Important, Les articles L.145-1 à L.145-60 du Code de commerce régissent le régime juridique des baux commerciaux, encadrant les relations contractuelles entre le bailleur et le locataire pour des locaux affectés à une exploitation commerciale, industrielle ou artisanale.

Plus précisément, l’article L145-1 du Code de commerce encadre le statut des baux commerciaux, lequel présuppose la réunion de quatre conditions :

• L’existence d’un contrat de bail
• L’objet dudit bail qui doit être un local
• L’exploitation par le locataire d’un fonds de commerce
• L’immatriculation du locataire au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers au titre des lieux loués en cas de renouvellement du bail

L’existence d’un contrat de bail

Le contrat de bail se caractérise, conformément à l’article 1709 du Code civil, par l’obligation de mise et maintien en jouissance de la chose à la charge du bailleur et le paiement d’un loyer à la charge du preneur.

Trois conditions suffisent :

• Il s’agit de conférer la jouissance paisible et exclusive et stable d’un bien déterminé (droit personnel : usus / fructus).
• Cette jouissance doit être conférée pendant un certain temps, c’est-à-dire qu’il ne peut pas être conclu pour moins de neuf ans et il ne peut être perpétuel.
• Le bail doit également moyenner une contrepartie réelle et sérieuse sous peine de requalification.

S’agissant des formalités substantielles, le bail doit prendre la forme d’un écrit.

Exigence d’un immeuble ou d’un local

Aux termes de l’article L. 145-1 du Code de commerce, le statut des baux commerciaux s’applique « aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité. » Les deux alinéas suivants ajoutent que les dispositions statutaires concernent également les « baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce » ainsi que les « baux de terrains nus sur lesquels ont été édifiées des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal ».

La jurisprudence a identifié deux conditions cumulatives pour retenir l’existence d’un local.

Pour que le statut des baux commerciaux s’applique, le local doit être un bâtiment ou une partie de bâtiment clos et ouvert susceptible de recevoir la clientèle (Cass, 3^e civ, 01 déc. 1976, n° 75-14.592 ; CA Douai, 11 juin 1987). Ainsi, la clientèle doit pouvoir librement se présenter à l’étalage pour faire son choix.

L’emplacement doit également être suffisamment stable et permanent. Dit autrement, le bailleur ne doit pas pouvoir imposer de mobilité au locataire. Néanmoins, le local ne doit pas nécessairement présenter les caractères de solidité et de fixité exigés des constructions édifiées sur un terrain nu (Cass, 3^e civ, 25 janv. 1977, n°74-15.293).

La référence au local conduit à distinguer le local principal prévu par l’article L. 145-1-I, alinéa 1^er, du Code de commerce du local accessoire défini à l’article L. 145-1-I-1^o du Code de commerce. Dans un cas, il s’agit d’un immeuble ou d’un local dans lequel est exploité un fonds de commerce. Dans un second cas, il s’agit d’un local accessoire à l’exploitation de ce fond.

L’exploitation d’un fonds de commerce

Le statut des baux commerciaux ne s’applique que lorsque le locataire exploite un fonds de commerce, un fonds industriel ou un fonds artisanal dans les locaux loués.

Le fonds de commerce désigne l’ensemble des éléments mobiliers corporels (matériel, outillage, marchandises) et incorporels (droit au bail, nom commercial, enseigne, droit de propriété industrielle, etc.) qu’un commerçant rassemble et organise en vue de l’exploitation d’une clientèle.

La clientèle peut être définie comme l’ensemble des personnes qui sont disposées à entretenir des relations contractuelles avec un commerçant. (CA Paris, 10 févr. 1984, n°K/13161, 16^e ch. A)

La clientèle est une condition indispensable sans laquelle le fonds n’existerait pas (Cass, 3^e civ, 18 mai 1978, n°76-13.943). En outre, le fonds de commerce ne peut plus être caractérisé s’il n’y a plus de clientèle qui s’y trouve attachée (Cass, com, 31 mai 1988, n°86-13.386)

• Ainsi, la clientèle doit être personnellement attachée au commerçant, elle doit lui être
• Elle doit également être réelle, ce qui implique qu’elle soit actuelle et non potentielle ou future (Cass, 3^e civ, 18 mai 1978, n°76-13.943).

L’immatriculation au RSC ou RNE

L’article L145-1 du Code de Commerce conditionne le bénéfice du statut des baux commerciaux à l’immatriculation au RCS du fonds de commerce exploité.

Ainsi, le locataire d’un local commercial doit être immatriculé au RCS ou au RNE pour prétendre au renouvellement de son droit au bail. Dans ce cas précis, il doit être immatriculé à la date d’expiration du bail. Sans cette immatriculation, le bail prend automatiquement fin.

Il en va de même lorsque le locataire souhaite bénéficier de la protection offerte par le statut des baux commerciaux après un congé donné par le propriétaire. En somme, il doit impérativement être immatriculé au moment où le congé est délivré. Une immatriculation effectuée après cette date ne lui permet pas de bénéficier du droit de maintien dans les lieux.

En cas de pluralité de preneurs, cette condition doit en principe être satisfaite par chacun d’entre eux sous peine de priver l’ensemble de ceux-ci du bénéfice du statut, quand bien même ne seraient-ils pas copropriétaires ou coexploitants du fonds (Civ. 3^e, 1^er févr. 1989).

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De la même manière, lorsque le fonds est un élément d’une indivision successorale ou post-communautaire, seul celui qui l’exploite a besoin d’être immatriculé (Civ. 3^e, 11 janv. 1989, Bull. civ. III, n^o 8).

Occupation du domaine public

Seuls peuvent bénéficier du statut des baux commerciaux les baux portant sur les biens du domaine privé. Sont par conséquent exclus ceux relatifs au domaine public de l’État. Cette exclusion est motivée par le principe de précarité qui s’applique aux occupations du domaine public.

Ce principe découlant du caractère incessible et inaliénable du dit domaine (CGPPP, art. L2122-1). Dit autrement, le domaine public ne peut pas être soumis à un contrat d’occupation relevant du droit privé.

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Ainsi, lorsque le contrat de bail porte sur un bien du domaine public de l’État ou des collectivités publiques, il ne saurait être soumis au statut des baux commerciaux (Civ. 3^e, 10 mars 2010, n°09-12.714).