1. Valoriser une affaire et trouver un acquéreur
Pour négocier dans les meilleures conditions, il est conseillé au vendeur ou à l’acquéreur de procéder à un audit complet du fonds de commerce afin d’avoir une idée précise de sa valeur vénale.
Sur un plan financier, il est recommandé de ne pas se limiter à l’application d’une seule méthode de valorisation, mais d’en appliquer plusieurs afin de retenir le résultat d’une moyenne pondérée.
Dans tous les cas, ces analyses sont essentiellement comptables et ne tiennent pas compte des caractéristiques du fonds et des usages du secteur. Or ces spécificités sont très importantes dans le secteur du CHR. Plusieurs critères justifient des différences très importantes, telles que notamment :
- l’existence ou non d’une licence IV ;
- l’existence ou non d’une extraction en cuisine ;
- la présence ou non d’une terrasse ;
- la localisation de l’affaire ;
- l’état de l’affaire et l’importance des travaux à prévoir ;
- le personnel et sa qualification ;
- le bail commercial et ses différentes clauses.
Il ne s’agit donc pas seulement de prendre un multiple et de l’appliquer au chiffre d’affaires ou de s’intéresser simplement aux performances économiques du fonds. C’est bien une lecture globale qu’il convient d’avoir des forces et faiblesses du fonds considéré.
2. Signature d’une lettre d’intention et audit du fonds de commerce
Une fois un potentiel acquéreur identifié, les parties signent généralement une lettre d’intention. L’objectif est de sceller un accord de principe, avant la signature du compromis, tout en permettant de continuer à négocier dans des conditions exclusives et confidentielles.
Il ne s’agit donc pas encore à ce stade d’un engagement ferme, mais plutôt d’une phase qui va permettre à l’acquéreur d’auditer les éléments du fonds avant de s’engager de manière définitive. Là encore, il est vivement conseillé aux parties de s’entourer de conseils spécialisés (avocat, expert-comptable, etc.).
3. Signature du compromis de vente
Une fois la négociation définitivement aboutie et l’audit financier et juridique réalisé, les parties vont généralement signer une promesse ou un compromis de vente.
Une promesse de vente est un avant-contrat aux termes duquel une partie (le promettant) s’engage à céder son bien à une autre partie (le bénéficiaire) de manière irrévocable pendant un certain délai (généralement compris entre deux et trois mois) pourvu qu’un certain nombre de conditions se réalisent (appelées conditions suspensives).
Si l’acquéreur entend solliciter un crédit, il convient de prévoir dans l’acte les conditions précises du crédit projeté (montant maximum, durée d’emprunt, taux d’intérêt, etc.). Sur ce point, il est vivement conseillé d’obliger l’acquéreur à consulter plusieurs établissements bancaires (généralement minimum deux) voire un courtier, afin de maximiser ses chances d’obtenir un financement.
4. Formalités préalables à la cession
Préalablement à la signature de l’acte définitif de vente, plusieurs formalités doivent être accomplies par le cédant et le cessionnaire.
Tout d’abord, il est indispensable de satisfaire l’ensemble des conditions suspensives prévues dans la promesse de vente.
Le cédant doit, selon le cas, prendre contact avec le bailleur afin d’obtenir son agrément à la cession du bail, ou la purge de son droit de préemption dans les formes prescrites par le bail (par lettre recommandée avec accusé de réception dans un certain délai), si celui-ci est applicable, ou pour toute autre démarche convenue dans le cadre de la négociation avec le repreneur. De plus, le cédant peut être tenu d’effectuer certaines déclarations en mairie, telles qu’une déclaration d’intention d’aliéner permettant à la commune d’exercer ou de renoncer à son droit de préemption, ainsi qu’une déclaration de mutation de la licence.
De son côté, le repreneur doit entreprendre des démarches liées au financement de l’acquisition. Cela inclut notamment le dépôt de demandes de prêts auprès des établissements bancaires qu’il a sélectionnés dont les caractéristiques doivent être les mêmes que celles indiquées dans la promesse.
Enfin, une attention particulière doit être portée à la situation des salariés de l’entreprise, si celle-ci emploie du personnel. Il est essentiel de traiter cette question conformément aux dispositions légales, notamment en matière d’information et de transfert des contrats de travail.
5. Les salariés en cas de cession de fonds de commerce
Dans le cas où des salariés sont employés au jour de la cession du fonds de commerce, celle-ci entraînera le transfert de leurs contrats de travail (1). L’acquéreur du fonds de commerce est en effet tenu de poursuivre tous les contrats de travail en cours d’exécution à la date de la cession, en reprenant leur ancienneté, leur rémunération et les droits qui y sont attachés. Ce transfert s’applique, quelle que soit la nature du contrat de travail.
Les dispositions légales en cause sont d’ordre public. Elles s’imposent aux employeurs successifs comme aux salariés.
C’est la raison pour laquelle, en pratique, les acquéreurs qui n’entendent pas poursuivre les contrats de travail demandent généralement au cédant de procéder lui-même, préalablement à la vente, à leur résiliation. Il est toutefois nécessaire pour le cédant de pouvoir justifier d’une cause légitime de rupture des contrats de travail. L’opération de cession ne constitue pas une cause légitime de licenciement contrairement à une faute grave commise par le salarié ou des difficultés économiques avérées. Une rupture conventionnelle avec les salariés est également envisageable.
À défaut d’avoir procédé au licenciement des salariés, ces derniers disposent alors d’un droit d’information leur permettant de formuler une offre de reprise (2).
Ce droit d’information concerne tous les salariés ainsi que les apprentis, mais elle ne concerne pas les intérimaires et les stagiaires. Il s’impose aux entreprises n’ayant pas l’obligation de mettre en place un comité d’entreprise et aux entreprises ayant l’obligation de mettre en place un tel comité comprenant entre 50 et 250 salariés réalisant en chiffre d’affaires annuel n’excédant pas 50 millions d’euros. Il n’est pas applicable en cas de vente de fonds artisanal, aux ventes au profit d’un conjoint, partenaire de Pacs, ascendant ou d’un descendant, aux transmissions réalisées dans le cadre d’une succession ou d’une liquidation du régime matrimonial, aux entreprises en difficulté faisant l’objet d’une procédure collective (3). De même, cette obligation d’information préalable des salariés ne s’applique pas, si au cours des douze mois qui précèdent la vente, celle-ci a déjà fait l’objet d’une information.
En cas de non-respect de l’obligation d’information, une action en responsabilité peut être engagée par les salariés. Lorsqu’une telle action est engagée, la juridiction saisie peut, à la demande du ministère public, prononcer une amende civile dont le montant ne peut excéder 2% du montant de la vente.
6. Le droit de préemption commercial
Le droit de préemption commercial (4) est un droit légal reconnu aux communes, leur permettant d’acquérir en priorité les fonds de commerce, fonds artisanaux et baux commerciaux, ainsi que les terrains accueillant ou destinés à accueillir des commerces d’une surface de vente comprise entre 300 m² et 1000 m², lorsque leur propriétaire manifeste l’intention de les vendre. L’exercice du droit de préemption commercial est subordonné à ce que le fonds de commerce, le fonds artisanal, ou les lieux loués soient situés au sein d’un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité, tel que délimité par délibération motivée du conseil municipal.
Si le fonds de commerce, le fonds artisanal, ou les lieux loués sont situés dans un tel périmètre, le cédant est tenu d’adresser à la commune une déclaration préalable de cession.
Une fois informée de l’intention de vendre du cédant, la commune peut décider ou non d’exercer son droit de préemption pour se porter acquéreur en lieu et place de l’acquéreur pressenti. La commune dispose d’un délai de deux mois pour notifier sa décision au cédant. À défaut de réponse, la commune est présumée avoir renoncé à son droit de préemption commercial. Le cédant peut alors réaliser la vente au prix et aux conditions figurant dans cette déclaration.
7. La signature de l’acte définitif de vente
Une fois les conditions suspensives levées, les parties devront signer l’acte définitif de cession.
Un soin particulier doit être apporté à la rédaction de l’acte de cession et du compte-prorata.
Le compte prorata est ainsi très utilisé dans une cession de fonds de commerce lors de la signature de l’acte définitif. Il permet de répartir certains frais, charges ou produits entre le vendeur et l’acquéreur en fonction de la date de cession.
Certaines obligations (notamment les obligations locatives liées au bail commercial) vont naître avant la date de cession. Dans ce contexte, le compte prorata garantit que chaque partie assume sa juste part des obligations financières liées à l’exploitation du fonds en fonction de la date de cession.
Le compte prorata va permettre de répartir les frais, charges et différentes obligations proportionnellement à la durée d’exploitation.
En général, les parties décident comment l’acheteur va rembourser le prix du compte prorata. Il peut s’agir d’un chèque ou d’un virement.
8. Les formalités postcession
Après la signature de l’acte définitif de vente, les principales démarches à effectuer sont les suivantes :
1° Il est, tout d’abord, nécessaire de procéder à l’enregistrement de l’acte de cession au service des impôts du lieu de situation du fonds vendu. La formalité est effectuée à l’initiative de l’acquéreur et à ses frais. Si l’enregistrement doit théoriquement intervenir dans le mois de la vente, en pratique, le délai est bien plus court puisque la cession doit faire l’objet d’une publication dans un journal d’annonces légales avec mention de la date d’enregistrement dans un délai de quinze jours suivant la vente.
2° il faut également procéder à l’inscription du privilège de nantissement et éventuellement à l’inscription du privilège de vendeur, dans les quinze jours de la cession et ce, à peine d’inopposabilité; (5)
3° Une fois l’enregistrement de l’acte réalisé, il convient de procéder à la publication d’un avis de cession, avec mention de l’enregistrement et élection de domicile, dans un journal d’annonces légales dans un délai de quinze jours à compter de la cession.
Par ailleurs, l’acquéreur doit solliciter, dans les trois jours suivant l’insertion légale, le greffier du tribunal de commerce afin qu’il procède à la publication d’un avis au Bulletin officiel des annonces commerciales (BODACC). L’avis au BODACC doit contenir la dénomination ou raison sociale du vendeur si celui-ci est une société et doit préciser le titre du support (service de presse en ligne ou papier) qui a reçu la première insertion et la date de celle-ci.
À la date de la publication dans le BODACC, il court un délai de dix jours pendant lequel les créanciers peuvent faire opposition au paiement du prix de cession.
On l’aura compris, vendre son entreprise n’est pas une affaire simple et il est vivement recommandé de se faire assister par un avocat spécialisé en cession de fonds de commerce pour éviter les pièges et réussir sa cession.
(1) Article L. 1224-1 du Code du travail
(2) Article L.141-23 du Code de commerce
(3) Articles L.141-27 et L.141-32 du Code de commerce
(4) Articles L.214-1 à 214-3 du Code de l’urbanisme
(5) Articles L. 142-4 et L. 141-6 du Code de commerce
