Comment expulser un locataire  sans bail ?

Pour expulser un locataire occupant  sans bail un local, le bailleur doit dans un premier temps recourir à une décision de justice qui ordonne son expulsion. Si, après la décision de justice, le locataire ne s’exécute pas, le bailleur pourra alors faire appel à la force publique si cela est nécessaire.

L’expulsion d’un locataire sans bail est, en premier lieu, soumise à l’obtention d’un titre exécutoire et à la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux. Cette disposition est prévue par l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

D’après l’article R211-4 du Code des procédures civiles d’exécution, c’est le Tribunal Judiciaire du lieu de situation de l’immeuble – ou le juge des référés en l’absence de contestation sérieuse – qui est compétent pour rendre la décision de justice ordonnant l’expulsion du locataire. Cette décision doit être passée en force de la chose jugée, c’est-à-dire qu’elle ne soit plus susceptible d’aucun recours ordinaire ou que tous les recours possibles contre elle soient épuisés.

S’agissant du commandement de quitter les lieux, il doit obligatoirement être adressé au domicile réel du locataire devant être expulsé, comme l’indique l’article R411-1 du Code des procédure civiles d’exécution. A peine de nullité, le commandement de payer doit indiquer des mentions obligatoires, notamment : le titre exécutoire en vertu duquel l’expulsion est poursuivie, la juridiction devant laquelle les contestations et les éventuelles réclamations de délais seront portées, la date à partir de laquelle les locaux devront être libérés par le locataire et un avertissement indiquant au locataire qu’à compter de cette date, le bailleur pourra recourir à l’exécution forcée.

Quand les locaux occupés illégalement par le locataire sont composés également de locaux d’habitation, l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution lui donne un délai de deux mois pour quitter les lieux. Toutefois, l’article L412-1 du Code des procédure civiles d’exécution, lui donne la possibilité de prolonger ce délai. En effet, le locataire a la possibilité de saisir le juge et de lui faire une demande afin que lui soient accordés des délais supplémentaires. Pour cela, il devra démontrer qu’il est dans l’impossibilité de quitter les lieux dans un délai aussi court à cause de sa situation personnelle et des difficultés qu’il rencontre. Le juge pourra alors apprécier sa demande et lui accorder un délai plus long. Le Code des procédures civiles d’exécution en son article L412-4 précise quand même que ce délai ne doit pas être supérieur à trois ans.

Lorsque le local illégalement occupé est uniquement à usage commercial, la loi ne prévoit aucun délai supplémentaire entre la signification du commandement et la libération des lieux, seul un délai raisonnable devant être laissé au locataire. L’expulsion se fera par l’huissier de justice qui se rendra sur les lieux en présence de témoins et qui devra procéder à l’expulsion avec prudence et discernement afin de ne pas engager sa responsabilité. En revanche , si le locataire est absent des lieux , l’huissier ne pourra entrer dans les locaux. Une fois les lieux libérés, l’huissier de justice doit dresser et signifier au locataire expulsé un procès-verbal d’expulsion. Ce procès-verbal doit contenir toutes les démarches effectuées .

A ce stade de la procédure, si le locataire accepte de quitter les lieux, la procédure s’arrête. Si au contraire il refuse, le bailleur pourra alors faire appel aux forces publiques.

Si à l’expiration du délai de deux mois fixé par le commandement de payer ou du délai supplémentaire accordé par le juge le locataire ne vide pas les lieux, l’article L153-2 du code des procédures civiles d’exécution permet au bailleur de se faire accompagner par la force publique.

Le recours à la force publique se fait par une réquisition du recours de la force publique faite à la préfecture. C’est l’huissier de justice du bailleur qui porte la demande et qui s’adresse au préfet en joignant à la réquisition une copie du titre exécutoire, accompagné de ses diligences et des difficultés d’exécution qu’il rencontre. Le préfet dispose alors d’un délai de deux mois pour accorder le concours de la force publique au bailleur. Pendant ces deux mois, la préfecture peut procéder à des rapports et des enquêtes qui peuvent entraîner la convocation du locataire au commissariat de police. L’absence de réponse du préfet dans ces deux mois signifie un refus de sa part.

Lorsque le préfet refuse le recours à la force publique, le bailleur a droit à une réparation. Le Code des procédures civiles d’exécution en son article L153-1 prévoit que l’État doit prêter son aide à l’exécution des jugements et des titres exécutoires et qu’en cas de refus il doit permettre au bailleur la réparation du préjudice subi. Cette réparation doit intervenir dans la limite des montants des loyers impayés après la notification du refus du préfet.