Quels sont les principaux avant-contrats ?
Certains contrats demandent une période de négociation assez longue et délicate, car les parties ont besoins de se mettre d’accord sur de nombreux points. Cette période d’échange d’informations et de discussions est souvent encadrée par un avant-contrat. Il s’agit d’un contrat préparatoire dont le but est de préparer la conclusion du contrat définitif.
Le Code civil énonce deux régimes spécifiques pour le pacte de préférence et la promesse unilatérale.
- Le pacte de préférence
Le pacte de préférence, régi par l’article 1123 du Code civil, est un contrat par lequel le promettant s’engage auprès du bénéficiaire à lui proposer en priorité un contrat s’il se décidait à conclure un tel contrat. Le promettant viole le pacte de préférence s’il contracte avec un tiers sans même proposer un contrat à celui qui bénéficie du pacte. Puisqu’il s’agit d’un contrat, nous sommes face à la violation d’une obligation contractuelle, dans ces conditions le promettant fautif engage sa responsabilité contractuelle. C’est donc sur ce fondement que le bénéficiaire peut obtenir la réparation du préjudice subi.
Lorsque le contrat litigieux est conclu avec un tiers qui avait connaissance de l’existence du pacte et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir, le bénéficiaire peut demander la nullité du contrat ou à être substitué au tiers pour le conclure à sa place. Dans le dernier cas, le tiers doit demander par écrit au bénéficiaire de confirmer, dans un délai qu’il fixe et qui doit être raisonnable, l’existence du pacte et s’il compte s’en prévaloir. Enfin, l’écrit doit mentionner que l’absence de réponse du bénéficiaire dans le délai imparti l’empêchera de demander la nullité du contrat ou à être substitué au tiers.
- La promesse unilatérale de vente
La promesse unilatérale est un contrat par lequel l’une des parties s’engage à vendre un bien à un prix déterminé et en accordant à l’autre partie un certain délai. Durant ce délai, l’autre partie peut décider de lever l’option ou d’y renoncer. Le vendeur s’engage à vendre, mais le bénéficiaire ne s’engage pas à acheter.
La promesse unilatérale de vente est fréquente dans le domaine immobilier. C’est le cas lorsque, au moment d’une vente, le propriétaire du bien conclu une promesse, afin de permettre à l’éventuel acquéreur de réunir les fonds, d’organiser l’acquisition et de voir s’il lui est possible d’acquérir le bien. Alors, il peut décider de lever l’option, et permettre la rencontre de consentement, ou y renoncer, et le contrat de vente devient caduc.
Pour compenser le fait que le promettant s’engage à ne pas céder le bien à quelqu’un d’autre pendant le délai, le bénéficiaire lui verse une indemnité d’immobilisation dont le montant varie entre 5 et 10% du prix totale du bien. Dès lors, si l’acheteur lève l’option et achète le bien, l’indemnité d’immobilisation est déduite du prix totale du bien. Dans le cas contraire, l’indemnité d’immobilisation est définitivement acquise pour le promettant.
Lorsque l’indemnité d’immobilisation est très élevée, c’est-à-dire à 30% du prix de vente totale, le juge opère une requalification du contrat. En effet, il considère que le bénéficiaire du pacte n’avait pas vraiment le choix d’acheter, alors nous sommes face à une promesse synallagmatique de vente. Dans ce cas, le montant de l’indemnité fait que le bénéficiaire s’est aussi engagé à acheter et que le contrat est conclu.
Le promettant ne peut renoncer à sa promesse dans le délai imparti, afin de vendre le bien à une autre personne. En cas de violation, il engage sa responsabilité contractuelle et rend l’indemnité d’immobilisation perçue.
Si l’acheteur souhaite lever l’option, dans le délai imparti, alors que le vendeur lui a signifié qu’il renonçait à la promesse, deux cas de figure sont possibles. Le premier est que, pour une promesse conclue avant le 1er octobre 2016, la levée d’option ne peut entrainer la conclusion du contrat. Le deuxième est que, pour une promesse faite après cette date, le contrat conclu avec un tiers qui avait connaissance de la promesse est annulée. Enfin, la rétractation du promettant pendant le délai n’empêche pas la conclusion du contrat (article 1124 du Code civil).
