Ce qu’il faut retenir : La Cour administrative d’appel de Nantes (CAA Nantes, 14 avril 2023, n°22NT01312) annule un permis de construire ayant pour objet l’extension d’une maison d’habitation située sur une parcelle située intégralement au sein de la bande littorale de 100 mètres à compter de la limite haute du rivage.

La Cour considère en effet que le terrain d’assiette du projet litigieux ne se trouve pas dans un espace urbanisé, de sorte que toute construction, qu’elle soit nouvelle ou qu’il s’agisse d’une extension, est interdite.

Pour mémoire, la loi n° 86-2 du 3 janvier 1986 relative à l’aménagement, la protection et la mise en valeur du littoral, dite Loi Littoral, a posé un principe d’interdiction de l’urbanisation dans la bande littorale.

En ce sens, l’article L. 121-16 du Code de l’urbanisme prévoit qu’en dehors des espaces urbanisés, les constructions ou installations sont interdites sur une bande littorale de 100 mètres à compter de la limite haute du rivage ou des plus hautes eaux pour les plans d’eau intérieurs.

Le Code de l’urbanisme prévoit certaines exceptions à l’application de ce principe, en particulier pour les constructions ou les installations qui sont nécessaires à des services publics ou à des activités économiques exigeant la proximité immédiate de l’eau.

Mais il prévoit également la possibilité pour l’autorité compétente en matière d’urbanisme – en règle générale la commune, voire l’intercommunalité –, dans le PLU, de porter dans la largeur de la bande littorale à plus de 100 mètres lorsque des motifs liés à la sensibilité des milieux le justifient (article L. 121-19 du Code de l’urbanisme).

Outre les exceptions mentionnées ci-dessus, les seules constructions qui sont autorisées dans la bande littorale des 100 mètres sont les constructions réalisées dans des espaces urbanisés, qui sont caractérisés par un nombre et une densité significatifs de constructions, mais cela à la condition qu’ils n’entraînent pas une densification significative de ces espaces (CE, 21 juin 2018, n°416564).

Précisons qu’un espace urbanisé s’entend classiquement au sens de l’article L. 121-8 du Code de l’urbanisme, comme un village ou une agglomération.

En outre, un secteur urbanisé se distingue d’un espace d’urbanisation diffuse par notamment la densité de l’urbanisation, sa continuité , sa structuration par des voies de circulation et des réseaux d’accès aux services publics de distribution d’eau potable, d’électricité, d’assainissement et de collecte de déchets, ou encore par la présence d’équipements ou de lieux collectifs.

Par exemple, un lotissement, seul, ne constitue pas une agglomération ou un village (CE, 13 mars 2017, n°395643).

Précisons également que ce qui importe c’est que la construction soit située à l’intérieur d’un espace urbanisé, suffisamment dense.

Dans le cas où les abords du projet sont constitués à la fois de terrains urbanisés et d’espaces dégagés ou naturels, l’espace n’est pas considéré comme urbanisé (Par exemple : CAA Marseille, 14 septembre 2020, n°18MA03171).

Par exemple, un projet immobilier composé de 320 logements répartis dans des immeubles de deux à quatre étages, pour une surface de plancher de 30 000 m² constitue une densification significative (CE, 7 mars 2022, n°443804).

À l’inverse, une extension d’une construction existante dont la surface est portée de 84 m² à 362 m² n’a pas été jugée comme étant une densification significative (CAA Nantes, 5 février 2019, n°17NT03879).

Il en va de même généralement de la surélévation d’une maison.

En définitive, une construction peut être autorisée dans la bande des 100 mètres à la double condition (1) d’être située dans un espace (déjà) urbanisé ; et (2) de ne pas entraîner une densification significative de cet espace.

Dans la bande littorale, les installations et les constructions sont interdites dans les espaces non urbanisés.

Le caractère non urbanisé d’un espace s’apprécie a contrario de la définition d’espace urbanisé (cf. ci-dessus).

Et comme pour cette dernière notion, tout est une affaire d’espèce.

L’arrêt de la Cour administrative de Nantes du 14 avril 2023 en fournit une illustration.

Ainsi, la Cour constate que le terrain en cause – situé intégralement dans la bande littorale de 100 mètres –, « qui supporte une maison d’habitation, jouxte au sud une parcelle également bâtie, fait partie d’une rangée de treize parcelles de taille équivalente, situées entre le rivage et le boulevard de l’Océan, qui forment un cordon dunaire d’une longueur de plus de 300 mètres entre l’allée des Sarcelles et l’avenue de Praderoi et ne comportent aucune autre construction », précisant que « ce cordon dunaire, resté pour l’essentiel à l’état naturel, est séparé de la zone urbanisée située à l’est par le boulevard de l’Océan ».

La Cour en déduit que le terrain d’assiette du projet litigieux ne se trouve pas dans un espace urbanisé au sens des dispositions de l’article L. 121-16 du code de l’urbanisme.

La jurisprudence a précisé qu’il n’y a pas lieu de faire une distinction entre les constructions ou installations nouvelles et celles portant extension d’une construction ou d’une installation existante (CE, 21 mai 2008, n°297744).

Ce principe est rappelé par la Cour administrative d’appel de Nantes qui considère que le projet portant sur une extension d’une construction existante est irrégulier.

Et cela non pas parce que cette extension conduirait à une densification significative de l’espace, mais parce que cet espace est considéré comme étant non urbanisé, de sorte que toute construction est interdite.

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