La loi du 6 juillet 1989 est une loi qui régit les relations entre bailleurs et locataires. Ce régime très rependu prévoit trois cas où le bailleur peut donner congé à son locataire en vertu de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, à condition bien entendu que ledit contrat de bail soit régi par cette loi.

Le bailleur peut donc empêcher le renouvellement de son bail s’il veut « reprendre » ou « vendre le logement », ou enfin s’il justifie le congé par « un motif légitime et sérieux » pour reprendre l’article précité de la loi du 6 juillet 1989. Ainsi, là où les deux premiers cas semblent limpides, la question de savoir ce que peut être considéré comme un motif légitime et sérieux se pose.

La jurisprudence a donc été contrainte de déterminer quels étaient ces motifs légitimes et sérieux permettant au bailleur de pouvoir donner congé à son locataire. Les exemples rencontrés en jurisprudence sont aujourd’hui nombreux, mais peuvent néanmoins être classés en deux catégories : les manquements imputables au locataire et les motifs extérieurs au locataire.

La première catégorie de motifs légitimes et sérieux prend en compte les actes du locataire. Cette première catégorie se présente alors comme une sanction vis-à-vis du comportement du débiteur. Il est cependant également important de noter que même si le comportement préjudiciable du locataire vient à cesser avant la délivrance du congé, ce comportement pourrait tout de même être considéré comme un motif légitime et sérieux. C’est ce qu’un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 17 mai 2006 (n° 05-14.495) précise.

Un acte négatif qui pourrait être considéré comme un manquement imputable au locataire, pouvant constituer un motif légitime et sérieux, peut être par exemple, le défaut de souscription d’assurance (illustration avec l’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 17 mai 2006 précité). En effet dans ce cas d’espèce, il avait été soulevé par les juges « qu’à l’occasion d’un dégât des eaux survenu dans l’immeuble », il a été constaté que le locataire « n’avait pas souscrit une assurance et que cette carence faisait courir un risque important à la bailleresse ».

Un autre exemple beaucoup plus évident pouvant être considéré comme un motif légitime et sérieux est le défaut au le retard de paiement des loyers du locataire. Ce principe est précisé dans une décision de la Cour d’appel d’Aix rendue le 16 mai 2007 par la chambre 11 A (n°05/07376) : « l’absence de paiements pendant plusieurs mois […] constitue un motif légitime et sérieux de congé ».

Les motifs sérieux et légitimes peuvent également résulter d’actes positifs imputables au locataire. On retrouvera dès lors dans cette catégorie les comportements objectivement fautifs du locataire, tel qu’un comportement agressif qui serait « contraire aux obligations de bon voisinage vis-à-vis des autres habitants de l’immeuble » en vertu d’un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 2 octobre 2002 (01-00.589). Dans la même idée, le défaut d’usage paisible entrainant des troubles de jouissance aux voisins est également un motif réel et sérieux permettant au bailleur de délivrer un congé à son locataire (décision de la troisième chambre de la Cour d’appel de Douai en date du 30 septembre 2009 n°08/05227).

Des manquements contractuels constitutifs d’actes positifs peuvent également être caractéristiques d’un motif légitime et sérieux. En plus du non-paiement du loyer, on peut retrouver le cas de figure d’une sous-location consentie par le locataire, et ce malgré son interdiction précisée dans le contrat de bail (décision de la Cour d’appel de Douai en sa huitième chambre section 4 le 12 juillet 2018 n° 18/857).

En plus des manquements imputables au locataire, d’autres raisons extérieures aux agissements du locataire peuvent être considérées comme des motifs légitimes et sérieux de ne pas renouveler le contrat de bail. On retrouve alors par exemple le « congé donné en vue de la démolition, puis de la reconstruction, de l’immeuble loué » comme étant un motif légitime et sérieux en vertu d’une décision de la Cour d’appel de Versailles du 12 juin 1996 (n°1996-4998). Le même raisonnement est appliqué par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en son arrêt en date du 7 février 1996 (n°94-14.339) dans le cas de certains travaux prévus par le bailleur.

En conclusion, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail à son locataire s’il invoque des motifs légitimes et sérieux. Ces motifs peuvent résulter de manquements imputables au locataire tels que des manquements contractuels comme que des défauts ou retards de paiements, ou la réalisation d’une sous-location alors que celle-ci est strictement prohibée dans le bail. Le comportement du locataire peut également être pris en compte s’il entraine des troubles. Des éléments étrangers à la location peuvent aussi être constitutifs de motifs légitimes et sérieux comme le cas d’une démolition de l’immeuble ou encore de travaux prévus par le bailleur.

Cependant, comme nous l’avons déjà vu, en plus des motifs légitimes et sérieux, le bailleur peut décider de donner congé à son locataire s’il souhaite vendre le logement ou bien le reprendre. À noter cependant une certaine subtilité concernant la reprise ; en effet, cette dernière ne peut émaner d’un bailleur personne morale en vertu d’un arrêt rendu par la troisième chambre civile en date du 7 février 1996 (n° 93-10.135).

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Cet article a été rédigé par Maître Baptiste ROBELIN en collaboration avec Faustine GERARD