La promesse unilatérale de vente, définie à l’article 1124 du Code civil, est un avant-contrat, par lequel une partie, appelée le promettant accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments sont déjà fixés et dont la formation ne dépend plus que du consentement du bénéficiaire.

En son deuxième alinéa, l’article 1124 précise notamment que : « La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis. »

Ainsi, le bénéficiaire dispose tout de même d’une faculté pour demander l’exécution forcée du contrat en cas de rétractation du promettant avant l’expiration du délai d’option. L’arrêt rendu le 23 juin 2021 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation est venu confirmer cette règle. (Cass. 3^e civ., 23 juin 2021, n°20-17.554)

Toutefois, avant l’ordonnance portant réformation du droit des contrats, entrée en vigueur le 1^er octobre 2016, la jurisprudence adoptait une position différente. En effet, les juges estimaient que la rétractation avant l’expiration du délai d’option ne donnait lieu qu’à des dommages-intérêts, empêchant ainsi toute exécution forcée.

En conséquence, s’agissant des promesses unilatérales de vente conclues avant cette date, seuls des dommages-intérêts étaient alloués au bénéficiaire en cas de révocation. A contrario, les promesses conclues postérieurement à la date d’entrée en vigueur de l’ordonnance offrent la faculté au bénéficiaire de solliciter l’exécution forcée du contrat.

Ce dualisme a donné lieu à plusieurs atermoiements jurisprudentiels, lesquels se sont succédé jusqu’à l’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 21 novembre 2024.

Dans cet arrêt, une promesse unilatérale de vente a été conclue en 1971. Le bénéficiaire a levé l’option le 18 novembre 2016 en respectant le délai prévu dans la promesse. Néanmoins, le promettant refusait de conclure la vente en invoquant la caducité de la promesse.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence a rejeté la demande d’exécution forcée, estimant que la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter ne pouvait empêcher la formation du contrat promis, mais qu’il n’était pas possible de prononcer l’exécution forcée de la vente, s’agissant d’une obligation de faire ne se résolvant qu’en dommages-intérêts.

Le raisonnement adopté par les juges du fond s’appuyait sur la jurisprudence en vigueur à cette date, considérant que la révocation de promesse ne pouvait donner lieu à une exécution forcée.

La Cour de cassation casse et annule l’arrêt rendu par la cour d’appel aux visas des articles 1101 et 1134, alinéa 1^er, du Code civil, et 1142 du même code, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. En effet, les juges du quai de l’Horloge ont estimé que la cour d’appel avait violé les textes susvisés en « se conformant à l’état de la jurisprudence à la date de son arrêt ».

Ainsi, la troisième chambre civile rappelle depuis son revirement de jurisprudence opéré le 23 juin 2021, que la révocation de la promesse unilatérale de vente par le promettant pendant le délai d’option laissé au bénéficiaire, est dépourvue d’effet sur la formation du contrat. L’exécution forcée de la vente pourra valablement être prononcée.