Important, d’une durée de principe de neuf ans, le contrat de bail commercial arrive à expiration à l’issue de cette période, mais cela ne signifie pas qu’il cesse automatiquement. Si ni le bailleur, ni le locataire ne manifeste le désir de mettre fin ou de renouveler le contrat, ce dernier se poursuit par tacite reconduction. Cependant, une telle tacite reconduction comporte des risques pour le locataire. Si elle permet de continuer l’exploitation commerciale, elle ne garantit pas les mêmes droits qu’un renouvellement.

Le droit au renouvellement du bail commercial est le droit conféré au preneur, à l’expiration du contrat, de bénéficier d’un nouveau bail ou, à défaut, du paiement d’une indemnité d’éviction, sans pour autant pouvoir l’imposer au bailleur. Ce droit, d’ordre public, est appelé « propriété commerciale ».

Il est constitué, d’une part, de l’accord sur le principe du renouvellement du contrat et d’autre part, de l’accord sur le montant du loyer renouvelé.

Rappel des conditions du droit au renouvellement

À la fin de son bail, le locataire commerçant qui remplit les conditions légales, a droit au renouvellement de son bail. Les conditions cumulatives sont les suivantes :

• Le preneur doit être propriétaire du fonds de commerce exploité dans les lieux, ce qui implique l’existence d’une clientèle réelle et certaine qui lui est propre.
• Ce fonds doit avoir été exploité de manière régulière et effective au cours des trois dernières années précédant la date d’expiration du bail ou la date à laquelle le congé a été donné en cas de tacite reconduction du bail, sauf motifs légitimes (article L. 145-8 du Code de commerce). Il faut une exploitation réelle, régulière et conforme aux stipulations du bail, portant sur une même activité.

Si au cours des trois dernières années avant la fin du bail, la destination du bail est changée par le preneur avec l’accord du bailleur, il faut prévoir contractuellement que le bailleur autorise ce changement d’activité et qu’il ne pourra pas se prévaloir du défaut d’exploitation de la même activité depuis trois ans. Le bailleur ne peut pas à la fois augmenter le loyer en conséquence du changement de destination et refuser le renouvellement, auquel cas il ferait preuve de mauvaise foi.

En cas de cession de fonds, la même activité se poursuit. Par conséquent, le cessionnaire du fonds bénéficie de l’exploitation antérieure par le précédent preneur. Inversement, en cas de cession du droit au bail seul, il faut obtenir l’accord du bailleur et qu’il renonce à la condition de trois ans d’exploitation.

Il n’est pas nécessaire que l’exploitation soit continue. Le droit au renouvellement est reconnu dans le cas d’un bail continu avec exploitation saisonnière.

• Sauf dispense prévue à l’article L. 123-1-1 du Code de commerce, le preneur doit être lors du renouvellement immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés ou au Répertoire des métiers à l’adresse des locaux loués.

Dans le cas d’une location-gérance, il n’est pas nécessaire que le preneur soit immatriculé si la location gérance est régulière, à savoir que le bailleur ait donné son accord, et si le gérant est immatriculé.

Il est recherché si les conditions du renouvellement sont réunies au jour où la demande de renouvellement est formulée, et non au jour de la réponse du bailleur.

La procédure de demande du renouvellement par le locataire

La demande de renouvellement doit être adressée au bailleur ou à son gérant (article L. 145-10 du Code de commerce, alinéa 2).

• En cas de pluralité de propriétaire, la demande faite à l’un, vaut à l’égard de tous (sauf stipulation ou notification contraire).
• En cas de sous-location, le sous-locataire doit formuler sa demande au locataire principal qui est son cocontractant, lorsque le bail principal est en cours, ou au bailleur lorsque ce contrat a pris fin et qu’il dispose du droit direct au renouvellement.
• En cas de démembrement de propriété, la demande de renouvellement doit être signifiée à l’usufruitier et au nu-propriétaire.

La demande peut être faite à tout moment à compter du premier jour du sixième mois précédant l’échéance, ou au cours de sa prolongation (article L. 145-10 du Code de commerce, alinéa 1^er). Une demande faite avant cette date est inopposable au bailleur et ne fait pas courir le délai de réponse.

La demande de renouvellement peut être faite par acte extra-judiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception, sauf disposition contraire du bail. Lorsque la lettre recommandée n’a pas pu être présentée à son destinataire, la démarche doit être renouvelée par acte extrajudiciaire.

L’alinéa 4 de l’article L. 145-10 du Code de commerce doit être reproduit dans l’acte formulant la demande, à peine de nullité si le bailleur en a subi un grief. Cet alinéa indique au bailleur les délais dans lesquels il doit répondre et les effets de son silence.

L’acte notifié par le preneur doit clairement exprimer sur quels locaux porte la demande, et quels sont les baux à renouveler. Il peut indiquer le loyer que le locataire veut voir fixer au renouvellement, mais si le bailleur reste silencieux dans le délai qui lui est imparti, l’acceptation ne portera que sur le principe du renouvellement.

Effets de la demande de renouvellement

La demande de renouvellement fait courir le délai de trois mois qui est laissé au bailleur pour indiquer s’il accepte le renouvellement ou s’il le refuse (article L. 145-10 du Code de commerce).

Le bailleur qui n’a pas répondu à la demande de renouvellement dans les trois mois à compter de la demande (article L. 145-12 du Code de commerce) est réputé l’avoir acceptée. Il pourra accepter expressément le renouvellement, le refuser avec une offre d’indemnité d’éviction ou sans pour motifs graves et légitimes. Sa réponse doit être formalisée par acte extrajudiciaire.

La date d’acceptation expresse ne modifie pas le moment de prise d’effet du bail qui dépend seulement de la date de la demande. Le renouvellement prendra effet aux clauses et conditions du bail expiré.

Le bailleur peut demander un nouveau loyer à n’importe quel moment dès la demande de renouvellement, et après l’expiration du délai de trois mois tant qu’il n’a pas accepté le loyer proposé par le preneur dans sa demande (article L. 145-11 du Code de commerce).

Le bail renouvelé prend effet à compter de l’expiration du bail précédent ou si la demande est formulée pendant la tacite prolongation, le premier jour du trimestre civil qui suivra cette demande (article L. 145-12 du Code de commerce).

Pourquoi le locataire a-t-il intérêt à demander le renouvellement ?

Le locataire a intérêt à demander le renouvellement en particulier pour éviter les désagréments liés à la tacite reconduction.

En effet, en obtenant le renouvellement de son bail, le locataire s’assure une continuité dans l’exploitation de son activité commerciale. Le renouvellement confère une nouvelle période de 9 ans, pendant laquelle le locataire bénéficie d’une stabilité juridique et économique. Cela lui permet de poursuivre son activité sans avoir à craindre une résiliation anticipée du bail.

En outre, le preneur, doit veiller à ce que, par l’effet de la tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans, s’il veut éviter le déplafonnement du loyer en application de l’article L. 145-34, alinéa 3 du Code de commerce. Cela signifie que le bailleur peut demander un loyer supérieur, fondé non plus sur l’indice de référence mais sur la valeur locative réelle des locaux.