DROIT DE LA COPROPRIÉTÉ

L’avocat spécialisé en droit de la copropriété est compétent afin de traiter toute question relative à la copropriété qui constitue une matière riche et particulièrement complexe.

En effet, l’essence même de la copropriété est constitutive d’une source de contentieux. Elle induit un partage entre différents copropriétaires de la jouissance de parties privatives et communes régies par un certain nombre d’acteurs (les copropriétaires eux-mêmes, le syndicat de copropriétaires, les assemblées, et le syndic).

Le droit de la copropriété impose une connaissance précise des spécialités de la matière et des intérêts en présence en cas de litige. En effet, tout l’enjeu de la matière réside dans le maintien de relations normées et paisibles entre chaque partie. Dès lors, l’avocat spécialisé en copropriété sera un atout afin d’assurer la gestion et la validité des AG, le bon exercice des missions du syndic, le respect des obligations des copropriétaires et in fine éviter le mieux qu’il le peut tout contentieux.

L’avocat spécialisé en droit de la copropriété connait aussi bien des procédures intentées par le syndic, que par le syndicat des copropriétaires mais aussi par le copropriétaire seul.

Il est plus que conseillé de vous faire accompagner sur l’ensemble de vos litiges ayant trait à la copropriété par un avocat spécialisé en droit de la copropriété afin de défendre vos intérêts, que vous soyez copropriétaire ou syndic.

Le droit de la copropriété constitue une branche du droit immobilier qui fixe l’ensemble des règles de fonctionnement de tout immeuble collectif répartie entre plusieurs personnes appelées copropriétaires.

Dès lors, chaque immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lot, comprenant une partie privative et une quote-part de partie commune sera soumis au statut de la copropriété.

Ce statut est régi par deux lois, la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967, lesquels ont subi de nombreuses évolutions législatives, la dernière étant issue de la loi ALUR du 17 mars 2014.

Le fonctionnement de la copropriété est établi par la rédaction d’un règlement de copropriété qui constitue le socle de la réglementation qui s’impose aux parties en présence, en dehors des dispositions légales impératives.

Au sein de ce règlement sont traités les sujets majeurs auxquels risquent d’être confrontée l’organisation de la copropriété (découpage entre parties communes et privatives, assemblée des copropriétaires, mission du syndic de copropriété et contrat, organisation et fonctionnement du conseil syndical et du syndicat de copropriétaires,

Le droit de la copropriété se veut être une matière particulièrement technique qui nécessite une expertise précise afin d’assurer l’intérêt de chacun des acteurs en présence et d’assurer un dialogue efficace entre copropriétaires, syndic et tiers. En effet, la multiplicité de sources et la recherche permanente de solution amiable doivent être pris en considération. Un avocat spécialisé en copropriété saura vous apporter cette expertise.

Les interrogations les plus fréquentes se concentrent autour des droits et obligations qui incombent à chaque copropriétaire, notamment quant à l’usage des parties privatives et l’usage des parties communes ou encore à la destination de de l’immeuble.

Par ailleurs, la réalisation des travaux tout comme le recouvrement des charges de copropriétés constituent le centre de nombreuses interrogations, et de façon plus globale, l’ensemble des missions qui incombent au syndic.

En effet, nombres de sujet peuvent être mis dans entre les mains d’un avocat spécialisé en copropriété. Contestation d’assemblées générales, recouvrement de charges, responsabilité du syndic et du syndicat, litiges entre copropriétaires, exécution des travaux communs ou privatifs, troubles du voisinage et troubles collectifs ou encore rédaction d’un règlement de copropriété sont autant de sujets fréquents rencontrés lors de l’existence d’une copropriété.

Le règlement de copropriété, complété par l’état descriptif de division, constitue le socle de réglementation qui s’applique aux copropriétaires en dehors des prescriptions légales impératives. À la création d’une copropriété, un tel document doit donc être rédigée de façon individualisée. En effet, la loi du 10 juillet 1965 impose l’établissement d’un règlement de copropriété. Il s’agit d’un document unique à chaque copropriété.

Le règlement de copropriété s’impose à l’ensemble des membres du syndicat de copropriétaires, au syndic et aux tiers qui sont dans l’obligation de respecter ses dispositions. Par tiers, il faut entendre tout occupant d’un lot, par exemple le locataire ou l’occupant à titre gracieux.

L’acquisition d’un lot dans un immeuble en copropriété entraine donc l’adhésion automatique au règlement de copropriété, ce qui implique que tout nouveau copropriétaire est soumis de façon impérative à ce dit règlement en vigueur.

La loi impose des mentions obligatoires au sein du règlement de copropriété. Ce dernier doit a minima précisé la destination des parties privatives et communes, les conditions de jouissances des parties privatives et communes, l’état des répartition des charges ainsi que les règles d’administration. L’état descriptif de division, le plus souvent intégré directement dans le règlement, précise la quote-part de chaque lot dans la propriété du sol et indique pour chaque lot son numéro ainsi que les tantièmes qui sont affectés. C’est sur le fondement des tantièmes que se base l’exercice du droit vote et la réparation des charges générales.

En pratique, le contenu du règlement de copropriété est bien souvent plus vaste que les seules exigences légales. L’objectif est de s’assurer du bon fonctionnement de la communauté des copropriétaires et de la gestion de l’immeuble.

De nombreuses situations peuvent entrainer des litiges en droit de la copropriété. Ces litiges sont majoritairement induits par le non-respect du règlement de copropriété, notamment en ce qui concerne la destination de l’immeuble ou la tranquillité des autres copropriétaires, ou encore du fait de l’usage des parties communes.

C’est notamment le cas lorsqu’il existe des troubles de voisinage, par exemple du fait de nuisances sonores ou olfactives, ou encore dans l’hypothèse d’un usage abusif des parties communes voire un usage non autorisé par l’assemblée générale.

Nombres de litiges concernent également le non-paiement des charges ou encore la mauvaise gestion du syndic, notamment dans l’hypothèse d’une mauvaise exécution de travaux affectant l’immeuble.

L’avocat spécialisé en droit de la copropriété pourra être amené à saisir le tribunal compétent à la demande :

• d’un copropriétaire, pour des litiges variés (demande d’annulation d’une décision d’assemblée générale lui portant préjudice, condamnation d’un autre copropriétaire ou encore du syndic à respecter le règlement de copropriété, trouble du voisinage etc) ;
• d’un syndic par exemple pour obliger un copropriétaire à payer ses charges de copropriété, ou à respecter le règlement de copropriété ;
• Ou encore d’un tiers dès lors qu’un préjudice est causé et qu’il prend son origine au sein de l’immeuble.

La loi du 10 juillet 1965 impose que toute copropriété, quelque soit le nombre de lots la composant, soit administrée par un syndic de copropriété.

Il s’agit d’une personne physique ou morale chargée d’un mandat afin d’assurer la représentation du syndicat des copropriétaires. Le syndic doit alors assurer la gestion administrative, financière et comptable de la copropriété.

L’administration peut prendre 3 formes différentes pour répondre à cette exigence : le mandat de gestion à un syndic professionnel, la gestion coopérative, ou bien le syndic bénévole.

En pratique, le syndic assure donc le respect du règlement de copropriété par l’ensemble des copropriétaires et des tiers. Il administre l’immeuble, s’assure de sa bonne conservation et de son entretien. Cette mission générale le conduit à faire réaliser les réparations courantes et les travaux urgents nécessaires.

En tant qu’organisme gestionnaire, c’est également le syndic qui doit convoquer l’ensemble des copropriétaires à une assemblée générale au moins une fois par an et faire exécuter les décisions prises par cette dernière. Le syndic assure la conclusion de tout contrat utile, le bon équilibre financier de la copropriété (par la tenue d’une comptabilité, l’émission d’appel de fonds et l’établissement des budgets et provisions) mais également mise en œuvre des actions judiciaires.

Pour rappel, lorsque vous n’êtes pas satisfait de votre syndic, il est toujours possible d’en changer en cours d’exercice en cas d’urgence ou de difficultés (par exemple en cas de défaillance grave du syndic en exercice) dès lors qu’une AGE du syndicat de copropriétaires a voté sa révocation.

Le syndicat des copropriétaires est obligatoirement représenté par le syndic pour toutes actions judiciaires entreprises.

Pour engager une telle action, le syndic devra obtenir l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires, sauf dans de rares exceptions telle que l’action en recouvrement des charges impayées.

Le syndic sera alors qualifié de mandataire du syndicat des copropriétaires et pourra agir au nom et pour le compte de celui-ci.

Le copropriétaire seul peut également agir en justice pour des actions ciblées : action en nullité d’une clause de règlement de copropriété, action en révision du règlement, action en contestation de charges injustifiées ou action pour trouble du voisinage.

La qualité de propriétaire d’un lot entraine des obligations et notamment celle de participer aux charges. Le syndic est compétent pour assurer le recouvrement des appels de fonds impayés.

Le processus de recouvrement se décompose alors en étapes successives qu’il convient de respecter. En premier lieu, une relance amiable devra être entreprise par le syndic. Si celle-ci reste sans réponse, une mise en demeure ou une sommation de payer par huissier de justice seront adressé au copropriétaire.

Si aucun paiement n’intervient après cette procédure, le syndic peut alors engager une action en paiement envers le copropriétaire mauvais payeur au nom du syndicat des copropriétaires et avec pouvoir de l’assemblée générale. Le concours d’un avocat spécialisé en copropriété sera alors nécessaire.

Lorsqu’un titre exécutoire est obtenu, l’huissier de justice pourra mettre en œuvre des voies d’exécution forcée, notamment la saisie du compte bancaire ou la saisie des salaires voire la saisie immobilière du lot.

Le syndic est chargé de faire respecter les dispositions du règlement de copropriété ainsi que les décisions votées en assemblée générale. Il doit assurer la gestion, la conservation et l’état général des parties communes.

Le syndic de copropriété peut être responsable pour des troubles de voisinage, pour une mauvaise administration de l’immeuble, pour des fautes commises par son personnel ou encore des préjudices vis-à-vis d’un tiers. Tout copropriétaire subissant un préjudice est recevable à agir contre celui-ci.

Vous estimez que le syndic a commis une faute grave ou professionnelle ? Vous désirez saisir la justice ?

Tout d’abord, il est conseillé d’adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Il s’agit d’une tentative de résolution du litige à l’amiable. Cette lettre contient le motif de mise en cause et ordonne au syndic le respect de ses obligations. Il est aussi possible de proposer une procédure de médiation mais celle-ci peut être possible seulement avec l’accord des deux parties.

Si cette démarche amiable n’aboutit pas, une action en justice contre le syndic peut être intenté. En cas de sinistre ou de désordres importants, il est possible alors d’ordonner une expertise judicaire. Cette démarche consiste à faire désigner par le Président du tribunal un expert inscrit sur une liste d’experts agrées par la Cour d’appel.

Une procédure judiciaire peut être longue et complexe, un avocat spécialisé en copropriété saura vous guider et vous apporter l’aide nécessaire.

Vous désirez vous opposer à la réalisation de certains travaux au sein de l’immeuble ?

Pour réaliser les travaux, l’assemblée générale doit réaliser une autorisation préalable. L’article 9 de la loi de 1965 dispose que personne ne peut s’opposer aux travaux d’entretien de l’immeuble et aussi de ceux décidés en assemblée générale.

Une condition existe : que les travaux n’altèrent pas de manière durable les parties privatives.Ainsi un copropriétaire peut seulement s’opposer à l’accomplissement des travaux qui modifieraient la consistant ou la jouissance des parties privatives.

Que se passe-t-il si des travaux sont effectués sans autorisation ?

Un syndicat ou un copropriétaire peut saisir le tribunal afin d’ordonner la démolition et la remise en état des lieux. Des dommages et intérêts peuvent aussi être réclamés.

Toutefois, chaque copropriétaire a le droit d’entreprendre des travaux au sein des parties privatives sans autorisation. Il faut faire attention, certaines parties même à l’intérieur d’un lot peuvent être considérées comme communes : c’est le cas des murs porteurs par exemple.

Si vous désirez effectuer des travaux sur des parties communes, il faut obtenir l’autorisation de l’assemblée générale. Pour l’obtenir, il faut que le projet soit inscrit à l’ordre du jour et voté en assemblée.

Si l’assemblée refuse les travaux, le copropriétaire peut saisir la justice afin de se voir accorder l’autorisation pour réaliser les travaux.

Votre syndic n’effectue pas les travaux nécessaires ou tardent à les réaliser ? Que faire pour les réaliser ?

Si le syndic n’exécute pas sa mission d’exécution des travaux, il faut solliciter le conseil syndical. Ce dernier est composé de copropriétaires élus afin de représenter les copropriétaires auprès du syndic.

Dans le cas de travaux non réalisés, le président du conseil syndical enverra une lettre recommandée avec avis de réception afin de constater la carence. Le syndic aura 8 jours pour répondre. En cas de non-respect de son obligation, le syndic peut voir sa responsabilité engagée.

Si cette situation continue, il est possible d’intenter une action en justice auprès du tribunal judiciaire. Le tribunal peut désigner un administrateur provisoire, agissant à la place du syndic.

Une autre solution si le syndic ne fait pas sa mission est la révocation. Cette procédure peut intervenir à tout moment durant la durée d’exercice du syndic. Les faits doivent être sérieux. Le conseil syndical ou un copropriétaire représentant au moins un quart des voix doit mettre en demeure le syndic afin de convoquer une assemblée générale. Dans cette assemblée, la question de la révocation doit figurer à l’ordre du jour.

Si le syndic ne réalise pas cette obligation dans les 8 jours suivants, le président du conseil syndical doit convoquer l’assemblée générale lui-même. Un vote à la majorité absolue est requis afin de révoquer le syndic.

Le non-paiement des charges par un copropriétaire est un litige fréquent au sein d’une copropriété. Le syndic de copropriété doit faire les démarches afin de recouvrir ses charges.

En premier lieu, une mise en demeure par lettre recommandée doit être adressée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Le copropriétaire a ensuite 30 jours pour payer ses charges. Dès la mise en demeure, des intérêts de retard sont dus au taux légal.

Si les charges de copropriété ne sont toujours pas payés après la mise en demeure, le syndic peut envoyer au copropriétaire une lettre de rappel. Cette lettre doit indiquer le dépassement de la date de paiement des charges et qu’à défaut de paiement, une procédure de recouvrement devant le tribunal peut être lancée à son encontre.

Le tribunal va vérifier la prévision des charges et leurs paiements. Si les sommes n’ont pas été payés, alors certaines sommes sont immédiatement exigibles :

• Charges au titre du budget prévisionnel
• Charges pour des travaux non compris
• Cotisations du fonds de travaux
• Toutes sommes restant dues pour les exercices précédents après approbation des comptes par l’assemblée générale.

Une telle procédure judiciaire peut s’avérer complexe. Il peut être nécessaire de se faire accompagner par un avocat spécialisé en droit de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires est obligatoirement représenté par le syndic pour toutes actions judiciaires entreprises.

Pour engager une telle action, le syndic devra obtenir l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires, sauf dans de rares exceptions telle que l’action en recouvrement des charges impayées.

Le syndic sera alors qualifié de mandataire du syndicat des copropriétaires et pourra agir au nom et pour le compte de celui-ci.

Le copropriétaire seul peut également agir en justice pour des actions ciblées : action en nullité d’une clause de règlement de copropriété, action en révision du règlement, action en contestation de charges injustifiées ou action pour trouble du voisinage.

La qualité de propriétaire d’un lot entraine des obligations et notamment celle de participer aux charges. Le syndic est compétent pour assurer le recouvrement des appels de fonds impayés.

Le processus de recouvrement se décompose alors en étapes successives qu’il convient de respecter. En premier lieu, une relance amiable devra être entreprise par le syndic. Si celle-ci reste sans réponse, une mise en demeure ou une sommation de payer par huissier de justice seront adressé au copropriétaire.

Si aucun paiement n’intervient après cette procédure, le syndic peut alors engager une action en paiement envers le copropriétaire mauvais payeur au nom du syndicat des copropriétaires et avec pouvoir de l’assemblée générale. Le concours d’un avocat spécialisé en copropriété sera alors nécessaire.

Lorsqu’un titre exécutoire est obtenu, l’huissier de justice pourra mettre en œuvre des voies d’exécution forcée, notamment la saisie du compte bancaire ou la saisie des salaires voire la saisie immobilière du lot.

Vous jugez excessif un appel de charges ou encore une régularisation de charges découlant d’une mauvaise répartition des charges. Il est possible de contester les sommes qui vous sont réclamées.

Dans certaines contestations, l’assemblée générale peut être compétente. Par exemple, si le désaccord concerne le mode répartition, si le montant semble trop élevé au vu de la superficie du lot, alors vous pouvez soumettre une proposition de modification des charges à l’assemblée générale. Dans le cas contraire, une action judiciaire peut être intentée.

Certains bruits des voisins peuvent se révéler gênant. Nombreux propriétaires subissent la manière de vivre bruyante des voisins. Toutefois, il est nécessaire de respecter certaines règles de civisme et de savoir vivre en collectivité.

La notion de trouble de voisinage est majoritairement définie par la jurisprudence. Cela peut être par exemple :

• Les bruits d’activités, générés par une activité professionnelle ;
• Les bruits de comportement (par exemple, les odeurs de nourriture, pourriture, les bruits d’une fête, d’une climatisation etc) ;
• Les bruits provenant de travaux dans un chantier.

En cas de conflit suite à des troubles du voisinage, un copropriétaire peut demander au syndic d’intervenir. Une lettre recommandée avec avis de réception doit être envoyée au syndic, contenant le détail des nuisances subies. Le syndic devra alors envoyer un avertissement à l’auteur des troubles. Aussi, le syndic peut appliquer certaines sanctions, prévues dans le règlement de copropriété. Enfin, si les nuisances continuent, le syndic peut intenter une action en justice. Il est alors possible de faire appel à un huissier afin de constater les nuisances. Le recours à un huissier doit se faire avec l’accord de l’assemblée générale.