Avocat en permis de construire

En conseil comme en contentieux, l’équipe de Laurent Bidault accompagne ses clients en matière de droit de l’urbanisme à Paris et dans toute la France (métropole et outre-mer) à toutes les étapes de leurs projets : études préalables de la faisabilité du projet, analyse des règles d’urbanisme, audit des autorisations d’urbanisme, assistance dans l’obtention du permis de construire, gestion des recours contre le permis de construire.

Dans le cadre d’un projet d’urbanisme, les points importants sont les suivants :

• L’autorisation d’urbanisme nécessaire selon la nature du projet: permis de construire, déclaration préalable, permis d’aménager ;

• Les règles d’urbanisme applicables : le projet doit respecter les règles d’urbanisme locales (PLU) et nationales (loi littoral). Ces règles concernent notamment l’implantation du projet, la hauteur, les dimensions, la forme de la toiture, l’aspect extérieur, les matériaux.

• Un dossier complet : La demande de permis de construire doit être accompagnée d’un dossier complet comprenant un formulaire, des plans, une notice descriptive et des photos. Des pièces supplémentaires peuvent être demandées selon la nature du projet.

• Les délais d’instruction et de recours des tiers : L’instruction du dossier peut prendre plusieurs mois. Il est important d’anticiper ce délai dans votre calendrier. Le cas échéant, il faut également tenir compte du délai de recours des tiers qui est de deux mois à compter de l’affichage du permis de construire

• Le recours à un architecte : Le recours à un architecte peut s’avérer obligatoire si la construction est nouvelle ou si, concernant un particulier, la surface de plancher ou d’emprise au sol de la construction dépasse 150 m². Le recours à l’architecte est obligatoire pour les professionnels.

• La dématérialisation de la procédure : Depuis le 1er janvier 2022, il est possible, voir imposé, de déposer une demande de permis de construire par voie dématérialisée. Attention, les échanges avec l’administration ou la notification de la décision d’acceptation ou de refus du permis de construire se feront alors par voie électronique ?

• Les éventuelles taxes : La demande de permis de construire est soumise au paiement de taxes (taxe d’aménagement, redevance d’archéologie préventive).

Schématiquement, les missions de l’avocat en matière de permis de construire sont notamment les suivantes :

Expertise et conseil : Nous pouvons réaliser une analyse préalable la faisabilité de votre projet au regard des règles d’urbanisme. L’avocat peut vérifier si votre projet est conforme et vous conseiller sur les démarches à suivre et les pièges à éviter.

Optimisation du projet : Nous pouvons vous aider à adapter votre projet pour maximiser vos chances d’obtenir le permis et éviter les recours.

Assistance et représentation : Nous vous assistons dans la constitution du dossier de demande de permis et nous pouvons vous représenter devant les autorités et juridictions le cas échéant.

Défense de vos droits : En cas de refus de permis ou de recours contre le permis délivré, nous vous assistons pour contester la décision et défendre vos intérêts devant les tribunaux.

Résolution de litiges : Nous pouvons intervenir pour résoudre les conflits avec vos voisins ou d’autres parties prenantes liées à votre projet de construction.

Le cabinet NOVLAW Avocats vous propose de répondre aux 20 questions principales concernant le permis de construire.

Qu’est-ce qu’un permis de construire ?

Le permis de construire est une autorisation administrative obligatoire pour la réalisation de certains travaux de construction ou d’agrandissement.

Le principe est en effet le suivant : Les constructions, même ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire.

Naturellement, certaines constructions de faible ampleur ou importance ou installations, un permis de construire ne sera pas obligatoirement exigé.

Le permis de construire immobilier pourra donc être obligatoire pour construire, démolir ou modifier un ouvrage, quel que soit la nature du propriétaire (promoteur, société, particulier, personne publique) et la nature de l’ouvrage (maison individuelle, immeuble d’habitation, immeuble de bureaux, piscine, antenne relais).

Avoir une bonne connaissance du régime juridique du permis de construire est donc un prérequis avant de se lancer dans des travaux importants

Dans quel cas le permis de construire est-il obligatoire ?

Il convient de distinguer les règles entourant les constructions nouvelles et les travaux sur des constructions existantes.

Concernant les constructions nouvelles, l’article R* 421-1 du Code de l’urbanisme pose le principe suivant : « Les constructions nouvelles doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire ».

Ce principe est tempéré par une longue liste d’exceptions prévue aux articles R. 421-2 à R. 421-12 du Code de l’urbanisme.

Concernant les travaux sur des constructions existantes, l’article R.421-13 du Code de l’urbanisme pose le principe inverse : « Les travaux exécutés sur des constructions existantes sont dispensés de toute formalité au titre du code de l’urbanisme ».

Là encore, ce principe est tempéré par une liste d’exceptions prévue aux articles R.421-14 à R.421-17 du Code de l’urbanisme.

On peut tout de même établir une règle générale qui est que le permis de construire sera obligatoire pour les travaux visant :

La création d’une surface de plancher ou d’une entreprise au sol supérieur à 20m2, sauf en zone urbaine (identifiée sur le plan local d’urbanisme) où la limite sera de 40m2.

La modification d’une structure porteuse d’un bâtiment ou de la façade d’un bâtiment.

Il est important de consulter le plan local d’urbanisme (PLU) de sa commune ou de l’intercommunalité (PLUi) afin d’identifier la zone dans laquelle se trouve la construction et donc les éventuelles particularités et restrictions attenantes.

Il faut préciser que, bien que contraignante, l’obligation de permis de construire se doit d’être respectée.

Les contrevenants peuvent en effet s’exposer à la destruction de l’ouvrage illégalement construit, sur ordre du maire, du préfet ou du juge judiciaire (Article L480-14 Code de l’urbanisme) ainsi qu’à une amende pouvant aller jusqu’à 6.000 euros par mètre carré construit illégalement (Article L.480-4 Code de l’urbanisme).

Qui est en charge de délivrer un permis de construire ?

Il faut distinguer le cas des communes disposant d’un plan local d’urbanisme (PLU) ou document d’urbanisme équivalent (Carte communale) et celle des communes ne disposant d’aucun document d’urbanisme.

Dans le premier cas, la décision finale de délivrance du permis revient au maire de la commune ou au président de l’intercommunalité si la compétence lui a été déléguée (PLUi), tandis que dans le second elle reviendra au préfet.

Dans tous les cas, la demande de permis de construire sera instruite dans les mêmes conditions et sera transmise pour avis aux personnes suivantes :

• Le préfet (si c’est le maire qui prend la décision) dont l’avis est contraignant dans les cas suivants :
  • Si la construction se trouve sur une partie du territoire communal non couverte par une carte communale, un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en locataire lieu ;
  • Si la construction se trouve dans un périmètre où des mesures de sauvegarde prévues par l’article L. 111-7 du Code de l’urbanisme peuvent être appliquées, lorsque ce périmètre a été institué à l’initiative d’une personne autre que la commune.
• Les divers syndicats de gestion des réseaux d’eau, des réseaux d’électricité et des réseaux de gaz, dont l’avis n’est pas contraignant,
• Les Architectes des Bâtiments de France si le projet se trouve être un site classé, un site inscrit, un site patrimonial remarquable, ou situé aux abords d’un site patrimonial remarquable.

Leurs avis sont contraignants, sauf pour les constructions dans le périmètre d’un site classé et dans les abords des monuments historiques lorsqu’il n’y a pas de co-visibilité. Enfin, le dossier de demande de permis de construire est transmis à la sous-préfecture pour simple information.

Quelles sont les pièces à communiquer avec un dossier de demande du permis de construire ?

Le dossier de demande de permis de construire doit comporter un certain nombre de pièces dont la liste est fixée par les dispositions du code de l’urbanisme (articles A.431-4 et A.431-5 Code de l’urbanisme) :

• Formulaire Cerfa n°13406*07 pour une maison individuelle et/ou ses annexes ;
• ou le formulaire Cerfa n°13409*04 pour les autres constructions ;
• Le plan de situation du terrain (qui permet de connaître la situation du terrain et les règles d’urbanisme applicables) ;
• Le plan de masse de la construction (qui comprend une présentation du projet, son échelle, sa direction ; il doit faire apparaître les ouvrages existants et ceux à construire avec leurs dimensions et leurs emplacements exacts, les arbres à planter ou existants, ou encore les réseaux…) ;
• Le plan de coupe du terrain et de la construction (c’est-à-dire le profil du terrain avant et après travaux, et avant et après l’implantation de la construction) ;
• La notice décrivant le terrain et présentant le projet ;
• Les plans des façades et des toitures projetées ;
• Le document graphique permettant d’apprécier l’implantation du projet dans son environnement ;
• Les photographies situant le projet dans son environnement proche et lointain.

Demande de permis de construire : Combien d’exemplaires ?

Le dossier de demande de permis de construire doit être transmis en 4 exemplaires.

Les formulaires Cerfa sont donc à déposer en 4 exemplaires et les pièces et documents à joindre sont également à déposer en 4 exemplaires.

Le dossier doit être précisé à la mairie par lettre recommandée avec accusé de réception ou être déposé en mairie contre la remise d’un récépissé (article R.423-1, R.423-2 et article R.431-2 Code de l’urbanisme).

Après réception la Mairie délivre un récépissé mentionnant la date de début des travaux.
Le dossier est ensuite affiché dans les 15 jours suivant le dépôt.

À noter que l’article 62 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 prévoit l’obligation pour les communes de plus de 3.500 habitants de permettre le dépôt et l’instruction des dossiers de manière dématérialisée d’ici le 1er janvier 2022.

Dans ce cadre, signalons plusieurs initiatives pour développer des maquettes numériques BIM des ouvrages, comme celle initiée par le Plan BIM 2022.

Produire une maquette numérique BIM de l’ouvrage projeté dans le cadre d’une demande de permis de construire permettra ainsi de faciliter et fluidifier l’instruction de celle-ci.

Le recours à un architecte est-il obligatoire dans le cadre d’une demande de permis de construire ?

Dans le cadre d’une demande de permis de construire, le recours à un architecte est obligatoire :

• pour les constructions nouvelles ;
• pour les particuliers, les travaux d’agrandissement de constructions dépassent 150 m2 (article L.431-1 Code de l’urbanisme).

Quel est le délai d’instruction et de délivrance du dossier de permis de construire ?

Pour les maisons individuelles et ses annexes, le délai d’instruction est de 2 mois à compter du dépôt de la demande.

Ce délai est de 3 mois à compter du dépôt de la demande pour les autres ouvrages.

En absence de réponse de la commune (ou de l’intercommunalité ou de l’EPCI) dans le délai de 2 mois, le permis de construire est réputé avoir été accepté de manière tacite (article R.424-1 Code de l’urbanisme).

Peut-on modifier un projet pendant la phase d’instruction de la demande de permis de construire ?

Oui, il est possible de modifier un projet pendant la phase d’instruction de la demande de permis de construire.

Cette demande de modification doit intervenir avant l’intervention d’une décision expresse ou tacite et les modifications ne doivent pas changer la nature du projet ( CE, 1er décembre 2023, commune de Gorbio, n°448905 ).

Dans le cas où les modifications changent la nature du projet, la demande de permis de construire est considérée comme nouvelle et se substitue à la demande initiale.

Un permis de construire peut-il être tacite ?

Oui, un permis de construire peut être tacite, si à l’issue du délai d’instruction, l’autorité compétente ne s’est pas prononcée sur la demande.

Quelle est la durée de validité du permis de construire ?

Le permis de construire est valide pour une durée de base de 3 ans.

Il est impératif que les travaux débutent pendant ce délai et qu’ils ne soient pas interrompus plus d’une année sans quoi le permis serait caduc (article R.424-17 Code de l’urbanisme).

Il est néanmoins possible de prolonger la durée de validité du permis d’une année à deux reprises maximum (article R.424-21 Code de l’urbanisme).

La demande de prolongation devra être adressée à la mairie par lettre recommandée en deux exemplaires, au moins 2 mois avant la caducité du permis (article R.424-22 Code de l’urbanisme).

La mairie dispose d’un délai de 2 mois pour répondre à cette demande, en cas de silence de la mairie, la prolongation du délai sera acceptée tacitement (article R.424-23 Code de l’urbanisme).

Est-il possible de modifier un permis de construire ?

Oui, par l’intermédiaire d’un permis de construire modificatif.

Il est possible d’obtenir un permis de construire modificatif si le permis de construire initial est en cours de validité et que l’achèvement des travaux n’a pas encore été déclaré en mairie.

Néanmoins, les modifications proposées ne pourront être que minimes puisqu’il ne s’agit pas d’un nouveau permis de construire.

Pourront notamment être modifiés à la marge, l’aspect extérieur, l’emprise au sol de la construction ou encore la surface de plancher de l’ouvrage.

Le permis de construire modificatif n’a pas d’effet sur la durée de validité du permis de construire initial.

La procédure pour demander un permis de construire modificatif est la même que pour le permis de construire initial, c’est-à-dire au moyen d’une lettre recommandée adressée à la mairie ou un dépôt directement en mairie.

Durant l’instruction de la demande de permis de construire modificatif, le service instructeur ne pourra pas remettre en cause le permis de construire initial et devra appliquer les règles d’urbanisme qui étaient en vigueur à la date de délivrance de ce dernier.

Le délai d’instruction de la demande est de 2 mois pour les maisons individuelles et de 3 mois pour les autres constructions.

Suite à la délivrance du permis de construire modificatif, ce dernier devra être affiché sur le terrain, dans les mêmes conditions que le permis de construire initial, pour une durée continue de 2 mois.

Dans le cas où un tiers souhaiterait effectuer un recours contre le permis de construire modificatif, ce dernier ne pourra contester que les modifications apportées par le permis de construire modificatif, et non les éléments inclus dans le permis de construire initial.

Comment doit-être affiché un permis de construire ?

L’affichage du permis de construire est une obligation légale qui incombe au bénéficiaire du permis. Il doit être affiché à deux endroits : en mairie et surtout sur le terrain.

L’affichage du permis de construire devant le terrain doit être effectué dès la délivrance de l’arrêté accordant le permis de construire ou dès l’obtention tacite du permis.

Le panneau doit rester affiché pendant toute la durée des travaux.

Le panneau doit être visible de la voie publique et comporter certaines informations obligatoires :

• Le nom du bénéficiaire du permis,
• La raison sociale ou dénomination sociale (si le bénéficiaire est une entreprise),
• La date de délivrance et le numéro du permis
• La nature du projet et de la superficie
• L’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté
• Les voies et délais de recours.

Qui peut contester un permis de construire ?

La décision de délivrance d’un permis de construire (en l’occurrence un arrêté du maire) – ou la délivrance d’une déclaration préalable de travaux – peut être contestée par les tiers (voisins notamment).

Le tiers au permis de construire doit avoir un intérêt à agir contre la décision de délivrance.

Le permis de construire doit affecter directement les conditions d’occupation, les conditions d’utilisation ou les conditions de jouissance de ses propres biens (article L.600-1-2 Code de l’urbanisme).

Ainsi, le propriétaire d’un terrain voisin du lieu d’implantation de la construction autorisé à un intérêt à contester la légalité du permis de construire.

Le fait que le propriétaire du terrain voisin ou de la maison voisine du projet, habite effectivement ou non celui-ci, n’a pas d’influence sur son intérêt à agir.

La seule qualité d’habitant de la commune où est situé un projet ne suffit pas à donner un intérêt à agir contre le permis de construire.

En tout état de cause, il appartient au tiers de démonstration, pièces à l’appui qu’il a effectivement un intérêt à agir à la rencontre du permis de construire.

Par exemple, le Conseil d’État a pu considérer qu’une personne, entendant agir comme propriétaire d’un bien voisin d’un projet, qui ne fait état ni d’un acte de propriété, ni d’une promesse de vente, ni d’un contrat préliminaire, ne justifie pas d’un janvier de nature à lui donner qualité pour demander l’annulation d’une autorisation d’urbanisme, sauf à ce qu’elle puisse sérieusement revendiquer la propriété de ce bien devant le juge compétent ( CE, 25 2023, n° 445937 ).

Cet intérêt à agir s’apprécie à la date d’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire, sauf si le préavis justifie de circonstances particulières (article L. 600-1-3 du code de l’urbanisme). Le Conseil d’État a notamment rappelé ce point dans un arrêt du 21 septembre 2021 ( CE, 21 septembre 2022, Société Maison Camp David, n°461113 ).

Qui sont les tiers pouvant contester un permis de construire ?

Les tiers sont généralement les voisins ou les riverains de l’opération de construction ; cela peut être également un contribuable de la commune (sous certaines conditions) ou encore une association de protection de l’environnement, par exemple qui souhaiterait s’opposer à la construction d’un ouvrage qui porterait atteinte à l’environnement.

Attention, une association n’aura un intérêt à agir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation des sols que si le dépôt de ses statuts en préfecture est intervenu au moins un an avant l’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire (article L. 600-1-1 du code de l’urbanisme).

Quel est le délai de recours contre un permis de construire ?

Les tiers peuvent contester le permis de construire dans un délai de 2 mois à compter du premier jour d’affichage du permis de construire ou de l’autorisation préalable de travaux ( Article R.600-2 Code de l’urbanisme ).

Attention, ce délai ne commence à courir que si le permis de construire a été affiché dans les règles (panneau d’affichage visible, pendant une durée de 2 mois continue).

Dans le cas contraire, le délai de recours contre le permis de construire est de six mois à compter de l’achèvement des travaux.

Ce délai vaut également concernant le permis de construire modificatif.

Comment faire un recours gracieux contre un permis de construire ?

La contestation de la décision pourra se faire par le moyen d’un recours gracieux auprès du maire, dans un délai de 2 mois suivant la date d’affichage du permis de construire.

Attention, le demandeur doit informer le titulaire du permis de construire de son recours, dans un délai de 15 jours francs à compter de la date de dépôt du recours en mairie, par lettre recommandée avec accusé de réception, en lui communiquant une copie intégrale du recours.

À défaut, le recours est irrecevable.

Le maire disposera d’un délai de 2 mois pour statuer sur cette demande.

En cas de décision explicite ou de décision implicite de refus (silence gardé pendant 2 mois), la décision de refus devra être contestée devant le tribunal administratif, dans un délai de 2 mois suivant cette décision.

Comment faire un recours contentieux devant le juge administratif contre un permis de construire ?

Un permis de construire peut également être contesté directement devant le tribunal administratif, dans un délai de 2 mois suivant la date d’affichage du permis de construire.

Attention, ici encore, le recours doit informer le titulaire du permis de construire de son recours, dans un délai de 15 jours francs à compter de la date de dépôt du recours au Tribunal, par lettre recommandée avec accusé de réception, en lui communiquant une copie intégrale du recours. À défaut, le recours est irrecevable.

Il faut souligner que ce recours ne pourra être fondé que sur le non-respect des règles d’urbanisme notamment et non sur les préjudices éventuellement subis par le tiers, tels que la perte d’ensoleillement ou la perte de vue.

Notons que la décision accordant un permis de construire pourra également être contestée par le préfet via un déféré préfectoral, si ce dernier estime que la décision est illégale.

Le préfet dispose d’un délai de deux mois après sa notification de la décision de délivrance (article L.2131-6 Code général des collectivités territoriales).

Enfin, la mairie elle-peut même retirer sa décision, si cette dernière était illégale (notamment si le demandeur a obtenu le permis de construire par fraude), dans un délai de trois mois suivant l’octroi du permis (article L.424-5 Code de l’urbanisme).

Comment obtenir la suspension de la réalisation des travaux ?

Il faut savoir qu’un recours contre un permis de construire ne suspend pas les travaux.

Les travaux de construction peuvent donc se poursuivre pendant toute la durée du recours.

Afin de suspendre les travaux jusqu’à ce que le juge administratif se prononce sur le litige, il est possible d’ancien un référé suspension devant le tribunal administratif, afin de demander au juge des référés qu’il suspende l’exécution des travaux.

Pour que le référé suspension soit recevable, trois conditions doivent être établies et démontrées :

• Une requête au fond en annulation doit avoir déjà été déposée au Tribunal ;
• Il doit y avoir urgence à suspendre le permis de construire ;
• Il doit exister un doute sérieux sur la légalité du permis de construire.

Comment contester un refus de délivrance de permis de construire ?

En cas de rejet de la demande de permis de construire, il sera possible de contester cette décision dans un délai de 2 mois à compter de la notification de la décision de rejet.

Dans le cas où la décision de rejet ne comporterait pas la mention des voies et délais de recours, le refus de permis de construire peut être contesté dans un délai dit raisonnable d’un an à compter du début d’affichage du permis de construire ( CE, Assemblée, 13 juillet 2016, Czabaj, n°387763 ; CE, 9 novembre 2018, MB, n°409872 ).

La contestation de la décision de rejet pourra se faire par l’intermédiaire d’un recours gracieux auprès du maire ou par le biais d’un recours contentieux en excès de pouvoir devant le juge administratif.

Dans le cas où le juge annulerait la décision de rejet de l’administration, il peut, si le reporter en a fait la demande, commander à la commune de délivrer le permis de construire.