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Bail Commercial
Bail Commercial2021-09-16T19:19:16+02:00

Bail Commercial

Me Baptiste Robelin, expert en droit immobilier, vous accompagne pour la négociation et la rédaction de votre bail commercial.

bail commercial

Définition du Bail Commercial

Le bail commercial est un contrat de location par lequel un propriétaire, bailleur, met à la disposition d’un commerçant, preneur, un local commercial afin que ce dernier puisse y exploiter son activité commerciale.

L’ensemble des éléments nécessaires à l’activité du commerçant (bail commercial, clientèle, outils de productions, etc.) forme une universalité juridique couramment appelée « fonds de commerce ».

Le bail commercial est un contrat complexe, soumis à un certain nombre de dispositions du Code de commerce, dont nombreuses sont purement supplétives. Ceci signifie que le bail est avant tout le fruit de la volonté des parties et de leurs accords. Il est donc important pour les parties d’être accompagné d’un avocat spécialisé à toutes les étapes du bail commercial, pour la négociation des clauses et leur rédaction.

Avocat Expert en Bail Commercial

Contrairement à ce que l’on pourrait croire, un avocat spécialisé en bail commercial n’est pas cher. Au contraire, un avocat spécialisé en bail commercial est généralement moins cher qu’un avocat généraliste.

Pourquoi ? Tout simplement parce que l’avocat spécialisé en bail commercial est plus efficace ! Pas besoin de recherches inutiles : nous avons les principaux réflexes, nous ne perdons pas de temps à tenter d’apprendre la matière ou de découvrir des concepts.

Nous connaissons immédiatement les clauses essentielles à vérifier : destination du bail pour encadrer l’activité des parties ; répartition du loyer et des charges et dispositions impératives de la loi Pinel, vérification du règlement de copropriété, clauses relatives à la durée, aux travaux, etc… Nous connaissons par cœur l’ensemble des problématiques et savons sécuriser l’opération.

Protection particulière : toutes nos clauses sont conçues sur-mesure, en fonction des besoins particuliers des parties. Nous mettons en place des clauses de garantie renforcée (clause de solidarité inversée par exemple), et savons comment protéger au mieux l’intérêt des parties, que vous soyez preneur ou bailleur.

Avocat Expert en Bail Commercial Réactif & Disponible

La réactivité et la ponctualité sont pour nous des valeurs cardinales. Ne passez pas par l’accueil du cabinet, vous avez le numéro de portable de votre avocat ! WhatsApp, SMS si nécessaire : nous sommes présents et réactifs pour répondre à chacune de vos requêtes.

Faites le choix d’un conseil réactif et disponible pour vous accompagner pour la mise en place de votre bail commercial.

Avocat Expert en Bail Commercial à Paris et Lyon

Baptiste Robelin dispose d’une expertise reconnue en matière de bail commercial. Il est inscrit en qualité de Mandataire en Transaction Immobilière par l’Ordre des Avocats du Barreau de Paris et donne régulièrement des cours au sein d’organismes professionnels.

Baptiste Robelin conseille, assiste et assure au mieux la défense de vos intérêts, que vous soyez locataire ou bailleur. Baptiste Robelin maîtrise l’ensemble des clauses du bail commercial. Le Cabinet d’avocats est présent à Paris et à Lyon.

Pour aller plus loin, découvrez la vidéo de Me Robelin : Tout savoir sur le bail commercial

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Portez notamment une attention toute particulière aux clauses suivantes du bail commercial :

Elle indique l’activité autorisée dans le local. Il est essentiel que cette clause reflète parfaitement la volonté des parties, l’activité souhaitée par le locataire et celle autorisée par le bailleur. L’activité autorisée dans le bail commercial doit également être conforme au règlement de copropriété de l’immeuble s’il en existe.

Elle doit être de 9 ans minimum, sauf si les parties décident de conclure un bail dérogatoire (ne pouvant excéder 3 ans) ou une convention d’occupation précaire, si les conditions le permettent. Sauf exception légale, le locataire dispose de la faculté de donner congé tous les 3 ans. Attention, s’il est possible de conclure un bail commercial d’une durée supérieure à 9 ans, cela entraîne toutefois des conséquences importantes, le bailleur disposant alors de la faculté de déplafonner automatiquement le loyer lors du renouvellement du bail.

Une disposition du bail peut interdire au locataire de céder isolément son droit au bail. En revanche, aucune clause ne peut priver le locataire de céder son bail dans le cadre d’une cession de son fonds de commerce. Attention toutefois : le bail peut restreindre cette faculté, en autorisant par exemple le bailleur à agréer préalablement le cessionnaire (repreneur) du bail. Ces clauses sont d’interprétation stricte et doivent être parfaitement rédigées pour être applicables.

Bien que les parties soient globalement libres de répartir les charges comme elles le souhaitent, la loi interdit au bailleur de répercuter certaines charges au locataire en raison de leur nature (telles que les grosses réparations de l’article 606 du Code civil par exemple). Il est important pour les parties d’être assisté d’un avocat spécialisé en bail commercial afin de bien maîtriser les principes de répartition des charges entre le locataire et le bailleur.

Il est fréquent d’insérer dans le bail commercial des clauses de solidarité entre cédant et cessionnaire (afin que le cédant reste garant en cas de loyer impayé par le repreneur du bail). On peut également inclure des clauses dites « clauses de solidarité inversée » afin que le cessionnaire soit également garant en cas de loyer impayé du cédant. Ces clauses sont destinées à protéger le bailleur en lui apportant l’ensemble des garanties nécessaires en cas d’impayés, notamment en cas de procédure collective du locataire.

Vous pouvez faire appel à Baptiste Robelin, expert en bail commercial, pour l’ensemble des négociations liées à votre bail :

Fixation du loyer :

Le bailleur ne peut solliciter une augmentation de loyer qu’à l’occasion d’échéances triennales, c’est-à-dire tous les trois ans, ou au stade du renouvellement du bail. Ces révisions sont plafonnées en fonction d’indices légaux pour assurer une stabilité financière au locataire, mais connaissent un certain nombre d’exceptions. Les parties peuvent également choisir d’insérer dans le contrat une clause d’échelle mobile ou une clause recette pour faire évoluer de manière automatique le montant du loyer aux échéances fixées par les parties.

Renouvellement du bail commercial et fixation de l’indemnité d’éviction :

Le locataire dispose d’un droit au renouvellement qui lui permet de solliciter du bailleur le versement d’une indemnité d’éviction, si ce dernier refusait de renouveler le bail commercial. L’indemnité d’éviction est déterminée en fonction de la valeur locative du fonds de commerce, le plus souvent en reprenant une moyenne des trois dernières années de chiffre d’affaires du locataire.

Déspécialisation de l’activité :

Le locataire d’un bail commercial ne peut exercer dans les lieux loués que l’activité indiquée dans le contrat. Le locataire peut toutefois solliciter un changement d’activité. On parle alors de déspécialisation partielle lorsque le locataire sollicite l’adjonction d’activités connexes ou complémentaires et de déspécialisation plénière lorsque l’activité est intégralement modifiée.

Me Baptiste Robelin vous apporte son aide face aux différents litiges qui peuvent être rencontrés en cours d’exécution du bail commercial. Il vous accompagne et vous assiste en cas de conflit devant la juridiction compétente et devant le juge des loyers, qu’il s’agisse de litiges relatifs :

  • À la fixation du loyer de renouvellement du bail commercial, aux variations triennales, aux négociations des baisses et hausses de loyer et à l’application des clauses d’échelles mobiles
  • À la répartition des charges entre le locataire et le bailleur

  • Aux travaux exécutés au sein du local commercial
  • Aux demandes d’expulsion du locataire en cas de loyer impayé et pour solliciter l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat
  • Au versement et au calcul de l’indemnité d’éviction
  • Aux procédures de résiliation amiable et judiciaire du bail commercial
  • Au sort du bail en cas procédure collective (sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire du locataire)

FAQ Bail Commercial

Quelle est la durée d’un bail commercial ?2021-02-16T18:52:07+01:00

La durée légale minimum du bail commercial est de neuf (9) ans (d’où l’expression bail 3,6,9). Toutefois, il est possible, sous certaines conditions, de convenir d’une durée inférieure grâce au bail dérogatoire de courte durée (3 ans maximum). Il est également possible de conclure un bail d’une durée supérieure à neuf (9) ans. Attention toutefois : pour les baux de plus de douze (12) ans, un acte notarié est requis à peine de validité.

Qui paie les frais de rédaction du bail commercial ?2021-02-16T18:51:19+01:00

Il faut prêter une attention toute particulière à la rédaction du bail commercial. Il n’existe pas de règle précise sur le paiement des frais de rédaction du bail commercial. Le plus souvent, le bailleur et le locataire seront assistés d’un avocat dont chacun paiera les honoraires. Il est également possible de recourir à un avocat unique. Il n’est pas rare que le propriétaire demande au locataire de payer la totalité des frais. Mais en réalité, tout est affaire de négociations entre les parties.

 

Qui doit payer les charges locatives du bail commercial ?2021-02-16T18:30:02+01:00

La répartition des charges locatives dans le bail commercial est le résultat de la négociation entre le bailleur et le locataire. Depuis la loi Pinel, les parties ne sont plus entièrement libres. En effet, certaines charges ne peuvent plus être répercutées sur le locataire. C’est notamment le cas pour : les impôts, et plus précisément la contribution économique territoriale (à l’exception de la taxe foncière et des impôts liés à l’usage du local), les honoraires liés à la gestion du loyer et enfin les charges et impôts relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires dans un ensemble immobilier.

 

Comment un locataire peut-il résilier son bail commercial ?2021-02-16T18:28:25+01:00

Pour résilier de manière anticipée son bail commercial, le locataire doit respecter un préavis de six (6) mois. La demande de résiliation anticipée doit respecter un formalisme strict : lettre recommandée avec accusé de réception ou acte extrajudiciaire (exploit d’huissier).
Attention toutefois : le locataire ne peut résilier le bail commercial qu’à l’expiration d’une période triennale (au bout de 3 ans). Par exception, le locataire peut également résilier de manière anticipée le bail commercial en cas de départ à la retraite (avec en outre une faculté de déspécialisation).

Comment le bailleur peut-il résilier un bail commercial ?2021-02-16T18:26:24+01:00

En règle générale, le bailleur ne peut pas résilier le bail commercial avant son terme (à l’issue de la période de 9 ans). Par exception toutefois, le bailleur peut demander la résiliation du bail avant son terme pour les motifs suivants : pour construire, reconstruire, ou surélever l’immeuble ; pour réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage ; pour transformer à usage principal un immeuble existant ; pour exécuter des travaux prescrits par l’Administration. Dans tous les cas, le bailleur devra respecter un préavis de 6 mois, et en principe, payer une indemnité d’éviction à son locataire.

Le locataire peut-il changer l’activité prévue au bail commercial ?2021-02-16T18:19:11+01:00

Il est possible de changer la destination du bail commercial. On parle de déspécialisation partielle s’il y a ajout d’activités connexes ou complémentaires, ou de déspécialisation totale s’il y a changement intégral de l’activité. Le locataire doit respecter un formalisme particulier pour former sa demande de déspécialisation par acte extrajudiciaire. Attention, le bailleur pourra demander le cas échéant une indemnité, voire une hausse de loyer.

Comment expulser un locataire qui ne paye plus ses loyers ?2021-02-16T18:14:08+01:00

Il faudra en premier lieu délivrer au locataire une mise en demeure de payer. Puis, lui délivrer par huissier, un commandement de payer visant la clause résolutoire. Si le locataire ne paye pas dans un délai d’un (1) mois après le commandement, le bailleur pourra demander son expulsion. La procédure est en principe introduite en référé devant le président du tribunal judiciaire du lieu de situation du local commercial. Notez que le bailleur peut également initier une saisie conservatoire.

Le locataire peut-il sous-louer son bail commercial ?2021-02-16T18:05:22+01:00

La sous-location du bail commercial est normalement interdite. Toutefois, les parties peuvent aménager cette interdiction ; la sous-location est ainsi possible dès lors qu’elle est prévue au contrat de bail, ou autorisée par le bailleur. Attention : des règles spécifiques s’appliquent, et le bailleur peut dans certains cas disposer de recours directs contre le sous-locataire en cas de non-paiement du loyer par le locataire principal.

Le locataire peut-il s’opposer à l’augmentation du loyer du bail commercial ?2021-02-16T17:31:48+01:00

Le locataire peut s’opposer à l’augmentation de loyer demandée par son bailleur, s’il n’existe pas de motif suffisant ou de motif justifiant un éventuel déplafonnement. Le cas échéant, le locataire pourra contester l’augmentation de loyer devant le juge des loyers. Le plus souvent, le tribunal désignera un expert pour déterminer le montant de la valeur locative.

Quelles sont les conséquences d’une procédure collective sur le bail commercial ?2021-02-16T12:58:33+01:00

La règle de principe en cas de procédure collective est la continuation des contrats en cours, et donc à fortiori du bail commercial, essentiel à l’exploitation du fonds de commerce. Toute clause prévoyant le contraire serait réputée non écrite. Le loyer impayé avant l’ouverture de la procédure est gelé pendant la période d’observation (six (6) mois reconductible). Attention, le locataire doit en revanche payer les loyers postérieurs à l’ouverture de la procédure. À défaut, le bailleur peut demander la résiliation du bail et éventuellement attaquer en responsabilité l’administrateur judiciaire ou le liquidateur.

Le bailleur peut-il s’opposer à une cession de bail commercial ?2021-02-16T18:00:42+01:00

Le bail peut prévoir une interdiction de céder de manière isolée le bail commercial. En revanche, le bailleur ne peut pas interdire une cession du bail avec le fonds de commerce du locataire. Ces dispositions sont d’ordre public, il n’est pas possible d’y déroger. Attention à ne pas déguiser une cession de bail en cession de fonds de commerce pour tenter de contourner l’accord du bailleur : la cession pourrait être annulée, et le locataire se voir expulsé sans indemnité d’éviction.

Comment le bailleur peut-il augmenter le loyer du bail commercial ?2021-02-16T17:43:20+01:00

Il est possible pour le bailleur de réviser le loyer à chaque période triennale, ou lors du renouvellement du bail commercial. La demande doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire (acte d’huissier). Attention, les augmentations de loyer du bail commercial sont plafonnées, sauf exceptions légales (notamment modification des facteurs locaux de commercialité entrainant une augmentation de valeur locative de plus de 10%). Enfin, si le bail commercial renferme une clause d’indexation, il sera automatiquement révisé de manière annuelle (ILAT ou ILC).

Le locataire peut-il demander une baisse du montant du loyer du bail commercial ?2021-02-16T17:28:57+01:00

Le locataire peut demander une révision du loyer à la baisse, lors de chaque révision triennale, notamment si la valeur locative du local a baissé. C’est rare en pratique, mais la crise du Covid 19 a parfois entrainé des baisses importantes des valeurs locatives du marché. Enfin, le locataire peut demander une baisse du loyer, voire une exonération, si le bailleur ne respecte pas ses obligations et prive son locataire de la possibilité d’exploiter le local commercial dans des conditions normales. Le cas échéant, la demande est formée devant le juge judiciaire.

Dans quels cas le locataire peut-il prétendre à une indemnité d’éviction ?2021-02-16T17:18:42+01:00

Chaque fois que le bailleur souhaite mettre fin au bail commercial, il doit en principe payer au locataire une indemnité d’éviction en compensation du préjudice causé par la perte du fonds de commerce. C’est la raison pour laquelle on dit que le locataire jouit de la « propriété commerciale ». L’indemnité d’éviction est généralement calculé en fonction de la valeur du fonds de commerce.

Comment est déterminé le montant de l’indemnité d’éviction ?2021-02-16T16:47:30+01:00

Lorsque le bailleur met fin au bail commercial, un certain nombre d’éléments sont à prendre en compte pour calculer l’indemnité d’éviction, à savoir : la valeur marchande du fonds de commerce, les frais de déménagement ou de réinstallation, les droits de mutation, le cas échéant les indemnités de licenciement, les frais potentiels causés par la perte de la clientèle. En principe le montant de l’indemnité d’éviction est convenu entre les parties. Toutefois, en cas de désaccord, les parties pourront saisir le juge des loyers commerciaux afin que soit désigné un expert qui se chargera de calculer cette indemnité d’éviction.

Comment le bailleur peut-il échapper au paiement de l’indemnité d’éviction ?2021-02-16T15:07:11+01:00

Dans le cadre d’un bail commercial, le bailleur peut, dans certaines hypothèses, échapper au paiement de l’indemnité d’éviction. Tel est le cas : si le locataire n’est pas enregistré au registre du commerce et des sociétés (RCS), si le bailleur justifie d’un motif grave à l’encontre de son locataire, ou enfin si l’immeuble se trouve dans un état d’insalubrité. Si le motif grave à l’encontre du locataire est constitué par l’inexécution d’une obligation contractuelle, il ne pourra être invoqué que si l’inexécution s’est poursuivie ou a été renouvelée plus d’un mois après la mise en demeure (LRAR) du bailleur de la faire cesser.

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