Les locataires d’un bail commercial savent à quel point la question du loyer du bail constitue un point sensible pour la pérennité de leur activité. Un loyer trop élevé est souvent source de difficultés financières et peut constituer un risque de se trouver en état de cessation des paiements.

Il est généralement admis que le montant du loyer d’un bail commercial ne devrait pas représenter un taux d’effort supérieur à 10 % par rapport au montant du chiffre d’affaires (en particulier en ce qui concerne l’hôtellerie et la restauration).

Mais, indépendamment de ces ratios, il est légitime pour le locataire de chercher à savoir si le loyer de son bail commercial est trop cher par rapport au prix du marché et, le cas échéant, s’il peut demander au bailleur une baisse de son loyer.

Pour savoir si le loyer d’un bail commercial est trop cher, il faut déterminer la valeur locative du local et la comparer au montant contractuel du loyer qui a été négocié avec le bailleur. La détermination de la valeur locative d’un local commercial doit être faite par un expert immobilier ou un avocat expert en bail commercial, qui procéderont à une étude des caractéristiques du local, des surfaces pondérées et des prix pratiqués dans le voisinage.

La valeur locative d’un bail commercial est déterminée par la valeur du marché, d’une part, mais également par un certain nombre de critères objectifs fixés par l’article L. 145-33 Code de Commerce, à savoir :

• les caractéristiques du local (surface, entretien, localisation) ;
• la destination du bail (la ou les activités autorisées, étant précisé que plus le champ des activités permises est large, plus la valeur du bail augmente) ;
• les obligations des parties (notamment la répartition des charges pesant sur le locataire) ;
• les facteurs locaux de commercialité (taille de la ville, densité de population, situation du commerce dans le quartier, desserte du commerce par les transports en commun) ;
• les prix couramment pratiqués dans le voisinage, c’est-à-dire la valeur marché.

S’agissant des prix pratiqués dans le voisinage, les experts en immobilier peuvent se référer à des bases de données professionnelles fixant les prix au mètre carré. Toutefois, contrairement aux loyers d’habitation, les prix au mètre carré ne sont pas calculés de manière uniforme dans un bail commercial. Les professionnels retiennent en effet des facteurs de pondération, en fonction de l’utilité de la surface considérée et de son optimisation :

• Pondération à 1 pour les surfaces principales du local commercial (les surfaces essentielles à l’activité, comme les espaces de vente pouvant recevoir du public) ;

• Pondération à 0,5 pour les surfaces secondaires couvertes (à savoir les surfaces utiles à l’activité, sans générer de potentiel commercial direct, comme un local technique, une cuisine ou une réserve par exemple) ;

• Pondération à 0,2 pour les surfaces secondaires non couvertes (ce sont des surfaces extérieures au potentiel commercial plus faible, telle qu’une réserve ou un parking par exemple).

La pratique de la pondération est requise par le Code de Commerce qui impose de raisonner par unité de surface (article R 145-7 du Code de commerce). Naturellement, les valeurs locatives dépendent de l’emplacement géographique, mais également du marché immobilier, plus ou moins tendu selon les périodes.

Aussi, compte tenu de la technicité d’une telle opération, il est fortement conseillé de faire appel à un expert en valeur locative immobilière afin de déterminer la valeur locative d’un bail commercial.

Il faut savoir que le loyer du bail n’est pas immuable. Comme tout contrat, il peut être modifié soit en cas d’accord mutuel des parties (principe du consensualisme) soit de manière judiciaire, si les conditions légales de révision du loyer du bail commercial sont réunies.

Dans tous les cas, le locataire a intérêt à disposer d’un loyer cohérent par rapport aux prix du marché, afin de ne pas fragiliser son activité ni de compromettre les possibilités de céder son fonds de commerce.

Il est évident que le bailleur n’acceptera généralement pas d’office une demande de baisse du loyer. Pour l’obtenir, il faut justifier et motiver sa demande avec des pièces objectives (comme une attestation sur la valeur démontrant que le loyer est trop élevé par rapport au marché) et de préférence accompagné d’un avocat qui saura convaincre le bailleur de l’intérêt de revoir le loyer à la baisse.

En effet, si les propriétaires ont évidemment intérêt à proposer des loyers élevés pour maximiser leurs revenus fonciers, ils n’ont en revanche aucun intérêt à faire face à des locataires défaillants et incapables de payer leurs charges. La longueur et le coût des procédures judiciaires sont autant d’éléments que l’avocat expert en bail commercial pourra mettre en avant pour obtenir un accord du bailleur de baisser le loyer.

Si ces procédures amiables n’aboutissent pas, il est possible d’accentuer la pression sur le bailleur en demandant au tribunal de commerce de désigner un conciliateur ou un mandataire judiciaire dans le cadre d’une procédure de mandat ad hoc ou de conciliation.

Dans les cas les plus graves, une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire est également envisageable. Notez que dans ce dernier cas, l’Administrateur judiciaire aura même la faculté d’exiger d’office et unilatéralement la résiliation du bail commercial, par l’envoi d’une simple lettre au bailleur. Ce sont les articles L 622-13 et L. 622-14 du Code de commerce qui gouvernent la question.

Si les négociations n’aboutissent pas, il est possible d’initier une procédure judiciaire aux fins d’obtenir une baisse du loyer commercial.

Avant de saisir le Juge des loyers, le locataire pourra initier une procédure de négociation devant la Commission Départementale de Conciliation des Baux Commerciaux (CDC), qui a précisément pour objet de concilier les locataires et bailleurs sur le montant du loyer.

Si cette ultime procédure n’aboutit pas, reste la possibilité de saisir le Juge des loyers du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Notez que la représentation par avocat est obligatoire devant cette juridiction.

La baisse du loyer pourra être sollicité différemment selon qu’il s’agit d’une révision triennale (qui peut être demandée tous les trois ans si les conditions sont réunies) ou d’une révision du loyer demandé au stade du renouvellement du bail.