Le permis de construire

Le permis de construire est une autorisation d’urbanisme qui doit être délivrée par l’administration avant le commencement des opérations de travaux, il s’agit donc d’un régime d’autorisation préalable.

L’article L.421-1 et suivants du Code de l’urbanisme dispose :

« Quiconque désire entreprendre ou implanter une construction à usage d’habitation ou non, même ne comportant pas de fondations, doit, au préalable, obtenir un permis de construire.
Cette obligation s’impose aux services publics et concessionnaires de services publics de l’État, des départements et des communes comme aux personnes privées.
Le même permis est exigé pour les modifications extérieures apportées aux constructions existantes, les reprises de gros-œuvre et les surélévations
»

Permis de construire Définition

Urbanisme et Environnement

Le permis de construire pourra donc être obligatoire pour construire, démolir ou modifier un ouvrage, quel que soit la nature du propriétaire (promoteur immobilier, société, particulier, personne publique) et la nature de l’ouvrage (maison individuelle, immeuble d’habitation, immeuble de bureaux, piscine, antenne relais).

Avoir une bonne connaissance du régime juridique du permis de construire est donc un pré-requis avant de se lancer dans des travaux importants.

Dans quels cas le permis de construire est-il obligatoire ?

Il convient de distinguer les règles entourant les constructions nouvelles et les travaux sur des constructions existantes.

Concernant les constructions nouvelles, l’article R.421-1 du Code de l’urbanisme pose le principe suivant : « Les constructions nouvelles doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire ».

Ce principe est tempéré par une longue liste d’exceptions prévues aux articles R. 421-2 à R. 421-12 du Code de l’urbanisme.

Concernant les travaux sur des constructions existantes, l’article R.421-13 du Code de l’urbanisme pose le principe inverse : « Les travaux exécutés sur des constructions existantes sont dispensés de toute formalité au titre du code de l’urbanisme ».

Là encore, ce principe est tempéré par une liste d’exceptions prévues aux articles R.421-14 à R.421-17 du Code de l’urbanisme.

On peut tout de même établir une règle générale qui est que le permis de construire sera obligatoire pour les travaux visant :

La création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieure à 20m2, sauf en zone urbaine (identifiée sur le plan local d’urbanisme) où la limite sera de 40m2.

La modification d’une structure porteuse d’un bâtiment ou de la façade d’un bâtiment.

Il est important de consulter le plan local d’urbanisme (PLU) de sa commune ou de l’intercommunalité (PLUi) afin d’identifier la zone dans laquelle se trouve la construction et donc les éventuelles particularités et restrictions attenantes.

Quelques exemples de travaux nécessitant un permis de construire…

Plan et esquisse d'une maison individuelle moderne avec piscine et jardin
  • L’aménagement des combles si la surface de plancher concernée dépasse 40m2 en zone urbaine et 20m2 en zone non-urbaine.
  • La construction d’une véranda de plus de 40m2.
  • L’extension d’un garage dépassant 40m2.
  • La construction d’un abri de jardin de plus de 20m2.
  • La construction d’une piscine non-couverte de plus de 10m2.
  • La construction d’une piscine couverte d’une hauteur dépassant 1 mètre 80.

Cette liste n’est toutefois pas exhaustive, de plus de nombreuses opérations de travaux ne nécessitant pas la délivrance d’un permis de construire requiert en revanche une déclaration préalable de travaux.

Pour en savoir plus sur la déclaration préalable de travaux nous vous invitons à consulter notre article sur le sujet.

Déclaration de travaux

Il faut préciser que, bien que contraignante, l’obligation de permis de construire se doit d’être respectée.

Les contrevenants peuvent en effet s’exposer à la destruction de l’ouvrage illégalement construit, sur ordre du maire, du préfet ou du juge judiciaire (Article L480-14 Code de l’urbanisme) ainsi qu’à une amende pouvant aller jusqu’à 6.000 euros par mètre carré construit illégalement (Article L.480-4 Code de l’urbanisme).

Quelles sont les autorités compétentes pour délivrer le permis de construire ?

Il convient de distinguer le cas des communes disposant d’un plan local d’urbanisme (PLU) ou document d’urbanisme équivalent (Carte communale) et celui des communes ne disposant d’aucun document d’urbanisme. Dans le premier cas, la décision finale de délivrance du permis revient au maire de la commune ou au président de l’intercommunalité si la compétence lui a été déléguée (PLUi), tandis que dans le second elle reviendra au préfet.

Dans tous les cas, la demande de permis de construire sera instruite dans les mêmes conditions et sera transmise pour avis aux personnes suivantes :

  • Le préfet (si c’est le maire qui prend la décision) dont l’avis est contraignant dans les cas suivants :
    • Si la construction se trouve sur une partie du territoire communal non couverte par une carte communale, un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu ;
    • Si la construction se trouve dans un périmètre où des mesures de sauvegarde prévues par l’article L. 111-7 du Code de l’urbanisme peuvent être appliquées, lorsque ce périmètre a été institué à l’initiative d’une personne autre que la commune.
  • Les divers syndicats de gestion des réseaux d’eau, des réseaux d’électricité et des réseaux de gaz, dont l’avis n’est pas contraignant,
  • Les Architectes des Bâtiments de France si le projet se trouve être un site classé, un site inscrit, un site patrimonial remarquable, ou situé aux abords d’un site patrimonial remarquable.

Leurs avis sont contraignants, sauf pour les constructions dans le périmètre d’un site classé et dans les abords des monuments historiques lorsqu’il n’y a pas de co-visibilité. Enfin, le dossier de demande de permis de construire est transmis à la sous-préfecture pour simple information.

Quelles sont les pièces à communiquer avec un dossier de demande du permis de construire ?

Le dossier de demande de permis de construire doit comporter un certain nombre de pièces dont la liste est fixée par les dispositions du code de l’urbanisme (articles A.431-4 et A.431-5 Code de l’urbanisme) :

  • Formulaire Cerfa n°13406*07 pour une maison individuelle et/ou ses annexes ;
  • ou le formulaire Cerfa n°13409*04 pour les autres constructions ;
  • Le plan de situation du terrain (qui permet de connaitre la situation du terrain et les règles d’urbanisme applicables) ;
  • Le plan de masse de la construction (qui comprend une présentation du projet, son échelle, sa direction ; il doit faire apparaitre les ouvrages existants et ceux à construire avec leurs dimensions et leurs emplacements exacts, les arbres à planter ou existants, ou encore les réseaux…) ;
  • Le plan de coupe du terrain et de la construction (c’est-à-dire le profil du terrain avant et après travaux, et avant et après l’implantation de la construction) ;
  • La notice décrivant le terrain et présentant le projet ;
  • Les plans des façades et des toitures projetées ;
  • Le document graphique permettant d’apprécier l’implantation du projet dans son environnement ;
  • Les photographies situant le projet dans son environnement proche et lointain.

Demande de permis de construire : Combien d’exemplaires ?

Le dossier de demande de permis de construire doit être transmis en 4 exemplaires.

Les formulaires Cerfa sont donc à déposer en 4 exemplaires et les pièces et documents à joindre sont également à déposer en 4 exemplaires.

Le dossier doit être adressé à la mairie par lettre recommandée avec accusé de réception ou être déposé en mairie contre la remise d’un récépissé (article R.423-1, R.423-2 et article R.431-2 Code de l’urbanisme).

Après réception la Mairie délivre un récépissé mentionnant la date de début des travaux.

Le dossier est ensuite affiché dans les 15 jours suivant le dépôt.

A noter que l’article 62 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 prévoit l’obligation pour les communes de plus de 3.500 habitants de permettre le dépôt et l’instruction des dossiers de manière dématérialisé d’ici le 1er janvier 2022.

Dans ce cadre, signalons plusieurs initiatives pour développer des maquettes numériques BIM des ouvrages, comme celle initiée par le Plan BIM 2022.

Produire une maquette numérique BIM de l’ouvrage projeté dans le cadre d’une demande de permis de construire permettra ainsi de faciliter et fluidifier l’instruction de celle-ci.

Affichage du permis de construire
Refus de Permis de Construire : que faire ?
Qu’est ce que le PLU ? (Plan Local Urbanisme)
Contester un permis de construire

Le recours à un architecte est-il obligatoire dans le cadre d’une demande de permis de construire ?

Dans le cadre d’une demande de permis de construire, le recours à un architecte est obligatoire :

  • pour les constructions nouvelles ;
  • pour les travaux d’agrandissement de constructions existantes dépassant 150m2 (article L.431-1 Code de l’urbanisme).

Quel est le délai d’instruction et de délivrance de mon dossier de permis de construire ?

Pour les maisons individuelles et ses annexes, le délai d’instruction est de 2 mois à compter du dépôt de la demande.

Ce délai est de 3 mois à compter du dépôt de la demande pour les autres ouvrages.

En absence de réponse de la commune (ou de l’intercommunalité ou de l’EPCI) dans le délai de 2 mois, le permis de construire est réputé avoir été accepté de manière tacite (article R.424-1 Code de l’urbanisme).

Quelle est la durée de validité du permis de construire ?

mairie recours gracieux permis de construire

Le permis de construire est valide pour une durée de base de 3 ans.

Il est impératif que les travaux débutent durant ce délai et qu’ils ne soient pas interrompus plus d’une année sans quoi le permis serait caduc (article R.424-17 Code de l’urbanisme).

Il est néanmoins possible de prolonger la durée de validité du permis d’une année à deux reprises maximum (article R.424-21 Code de l’urbanisme).

La demande de prolongation devra être adressée à la mairie par lettre recommandée en deux exemplaires, au moins 2 mois avant la caducité du permis (article R.424-22 Code de l’urbanisme).

La mairie dispose d’un délai de 2 mois pour répondre à cette demande, en cas de silence de la mairie, la prolongation du délai sera acceptée tacitement (article R.424-23 Code de l’urbanisme).

Est-il possible de modifier un permis de construire ?

Oui, par l’intermédiaire d’un permis de construire modificatif.

Il est possible d’obtenir un permis de construire modificatif si le permis de construire initial est en cours de validité et que l’achèvement des travaux n’a pas encore été déclaré en mairie.

Néanmoins, les modifications apportées ne pourront être que minimes puisqu’il ne s’agit pas d’un nouveau permis de construire.

Pourront notamment être modifiés à la marge, l’aspect extérieur, l’emprise au sol de la construction ou encore la surface de plancher de l’ouvrage.

Le permis de construire modificatif n’a pas d’effet sur la durée de validité du permis de construire initial.

La procédure pour demander un permis de construire modificatif est la même que pour le permis de construire initial, c’est-à-dire au moyen d’une lettre recommandée adressée à la mairie ou un dépôt directement en mairie.

Durant l’instruction de la demande de permis de construire modificatif, le service instructeur ne pourra pas remettre en cause le permis de construire initial et devra appliquer les règles d’urbanisme qui étaient en vigueur à la date de délivrance de ce dernier.

Le délai d’instruction de la demande est de 2 mois pour les maisons individuelles et de 3 mois pour les autres constructions.

Suite à la délivrance du permis de construire modificatif, ce dernier devra être affiché sur le terrain, dans les mêmes conditions que le permis de construire initial, pour une durée continue de 2 mois.

Dans le cas où un tiers souhaiterait effectuer un recours contre le permis de construire modificatif, ce dernier ne pourra contester que les modifications apportées par le permis de construire modificatif, et non les éléments inclus dans le permis de construire initial.

NOUS CONTACTER

Technologie Open Data RGPD

le permis de construire

(*) champ obligatoire requis

Merci pour votre message. Il a été envoyé.
Une erreur s'est produite lors de la tentative d'envoi de votre message. Veuillez réessayer plus tard.