Dans le second cas, les clauses restrictives de cession sont autorisées. Ont ainsi été jugées valables :
- La clause d’agrément imposant l’accord préalable du bailleur avant toute cession.
La clause imposant l’autorisation du bailleur permet à ce dernier d’exercer un contrôle de la régularité de la cession, de la moralité, de la solvabilité et de la compétence du candidat à l’acquisition du droit au bail.
Le locataire doit solliciter l’accord du bailleur préalablement à la conclusion de l’acte de cession. Toutefois, rien ne lui interdit de conclure l’acte sous la condition suspensive de l’agrément du bailleur.
Le bail peut prévoir une simple autorisation du bailleur ou préciser qu’elle doit être expresse, mais il prévoit généralement que l’agrément du bailleur doit être donné par écrit. Toutefois, la cession lui sera opposable même si les formalités prévues n’ont pas été respectées s’il est établi que le bailleur a accepté tacitement et renoncé à se prévaloir du bénéfice de la clause.
Le refus d’agrément de l’acquéreur par le bailleur doit être fondé sur un motif légitime. Il est soumis au contrôle des tribunaux qui peuvent, en cas de refus abusif, autoriser la cession ou accorder des dommages-intérêts au preneur.
- La clause exigeant l’intervention du bailleur à l’acte de cession
La clause qui prévoit seulement le concours du bailleur à l’acte de cession a pour but de l’avertir de cette cession. Dans cette hypothèse, elle ne peut être lieu qu’en présence du bailleur. Cependant, il n’a pas à donner son agrément à la cession.
- La clause imposant la forme authentique
La clause exigeant à peine d’inopposabilité la forme authentique de l’acte de cession du droit au bail est licite (Cass. com. 12 juin 1963 : Bull. civ. III n° 294).
L’intérêt de cette clause est que la cession par acte authentique entraîne la remise par le notaire qui reçoit l’acte d’une copie exécutoire au bailleur qui dispose alors immédiatement d’un titre exécutoire contre son nouveau preneur.
- La clause instaurant un droit de préemption en faveur du bailleur
La clause instaurant un droit de préemption au profit du bailleur dans le cas où il vendrait son fonds de commerce n’est interdite par aucun texte et ne porte atteinte à aucun des droits reconnus au locataire par la loi. Elle est donc valable (Cass. com. 17 février 1960, Bull. civ. III n° 68). C’est également le cas de la clause prévoyant un pacte de préférence à l’égard d’un cessionnaire au choix du bailleur.
- La clause exigeant le règlement de tous les loyers avant la cession
Le bail peut comporter une clause interdisant au locataire de céder son droit au bail s’il n’est pas à jour des loyers échus jusqu’à la cession.
- La clause de garantie solidaire
Si en principe, le cédant est déchargé envers le bailleur des obligations nées du contrat de bail, cette clause de garantie solidaire permet au bailleur d’obtenir du cédant le paiement des loyers dus par le cessionnaire.
La clause de solidarité cesse à l’expiration du bail. Elle ne produit pas donc d’effet en cas de renouvellement du bail. À l’inverse, en cas de prolongation tacite du contrat, il n’y a pas formation d’un nouveau contrat. Par conséquent, la solidarité perdure jusqu’à l’expiration du bail.