Les obligations du locataire en matière de bail commercial

Le locataire d’un local est soumis à des obligations en contrepartie de son droit à la jouissance de la chose louée. D’une part, le locataire doit payer les loyers et charges liées à la location du local et d’autre part, il doit préserver le local de toute dégradation ou altération afin de le rendre dans le même état qu’au début du bail. En dehors des obligations de paiement et de conservation, le locataire est également dans l’obligation de respecter la destination du bail.

En quoi consiste l’obligation de payer le loyer et les charges ? 

Le bail étant un contrat à titre onéreux, l’une des principales obligations du preneur est de payer le prix du bail avec les charges et taxes prévues.

Si en contrepartie de la prise en charge des travaux par le locataire, le bail prévoit pour une durée donnée la gratuité des loyers, l’obligation de payer le loyer et les charges est naturellement suspendue. Toutefois, si le locataire n’exécute pas les travaux convenus il doit alors payer au bailleur les loyers impayés.

En matière de bail commercial, la preuve des paiements du loyer est à la charge du locataire. Le locataire a donc intérêt à conserver les quittances de loyer constatant le règlement de chaque mensualité où à demander la communication de ces quittances si le bailleur ne les communique pas. La remise d’une quittance de loyer constitue d’ailleurs une obligation légale pesant sur le bailleur dès lors que le locataire en fait la demande.

En cas de non-paiement de loyer par le locataire, le propriétaire dispose de deux options. Il peut soit faire une action en paiement, c’est-à-dire demander le paiement des loyers. Il peut également solliciter l’expulsion du locataire en demandant le cas échéant l’acquisition de la clause résolutoire si le bail en comporte une.

La clause résolutoire permet une résiliation automatique du contrat de bail si le locataire manque à une de ses obligations, sans que les juridictions puissent s’y opposer.

Le locataire quant à lui peut faire appel à l’exception d’inexécution c’est-à-dire justifier son refus de payer le loyer par les manquements du bailleur. Les manquements du bailleur invoqués doivent être suffisamment graves pour justifier la décision du locataire de ne pas payer son loyer. Il convient de préciser que l’exception d’inexécution se fait aux risques et périls du locataire.

En effet, en l’absence d’exception d’inexécution ou dans le cas où les manquements invoqués par le locataire ne peuvent justifier la décision de ne pas payer son loyer il sera condamné par le tribunal saisi au paiement des loyers impayés. Il peut également se voir condamné à payer des dommages et intérêts ou se voir expulser sans indemnité du local ce qui entraîne pour lui la perte de son fonds de commerce.

En quoi consiste l’obligation de conservation de la chose louée  ?

À la fin du bail le locataire doit restituer le local au bailleur en bon état sauf en cas de détérioration liée à la force majeure ou à la vétusté du local.

Le Code civil limite l’obligation d’entretien du locataire aux réparations locatives sans toutefois les définir. Ce sont donc les usages ou les tribunaux qui les déterminent en excluant tout ce qui touche aux gros-œuvres. Ainsi ont été considérés comme réparations locatives : les travaux d’entretien, les menues réparations y compris les remplacements d’éléments assimilables aux dites réparations en raison à l’usage normal des locaux d’équipage à usage privatif.

Le bailleur quant à lui est responsable des travaux de gros-œuvres et des grosses réparations visées par l’article 606 du Code civil. Depuis la loi Pinel un certain nombre de charges ne peuvent plus être imputées au locataire dans le contrat de bail conformément à l’article R 135-5 du Code de commerce. Il s’agit :

  • Des dépenses relatives aux grosses réparations prévues par l’article 606 du Code civil et des honoraires sur travaux qui y sont relatifs ;

  • Des travaux de conformité et de ceux ayant pour objet de remédier à la vétusté du bien ou de l’immeuble quand ils relèvent de grosses réparations;

  • Des honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble ;

  • Des impôts, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur, à l’exception de ceux liés à l’usage du bien ou à un service dont le locataire bénéficie, de la taxe foncière et des taxes qui y sont additionnelles ;

  • Dans un ensemble immobilier, des charges, impôts, taxes et redevances, ainsi que le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires

En quoi consiste l’obligation de respecter la destination du bail ? 

Dans le contrat de location il est fait mention de la nature exacte de l’activité pour laquelle est loué le local, ce qui signifie que le locataire n’est pas autorisé à exercer une activité autre que celle pour laquelle il a loué le local. L’obligation de respecter la destination du bail impose donc au locataire d’utiliser le local conformément à leur destination. 

Si au cours de son bail, le locataire souhaite modifier son activité, il doit en demander l’autorisation à son bailleur . On parle alors d’une demande de déspécialisation du bail. La déspécialisation du bail se présente sous deux formes:

Elle est partielle si le locataire souhaite ajouter une activité connexe et complémentaire à  celle définie dans le bail. Si au contraire le locataire souhaite complètement abandonner l’ancienne activité et en adopter une autre, la déspécialisation est totale. On parle alors d’une déspécialisation plénière.

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