Le recours contre un permis de construire

La décision de délivrance d’un permis de construire (en l’occurrence un arrêté du maire) – ou la délivrance d’une déclaration préalable de travaux – peut être contestée par les tiers (voisins notamment).

Les tiers peuvent contester le permis de construire dans un délai de deux mois à compter du premier jour d’affichage du permis de construire ou de l’autorisation préalable de travaux (Article R.600-2 Code de l’urbanisme).

Les tiers sont généralement les voisins ou les riverains de l’opération de construction ; cela peut être également un contribuable de la commune (sous certaines conditions) ou encore une association de protection de l’environnement, par exemple qui souhaiterait s’opposer à la construction d’un ouvrage qui porterait atteinte à l’environnement.

Attention, une association n’aura un intérêt à agir contre une décision relative à l’occupation ou l’utilisation des sols que si le dépôt de ses statuts en préfecture est intervenu au moins un an avant l’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire (article L. 600-1-1 du code de l’urbanisme).

Le délai de recours contre un permis de construire (ou une déclaration préalable de travaux) est d’une durée de 2 mois.

Attention, ce délai ne commence à courir que si le permis de construire a été affiché dans les règles (panneau d’affichage visible, pendant une durée de 2 mois continue).

Dans le cas contraire, le délai de recours contre le permis de construire est de six mois à compter de l’achèvement des travaux.

Ce délai vaut également concernant le permis de construire modifictaif.

Le tiers au permis de construire doit avoir un intérêt à agir contre la décision de délivrance.

Le permis de construire doit affecter directement les conditions d’occupation, les conditions d’utilisation ou les conditions de jouissance de ses propres biens (article L.600-1-2 Code de l’urbanisme).

Ainsi, le propriétaire d’un terrain voisin du lieu d’implantation de la construction autorisée a un intérêt à contester la légalité du permis de construire.

Le fait que le propriétaire du terrain voisin ou de la maison voisine du projet, habite effectivement ou non celui-ci, n’a pas d’influence sur son intérêt à agir.

La seule qualité d’habitant de la commune où est situé un projet ne suffit pas à donner un intérêt à agir contre le permis de construire.

En tout état de cause, il appartient au tiers de démontrer, pièces à l’appui qu’il a effectivement un intérêt à agir à l’encontre du permis de construire.

Par exemple, le Conseil d’État a pu considérer qu’une personne, entendant agir comme propriétaire d’un bien voisin d’un projet, qui ne fait état ni d’un acte de propriété, ni d’une promesse de vente, ni d’un contrat préliminaire, ne justifie pas d’un intérêt de nature à lui donner qualité pour demander l’annulation d’une autorisation d’urbanisme, sauf à ce qu’elle puisse sérieusement revendiquer la propriété de ce bien devant le juge compétent (CE, 25 janvier 2023, n° 445937).

Cet intérêt à agir s’apprécie à la date d’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire, sauf si le requérant justifie de circonstances particulières (Article L. 600-1-3 du code de l’urbanisme). Le Conseil d’État a notamment rappelé ce point dans un arrêt du 21 septembre 2021 (CE, 21 septembre 2022, Société Maison Camp David, n°461113).

La contestation de la décision pourra se faire par le moyen d’un recours gracieux auprès du maire, dans un délai de 2 mois suivant la date d’affichage du permis de construire.

Attention, le requérant doit informer le titulaire du permis de construire de son recours, dans un délai de 15 jour francs à partir de la date de dépôt du recours en mairie, par lettre recommandée avec accusé de réception, en lui communiquant une copie intégrale du recours. A défaut, le recours est irrecevable.

Le maire disposera d’un délai de 2 mois pour statuer sur cette demande.

En cas de décision explicite ou de décision implicite de refus (silence gardé pendant 2 mois), la décision de refus devra être contestée devant le Tribunal administratif, dans un délai de 2 mois suivant cette décision.

Un permis de construire peut également être contesté directement devant le Tribunal administratif, dans un délai de 2 mois suivant la date d’affichage du permis de construire.

Attention, ici encore, le requérant doit informer le titulaire du permis de construire de son recours, dans un délai de 15 jour francs à partir de la date de dépôt du recours au Tribunal, par lettre recommandée avec accusé de réception, en lui communiquant une copie intégrale du recours. A défaut, le recours est irrecevable.

Il faut souligner que ce recours ne pourra être fondé que sur le non-respect des règles d’urbanisme notamment et non sur les préjudices éventuellement subis par le tiers, telle que la perte d’ensoleillement ou la perte de vue.

Notons que la décision accordant un permis de construire pourra également être contestée par le préfet via un déféré préfectoral, si ce dernier estime que la décision est illégale.

Le préfet dispose d’un délai de deux mois après sa notification de la décision de délivrance (article L.2131-6 Code général des collectivités territoriales).

Enfin, la mairie elle-même peut retirer sa décision, si cette dernière était illégale (notamment si le demandeur a obtenu le permis de construire par fraude), dans un délai de trois mois suivant l’octroi du permis (article L.424-5 Code de l’urbanisme).

Il faut savoir qu’un recours contre un permis de construire ne suspend pas les travaux.

Les travaux de construction peuvent donc se poursuivre pendant toute la durée du recours.

Afin de suspendre les travaux jusqu’à ce que le juge administratif se prononce sur le litige, il est possible de former un référé suspension devant le Tribunal administratif, afin de demander au juge des référés qu’il suspende l’exécution des travaux.

Pour que le référé suspension soit recevable, trois conditions doivent être établies et démontrées :

• Une requête au fond en annulation doit avoir déjà été déposée au Tribunal ;
• Il doit y avoir urgence urgence à suspendre le permis de construire;
• Il doit exister un doute sérieux sur la légalité du permis de construire.

En cas de rejet de la demande de permis de construire, il sera possible de contester cette décision dans un délai de 2 mois à compter de la notification de la décision de rejet.

Dans le cas où la décision de rejet ne comporterait pas la mention des voies et délais de recours, le refus de permis de construire peut être contesté dans un délai dit raisonnable d’un an à compter du début d’affichage du permis de construire (CE, Assemblée, 13 juillet 2016, Czabaj, n°387763 ; CE, 9 novembre 2018, M. B., n°409872).

La contestation de la décision de rejet pourra se faire par l’intermédiaire d’un recours gracieux auprès du maire ou par le biais d’un recours contentieux en excès de pouvoir devant le juge administratif.

Dans le cas où le juge annulerait la décision de rejet de l’administration, il peut, si le requérant en a fait la demande, commander à la commune de délivrer le permis de construire.