Comment mettre fin à un bail commercial 3 – 6 – 9  ?

La résiliation du bail commercial peut tout aussi bien émaner du preneur que du bailleur, et ce à l’issue d’une période triennale, ou encore au terme du contrat de bail commercial. Par ailleurs, deux autres situations sont à distinguer et peuvent également amener à la résiliation du bail, à savoir en cas d’accord commun des parties, il s’agira ici d’une rupture conventionnelle, ou en cas de manquements aux obligations contractuelles, il s’agira alors de la résiliation judiciaire.

Pour la rédaction et la négociation de vos actes,  Me Baptiste Robelin, avocat spécialisé en bail commercial, peut vous assister.

C’est l’article L145-4 du Code de commerce qui permet au locataire de donner congés après l’expiration d’une période de trois ans, sans même avoir besoin d’en indiquer ou justifier le motif. Cette faculté allouée au locataire étant d’ordre public, elle ne pourra pas être contournée par une convention quelconque sauf dans quelques cas limitativement énumérés (article L145-4 alinéa 2 du Code de commerce), il en va ainsi pour les baux conclus pour une durée supérieure à 9 ans, ceux à usage exclusifs de bureaux, …

Les textes n’envisageant pas à qui adresser le congé, la jurisprudence a alors pu trancher que faute de dispositions contraires dans le contrat de bail, ce dernier est à adresser à la personne du bailleur.

Quelle forme doit prendre ce congé ? Quel délai respecter ?

Comme déjà précisé, le locataire peut donner congés à l’expiration d’une période triennale, mais il doit le faire dans les 6 mois précédent cette expiration par lettre recommandée avec accusé de réception ou encore par acte extrajudiciaire conformément à l’article L145-9 du Code de commerce.

NB : Le locataire a la faculté de résilier son bail commercial à tout moment lorsqu’il demande à bénéficier de ses droits à la retraire ou d’une pension d’invalidité, mais doit en informer le bailleur toujours dans un délai de 6 mois.

Outre la possibilité de résiliation triennale, le locataire d’un bail commercial jouit également de la faculté de donner congé de manière anticipée avant la fin du bail, à tout moment, dès lors qu’il souhaite prendre sa retraire, ou encore s’il est admis au bénéfice d’une pension d’invalidité (conformément à l’article 145-4 alinéa 4 du Code de commerce).

Dans cette hypothèse, le locataire dispose également de la faculté de céder son bail commercial avec déspécialisation, dès lors que l’activité du repreneur est possible dans les locaux. C’est une formidable opportunité de déspécialisation prévue par le Code, afin d’aider le locataire à trouver un repreneur lorsqu’il souhaite faire valoir ses droits à la retraite.

Ici encore, à l’expiration d’une période de trois ans le bailleur peut décider de résilier le contrat de bail, et si à l’inverse le locataire ne doit justifier d’aucun motif, le bailleur lui ne peut y recourir que pour des raisons bien précises énumérées à l’alinéa 3 de l’article L145-4 du Code de commerce, à savoir pour  :

• Construire, reconstruire ou surélever l’immeuble existant,
• Réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage,
• Transformer à usage principal d’habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ou d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière
• Démolir l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain.

Quelle forme doit prendre ce congé  ? Quel délai respecter  ?

Le bailleur doit procéder par acte extrajudiciaire au minimum 6 mois avant l’expiration de la période de trois ans. De plus, il doit, à peine de nullité préciser le motif de la résiliation, mais également indiquer que le locataire qui entend contester le congé ou demander une indemnité d’éviction doit le faire dans le délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

En l’absence d’initiative des parties le bail est tacitement reconduit. Le locataire peut librement donner congé afin d’obtenir la résiliation du bail commercial. Le bailleur peut lui aussi être à l’origine de cette résiliation s’il émet un congé d’éviction ou s’il refuse le renouvellement mais il s’expose dans ce cas à payer une indemnité d’éviction.

Dans ces hypothèses le délai de 6 mois précédant la date d’expiration du bail doit encore une fois être observé.

Aussi connue sous le nom de résiliation amiable, cette résiliation n’intervient pas nécessairement dans le cadre de la période triennale ou de l’arrivée du terme du contrat, mais se produit lorsque le preneur et le bailleur s’entendent afin de résilier le contrat. Il s’agit d’une résiliation anticipée.

Pour trouver le régime juridique de la résiliation conventionnelle, il convient de se tourner vers le droit commun des contrats et plus particulièrement vers l’article 1193 du Code civil prévoyant que la rupture d’un contrat peut intervenir en cas de consentements mutuels des parties. Ainsi, notons que la condition sine qua non à la résiliation amiable est la volonté commune des parties d’arrêter leur relation contractuelle. Précisons, toutefois, que même si l’exigence d’un écrit n’est pas requise légalement, il est quand même nécessaire ad probationem afin d’éviter tout risque de contentieux. L’écrit est généralement caractérisé par la signature d’un avenant au contrat de bail mais peut aussi prendre d’autres formes comme celle d’une lettre par exemple.

Les parties sont alors totalement libre de prévoir toutes les modalités de la résiliation amiable, elles pourront par exemple décider de l’octroi d’un délai au locataire pour quitter les locaux baillés.

Comme déjà évoqué, le consentement mutuel des parties est un prérequis. De plus, de manière beaucoup plus pratique, il faudra nécessairement prévoir, dans l’écrit visant la résiliation, la démarche à adopter quant à cette dernière. Ainsi, seront à prévoir toutes les problématiques touchant aux paiements des loyers ou encore des charges restantes, de même que le sort de la caution versée au début du contrat de bail commercial.

Il convient d’indiquer que parfois une indemnité peut être convenue, dans le cas par exemple où le locataire subit un préjudice du fait la résiliation, néanmoins, il est important de souligner que cette indemnité n’est pas obligatoire et ne peut en aucun cas être assimilée à l’indemnité d’éviction.

Des conséquences découlent nécessairement de la résiliation amiable du bail commercial. Logiquement, la résiliation entraîne la fin du bail commercial et la reprise des locaux par le bailleur.

Généralement, un état des lieux sera à prévoir, ne serait-ce que pour constater les améliorations que locataire sortant aurait pu effectuer.

Aussi, la résiliation du contrat de bail commercial induit la fin du paiement des loyers, et donc l’extinction de l’obligation locative. Concrètement, les loyers ne sont plus dus dès l’entrée en vigueur de la convention amiable, entraînant par la même la fin de la propriété commerciale du locataire.

Pour ce qui est du dépôt de garantie, le bailleur pourra retrancher les potentiels loyers ou charges impayés de son locataire, ainsi que toutes les dégradations qu’il aurait causé au sein desdits locaux.

La résiliation judiciaire peut intervenir en cas de manquements contractuels par l’une ou l’autre des parties, à savoir un manquement émanant soit du bailleur soit du locataire. Elle est constatée par un juge du Tribunal de commerce, généralement celui du ressort des locaux loués.

Avant toute chose, il faut nécessairement justifier d’un motif, il peut résulter d’une inexécution contractuelle, mais cette inexécution peut également être légale.
NB : le défaut d’immatriculation n’est pas une cause de résolution mais remets simplement en cause la qualification de bail commercial.

Ainsi, des manquements tels que le défaut de délivrance, le non-paiement des loyers, ou encore le non-respect de la destination des locaux peuvent constituer des motifs justifiant une résolution judiciaire.

Toutefois, pour induire une résolution judiciaire le manquement doit être d’une gravité suffisante, conformément à l’article 1224 du Code civil, caractère souverainement apprécié par les juges du fonds. Ainsi les juges seront amenés à prendre en considération les circonstances, même postérieures qui ont pu impacter cette inexécution ou manquement. Pour exemple, la résiliation du bail ne pourra être obtenu pour inexécution d’une partie si en vérité l’origine de cette inexécution a été causé par l’autre.
NB : L’inexécution n’a pas besoin d’être fautive, de plus elle ne doit pas non plus nécessairement avoir causé un préjudice à l’autre partie pour entrainer la résolution.

La résolution doit être demandée en justice, et ne doit pas nécessairement être précédée d’une mise en demeure.

La résolution judiciaire prendra effet à la date fixée par le juge, et si ce n’est pas précisé à la date de l’assignation en justice de l’autre partie. Cette dernière met fin au contrat de bail commercial. On retrouve ici la fin de l’obligation locative et la reprise des locaux par le bailleur.

Il convient de préciser que si le locataire se maintient dans lieux après la fin du contrat, il s’expose à devoir verser au bailleur une indemnité d’occupation, ce dernier occupant le local sans droits ni titres.

Il est important de souligner que la résiliation du bail commercial peut également intervenir en présence d’une clause résolutoire prévue au contrat.

En pratique, on pourra retrouver une clause résolutoire mettant fin de plein droit au contrat lorsque l’une des parties ne respecte pas même une seule de ses obligations, le plus souvent lorsque le locataire ne paye le loyer à échéance. Cette clause trouve lieu à s’appliquer tout au long de la vie du contrat de bail même lorsque celui-ci est tacitement reconduit. Toutefois, le recours à une clause résolutoire est subordonné à l’émission d’un commandement (ou mise en demeure) prévenant le locataire que le bailleur entend faire jouer cette clause.

Il est possible de demander une résolution judiciaire pour le même motif que celui prévu par la clause résolutoire.

Conformément à l’article L143-2 du Code de commerce, lorsque le créancier a inscrit un privilège ou un nantissement sur le fonds de commerce du locataire, ce dernier doit être notifié de la résiliation du bail commercial de son débiteur. Précisions que la convention amiable entre le bailleur et le locataire ne peut prendre effet avant un délai d’un mois à compter de cette notification au potentiel créancier inscrit.