Avocat spécialisé sur le droit au logement – Expulsion Squatteur ou Locataire
Expulser un squatteur soi-même, est-ce une bonne idée ? Assurément, non ! Même s’il s’agit d’occupants sans droit ni titre, ou encore d’un locataire qui ne paye plus son loyer, expulser un squatteur soi-même comporte des risques juridiques importants. Mieux vaut faire appel à un avocat spécialisé en expulsion pour engager une procédure d’évacuation du squatteur, de l’occupant sans droit ni titre, ou un locataire qui ne paye plus son loyer !
Si la procédure n’aboutit pas et que le préfet n’octroie pas le concours de la force publique, la responsabilité de l’État pourra être engagée. Ainsi, il est prévu une indemnisation du préjudice subi du fait de la carence de l’État. Mieux vaut alors faire appel à un avocat spécialisé en expulsion et en droit public afin d’engager la responsabilité de l’État.
Mon logement est squatté, quelle procédure faut-il engager pour expulser l’occupant sans droit ni titre ou pour expulser un locataire qui ne paierait plus ?
Définition de l’avocat pour expulsion de squatteurs et locataire qui ne paye plus son loyer (occupant sans droit ni titre)
L’avocat expert en expulsion de squatteurs (squats) et occupants sans droits ni titres (comme un locataire qui ne paye plus son loyer) est un avocat spécialiste en droit immobilier, maîtrisant à la fois la procédure civile et judiciaire, mais également la procédure administrative, voire pénale.
En effet, expulser un squatteur ou un occupant sans droit ni titre est une opération complexe qui nécessite plusieurs étapes : d’abord obtenir une ordonnance d’expulsion, à l’occasion d’une procédure judiciaire devant le Juge des Contentieux et de la Protection (tribunal de proximité). Puis, si les opérations d’expulsion proprement dites ne se déroulent pas comme prévu, une action devant les juridictions administratives tendant à mettre en jeu la responsabilité de l’État pour carence.
Chez NovLaw Avocats, notre expertise en droit immobilier, droit judiciaire privé et droit administratif nous offre une complémentarité permettant d’assister nos clients à chaque étape de la procédure d’expulsions, qu’il s’agisse de squatteurs (personnes ayant pénétré dans le domicile par voie de fait) ou bien de locataires qui ne payent plus leur loyer.
Nous assistons également nos clients pour l’expulsion de locataires titulaires d’un bail commercial, procédure spécifique, le plus souvent en référé, qui se déroule devant le Président du tribunal judiciaire du lieu de situation du local.
Grâce à notre réseau d’huissiers de justice sur l’ensemble du territoire, nous sommes capables d’agir rapidement et de faire preuve de réactivité, la célérité étant essentielle pour mener à bien ce type de procédure de façon efficace. C’est cet engagement qui nous permet de nous définir comme des avocats experts en procédure d’expulsion.
Avocat pour expulser un squatteur : quels sont les avantages ?
Pour expulser un squatteur, un occupant sans droit ni titre ou un locataire qui ne paye plus son loyer, il existe une procédure spécifique, qu’il faut suivre pas à pas. L’avocat spécialisé en procédure d’expulsion peut vous conseiller afin d’éviter tout risque et de gagner du temps. Attention : expulser un squatteur soi-même est une mauvaise idée ! Cela vous exposerait à des poursuites judiciaires. Bien que la situation soit frustrante sur un plan psychologique, un processus judiciaire précis et spécifique doit être respecté pour expulser un squatteur ou un locataire qui ne paye plus son loyer. Des délais stricts s’appliquent, de même qu’un formalisme obligatoire à respecter.
Quels délais pour expulser un squatteur ?
Malheureusement, les délais pour expulser un squatteur, un occupant sans droit ni titre ou un locataire qui ne paye plus son loyer dépendent de la procédure et de l’encombrement des tribunaux. Naturellement, la trêve hivernale peut être de nature à ralentir les opérations d’expulsion. Mais attention, la trêve hivernale suspend la période pendant laquelle les expulsions peuvent avoir lieu : cela n’interrompt pas les délais de procédure devant les tribunaux. Au contraire, si vous cherchez à expulser un squatteur, mieux vaut gagner du temps : même au cœur de l’hiver, autant saisir immédiatement les tribunaux d’une demande d’expulsion des squatteurs, occupants sans droit, ni titre ou du locataire qui ne paye plus son loyer. Les avocats du cabinet NovLaw sont spécialisés en droit immobilier et jouissent d’une expertise particulière dans les opérations d’expulsion pour libérer les logements ou locaux commerciaux occupés.
Première étape avant l’expulsion : faire un constat d’huissier
En premier lieu, le propriétaire du logement faisant l’objet de l’occupation illicite aura l’obligation de saisir le juge afin de lui demander une autorisation d’expulsion des occupants sans droit ni titre. C’est à cet instant que le concours d’un avocat spécialisé en expulsion est nécessaire. Dès lors, il faudra nécessairement apporter la preuve de la propriété du logement et de l’occupation illicite par des occupants sans droit ni titre, étant précisé que l’identité d’au moins un des squatteurs doit être connue.
Un constat d’huissier devra alors être rédigé. Cette étape est particulièrement recommandée afin que l’huissier de justice puisse attester officiellement du squat et identifier au moins un des squatteurs en se rendant sur les lieux. Cette identification a un impact sur la voie de saisie du juge.
Au stade du constat d’huissier, il existe deux possibilités :
- soit l’identité des squatteurs est déjà connue et l’huissier a été autorisé par les occupants à entrer dans les lieux pour réaliser son constat : en ce cas, il sera possible d’initier immédiatement la procédure d’expulsion en référé ;
- soit l’huissier de justice n’a pas été autorisé par les occupants à pénétrer dans les lieux : en ce cas, il sera nécessaire de solliciter auprès du Juge l’autorisation de réaliser un constat dans le local squatté, par voie de requête.
Cela peut en effet paraître frustrant pour les propriétaires, mais dès lors que les squatteurs et occupants sans droit ni titre ont condamné les accès au local occupé, il est nécessaire d’obtenir une autorisation judiciaire pour autoriser l’huissier à pénétrer dans les lieux.
Deuxième étape : la procédure de référé aux fins de solliciter l’expulsion des squatteurs
Une fois le constat effectué par l’huissier de justice, le propriétaire des lieux pourra lancer la procédure d’expulsion. Dans la mesure où il y a une atteinte illicite au droit de propriété, cette procédure peut être initiée dans le cadre d’une procédure spécifique, simplifiée et accélérée que l’on appelle la procédure de référé.
L’assistance d’un avocat spécialisé en procédure d’expulsion est vivement conseillée dans la mesure où la préparation d’une assignation en référé doit répondre à un formalisme strict et comporter une série de mentions obligatoires. Il est nécessaire de prendre une date auprès du tribunal avant de signifier l’assignation par huissier de justice. Là encore, votre avocat spécialisé en droit immobilier pourra s’en charger.
Enfin, il existe des astuces afin d’éviter que la procédure ne soit trop longue : en particulier, il est vivement conseillé de signifier l’assignation avec les pièces du dossier, pour éviter que les défendeurs ne sollicitent un renvoi intempestif.
Le Juge compétent est le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire (pôle de proximité) du lieu de situation de l’immeuble. Comme indiqué ci-dessus, si l’identité des squatteurs n’est pas connue, le juge ne pourra être saisi que par voie de requête afin d’obtenir une ordonnance autorisant un huissier à se rendre sur place et à investiguer.
Le juge pourra ensuite ordonner l’expulsion des occupants et les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation.
Troisième Étape : l’exécution de la décision de justice par huissier
Une fois le jugement d’expulsion rendu et un délai d’un mois passé, un commandement de quitter les lieux sera délivré aux occupants sans droit ni titre s’ils ne s’exécutent pas.
Enfin si les squatteurs demeurent dans le logement, le concours de la force publique à fin d’expulsion sera demandé au préfet par l’huissier. Une réponse sera apportée dans un délai de deux mois par le Préfet afin que l’huissier de justice puisse procéder à l’expulsion forcée avec le concours de la force publique (force de police).
Attention : si l’expulsion porte sur un local habité, les opérations d’expulsion ne pourront avoir lieu qu’après un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux. En revanche, ce délai de deux mois ne s’applique pas si les occupants sont entrés dans les lieux par voie de fait (squatteurs en particulier).
Cette distinction découle de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, lequel dispose expressément en son alinéa 1 : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement » ; mais précise immédiatement après en son alinéa 2 : « Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ».De la même manière, la trêve hivernale interdisant les opérations d’expulsion du 1er novembre au 31 mars inclus de l’année suivante ne s’applique pas pour les squatteurs qui sont entrés dans le logement par effraction (voie de fait).
FAQ Comment Procéder à une expulsion d’un squatteur ou un locataire
Depuis la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR, la trêve hivernale s’étend du 1er novembre au 31 mars. Durant cette période, la responsabilité de l’État ne peut être engagée. Le point de départ de la période indemnisable est prolongé par l’effet de la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars).
Toutefois, il est important de préciser que la trêve hivernale ne s’applique pas pour certains occupants sans droit ni titre :
- Les squatteurs occupant un domicile qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire ;
- Les squatteurs occupant un garage ou un terrain. Dans ce cas, le juge qui prononce l’expulsion peut décider de supprimer la trêve hivernale ou d’en réduire la durée.
- La demande indemnitaire
Tout d’abord, le propriétaire doit effectuer une demande indemnitaire. Il doit alors adresser au préfet une lettre recommandée avec avis de réception. Cette demande peut aussi se faire via un formulaire disponible sur le site de la préfecture concernée, comme pour Paris.
- Le recours de plein contentieux ou recours indemnitaire
Si le préfet refuse explicitement ou implicitement (né du silence gardé durant deux mois suivant le dépôt de la demande) le propriétaire dispose d’un délai maximum d’un an à compter du refus pour exercer un recours de plein contentieux devant le tribunal administratif du lieu où se trouve le bien occupé.
Il existe deux procédures pour demander l’annulation du refus de concours de la force publique :
- Recours pour excès de pouvoir ;
- Référé-suspension.
Le juge administratif accepte, dans certains cas spécifique, d’appliquer le référé-liberté. En effet, le Conseil d’État estime que le refus du concours de la force publique peut porter une atteinte grave à une liberté fondamentale, condition nécessaire au référé-liberté. Toutefois, il faut aussi démontrer qu’une urgence particulière rend nécessaire l’intervention du juge des référés. Sous réserve de ces deux conditions précédemment évoquées et si le refus est manifestement illégal, dans un délai de trois jours, le juge peut enjoindre au préfet d’accorder le concours de la force publique (cf. CE, 1er juin 2017, La Marne Fourmies, req. n° 406103).
Dans les autres cas, une procédure de référé-suspension, peut être mise en œuvre afin d’obtenir dans un délai d’un mois des résultats similaires à la procédure de référé-liberté.
Les préjudices invocables en cas de refus ou de retard du concours de la force publique sont notamment :
- La perte des loyers et des charges ;
- Les dégradations subies par le local ;
- L’impossibilité de vendre le local occupé.
Si la préfecture ou la police n’expulsent pas le squatteur, cela engage la responsabilité de l’État. En effet, le refus (explicite ou implicite) d’exécuter une décision de justice ouvre le droit à réparation (l’article L. 153-1 du CPCE). La responsabilité de l’État est engagée à partir du moment où le préfet refuse le concours de la force publique pour l’exécution d’une décision juridictionnelle exécutoire. Elle s’achève avec le départ des occupants. En d’autres termes, la responsabilité de l’État est engagée jusqu’au départ des occupants sans droit ni titre.
Tout retard de l’administration dans l’expulsion du locataire ouvre droit à indemnisation. En effet, lorsque le préfet octroie le concours de la force publique, mais que son application est tardive, la responsabilité de l’État est engagée à compter du quinzième jour suivant la démarche de l’huissier tendant à organiser avec l’autorité de police une date pour l’expulsion (CE, 27 janvier 2010, req. n° 320642).
Le Droit Au Logement Opposable a été institué par la loi du 5 mars 2007 pour les personnes qui ne peuvent accéder par leurs propres moyens à un logement décent et autonome ou à un hébergement ou pour celles qui ne peuvent se maintenir dans leur logement et pour lesquelles les démarches de recherche n’ont pas abouti.
Lorsque des locaux sont déclarés insalubres, l’article L. 521-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation prévoit que :
- Le loyer, ou toute autre somme perçue en contrepartie de l’occupation cessent d’être dus à compter de la notification de la mise en demeure du préfet. Dans ce cas précis, l’occupant est également exonéré du paiement des charges ;
- La personne qui a mis à disposition les locaux est tenue d’assurer le relogement définitif des occupants et ne peut demander leur expulsion, sans avoir proposé un relogement.
La survenance d’un arrêté d’insalubrité interdit la perception de tout loyer ce qui implique nécessairement la limitation à la date de cet arrêté de l’indemnisation due par l’État (cf. CAA Lyon, 9 juillet 1990, req. n° 89LY01765).
En tant que bailleur, vous aurez possibilité de faire appel du jugement introduisant une suspension provisoire de toutes mesures d’expulsion si vous estimez que la situation du locataire ne justifie pas une telle suspension.
Le bailleur quoi qu’il en soit est titulaire d’une créance à l’égard du locataire. Il pourra donc faire valoir ses droits à chaque étape afin d’éviter que le débiteur qui serait de mauvaise foi ne puisse se voir protéger par la procédure de surendettement.
La procédure de surendettement ne fait donc pas nécessairement obstacle à toute procédure d’expulsion. Il faudra que le bailleur prenne attache tant avec la commission qu’avec le juge.
Pour plus de détails quant à cette procédure, lire l’article dédié.
Conformément à l’article 226-4-2 du Code pénal, le propriétaire tentant de déloger lui-même les squatteurs sans intervention de la force publique s’expose à une sanction pénale pouvant aller jusqu’à trois ans de prison et 30 000 euros d’amende. Cette disposition du Code pénal trouve également à s’appliquer pour le bailleur qui procéderait à l’expulsion de ses locataires qui ne paient plus le loyer.
Le propriétaire, dès lors qu’il pousse le squatteur ou le locataire sans droit à quitter le logement, peut se voir condamner par la simple dispense de menace.
Le propriétaire devra toujours rechercher l’intervention des autorités et le concours de la force publique.
La trêve hivernale court habituellement du 1er novembre au 31 mars inclus de l’année suivante. En principe, durant cette période l’expulsion du locataire de son logement ne peut pas avoir lieu.
Toutefois, s’agissant de l’expulsion d’un squatteur, cette trêve ne s’applique pas. L’évacuation des squatteurs occupant un logement peut être demandée et être exécutée, quelle que soit la période de l’année.
Attention, cela n’est pas toujours le cas pour le squat d’un terrain ou d’un garage, c’est-à-dire d’un lieu qui n’a pas vocation à servir d’habitation. Le juge décidera lui-même de supprimer ou de réduire la durée de la trêve hivernale.
À noter : en 2021, la trêve hivernale est prolongée jusqu’au 31 mai inclus.
Pour démarrer l’action en justice, l’identité d’au moins un des squatteurs doit être connue. Le recours à un huissier de justice est alors vivement recommandé afin que ce dernier dresse un constat en se rendant sur les lieux et puisse identifier au moins un des squatteurs.
Le juge des contentieux de la protection dont dépend le logement squatté est ensuite saisi en référé (procédure d’urgence) par voie d’assignation. Toutefois, si aucun des squatteurs n’est connu, le juge sera saisi par requête afin d’obtenir préalablement une ordonnance autorisant un huissier à se rendre sur place pour tenter de déterminer l’identité des occupants.
Le juge pourra ensuite ordonner l’expulsion des occupants, et les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle. Si les squatteurs demeurent toutefois dans le logement, le concours de la force publique à fin d’expulsion sera demandé au préfet par l’huissier.
Après le dépôt d’une plainte pour violation de domicile au commissariat de police ou à la gendarmerie, une demande au préfet compétent devra ensuite être rédigée afin de mettre en demeure les squatteurs de quitter le logement. À partir de la réception de cette demande, le préfet disposera de 48 heures pour rendre sa décision.
Si le préfet répond favorablement à la demande, une mise en demeure est alors notifiée aux squatteurs qui devront rapidement quitter le logement. S’ils ne s’exécutent pas, le préfet devra alors faire évacuer le logement avec le concours de la force publique (services de police).
En cas d’absence de réponse du préfet ou d’un trop long délai d’exécution de la décision d’évacuation du logement, la responsabilité de l’État pourra être engagée.
Lorsque les squatteurs sont installés au sein du logement depuis quelques heures seulement (flagrant délit), il est possible de demander immédiatement l’expulsion des occupants sans droit ni titre auprès des services de police.
Passé ce délai, il existe alors deux procédures lorsqu’un logement est squatté :
- une procédure de référé devant le juge judiciaire, qui peut permettre au propriétaire d’obtenir une indemnité d’occupation des lieux et une ordonnance d’expulsion ;
- une procédure administrative d’évacuation forcée ordonnée par le préfet ;
La procédure d’expulsion est tournée vers l’urgence. Il faut donc agir le plus rapidement possible, mais les délais demeurent dépendants de l’encombrement des tribunaux.
Toutefois, le délai des premières heures est important à retenir.
En effet, si le local vient juste d’être squatté, il est possible de faire constater l’occupation illicite par un officier de police judiciaire sur le fondement du flagrant délit. Les forces de police pourront alors procéder seules à une expulsion immédiate si les occupants ne se sont pas encore réellement installés, notamment s’ils n’ont pas encore souscrit de contrat de fourniture d’énergie à leur nom.
Dans quel délai les forces de police peuvent-elles caractériser un flagrant délit ? La loi ne le dit pas, mais la jurisprudence évoque des délais allant de 28 à 48 heures. Il est donc recommandé au propriétaire victime d’un logement squatté d’agir dès les premières heures, sans attendre, afin d’éviter les longueurs d’une procédure judiciaire (constat d’huissier, requête, référé, commandement de quitter les lieux, etc.).
