le tribunal compétent (tribunal du domicile du défendeur, tribunal judiciaire ou de commerce selon la qualité du débiteur et la nature de la créance).
Si le créancier justifie de circonstances de nature à démontrer un risque d’insolvabilité du débiteur, il est possible d’initier une saisie conservatoire par requête avant toute procédure.
Tout savoir sur le passeport talent
À la recherche d’informations sur les Golden visa ou titres Talent en France ? Dans cette vidéo, Maître Bruno GUILLIER, avocat expérimenté en droit des étrangers et de l’immigration, vous explique tout ce que vous devez savoir pour obtenir ce titre de séjour destiné aux professionnels hautement qualifiés. Découvrez :
- Qu’est-ce que le Passeport Talent et qui peut en bénéficier ?
- Quels sont les avantages et les inconvénients de ce titre de séjour ?
- Les conditions requises pour obtenir un Passeport Talent.
- Le rôle d’un avocat pour vous accompagner dans cette démarche.
- La liste des documents essentiels à apporter lors d’un premier rendez-vous.
- Le délai estimé pour finaliser la procédure.
Pour plus d’informations détaillées sur ces titres Talent (anciens Passeport Talent) selon votre situation, consultez nos articles de blog :
Travaux publics, comment être indemnisé de la fermeture de son commerce ?
Dans cette vidéo, Maître Bruno Guillier explique quelles sont les procédures à suivre afin d’être indemnisé de la fermeture de son commerce en cas de travaux publics ou de fermeture administrative.
Après avoir relevé les preuves de son préjudice (en expliquant notamment sa perte de chiffre d’affaires) le commerçant pourra initier une procédure devant le tribunal administratif ou la Cour administrative d’appel.
Il ne faut pas non plus oublier que certains contrats d’assurance (en particulier dans le secteur de l’hôtellerie restauration) renferment des clauses d’indemnisation spécifiques au profit du commerçant assuré, dès lors que le commerce se trouve obstrué. Ces recours sont les mêmes que ceux invoqués pour les fermetures pendant les JO.
Le bailleur a-t-il l’obligation d’installer une extraction dans le restaurant ?
Dans cette vidéo, Maître Baptiste Robelin explique qui, du bailleur ou du locataire, doit payer les frais d’installation d’une extraction dans un restaurant.
Qu’il s’agisse de restauration rapide ou de restauration traditionnelle, le local commercial doit être équipe d’une extraction dès lors que l’activité du locataire génère des fumées de cuisine. L’extraction peut également être obligatoire pour l’activité de petite restauration, si la cuisson n’est pas expressément interdite.
En revanche, l’obligation de délivrance du bailleur n’exclut pas la possibilité pour le bail de mettre à la charge du locataire les travaux d’installation de l’extracteur de fumées.
Comment j’ai obtenu une baisse du loyer du bail commercial de 40% !
Dans cette vidéo Maître Baptiste Robelin explique comment il a obtenu la baisse du loyer du bail commercial de l’un de ses clients de près de 40% en négociation.
Le locataire ne disposait pas d’une extraction dans le local commercial alors que le bail prévoyait une activité de restauration.
Pour rappel, le bailleur est tenu d’une obligation de délivrance au titre de l’article 1719 du Code civil : dans un local de restaurant, le bailleur a donc l’obligation d’installer une extraction pour son locataire au titre de son obligation de délivrance.
À défaut, le locataire peut mettre en cause la responsabilité du bailleur.
Qu’est-ce qu’un crédit vendeur ?
L’achat d’un fonds de commerce avec crédit vendeur est une cession de fonds
de commerce classique, mais avec paiement du prix différé dans le temps.
Trois types de garantie sont généralement prévues pour protéger le vendeur :
le nantissement sur le fonds de commerce, le cautionnement et la clause
résolutoire.
Le nantissement est une sûreté réelle sur le fonds de commerce permettant au
vendeur de saisir le fonds de commerce si l’acquéreur ne réglait pas le prix.
Le cautionnement est une sûreté personnelle permettant au vendeur de
recouvrer le prix sur le patrimoine personnel de l’acquéreur en cas d’impayé.
Enfin la clause résolutoire permet au vendeur de demander la nullité de la
vente si l’acquéreur ne payait pas le prix convenu.
Restaurants : comment demander une indemnisation pour les JO 2024
Dans cette vidéo, Maître Robelin revient sur les conditions pour permettre aux
restaurants d’être indemnisés des conséquences des Jeux olympiques de
Paris 2024.
Les restaurateurs peuvent former une demande auprès d’une commission
spécifique dans le cadre d’un recours gracieux.
À défaut d’accord, les restaurateurs peuvent introduire un recours contentieux
devant le tribunal administratif compétent, s’ils justifient d’un préjudice
financier.
Certains contrats d’assurance peuvent contenir des clauses permettant aux
restaurateurs d’être indemnisés à raison des difficultés d’accès au restaurant.
Retrouvez tous les détails de ces démarches dans notre article complet
expliquant comment les restaurants peuvent être indemnisés à raison des JO
2024.
Les différentes étapes de la cession du fonds de commerce
Dans cette vidéo, Maître Robelin revient sur les grandes étapes de la cession
du fonds de commerce.
Au préalable, les parties doivent procéder à la valorisation du fonds cédé et se
mettre d’accord sur la fixation du prix.
L’avocat rédacteur établira alors le compromis de cession (promesse
synallagmatique ou unilatérale) avec les éventuelles conditions suspensives.
Une fois les conditions suspensives réalisées, l’avocat procèdera à l’a
rédaction de l’acte définitif après avoir, le cas échéant, convoqué le bailleur à la
signature.
À noter que le prix de cession du fonds est séquestré pendant une durée de 2 à
3 mois et que la cession fait l’objet de formalités d’enregistrement et de
publicité.
Que faire à l’expiration d’un bail commercial ?
Dans cette vidéo, Maître Baptiste Robelin rappelle que le bail commercial ne prend
pas fin une fois son terme arrivé : il se poursuit tacitement.
On dit que le bail commercial est en tacite reconduction.
Toutefois, le locataire a intérêt à demander son bail commercial. Il faut rappeler les
conséquences de la durée sur le bail commercial : notamment, le bailleur a la faculté
de déplafonner le loyer si le bail se poursuit plus de 12 ans.
Il en est de même pour un bail commercial conclu pour une durée supérieure à 9
ans, qu’il faut au maximum éviter.
Pour demander le renouvellement de son bail commercial, le locataire devra faire
une demande auprès de son bailleur par lettre recommandée ou acte d’huissier.
Qui paye les frais d’avocat dans une cession de fonds de commerce ?
Il n’y a pas de règle légale indiquant qui doit payer les frais d’avocats dans une
cession de fonds de commerce. Tout est affaire de négociation.
Lorsque les parties ont pris chacune un avocat, elles peuvent convenir de régler
chacune les frais de leur propre conseil.
Il n’est toutefois pas rare de convenir que l’acquéreur règlera seul les frais de
rédaction pour les deux avocats. Même si cela peut paraître surprenant, c’est une
pratique que l’on retrouve régulièrement.
Dans la grande majorité des cas en effet, peu importe le nombre d’avocats impliqués,
on considère que l’acquéreur règle les frais de rédaction d’actes, tandis que le
vendeur règle de son côté les frais de séquestre obligatoire de la cession du fonds
de commerce.
Qu’est-ce qu’un droit de préemption ?
Qu’est-ce qu’un droit de préemption ?
Dans cette vidéo, Me Baptiste Robelin explique la notion de « droit de préemption
commercial ».
Le droit de préemption en cas de cession de fonds de commerce permet à la
commune, lorsqu’elle l’a prévu dans son PLU (plan local d’urbanisme), d’acquérir en
priorité le fonds de commerce cédé.
Il est donc essentiel, avant de céder un fonds de commerce, de vérifier si la
commune a institué un droit de préemption commercial et de le purger le cas
échéant.
Concrètement, l’avocat de l’acheteur écrit à la Mairie qui a deux mois pour faire
savoir si elle entend préempter le fonds ou non. Son silence vaut refus de préempter.
Nouveauté : le droit de préemption à Paris
Dans cette vidéo, Maître Baptiste Robelin annonce l’instauration d’un droit de
préemption commercial à Paris, applicable pour l’ensemble des rues des 5 ème et 6 ème
arrondissements, et pour certaines rues du 7 ème arrondissement.
C’est la première fois que la Mairie de Paris modifie ainsi son PLU afin de protéger la
diversité du commerce de certains de ses quartiers.
Les avocats en charge de rédiger des actes de cession de fonds de commerce à
Paris vont devoir modifier leurs actes de vente afin d’instaurer des conditions
suspensives de purge préalable du droit de préemption commercial et s’habituer à
adresser une DIA (déclaration d’intention d’aliéner) pour les ventes des zones
concernées.
