Avocat en bail commercial : conseil et contentieux, bailleurs et locataires

Rédiger un bail, renégocier un loyer, obtenir un renouvellement ou récupérer des loyers impayés : le bail commercial engage bailleur et locataire pour des années, et chaque clause compte. Novlaw Avocats conseille et défend bailleurs et locataires à Paris, Lyon et Lille, de la négociation du bail jusqu'au contentieux devant le tribunal judiciaire et le juge des loyers.

Cette page présente les étapes clés du bail commercial et renvoie vers nos guides détaillés sur chaque sujet.

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Le bail commercial en bref

Le bail commercial est le contrat par lequel un propriétaire, le bailleur, loue un local à un commerçant, un artisan ou un industriel, le preneur, pour qu'il y exploite son fonds. Il est régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, que l'on appelle le « statut des baux commerciaux ».

Ce statut protège le locataire : durée minimale de neuf ans, droit au renouvellement, encadrement du loyer, indemnité d'éviction en cas de refus de renouvellement. Beaucoup de ses règles restent pourtant supplétives : le contenu du bail dépend largement de la négociation entre les parties.

Le bail est aussi un actif essentiel du fonds de commerce. Un bail bien rédigé valorise le fonds lors d'une cession ; un bail déséquilibré peut au contraire faire baisser son prix.

Pour distinguer le bail commercial des autres contrats de location, consultez notre guide bail professionnel ou bail commercial.

Conclure un bail commercial

La signature est le moment où l'on peut encore tout négocier. Une fois le bail signé, la plupart des clauses s'imposent aux parties pour neuf ans au moins.

Les clauses à vérifier avant de signer

Certaines clauses concentrent l'essentiel des risques : la destination (les activités autorisées), le loyer et son indexation, la répartition des charges et des travaux, les conditions de cession, la clause résolutoire et les garanties exigées du locataire. Nous les relisons et les négocions au regard de votre projet, que vous soyez bailleur ou locataire. Voir notre guide : quelles clauses vérifier avant de signer un bail commercial.

La durée : bail 3-6-9, bail de plus de neuf ans, bail dérogatoire

Le bail commercial est conclu pour neuf ans au minimum (art. L. 145-4 C. com.). Le locataire peut en principe y mettre fin à chaque période triennale, d'où l'expression « bail 3-6-9 ». Un bail de plus de neuf ans est possible, mais il permet au bailleur d'obtenir un loyer de renouvellement déplafonné.

Pour une occupation courte, les parties peuvent conclure un bail dérogatoire, d'une durée totale de trois ans au plus (art. L. 145-5 C. com.). Au-delà, ou si le locataire reste dans les lieux sans opposition du bailleur, un bail commercial soumis au statut peut naître.

Nos guides : la durée d'un bail commercial (bail 3-6-9), choisir une durée supérieure à neuf ans, le bail dérogatoire.

Garanties du bailleur

Dépôt de garantie, caution, garantie bancaire à première demande, clause de solidarité entre cédant et cessionnaire : le choix de la garantie protège le bailleur en cas d'impayés, notamment si le locataire fait l'objet d'une procédure collective. Attention : pour les locaux de commerce ou d'artisanat, les garanties exigées du locataire ne peuvent plus dépasser un trimestre de loyer dans les baux conclus ou renouvelés depuis le 26 mai 2026, et le dépôt de garantie doit être restitué dans les trois mois de la remise des clés (art. L. 145-40 C. com.). Voir la garantie à première demande et la clause de solidarité inversée.

Le coût de la rédaction

Qui paie la rédaction du bail, et combien faut-il prévoir ? Les parties sont libres de répartir ces frais. Nous intervenons sur devis, selon la complexité de l'opération. Voir qui paie les frais de rédaction d'un bail commercial.

Le loyer et les charges

Le loyer initial est libre. Son évolution en cours de bail, et lors du renouvellement, est en revanche encadrée par le Code de commerce.

Fixation et révision du loyer

Tous les trois ans, chaque partie peut demander la révision du loyer (art. L. 145-38 C. com.). La hausse est alors en principe limitée à la variation de l'indice de référence, l'ILC ou l'ILAT selon l'activité. Au renouvellement, le loyer est également plafonné, sauf modification notable des éléments de la valeur locative ou bail de plus de neuf ans (art. L. 145-34 C. com.).

En cas de déplafonnement, la hausse annuelle est en principe étalée par tranches de 10 % du loyer de l'année précédente. Les désaccords sont tranchés par le juge des loyers, souvent après une expertise de la valeur locative.

Nos guides : comment est fixé le loyer d'un bail commercial, la révision du loyer commercial.

Clause d'échelle mobile et clause recette

La clause d'échelle mobile indexe automatiquement le loyer. Si elle fait varier le loyer de plus d'un quart, chaque partie peut demander sa révision (art. L. 145-39 C. com.). La clause recette, elle, lie tout ou partie du loyer au chiffre d'affaires du locataire. Voir la clause d'échelle mobile et la clause recette.

Paiement mensuel et encadrement de l'indexation

Depuis la loi du 26 mai 2026, le locataire d'un local de commerce ou d'artisanat peut exiger de payer son loyer chaque mois, s'il n'a pas d'arriérés non contestés (art. L. 145-32-1 C. com.). Le bail peut aussi encadrer la variation annuelle de l'indice des loyers commerciaux, à condition que l'encadrement joue dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse (art. L. 145-38-1 C. com.).

Charges, impôts et travaux

Le bail doit comporter un inventaire précis des charges, impôts et taxes, avec leur répartition entre les parties (art. L. 145-40-2 C. com.). Certaines dépenses ne peuvent jamais être mises à la charge du locataire, notamment les grosses réparations de l'article 606 du Code civil (art. R. 145-35 C. com.).

Nos guides : les charges locatives du bail commercial, la répartition des travaux de réparation, le ravalement de façade, la TVA sur le loyer commercial.

L'activité exercée : destination et déspécialisation

Le locataire ne peut exercer dans les lieux que l'activité prévue par la clause de destination. Une activité non autorisée l'expose à la résiliation du bail, même lorsqu'elle paraît proche de l'activité prévue. Voir notre étude de cas : des burgers dans une pizzéria, la clause de destination « plat par plat ».

Pour faire évoluer son activité, le locataire dispose de deux procédures :

• la déspécialisation partielle : il ajoute des activités connexes ou complémentaires, après en avoir informé le bailleur (art. L. 145-47 C. com.) ;
• la déspécialisation plénière : il change d'activité, avec l'accord du bailleur ou, en cas de refus injustifié, l'autorisation du tribunal (art. L. 145-48 C. com.).

Voir la déspécialisation du bail commercial et notre offre changer l'activité de mon bail commercial.

Le cas des restaurants

La restauration cumule les contraintes : destination précise, extraction des fumées, règlement de copropriété, nuisances pour les voisins. Le cabinet accompagne régulièrement restaurateurs et bailleurs sur ces sujets.

Nos guides : les règles applicables aux extractions des restaurants, petite restauration et restauration traditionnelle, et notre page hôtellerie et restauration.

Céder ou sous-louer le bail

Le bail peut interdire au locataire de céder son droit au bail seul. Il ne peut en revanche pas l'empêcher de céder le bail avec son fonds de commerce : une telle clause est réputée non écrite (art. L. 145-16 C. com.). Le bail peut toutefois soumettre la cession à l'agrément du bailleur ou à des formalités précises, qu'il faut respecter à la lettre.

Un refus d'agrément injustifié peut être contesté en justice. Voir notre victoire : refus d'agrément abusif devant la cour d'appel de Lyon.

Nos guides : notre page cession de droit au bail, les différences entre cession de bail et cession de fonds de commerce.

La sous-location

La sous-location est interdite, sauf si le bail l'autorise ou si le bailleur donne son accord. Le bailleur doit en outre être appelé à concourir à l'acte (art. L. 145-31 C. com.). Voir la sous-location d'un bail commercial.

La vente des murs : le droit de préférence du locataire

Lorsque le bailleur vend le local, le locataire bénéficie en principe d'un droit de préférence pour l'acheter (art. L. 145-46-1 C. com.), sous réserve des exceptions prévues par ce texte. Depuis la loi du 26 mai 2026, ce droit vise les locaux commerciaux ou artisanaux définis par l'article : les locaux à usage exclusif de bureau et les entrepôts en sont exclus. Voir le droit de préemption du locataire commercial.

Renouvellement et indemnité d'éviction

Le bail commercial ne prend pas fin automatiquement à son terme. Il faut soit un congé, soit une demande de renouvellement ; à défaut, il se prolonge tacitement.

Congé et demande de renouvellement

Le bailleur peut délivrer un congé avec offre de renouvellement, au moins six mois à l'avance (art. L. 145-9 C. com.). Le locataire peut, lui, demander le renouvellement (art. L. 145-10 C. com.). Le bailleur dispose alors de trois mois pour répondre ; s'il se tait, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement.

Nos guides : le renouvellement du bail commercial, le congé avec offre de renouvellement, les modalités de délivrance du congé.

Le refus de renouvellement et l'indemnité d'éviction

Le bailleur peut refuser le renouvellement, mais il doit alors verser au locataire une indemnité d'éviction (art. L. 145-14 C. com.). Elle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, augmentée des frais de déménagement et de réinstallation, et des frais et droits de mutation pour un fonds de même valeur.

Le bailleur n'en est dispensé qu'en cas de motif grave et légitime contre le locataire, en principe après une mise en demeure restée sans effet pendant un mois (art. L. 145-17 C. com.). Tant que l'indemnité n'est pas payée, le locataire a le droit de rester dans les lieux (art. L. 145-28 C. com.).

Le bailleur peut aussi revenir sur son refus en exerçant son droit de repentir, dans les quinze jours suivant la décision fixant l'indemnité devenue définitive (art. L. 145-58 C. com.).

Nos guides : l'indemnité d'éviction, le refus de renouvellement par le bailleur, le droit de repentir du bailleur. Et notre victoire : refus de renouvellement pour nuisances, un restaurateur obtient le renouvellement et une baisse de loyer.

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Mettre fin au bail commercial

Résiliation triennale et résiliation anticipée

Le locataire peut donner congé à l'expiration de chaque période triennale, au moins six mois à l'avance (art. L. 145-4 C. com.). Cette faculté peut être écartée dans certains baux, notamment ceux de plus de neuf ans, de bureaux ou de locaux monovalents. Le bailleur, lui, ne peut résilier à l'échéance triennale que dans des cas limités, par exemple pour construire ou reconstruire l'immeuble.

En dehors de ces échéances, une sortie reste possible : résiliation amiable, départ à la retraite du locataire, cession du bail. Voir comment résilier un bail commercial avant son terme et notre offre résilier un bail commercial.

Loyers impayés et clause résolutoire

En cas d'impayés, le bailleur fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. Si les sommes ne sont pas réglées dans le mois, il peut faire constater la résiliation du bail et demander l'expulsion du locataire (art. L. 145-41 C. com.). Le juge peut accorder des délais et suspendre les effets de la clause, mais depuis la loi du 26 mai 2026, seulement si le locataire est en mesure de régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience.

Nos guides, à jour de la loi du 26 mai 2026 : loyers impayés en bail commercial, la clause résolutoire, les conditions de validité du commandement de payer.

Procédure collective du locataire

La sauvegarde, le redressement ou la liquidation judiciaire du locataire modifient les droits du bailleur : le bail continue, le bailleur doit déclarer sa créance et ne peut agir en résiliation que dans les conditions du livre VI du Code de commerce. Voir bail commercial et liquidation judiciaire et notre page procédures collectives.

Les litiges en bail commercial

Les contentieux du bail commercial relèvent du tribunal judiciaire du lieu où se trouve le local (art. R. 145-23 C. com.). Les litiges sur le montant du loyer révisé ou renouvelé sont portés devant le juge des loyers commerciaux, après un échange de mémoires préalable obligatoire. Voir les mémoires devant le juge des loyers.

Nous intervenons notamment pour :

• la fixation du loyer de renouvellement et la révision triennale, avec expertise de la valeur locative ;
• la répartition des charges et des travaux ;
• les manquements du bailleur à son obligation de délivrance ou d'entretien ;
• la constatation de la clause résolutoire et l'expulsion, ou au contraire la défense du locataire ;
• la fixation et le paiement de l'indemnité d'éviction ;
• les procédures en référé : expertise, provision sur loyers, mesures urgentes.

Attention aux délais : la plupart des actions fondées sur le statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans (art. L. 145-60 C. com.). Voir la prescription biennale et l'indemnité d'éviction.

Selon votre situation, consultez nos offres : litige avec un bailleur commercial, litige avec un locataire.

Pourquoi confier votre bail commercial à Novlaw

Une pratique dédiée. Le bail commercial est au cœur de notre activité en droit immobilier. Nous connaissons les clauses sensibles et les pièges des négociations, ce qui nous permet d'aller vite et de sécuriser l'opération.

Bailleurs comme locataires. Nous défendons les deux côtés du bail. Nous savons ce que l'autre partie va demander, et comment y répondre.

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Me Baptiste Robelin, avocat associé fondateur, avocat au barreau de Paris, dirige l'équipe droit immobilier et droit des affaires du cabinet. Il est inscrit sur la liste officielle des mandataires en transaction immobilière du barreau de Paris. Il a enseigné le droit des affaires à l'INSEEC et à l'école Ferrandi, ainsi que le permis d'exploitation pour la CCI Paris Île-de-France. Il est l'auteur du Guide pratique pour ouvrir, gérer et céder un hôtel, café, restaurant (éditions Le Moniteur), qui traite notamment des baux commerciaux.

Il intervient en conseil comme en contentieux, et représente ses clients partout en France devant les tribunaux judiciaires et de commerce. Il a développé une expertise particulière dans l'immobilier, l'hôtellerie-restauration, la grande distribution et les nouvelles technologies. Avant de fonder Novlaw, il a exercé au sein de cabinets d'affaires de premier plan en France et à l'étranger, notamment à Sydney, Melbourne et Londres.

Le cabinet intervient depuis ses bureaux de Paris, Lyon et Lille. Voir nos pages avocat en bail commercial à Paris, à Lyon et à Lille.