Obligation de délivrance du bailleur : une ordonnance remarquée obtenue par Novlaw en faveur d'un restaurateur

Le Tribunal judiciaire de Paris a rendu, le 23 juillet 2026, une ordonnance de référé particulièrement intéressante en matière de baux commerciaux, en rappelant avec force l'étendue de l'obligation de délivrance du bailleur lorsqu'un local est loué pour une activité de restauration.

L'affaire concernait un restaurant confronté à l'absence d'un conduit d'extraction conforme, pourtant indispensable à l'exploitation de son activité dans le respect du règlement sanitaire départemental. Si le juge ordonne la suspension temporaire de l'exploitation jusqu'à la mise en conformité des installations, il retient surtout que cette situation trouve son origine dans le manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

C'est tout l'intérêt de cette décision.

Le tribunal rappelle qu'un bailleur qui consent un bail commercial pour une activité de restauration doit délivrer un local permettant effectivement l'exercice de cette activité dans des conditions conformes à la réglementation applicable. Peu importe que le bail limite la cuisson à des appareils électriques : dès lors que l'activité génère des buées ou des odeurs, un conduit d'extraction conforme demeure indispensable.

Le juge écarte ainsi l'argument selon lequel le bailleur pourrait s'exonérer de son obligation en invoquant les stipulations du bail mettant à la charge du preneur l'obtention des autorisations administratives ou de copropriété. L'obligation de délivrance, consacrée par l'article 1719 du Code civil, demeure à la charge du propriétaire.

Le tribunal en tire toutes les conséquences.

Il ordonne au bailleur d'accomplir, sous astreinte, toutes les diligences nécessaires afin de permettre l'installation d'un conduit d'extraction conforme. Il précise également que cette obligation peut aller jusqu'à l'exercice des recours appropriés contre un refus de l'assemblée générale des copropriétaires, cette faculté appartenant exclusivement au copropriétaire.

La portée de cette ordonnance va toutefois encore plus loin.

Le juge considère que l'absence de délivrance conforme est à l'origine de la situation dans laquelle se trouve le restaurant et condamne le bailleur à relever et garantir intégralement sa locataire des condamnations prononcées au profit du syndicat des copropriétaires. Autrement dit, si le restaurant demeure directement concerné par les conséquences de l'absence de conduit d'extraction, le bailleur devra, dans ses rapports avec son locataire, en assumer les conséquences financières.

Cette ordonnance constitue un rappel particulièrement utile des obligations pesant sur les bailleurs de locaux commerciaux destinés à la restauration. Délivrer un local conforme ne consiste pas uniquement à remettre les lieux au preneur : il appartient également au bailleur de s'assurer que le local est effectivement apte à l'usage convenu et d'entreprendre les démarches nécessaires pour permettre son exploitation dans le respect des règles applicables.

Obtenue par Novlaw, cette décision apporte une illustration particulièrement claire de la portée de l'obligation de délivrance et devrait nourrir la jurisprudence en matière de baux commerciaux.

Tribunal judiciaire de Paris (juge des référés), 23 juillet 2026 – RG n° 25/58706

Les faits

Une société exploitant un restaurant dans le cadre d'un bail commercial était confrontée à l'absence d'un conduit d'extraction conforme permettant l'évacuation des fumées et des buées de cuisson.

À la suite de plaintes de riverains et de copropriétaires relatives à des nuisances olfactives, le syndicat des copropriétaires a saisi le juge des référés afin d'obtenir la cessation des troubles.

Le restaurateur a appelé son bailleur dans la procédure en soutenant que celui-ci avait manqué à son obligation de délivrance en lui louant un local impropre à l'exploitation de l'activité de restauration autorisée par le bail.

La question juridique

Le bailleur d'un local commercial loué pour une activité de restauration peut-il s'exonérer de son obligation de délivrance au motif que le bail met à la charge du locataire les démarches administratives ou les autorisations de copropriété nécessaires à l'installation d'un conduit d'extraction ?

La solution

Le Tribunal judiciaire de Paris répond clairement par la négative.

Après avoir rappelé les dispositions de l'article 1719 du Code civil, le juge relève que le bail autorisait expressément une activité de restauration. Or, même lorsque la cuisson est exclusivement électrique, le règlement sanitaire départemental impose l'installation d'un conduit d'extraction conforme dès lors que l'activité produit des buées ou des odeurs de cuisson.

Le tribunal en déduit que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance en remettant au locataire un local ne permettant pas l'exercice normal de l'activité convenue.

Il juge également que les clauses contractuelles mettant à la charge du preneur l'obtention des autorisations nécessaires sont sans incidence sur cette obligation essentielle.

En conséquence, le bailleur est condamné à accomplir toutes les diligences nécessaires pour permettre l'installation d'un conduit d'extraction conforme, y compris, le cas échéant, à exercer les recours ouverts contre une décision de l'assemblée générale des copropriétaires.

Enfin, le tribunal condamne le bailleur à relever et garantir son locataire de l'ensemble des condamnations prononcées au profit du syndicat des copropriétaires.

L'apport de la décision

Cette ordonnance illustre de manière particulièrement claire la portée de l'obligation de délivrance en matière de baux commerciaux.

Elle rappelle que le bailleur ne doit pas seulement remettre un local au preneur : il doit délivrer un bien effectivement apte à l'exploitation de l'activité prévue au bail et entreprendre, en sa qualité de copropriétaire, toutes les démarches nécessaires pour rendre cette exploitation possible.

La décision rappelle également qu'une clause contractuelle ne peut transférer au locataire les conséquences d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Notre analyse

Cette ordonnance s'inscrit dans une jurisprudence exigeante à l'égard des bailleurs de locaux commerciaux.

Son principal apport réside dans l'affirmation selon laquelle l'obligation de délivrance impose au bailleur non seulement de remettre un local conforme à sa destination contractuelle, mais également de mettre en œuvre les démarches nécessaires pour permettre au preneur d'exercer effectivement l'activité autorisée.

En pratique, tout bailleur qui consent un bail pour une activité de restauration doit anticiper les contraintes techniques, sanitaires et celles liées à la copropriété. À défaut, il s'expose à engager sa responsabilité et à supporter les conséquences financières des difficultés rencontrées par son locataire.

Référence : Tribunal judiciaire de Paris (juge des référés), 23 juillet 2026, RG n° 25/58706.

L'expertise de Novlaw en matière de baux commerciaux et CHR

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