Avocat bail commercial à Lyon : conseils d’un cabinet spécialiste
Le bail commercial est un contrat permettant la mise à disposition de locaux commerciaux de la part d’un propriétaire, appelé bailleur, à un locataire, également appelé preneur, en vue d’exercer une activité de nature commerciale, industrielle ou artisanale.
Le bail commercial est un contrat technique et particulier, régi par le statut des baux commerciaux (articles L 145-1 et suivants du Code de commerce).
Pour éviter les pièges, il est recommandé de s’entourer d’un avocat spécialiste. En s’implantant à Lyon, NovLaw Avocats offre à ses clients lyonnais, qu’ils soient bailleurs ou locataires, une équipe d’avocats reconnus en matière de bail commercial, que ce soit en conseil ou en contentieux.
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Pourquoi s’entourer d’un avocat spécialiste en bail commercial à Lyon ?
Que ce soit pour rédiger un bail commercial ou pour vous assister dans le cadre d’une procédure contentieuse (litige entre bailleurs et locataire par exemple) il est recommandé de s’entourer d’un avocat de confiance et de proximité. Un avocat expert en bail commercial pourra vous accompagner à toutes les étapes de la rédaction du bail commercial, et vous représenter efficacement devant le tribunal judiciaire en cas de litige.
Qu’il s’agisse d’une affaire de loyer impayé avec la question de l’acquisition de la clause résolutoire, d’une problématique d’expulsion, d’un problème d’assurance sur le bail ou d’un défaut d’activité dans le local commercial, nos avocats en baux commerciaux sont en mesure de vous offrir un conseil de qualité et une défense solide.
Le bail commercial : actif essentiel du fonds de commerce
On ne cesse de le répéter : le bail commercial constitue l’actif essentiel du fonds de commerce. Il est donc nécessaire pour le commerçant qui souhaite un jour céder son activité de veiller à bien le rédiger.
Baptiste Robelin, associé du cabinet NovLaw Avocats, vous donne plusieurs conseils pratiques sur les clauses à connaître pour rédiger un bail commercial.
La clause la plus importante : la destination du bail commercial
Il s’agit de la clause à ne surtout pas négliger. En effet, le preneur d’un bail commercial n’a pas l’autorisation d’exercer toutes les activités qu’il entend dans le local qu’il loue. Il est dans l’obligation de respecter l’activité prévue au contrat, aussi appelée « clause de destination » du bail commercial.
Attention toutefois à ce que l’activité prévue soit possible dans le local !
Par exemple, s’il est envisagé que le locataire exerce une activité de restauration, il faut que l’installation d’une extraction conforme dans la cuisine puisse être possible matériellement. Il faudra également veiller à ce que l’activité de restauration ne soit pas interdite par le règlement de copropriété.
Notez enfin que la destination, activité prévue au contrat de bail, n’est pas définitive dans la mesure où le preneur pourra effectivement, en cours d’exécution du contrat, demander l’adjonction d’activités nouvelles complémentaires, voire d’une activité entièrement différente, en formant une demande de « déspécialisation du bail ».
En contrepartie, le bailleur pourra exiger le versement d’une indemnité de déspécialisation, voire une hausse du montant du loyer. Mieux vaut donc s’entourer d’un avocat pour prendre conseil avant de former cette demande, et bien respecter les formes prévues par le Code de commerce.
La durée du bail commercial : clause piégeuse et stratégique
En principe, la conclusion d’un bail commercial est d’une durée de 9 ans, avec possibilité de résiliation triennale pour le preneur (tous les 3 ans).
S’il est possible de prévoir un bail d’une durée supérieure à 9 ans, il sera nécessaire d’anticiper les conséquences juridiques que cela peut entraîner, en particulier pour le locataire :
- Il y aura alors la possibilité de renoncer au principe de résiliation triennale, ce qui peut être préjudiciable au preneur (bail d’une durée ferme) ;
- Par ailleurs, le loyer se trouvera automatiquement déplafonné à l’issue du bail, ce qui constitue là encore un piège important côté locataire.
Notez qu’il est possible de conclure des baux d’une durée plus courte (bail dérogatoire ou de courte durée) si les conditions légales sont réunies. Attention en revanche : dans cette hypothèse, le locataire perd son droit au versement d’une indemnité d’éviction. Mieux vaut donc prendre conseil avec un avocat spécialiste en bail commercial avant de s’engager dans un contrat dérogatoire de courte durée.
Le montant du loyer et la répartition des charges du bail
La question du montant du loyer n’est pas vraiment juridique : c’est aux parties qu’il incombe de fixer le loyer en considération de la valeur locative du local. En revanche, le statut des baux commerciaux encadre fermement les questions liées aux évolutions ultérieures du loyer : augmentation, déplafonnement, etc.
Il est vivement recommandé de faire appel à un avocat spécialiste en bail commercial, que vous soyez bailleur et demandeur d’une augmentation de loyer, ou bien locataire désireux de contester une augmentation excessive.
Notez que le loyer du bail peut évoluer tous les trois ans dans le cadre de la révision triennale légale, et tous les ans si le bail renferme une clause d’indexation (que ce soit en fonction de l’indice des loyers commerciaux ou de l’indice des activités tertiaires – ILC / ILAT fixés par l’INSEE). L’indice des coûts de la construction n’est en revanche plus autorisé aujourd’hui.
Concernant les charges, avec l’arrivée de la loi Pinel, modifiant le principe de libre répartition, le bailleur ne peut plus imputer toutes les charges qu’il souhaite au preneur. Le bailleur sera notamment tenu de prendre à sa charge les impôts et taxes dont il est redevable en vertu de la loi, et bien sûr, les grosses réparations prévues par l’article 606 du Code civil.
La sous-location et la cession du bail commercial
Le preneur peut se voir interdire de céder ou sous-louer son bail commercial, il conviendra au bailleur de l’indiquer dans le contrat.
Rappelons en revanche qu’aucune clause ne peut interdire au commerçant de céder son fonds de commerce. Par ailleurs, des dispositions favorables existent en cas de départ à la retraite du locataire, afin de lui permettre de déspécialiser le bail sans frais et indemnité.
La clause résolutoire
La majorité des modèles standards de baux commerciaux possède cette clause considérée comme classique, à savoir la clause résolutoire. Celle-ci permet au bailleur de demander la résolution du contrat en cas d’impayé de son locataire, de manière automatique.
En cas de procédure judiciaire, la clause résolutoire permettra d’introduire la procédure en référé plutôt qu’au fond (devant le tribunal judiciaire du lieu de situation du local commercial) permettant aux parties de gagner un temps précieux.
Nos avocats spécialistes en bail commercial à Lyon pourront vous accompagner à l’occasion de ces procédures techniques. N’hésitez pas à nous solliciter ou consulter notre page Avocat Droit Immobilier à Lyon pour plus de renseignements.
Les variantes sont-elles désormais autorisées par défaut dans les marchés publics ?
Oui. Le nouvel article L. 2151-2 du code de la commande publique, en vigueur depuis le 28 mai 2026, inverse la logique antérieure : les variantes sont autorisées sauf mention contraire de l'acheteur, en procédure formalisée comme en procédure adaptée. C'est un levier direct d'innovation, puisque les opérateurs peuvent proposer une solution alternative plus performante que la solution de base. En contrepartie, l'acheteur doit fixer des exigences minimales claires et une méthode de comparaison des offres.
Le statut de jeune entreprise innovante rend-il automatiquement une solution innovante ?
Non, plus depuis le 3 mai 2025. La présomption issue de la loi de finances pour 2024 a été supprimée par la loi DDADUE du 30 avril 2025, en raison de sa non-conformité au droit européen. Depuis le 28 mai 2026, le nouvel article L. 2113-17 du code de la commande publique permet en revanche de réserver aux jeunes entreprises innovantes jusqu'à 15 % du montant des lots d'un marché alloti innovant. Ce dispositif reprenant une logique déjà censurée, documenter le caractère innovant des prestations reste indispensable.
Une start-up peut-elle vendre directement à un acheteur public, sans appel d'offres ?
Oui, sous le seuil de 140 000 € HT, si sa solution est innovante : l'entreprise peut démarcher l'acheteur et contracter de gré à gré, sans procédure formalisée. Ce n'est pas pour autant un droit acquis. L'acheteur reste tenu de choisir une offre pertinente, de faire une bonne utilisation des deniers publics et de ne pas contracter systématiquement avec le même opérateur lorsque plusieurs offres peuvent répondre au besoin. Un dossier démontrant le caractère innovant reste donc le meilleur argument commercial.
Le sourcing peut-il disqualifier l'entreprise qui y a participé ?
Non. La consultation préalable du marché est expressément autorisée par l'article R. 2111-1 du code de la commande publique. L'entreprise consultée n'est écartée que si sa participation lui a donné accès à des informations créant une distorsion de concurrence à laquelle il ne peut être remédié autrement (articles R. 2111-2 et L. 2141-8). L'acheteur doit donc tracer ses échanges, garantir un niveau d'information égal entre les candidats et respecter le secret des affaires. Un délai de quelques semaines entre la fin du sourcing et le lancement de la consultation est recommandé.
Après un marché innovant, peut-on recontracter avec la même entreprise pour généraliser la solution ?
Pas automatiquement. Le seuil de 140 000 € HT ne permet pas un déploiement à grande échelle : au-delà, une procédure de publicité et de mise en concurrence redevient en principe nécessaire. Le recours à l'exception tirée de raisons techniques ou de droits d'exclusivité reste possible, mais s'apprécie strictement. La parade s'anticipe dès le premier contrat : sécuriser des droits de propriété intellectuelle et des clauses de réversibilité permettant d'exploiter la solution indépendamment de son titulaire, afin d'éviter toute situation de dépendance.
À qui appartiennent les droits de propriété intellectuelle sur la solution développée ?
Rien n'est automatique : la répartition se négocie et doit figurer au contrat. La Commission européenne recommande de laisser les droits au fournisseur, sauf intérêt public supérieur, tout en réservant à l'acheteur des droits d'usage et d'adaptation suffisants, un droit conditionnel de concéder des licences et des droits de publication appropriés. Cette répartition conditionne l'autonomie de l'acheteur, ses conditions de remise en concurrence, la mutualisation avec d'autres acheteurs et le modèle économique de l'entreprise. Elle s'anticipe dès la définition du besoin.
Marché de recherche et développement ou partenariat d'innovation : comment choisir ?
Tout dépend de ce que vous voulez acquérir. Le marché de R&D de l'article L. 2512-5 permet de financer des travaux de recherche de gré à gré, mais à deux conditions alternatives d'interprétation stricte : l'acheteur ne doit pas acquérir la propriété exclusive des résultats, ou ne doit pas financer entièrement la prestation. Il ne couvre pas l'achat de la solution finale. Le partenariat d'innovation de l'article L. 2172-3 réunit au contraire dans un seul contrat la phase de R&D et l'acquisition ultérieure, sans remise en concurrence du partenaire.
Comment justifier le caractère innovant d'une solution, et que risque-t-on en cas d'erreur ?
La qualification relève de l'acheteur, qui doit être en mesure de la démontrer. Au-delà du faisceau d'indices publié par la direction des affaires juridiques, il est vivement conseillé de formaliser une note de qualification versée au dossier : état du marché, comparaison avec les solutions existantes, brevets ou labels obtenus, degré de maturité, appartenance à un écosystème d'innovation. À défaut, le marché conclu de gré à gré s'expose à un référé précontractuel ou contractuel pour manquement aux obligations de publicité et de mise en concurrence.
Le dispositif d'achat innovant s'applique-t-il aux lots d'un marché alloti ?
Oui. Un lot innovant peut être attribué sans publicité ni mise en concurrence lorsque son montant est inférieur à 140 000 € HT pour des travaux et à 80 000 € HT pour des fournitures ou des services. Une limite s'ajoute : le montant cumulé de ces lots ne doit pas excéder 20 % de la valeur totale estimée de tous les lots. Ce mécanisme permet d'introduire une brique innovante dans un projet plus large sans fragiliser la procédure d'ensemble.
Quel est le seuil pour acheter une solution innovante sans publicité ni mise en concurrence ?
Depuis le 1er juillet 2026, ce seuil est de 140 000 € HT, contre 100 000 € HT auparavant. Il résulte de l'article 16 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, qui renvoie au seuil européen applicable aux marchés de fournitures et de services des autorités publiques centrales : le montant évoluera donc automatiquement à chaque révision bisannuelle. Attention, l'article R. 2122-9-1 du code de la commande publique n'a pas encore été mis à jour et mentionne toujours 100 000 € HT ; c'est la loi, postérieure, qui s'applique.
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