Urbanisme : l'extension continue de la présomption d'urgence en référé

Ce qu’il faut retenir : en droit de l’urbanisme, la condition d’urgence du référé-suspension est désormais présumée pour les recours dirigés contre une autorisation d’urbanisme (article L. 600-3 du Code de l’urbanisme), contre un refus d’autorisation (article L. 600-3-1) et, depuis une décision du 17 juin 2026, contre un retrait d’autorisation (CE, 17 juin 2026, n° 513099). Le requérant n’a plus qu’à établir un doute sérieux sur la légalité de l’acte — mais la présomption reste réfragable, et elle ne joue pas pour les documents d’urbanisme.

À l’heure où un sévère coup d’arrêt frappe l’étalement urbain (avec l’échéance du zéro artificialisation nette), il en est une qui ne cesse de s’étendre en urbanisme : c’est la présomption d’urgence.

Pour bien comprendre de quoi il s’agit, rappelons qu’il est possible de demander au juge administratif la suspension d’un acte administratif dans l’attente qu’il statue sur un recours en annulation.

Cette procédure d’urgence, dénommée « référé-suspension », repose sur deux conditions cumulatives : un doute sérieux sur la légalité de l’acte et la fameuse condition d’urgence.

Et c’est justement cette seconde condition que le législateur et le juge administratif ne cessent d’étendre, notamment avec une dernière décision du Conseil d’État en date du 17 juin 2026 (n° 513099).

Concrètement, elle permet au requérant d’être dispensé de démontrer qu’il y a urgence à ce que le juge statue, de sorte qu’il lui incombe seulement d’établir l’existence d’un doute sérieux sur la légalité de l’acte qu’il conteste.

Voici les principales modalités de cette présomption d’urgence.

Quels recours bénéficient d’une présomption d’urgence ?

Comme exposé en introduction, cette condition est uniquement exigée en référé, c’est-à-dire en procédure d’urgence.

Initialement, elle n’existait que pour les recours dirigés contre une autorisation d’urbanisme (permis de construire, déclaration préalable, permis d’aménager, etc.).

Le législateur a néanmoins récemment décidé de l’étendre aux recours dirigés contre les refus d’autorisation d’urbanisme.

Présomption d’urgence en cas de référé contre une autorisation d’urbanisme

Lorsqu’un tiers au projet souhaite contester une autorisation d’urbanisme, il peut, en plus de demander l’annulation de l’acte, demander sa suspension dans le cadre d’un référé-suspension. C’est l’un des leviers que nous détaillons dans notre article consacré aux moyens d’obtenir l’annulation d’un permis de construire — et que le bénéficiaire de l’autorisation doit anticiper, comme nous l’expliquons s’agissant du recours d’un voisin contre un permis de construire.

Exercer un référé-suspension s’avère souvent pertinent car introduire un recours en annulation ne fait pas obstacle à ce que le pétitionnaire puisse réaliser les travaux autorisés par son permis.

En effet, le seul moyen de bloquer la réalisation des travaux est d’obtenir la suspension de l’autorisation d’urbanisme.

La loi a institué il y a quelques années une présomption d’urgence en la matière, compte tenu des effets souvent irréversibles liés à la réalisation des travaux (article L. 600-3 du Code de l’urbanisme).

Attention toutefois dans cette hypothèse, l’action en référé-suspension est enserrée dans un délai spécifique.

Le référé-suspension n’est possible que jusqu’à l’issue d’un délai de deux mois suivant la date à laquelle la partie adverse a produit un mémoire en défense dans la procédure au fond (recours en annulation). La computation des délais de recours suppose par ailleurs de vérifier la régularité de l’affichage du permis de construire sur le terrain.

Présomption d’urgence en cas de référé contre un refus d’autorisation d’urbanisme

Afin de faciliter la réalisation des projets, le législateur a récemment étendu cette présomption d’urgence aux référés-suspension dirigés contre une décision refusant une autorisation d’urbanisme (article L. 600-3-1 du Code de l’urbanisme).

C’est l’une des mesures de la loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement.

Cette voie vient enrichir l’éventail des réponses possibles à un refus, que nous passons en revue dans notre guide complet du recours contre un refus de permis de construire et dans notre analyse de l’arbitrage entre recours contentieux et nouveau dépôt de demande.

Présomption d’urgence en cas de référé contre un retrait d’autorisation d’urbanisme

Dans une décision récente, le Conseil d’État a précisé le champ d’application des nouvelles dispositions de l’article L. 600-3-1 du Code de l’urbanisme et a, de fait, étendu leur application aux décisions de retrait d’une autorisation d’urbanisme.

Plusieurs juges des référés de Tribunaux administratifs étaient allés en ce sens ces derniers mois.

Le Conseil d’État confirme donc le sens large à donner à ce nouvel article (CE, 17 juin 2026, n° 513099).

Cette décision est logique puisque retirer une autorisation d’urbanisme équivaut in fine à refuser le bénéfice de l’autorisation qui avait été sollicitée. Le titulaire d’un permis retiré dispose ainsi d’un levier procédural supplémentaire, en complément des options exposées dans notre article permis de construire retiré : que faire ?.

Pas de présomption d’urgence pour les recours contre les documents d’urbanisme

Pour les demandes de suspension de documents d’urbanisme (plan local d’urbanisme, schéma de cohérence territoriale, etc.), le législateur n’a pas institué de présomption d’urgence.

Tout requérant devra donc démontrer non seulement l’existence d’un doute sérieux sur la légalité de l’acte, mais également l’existence d’une situation d’urgence à suspendre le document. Les modalités de cette contestation sont détaillées dans notre article comment contester un plan local d’urbanisme ?.

Comment fonctionne la présomption d’urgence ?

Lorsque l’urgence est présumée, le requérant doit uniquement démontrer l’existence d’un doute sérieux sur la légalité de l’acte administratif qu’il conteste.

Cela est censé améliorer les chances de succès en référé.

Cependant, cette présomption d’urgence n’est pas absolue.

En effet, la partie adverse — l’autorité administrative et, pour les recours contre une autorisation d’urbanisme, le pétitionnaire — a la possibilité de faire valoir des circonstances particulières susceptibles de renverser la présomption d’urgence.

Ainsi, il a déjà pu être jugé qu’en présence d’un intérêt public particulier, la présomption d’urgence pouvait être renversée.

C’est par exemple le cas de l’intérêt public qui s’attache à la couverture du territoire par les réseaux de radiotéléphonie mobile, dans le contentieux des antennes-relais (CE, 24 février 2022, n° 450257).

Ou de l’intérêt public que revêt le déploiement de la production d’énergies renouvelables sur le territoire (CE, 17 janvier 2024, n° 467572).

De la même manière, le caractère aisément démontable de la construction peut constituer une condition particulière permettant le renversement de la présomption d’urgence (TA Caen, 10 juillet 2018, n° 1801495).

L’œil de Novlaw

Autorisation d’urbanisme, refus ou retrait : exercer un recours en référé-suspension constitue souvent une voie pertinente pour bloquer le chantier ou accélérer la réalisation d’un projet.

L’assistance d’un avocat en droit public et en droit de l’urbanisme peut vous permettre de déterminer la meilleure stratégie pour maximiser vos chances de succès. La qualité du dossier déposé reste par ailleurs déterminante en amont, comme le montrent les conséquences de l’incomplétude du dossier de permis de construire.

Si la présomption d’urgence applicable pour ces recours est censée faciliter leur exercice, être accompagné d’un expert peut éviter quelques mauvaises surprises tant cette présomption d’urgence n’est pas absolue et sans conditions.

Le cabinet NOVLAW Avocats (Paris, Lyon, Lille) vous accompagne en conseil comme en contentieux dans la conduite de votre projet ou dans la contestation de toute décision relative à l’utilisation des sols — pour les permis de construire comme pour l’ensemble des décisions des collectivités territoriales.

N’hésitez pas à nous contacter pour auditer vos dossiers et sécuriser vos opérations.

Nicolas Machet, avocat au barreau de Paris, intervient en droit de l’urbanisme, en domanialité publique et en droit public des affaires. Il accompagne porteurs de projet, communes et EPCI à toutes les étapes de l’instruction et du contentieux des autorisations d’urbanisme.