La Société Civile de Construction-Vente (SCCV) est un instrument juridique très prisé dans le domaine de la promotion immobilière.

À mi-chemin entre la société civile traditionnelle et la société commerciale, la SCCV permet à plusieurs associés de s’unir en vue de réaliser un projet immobilier spécifique : la construction et la vente d’un ou plusieurs immeubles.

La SCCV est une forme particulière de Société Civile Immobilière (SCI), dont l’objet social se limite à la construction d’immeubles en vue de leur vente.

Cette spécificité en fait une société temporaire, sa durée de vie étant souvent liée à la réalisation et à la commercialisation du projet immobilier.

La SCCV se distingue premièrement par son objet social qui repose exclusivement sur la construction d’un ou plusieurs immeubles en vue de leur vente.

Contrairement à une SCI classique, qui peut avoir un objet social plus vaste incluant la gestion de biens immobiliers, la SCCV se concentre exclusivement sur la promotion et la vente.

La destination de l’immeuble n’a pas d’importance.

Deuxièmement, les associés d’une SCCV sont responsables des dettes de la société à hauteur de leur participation dans le capital social.

Cela signifie que chaque associé ne répondant des dettes sociales qu’à concurrence de sa part.

Cela permet notamment de renforcer la protection des associés contre les créanciers de la société.

Enfin, troisièmement, la SCCV, bien qu’ayant un objet commercial (la vente d’immeubles), reste une société civile.

Elle ne peut donc pas se voir appliquer le droit des sociétés commerciales, sauf exception.

Elle est soumise à l’impôt sur les sociétés si elle exerce effectivement une activité commerciale.

À ce titre, le Conseil d’État a rappelé que l’activité de vente d’immeubles par une SCCV, bien que civile en apparence, peut être requalifiée en activité commerciale si elle dépasse la simple gestion patrimoniale.

La SCCV présente plusieurs avantages pour les promoteurs immobiliers.

En effet, la SCCV offre une grande liberté dans la rédaction des statuts, permettant d’adapter les règles de fonctionnement aux spécificités de chaque projet immobilier.

Cela inclut la répartition des bénéfices, les modalités de gestion, ou encore la sortie des associés.

Également, en tant que société civile, la SCCV est en principe soumise à l’impôt sur le revenu.

Toutefois, si elle le souhaite, elle peut choisir d’opter pour l’impôt sur les sociétés.

Enfin, les investisseurs sont souvent attirés par les SCCV en raison de la limitation de leur responsabilité au montant de leur apport, ce qui limite les risques financiers, voire les litiges entre associés.

Dans certains cas, si l’activité de la SCCV dévie de son objet civil pour inclure des activités commerciales autres que la vente des immeubles construits, les tribunaux peuvent procéder à une requalification en société commerciale, avec toutes les conséquences juridiques et fiscales que cela implique.

Ainsi, la Société Civile de Construction-Vente est particulièrement adaptée pour les projets de promotion immobilière.

En offrant une structure souple et sécurisée, elle permet aux promoteurs de réaliser des opérations complexes tout en limitant leur responsabilité.

Toutefois, les promoteurs doivent être attentifs à respecter les contours juridiques de la SCCV pour éviter toute requalification ou litige ultérieur.

Les récents développements jurisprudentiels rappellent l’importance d’un accompagnement juridique rigoureux dans la mise en œuvre et la gestion de ces structures.

La SCCV demeure ainsi un outil privilégié pour les professionnels de l’immobilier, alliant souplesse, sécurité et efficacité dans la réalisation de projets ambitieux.

La dissolution de la Société Civile de Construction Vente (SCCV) intervient généralement une fois que son objet social a été réalisé, c’est-à-dire à la fin du projet immobilier pour lequel elle a été constituée.

Contrairement à d’autres types de sociétés qui peuvent perdurer dans le temps, la SCCV est conçue pour être dissoute dès que les immeubles construits sont vendus.

Conformément à l’article 1844-7 du Code civil, plusieurs motifs peuvent entraîner la dissolution d’une société, mais dans le cas de la SCCV, la cause principale de dissolution est l’accomplissement de son objet social.

Une fois les immeubles vendus, la société n’a plus de raison d’exister, et elle est donc dissoute.

Cette dissolution entraîne la liquidation de la société, où l’ensemble des actifs restants est distribué entre les associés après paiement des dettes sociales.

La répartition se fait généralement en fonction des parts détenues par chaque associé dans le capital social.

La dissolution met fin à l’existence juridique de la SCCV.

Cela signifie que la société cesse toutes ses activités et procède à la liquidation de ses biens. Les créances doivent être réglées, et le solde des actifs est distribué entre les associés.

La dissolution doit être déclarée au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour que la société soit radiée.

En résumé, la SCCV est une société à durée limitée, directement liée à la réalisation de son projet immobilier. Une fois le projet achevé, la société est dissoute, marquant ainsi la fin de son existence juridique.

Ce mécanisme est l’une des caractéristiques de la SCCV, différenciant nettement cette structure des autres types de sociétés civiles comme la SCI, qui est destinée à gérer un patrimoine sur le long terme.

La SCCV doit comprendre certaines clauses obligatoires et mentionner notamment :

• La forme de société ;
• La dénomination sociale de la société ;
• L’adresse du siège social ;
• L’objet social de la société, en l’occurrence la construction d’un ou plusieurs immeubles en vue de leur vente ;
• Le capital social et les apports des associés ;
• Les règles de fonctionnement de la société.

Les statuts peuvent également comprendre :

• Les conditions de réalisation de l’objet social c’est-à-dire les dans lesquelles la construction et la vente des immeubles seront réalisées (délais, modalités de financement, etc.).

Il est fortement recommandé de faire appel à un professionnel du droit (avocat) pour la rédaction des statuts d’une SCCV.

Cela peut permettre de s’assurer que toutes les mentions obligatoires sont bien présentes, que les clauses sont rédigées de manière claire et précise, et que les intérêts de tous les associés sont protégés.

Le rôle de l’avocat peut être essentiel pour la constitution de la société : conseil et rédaction des statuts, accompagnement dans l’accomplissement des formalités de création de la société (enregistrement, publication).

Il peut être également utile de faire appel à un avocat dans le cadre de la gestion courante de la SCCV et pour l’exécution de ses missions.

Outre les aspects liés au droit des sociétés ou au droit fiscal, l’avocat peut notamment accompagner la SCCV sur tous les sujets en matière de droit de la construction et de droit de l’urbanisme, notamment en matière de permis de construire.

De même, il peut conseiller la SCCV sur le montage contractuel le plus adapté à une opération immobilière, notamment si elle est opérée avec une personne publique (marché public, cession avec charges, bail à construction, BEFA, VEFA).