Avocat bail commercial à Lyon : l’expertise NOVLAW

Avocat bail commercial à Lyon : conseils d’un cabinet spécialiste

Le bail commercial est un contrat permettant la mise à disposition de locaux commerciaux de la part d’un propriétaire, appelé bailleur, à un locataire, également appelé preneur, en vue d’exercer une activité de nature commerciale, industrielle ou artisanale.

Le bail commercial est un contrat technique et particulier, régi par le statut des baux commerciaux (articles L 145-1 et suivants du Code de commerce).

Pour éviter les pièges, il est recommandé de s’entourer d’un avocat spécialiste. En s’implantant à Lyon, NovLaw Avocats offre à ses clients lyonnais, qu’ils soient bailleurs ou locataires, une équipe d’avocats reconnus en matière de bail commercial, que ce soit en conseil ou en contentieux.

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Pourquoi s’entourer d’un avocat spécialiste en bail commercial à Lyon ?

Que ce soit pour rédiger un bail commercial ou pour vous assister dans le cadre d’une procédure contentieuse (litige entre bailleurs et locataire par exemple) il est recommandé de s’entourer d’un avocat de confiance et de proximité. Un avocat expert en bail commercial pourra vous accompagner à toutes les étapes de la rédaction du bail commercial, et vous représenter efficacement devant le tribunal judiciaire en cas de litige.

Qu’il s’agisse d’une affaire de loyer impayé avec la question de l’acquisition de la clause résolutoire, d’une problématique d’expulsion, d’un problème d’assurance sur le bail ou d’un défaut d’activité dans le local commercial, nos avocats en baux commerciaux sont en mesure de vous offrir un conseil de qualité et une défense solide.

Le bail commercial : actif essentiel du fonds de commerce

On ne cesse de le répéter : le bail commercial constitue l’actif essentiel du fonds de commerce. Il est donc nécessaire pour le commerçant qui souhaite un jour céder son activité de veiller à bien le rédiger.

Baptiste Robelin, associé du cabinet NovLaw Avocats, vous donne plusieurs conseils pratiques sur les clauses à connaître pour rédiger un bail commercial.

La clause la plus importante : la destination du bail commercial

Il s’agit de la clause à ne surtout pas négliger. En effet, le preneur d’un bail commercial n’a pas l’autorisation d’exercer toutes les activités qu’il entend dans le local qu’il loue. Il est dans l’obligation de respecter l’activité prévue au contrat, aussi appelée « clause de destination » du bail commercial.

Attention toutefois à ce que l’activité prévue soit possible dans le local !

Par exemple, s’il est envisagé que le locataire exerce une activité de restauration, il faut que l’installation d’une extraction conforme dans la cuisine puisse être possible matériellement. Il faudra également veiller à ce que l’activité de restauration ne soit pas interdite par le règlement de copropriété.

Notez enfin que la destination, activité prévue au contrat de bail, n’est pas définitive dans la mesure où le preneur pourra effectivement, en cours d’exécution du contrat, demander l’adjonction d’activités nouvelles complémentaires, voire d’une activité entièrement différente, en formant une demande de « déspécialisation du bail ».

En contrepartie, le bailleur pourra exiger le versement d’une indemnité de déspécialisation, voire une hausse du montant du loyer. Mieux vaut donc s’entourer d’un avocat pour prendre conseil avant de former cette demande, et bien respecter les formes prévues par le Code de commerce.

La durée du bail commercial : clause piégeuse et stratégique

En principe, la conclusion d’un bail commercial est d’une durée de 9 ans, avec possibilité de résiliation triennale pour le preneur (tous les 3 ans).

S’il est possible de prévoir un bail d’une durée supérieure à 9 ans, il sera nécessaire d’anticiper les conséquences juridiques que cela peut entraîner, en particulier pour le locataire :

• Il y aura alors la possibilité de renoncer au principe de résiliation triennale, ce qui peut être préjudiciable au preneur (bail d’une durée ferme) ;
• Par ailleurs, le loyer se trouvera automatiquement déplafonné à l’issue du bail, ce qui constitue là encore un piège important côté locataire.

Notez qu’il est possible de conclure des baux d’une durée plus courte (bail dérogatoire ou de courte durée) si les conditions légales sont réunies. Attention en revanche : dans cette hypothèse, le locataire perd son droit au versement d’une indemnité d’éviction. Mieux vaut donc prendre conseil avec un avocat spécialiste en bail commercial avant de s’engager dans un contrat dérogatoire de courte durée.

Le montant du loyer et la répartition des charges du bail

La question du montant du loyer n’est pas vraiment juridique : c’est aux parties qu’il incombe de fixer le loyer en considération de la valeur locative du local. En revanche, le statut des baux commerciaux encadre fermement les questions liées aux évolutions ultérieures du loyer : augmentation, déplafonnement, etc.

Il est vivement recommandé de faire appel à un avocat spécialiste en bail commercial, que vous soyez bailleur et demandeur d’une augmentation de loyer, ou bien locataire désireux de contester une augmentation excessive.

Notez que le loyer du bail peut évoluer tous les trois ans dans le cadre de la révision triennale légale, et tous les ans si le bail renferme une clause d’indexation (que ce soit en fonction de l’indice des loyers commerciaux ou de l’indice des activités tertiaires – ILC / ILAT fixés par l’INSEE). L’indice des coûts de la construction n’est en revanche plus autorisé aujourd’hui.

Concernant les charges, avec l’arrivée de la loi Pinel, modifiant le principe de libre répartition, le bailleur ne peut plus imputer toutes les charges qu’il souhaite au preneur. Le bailleur sera notamment tenu de prendre à sa charge les impôts et taxes dont il est redevable en vertu de la loi, et bien sûr, les grosses réparations prévues par l’article 606 du Code civil.

La sous-location et la cession du bail commercial

Le preneur peut se voir interdire de céder ou sous-louer son bail commercial, il conviendra au bailleur de l’indiquer dans le contrat.

Rappelons en revanche qu’aucune clause ne peut interdire au commerçant de céder son fonds de commerce. Par ailleurs, des dispositions favorables existent en cas de départ à la retraite du locataire, afin de lui permettre de déspécialiser le bail sans frais et indemnité.

La clause résolutoire

La majorité des modèles standards de baux commerciaux possède cette clause considérée comme classique, à savoir la clause résolutoire. Celle-ci permet au bailleur de demander la résolution du contrat en cas d’impayé de son locataire, de manière automatique.

En cas de procédure judiciaire, la clause résolutoire permettra d’introduire la procédure en référé plutôt qu’au fond (devant le tribunal judiciaire du lieu de situation du local commercial) permettant aux parties de gagner un temps précieux.

Nos avocats spécialistes en bail commercial à Lyon pourront vous accompagner à l’occasion de ces procédures techniques. N’hésitez pas à nous solliciter ou consulter notre page Avocat Droit Immobilier à Lyon pour plus de renseignements.