Les obligations du bailleur en matière de bail commercial
En matière de bail commercial les obligations du bailleur sont régies par l’article à 1719 du Code civil. Aux termes de cet article :
“Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.”
En quoi consiste l’obligation de délivrance du bailleur ?
Il s’agit d’une délivrance matérielle et une délivrance juridique.
La délivrance matérielle est le fait pour le bailleur de mettre à la disposition du locataire le local loué. Le bailleur déroge à cette obligation de délivrance matérielle à chaque fois que les locaux loués n’ont pas les caractéristiques minimales permettant au locataire d’exercer son activité.
La délivrance juridique quant à elle, consiste pour le bailleur à veiller à ce que les règles d’origine légale ou conventionnelle liées au bail n’empêchent pas le locataire d’exercer son activité. Dans cette logique, le bailleur doit s’assurer que l’activité prévue au bail commercial ne va pas à l’encontre de règlements administratifs et que l’activité ne viole pas éventuellement les règles de copropriété.
En cas de manquement à l’obligation de délivrance, le bailleur est sanctionné par la résiliation du bail à son tort. Le preneur peut aussi demander une réduction du loyer jusqu’à la remise en état des lieux par le bailleur.
Le bailleur et le locataire ne peuvent établir une clause contractuelle permettant au bailleur d’échapper à son obligation de délivrance de la chose louée. Cependant, le bailleur n’est pas obligé d’effectuer lui-même les travaux d’aménagement du local. Dans la pratique, de nombreux contrats sont constitués de clauses qui prévoient que les charges liées à l’aménagement du locataire dans les locaux incombent à ce dernier.
En quoi consiste l’obligation d’entretien du bailleur ?
L’obligation d’entretien du bailleur consiste en la réparation et à l’entretien du local qu’il loue au locataire pendant toute la durée du bail. Cette obligation exclut les réparations locatives qui sont imputables à une faute du locataire. L’obligation d’entretien du bailleur découle de l’obligation de délivrance. Il faut toutefois préciser que l’étendue de cette obligation n’est pas d’ordre public.
En quoi consiste l’obligation de garantie du bailleur ?
LA GARANTIE DU VICE CACHÉ
Le bailleur est responsable de tous les vices susceptibles d’empêcher le locataire dans son utilisation du local. Cette responsabilité est engagée même s’ il s’agit de vices cachés, c’est à dire que les vices en question n’étaient pas connus au moment de la signature du contrat. C’est le cas par exemple d’une infiltration d’eau.
Il existe toutefois des cas dans lesquels le bailleur peut échapper à cette responsabilité. Il s’agit des cas dans lesquels, les vices étaient visibles au moment de la signature du contrat mais que le locataire les a acceptés, des cas dans lesquels le problème découle d’un défaut imputable au locataire et des cas de force majeur.
Le bailleur peut également être exonéré de la garantie des vices cachés s’il est de bonne foi c’est-à-dire qu’il n’avait pas connaissance des vices au moment de la conclusion du contrat. Si ce dernier en avait la connaissance il pourrait être sanctionné pour faute lourde ou Dol.
LA GARANTIE D’ÉVICTION
La garantie d’éviction englobe la garantie du fait des tiers et la garantie du fait personnel du bailleur
LA GARANTIE DU FAIT DES TIERS
La garantie du fait des tiers oblige le bailleur à garantir au locataire une protection contre les faits des tiers qui sont susceptibles d’empêcher le locataire de jouir pleinement et normalement de son local. Cette garantie ne s’applique pas quand un tiers revendique un droit portant sur la chose louée. La garantie ne tient également pas quand il s’agit des troubles de faits commis par des tiers comme par exemple les bruits ou nuisances.
LA GARANTIE DU FAIT PERSONNEL DU BAILLEUR
Le bailleur doit éviter de troubler le locataire dans la jouissance du local. Il ne doit pas l’empêcher d’exercer son activité ni la mettre en péril. Le bailleur engage sa responsabilité contractuelle en violant une obligation de non-concurrence consenti au profit de son locataire. C’est-à-dire qu’il permet ou autorise une activité concurrente à proximité du local de son locataire.
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