Il est des situations où le demandeur à une autorisation d’urbanisme (permis de construire, déclaration préalable de travaux) n’obtient pas de réponse de la commune.

Dans ce cas, il peut se prévaloir d’un permis de construire tacite ou d’une déclaration préalable de travaux tacite.

Le permis de construire ou la déclaration préalable a alors la même valeur qu’une autorisation d’urbanisme qui aurait été formellement accordée.

Le délai d’instruction d’une permis de construire est prévu par l’article R. 423-3 du Code de l’urbanisme.

Ce délai est de :

• Deux mois pour une demande de permis de démolir et pour une demande de permis de construire portant sur la construction d’une maison individuelle ;
• Trois mois pour les autres demandes de permis de construire et pour les demandes de permis d’aménager.

Le délai d’instruction d’un permis de construire peut dans certains cas être augmenté.

Par exemple, l’article R. 423-24 du Code de l’urbanisme prévoit que le délai d’instruction est majoré d’un mois, quand le projet est soumis à un régime d’autorisation ou à des prescriptions prévus par d’autres législations ou réglementations ou lorsque la décision nécessite une dérogation aux règles du plan local d’urbanisme ou de la carte communale.

Le délai d’instruction court à compter de la réception en mairie d’un dossier complet.

Le délai d’instruction d’une demande de permis de construire commence à courir lors du dépôt de la demande est réputée complet.

La déclaration du caractère complet fait normalement obstacle à ce que les services de l’urbanisme de la commune ou de l’intercommunalité demandent de nouveaux éléments.

L’article R. 431-4 du Code de l’urbanisme prévoir que lorsqu’une demande de permis de construire est complète, alors « aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l’autorité compétente ».

Si les services de l’urbanisme sollicitent des éléments supplémentaires ou nouveaux après l’expiration du délai d’instruction, alors cette demande n’a pas d’incidence sur le délai d’instruction (article R. 423-41 du Code de l’urbanisme).

Si la commune ou l’intercommunalité (ou de la métropole) ne répond pas à l’expiration du délai d’instruction, alors le permis de construire (ou la déclaration préalable de travaux) est accordé tacitement.

En effet, l’article L. 424-2 du Code de l’urbanisme dispose que « Le permis est tacitement accordé si aucune décision n’est notifiée au demandeur à l’issue du délai d’instruction ».

L’article R. 424-1 ajoute également qu’à défaut de notification d’une décision expresse dans le délai d’instruction (2 mois ou 3 mois), le silence gardé par la commune ou l’intercommunalité compétente, vaut, selon les cas :

• Décision de non-opposition à la déclaration préalable ;
• Permis de construire, d’aménager ou de démolir tacite.

Le juge administratif a eu l’occasion de se prononcer sur ces points (CAA de Paris, 4 mai 2018, n°17PA01548 ; CE 26 octobre 2012, Commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat, n°350737 ; CE 20 janvier 2016, SARL Béoletto, n°384487).

L’article R. 424-2 du Code de l’urbanisme énonce les hypothèses – qui sont limitatives – dans lesquelles il ne peut y avoir de permis de construire tacite.

C’est par exemple le cas des travaux qui sont soumis à l’autorisation du ministre de la Défense ou qui sont soumis à une autorisation au titre des sites classés ; ou encore des travaux qui portent sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques.

Dans ces cas, le silence gardée par la commune vaut rejet de la demande d’autorisation d’urbanisme.

Précisons également que l’absence de décision dans le délai d’instruction vaut également rejet lorsque la décision est soumise à l’accord de l’architecte des Bâtiments de France et que celui-ci a rendu sur le projet un avis défavorable ou un avis favorable assorti de prescriptions (article R. 424-3 du Code de l’urbanisme).

Le permis de construire doit être affiché dans les mêmes conditions d’un permis de construire « classique ».

Notre article sur les conditions d’affichage d’un permis de construire (ici).

Le recours contre un permis de construire tacite (ou une déclaration préalable de travaux tacite) se fait dans les mêmes conditions qu’un recours contre un permis de construire « classique ».

Ce recours doit-être exercé dans un délai de de deux mois à compter de l’affichage du permis de construire.

Notre page Avocat Recours permis de construire

L’absence de réponse de la commune vaut donc en principe délivrance d’un permis de construire tacite (ou déclaration préalable de travaux tacite). Cependant, il peut être opportun d’acter l’obtention de ce permis de construire en sollicitant un certificat de permis de construire.

L’article R. 424-13 du Code de l’urbanisme prévoit en effet qu’ « en cas de permis tacite ou de non-opposition à un projet ayant fait l’objet d’une déclaration, l’autorité compétente en délivre certificat sur simple demande du demandeur, du déclarant ou de ses ayants droit ».

Notons que le refus de délivrance d’un certificat peut faire l’objet d’un recours pour excès de pouvoir (CAA de Paris, 29 octobre 2019, n°19PA00220).

En cas de refus de la commune de délivrer un certificat, il est possible de contester, dans un délai de deux mois, ce refus, soit par l’intermédiaire d’un recours gracieux auprès de la mairie ; soit en saisissant le juge administratif.

Il peut à cette occasion être sollicité du juge administratif qu’il prononce une injonction à l’encontre de la commune afin qu’elle délivre le certificat.

Ce mécanisme d’injonction est valable tant dans le cadre d’une procédure au fond que d’un référé.