Avocat en Propriété Publique et Droit Immobilier Public
Maître Laurent Bidault et Maître Maïté Cano, Avocats associés en droit public et immobilier.
La gestion, l'occupation et la valorisation du patrimoine immobilier des personnes publiques répondent à des règles juridiques complexes, régies principalement par le Code général de la propriété des personnes publiques (CGPPP).
À la croisée du droit public, du droit de la construction et du droit immobilier, le cabinet NOVLAW Avocats accompagne les collectivités territoriales, l'État, les établissements publics, ainsi que les opérateurs privés (promoteurs, entreprises, associations) sur l'ensemble du territoire national.
Le cabinet mobilise son expertise pluridisciplinaire pour sécuriser vos montages contractuels, optimiser la gestion de la propriété publique et défendre vos intérêts en cas de contentieux.
Comprendre le droit de la propriété publique
Le patrimoine d'une personne publique se divise en deux grandes catégories soumises à des régimes juridiques très différents :
- Le domaine public : Il regroupe les biens affectés à l'usage direct du public ou à un service public (à condition de faire l'objet d'un aménagement indispensable). Ces biens sont inaliénables et imprescriptibles, ce qui a notamment une incidence sur le choix du montage contractuel pour valoriser le domaine ou autoriser son occupation et son exploitation.
- Le domaine privé : Il comprend les autres biens, gérés selon des règles se rapprochant du droit privé, bien que soumis à des contraintes administratives spécifiques.
La frontière entre ces deux domaines est souvent poreuse et nécessite l'intervention d'un avocat spécialisé pour qualifier juridiquement les biens, déterminer les règles applicables ou le montage contractuel adapté.
Comprendre le droit immobilier public
Matière résolument transversale, le droit immobilier public se situe au carrefour du droit administratif et du droit de l'immobilier privé. Il régit l'ensemble des opérations immobilières impliquant une personne publique ou soumises à des prérogatives de puissance publique. Cette discipline englobe notamment :
- Les acquisitions et cessions foncières : Achat de gré à gré, exercice du droit de préemption urbain (DPU) ou commercial, et procédures d'expropriation pour cause d'utilité publique.
- La construction publique : Opérations soumises à la maîtrise d'ouvrage publique, Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA) au profit d'acteurs publics, bail à construction, Bail en l’État Futur d’Achèvement (BEFA) ou encore contrats de promotion immobilière.
- La gestion patrimoniale classique : Baux commerciaux, baux professionnels ou d'habitation conclus par (ou avec) une personne publique sur son domaine privé.
Maîtriser le droit immobilier public exige une double compétence (public/privé) que le cabinet NOVLAW Avocats cultive au quotidien pour accompagner avec pragmatisme aussi bien les aménageurs publics que les promoteurs et constructeurs privés.
Quel est le rôle d’un avocat en droit immobilier public et en droit de la propriété publique ? L'expertise de NOVLAW en droit domanial et immobilier
Notre cabinet intervient à chaque étape de la vie du patrimoine public, tant en conseil qu'en contentieux.
1. Audit foncier et qualification domaniale
Avant tout projet d'aménagement ou de cession, il est crucial de sécuriser le statut du foncier.
Nous vous accompagnons dans :
- L'analyse et la qualification juridique des biens (domaine public / domaine privé).
- La gestion des procédures de désaffectation et de déclassement pour permettre la cession d'un bien du domaine public.
- Les procédures de délimitation du domaine public (alignement, bornage).
2. Valorisation du patrimoine et montages contractuels
L'occupation privative du domaine public ou privé nécessite un titre juridique précis.
Notre équipe vous assiste dans le choix, la négociation et la rédaction du contrat le plus adapté à votre projet économique ou d'aménagement :
- Autorisations d'Occupation Temporaire (AOT) et Conventions d'Occupation du Domaine Public (CODP).
- Baux de longue durée et montages complexes : Bail Emphytéotique Administratif (BEA), conclusion d'un bail à construction classique ou spécifiquement d'un bail à construction sur le domaine public.
- Projets de développement immobilier : accompagnement dans le cadre de montages en BEFA (Bail en l'État Futur d'Achèvement) impliquant des personnes publiques.
- Cessions foncières avec charges et autres valorisations domaniales complexes.
3. Mise en concurrence et sélection des occupants
La délivrance de titres d'occupation permettant une exploitation économique est soumise à une obligation de transparence et de publicité.
- Pour les personnes publiques : Sécurisation de la procédure de sélection, rédaction des avis de publicité et du dossier de consultation (similaire à nos interventions en Marchés Publics).
- Pour les entreprises privées : Accompagnement dans la constitution du dossier de candidature et l'analyse des risques du contrat proposé.
4. Contentieux de la propriété publique et immobilière
En cas de litige, notre équipe vous représente devant les juridictions administratives et judiciaires :
- Procédures d'expulsion d'occupants sans droit ni titre (référé mesures utiles).
- Contentieux liés au montant, à la révision ou au recouvrement des redevances d'occupation.
- Défense ou poursuite en matière de contraventions de grande voirie (atteintes au domaine public).
- Litiges nés du refus de renouvellement ou de la résiliation anticipée d'une convention.
- Contentieux de l'expropriation et de la préemption.
Pour aller plus loin : nos décryptages juridiques
Retrouvez les analyses de nos avocats sur les montages contractuels immobiliers et domaniaux :
- Tout savoir sur le bail à construction
- Les spécificités du bail à construction sur le domaine public
- Le BEFA (Bail en l'État Futur d'Achèvement) : principes et enjeux
Exemples d'interventions de notre cabinet
Notre approche pragmatique s'illustre à travers les missions récemment confiées à nos avocats :
- Pour une Métropole : Accompagnement stratégique et juridique pour la désaffectation et le déclassement d'anciennes friches industrielles en vue d'un vaste projet de renouvellement urbain.
- Pour un groupe industriel : Accompagnement dans la rédaction et la négociation d’un BEA portant sur l’occupation d’un site industriel.
- Pour un établissement public : Mise en place d'une procédure de mise en concurrence pour l'exploitation de locaux commerciaux, et rédaction des CODP.
Questions fréquentes en La propriété publique
Un commerçant peut-il revendiquer un fonds de commerce sur le domaine public ?
Historiquement, la jurisprudence l'interdisait. Depuis la loi Pinel de 2014, la création d'un fonds de commerce sur le domaine public est désormais possible sous certaines conditions strictes, notamment l'accord exprès de la personne publique propriétaire.
Qu'est-ce que le droit de rétrocession ?
Si la collectivité souhaite changer l'affectation ou l'utilisation du bien dans un délai de 5 ans à compter de l'acquisition, elle devra informer l'ancien propriétaire et lui proposer l'acquisition en priorité. En cas de refus de ce dernier, la collectivité devra informer l'ancien acquéreur évincé qui était mentionné dans la déclaration d'intention d'aliéner, et lui proposer d'acquérir le bien en priorité.
Qu'est-ce que le droit de préemption ?
Le droit de préemption est la faculté donnée à une collectivité territoriale (ou à un organisme dédié) d'acquérir par priorité, dans certaines zones préalablement définies, les biens faisant l'objet d'une aliénation, dans le but de réaliser des opérations d'intérêt général.
Qu'est-ce que le droit au délaissement ?
Le droit au délaissement est la faculté offerte au propriétaire d'un bien frappé d'une servitude d'utilité publique (emplacement réservé dans un PLU, périmètre d'expropriation) d'exiger que la collectivité publique achète son bien. Ce droit permet au propriétaire de sortir d'une situation de blocage due à la contrainte publique pesant sur son bien. La collectivité dispose alors d'un délai d'un an pour se prononcer sur l'acquisition.
Qu'est-ce que le domaine public et quelles sont ses caractéristiques juridiques ?
Le domaine public est l'ensemble des biens appartenant à une personne publique (État, collectivités territoriales, établissements publics) et affectés à l'usage direct du public ou à un service public. Ses caractéristiques principales sont l'inaliénabilité (il ne peut être vendu qu'après déclassement) et l'imprescriptibilité (il ne peut être acquis par prescription). L'utilisation privatisée du domaine public nécessite l'obtention d'un titre d'occupation (autorisation d'occupation temporaire, concession).
Qu'est-ce que l'expropriation pour cause d'utilité publique ?
L'expropriation est la procédure par laquelle l'État ou une collectivité publique peut contraindre un propriétaire à céder son bien immobilier pour la réalisation d'un projet d'utilité publique (infrastructure de transport, équipement public, etc.). Elle se déroule en deux phases : la phase administrative (déclaration d'utilité publique et arrêté de cessibilité) et la phase judiciaire (ordonnance d'expropriation et fixation de l'indemnité par le juge de l'expropriation). L'indemnité doit couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
La mise en concurrence est-elle systématiquement obligatoire pour occuper le domaine public ?
Non. Si l'ordonnance de 2017 a instauré un principe de publicité et de mise en concurrence préalable pour les occupations économiques, il existe des dérogations (urgences, caractéristiques particulières du projet, prolongations de courte durée).
L'administration peut-elle résilier une AOT avant son terme ?
Oui, la personne publique dispose toujours d'un droit de résiliation unilatérale pour un motif d'intérêt général. Toutefois, cette résiliation vous ouvre généralement droit à une indemnisation. Le cabinet NOVLAW vous accompagne pour négocier et chiffrer votre préjudice.
Comment peut-on occuper le domaine public à titre privé ?
L'occupation privative du domaine public nécessite l'obtention d'un titre d'occupation délivré par la personne publique gestionnaire du domaine. Ce titre peut prendre la forme d'une autorisation d'occupation temporaire (AOT), d'une convention d'occupation précaire ou d'une concession d'usage. L'occupant doit en contrepartie s'acquitter d'une redevance domaniale. Le titre est en principe précaire et révocable, sauf engagements contractuels spécifiques prévoyant une indemnisation en cas de retrait anticipé.
Comment contester une redevance d'occupation du domaine public ?
Si vous estimez que la redevance est disproportionnée par rapport aux avantages procurés, il est possible de former un recours gracieux, puis de saisir le Tribunal administratif compétent. L'assistance d'un avocat peut permettre de vérifier la méthode de calcul de la redevance d’occupation par l'administration (part fixe, part variable).
Comment contester le droit de préemption ?
Le propriétaire et l'acquéreur évincé peuvent tenter de contester la décision de préemption. Avant de commencer une procédure contentieuse, il est possible d'exercer un recours gracieux préalable auprès du titulaire du droit de préemption dans les 2 mois suivant la notification de la décision. Si le recours gracieux devait être rejeté par le titulaire, il faudrait alors exercer un recours contentieux en saisissant le tribunal administratif, dans un délai de 2 mois.
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Que vous soyez une administration cherchant à optimiser la gestion de son patrimoine ou une entreprise souhaitant s'implanter sur le domaine public, le cabinet NOVLAW Avocats met son expertise à votre service.