Droit de l’Urbanisme

Le Schéma de cohérence territoriale (SCOT) est un document de planification stratégique intercommunale à long terme, à l’échelle d’une aire urbaine, d’un grand bassin de vie ou d’emploi. Il intègre l’ensemble des documents de planification supérieurs, les PLU, PLUi et cartes communales font donc directement référence au SCOT.

Le Plan local d’urbanisme (PLU) fixe les règles d’urbanisme et de construction en découpant le territoire en parcelles et en zones aux régimes juridiques distincts. Il permet de connaitre pour chaque parcelle les règles d’urbanisme applicables ainsi que les servitudes, les accès aux réseaux et à la voie publique ainsi que sa constructibilité ou non.

La carte communale est l’équivalent du PLU pour les petites communes qui n’ont pas souhaité en adopter un. Elle délimite les secteurs constructibles ainsi que les servitudes d’utilité publique affectant l’utilisation du sol.

Le permis de construire est une autorisation d’urbanisme qui doit, dans la plupart des cas, être délivrée avant le commencement des opérations de travaux, que ce soit pour construire, démolir ou modifier une construction, quelle que soit la nature du propriétaire et de l’ouvrage. Il concerne généralement les constructions neuves et les modifications importantes des constructions existantes.

La déclaration préalable de travaux est une autorisation d’urbanisme qui doit être délivrée avant le commencement des opérations de travaux, d’ampleur moindre. Elle est moins exigeante que le permis de construire et concerne des constructions et travaux de moindre importance. Cette déclaration est obligatoire et elle partage en grande partie les obligations procédurales du permis de construire.

L’affichage du permis de construire est obligatoire quelle que soit l’opération envisagée et peu importe que le permis ait été délivré de manière explicite ou tacite. L’affichage doit être fait au moyen d’un panneau rectangulaire et doit comprendre un certain nombre d’informations prévues par le code de l’urbanisme (numéro de permis, surface créée, etc…).

Le permis de construire peut-être contestée par les tiers, dans un délai de 2 mois à compter de l’affichage régulier de celui-ci. En cas d’affichage irrégulier, le délai de recours contre le permis de construire est de 6 mois après l’achèvement des travaux.

Le permis de construire sera obligatoire pour la construction d’une piscine non-couverte de plus de 10m² et pour la construction d’une piscine couverte d’une hauteur dépassant 1 mètre 80.

Le permis de construire sera obligatoire pour la construction d’une véranda d’une surface de plus de 40m².

Le permis de construire sera obligatoire pour la construction d’un garage de plus de 20m² dans toutes les zones, et pour la construction d’un garage de plus de 40m² en zone urbaine. Le permis de construire sera également obligatoire pour l’extension d’un garage dépassant 40m².

Le permis de construire sera obligatoire pour l’aménagement des combles si la surface plancher concernée dépasse 40m² en zone urbaine et 20m² en zone non-urbaine.

Pour effectuer le changement de destination d’un bien il sera toujours nécessaire d’effectuer une déclaration préalable de travaux. Si le changement de destination implique la modification d’une structure porteuse ou de la façade du bien un permis de construire sera nécessaire.

La contestation de la décision pourra se faire par le moyen d’un recours gracieux auprès du maire dans un délai de 2 mois suivant la date d’affichage régulier du permis de construire. En cas de refus explicite ou implicite (silence gardé pendant 2 mois), la décision de refus devra être contestée devant le Tribunal administratif, dans un délai de 2 mois suivant cette décision. 

L’antenne relais devra faire l’objet d’une déclaration préalable dès lors que son emprise au sol et sa surface de plancher, incluant les locaux ou installations techniques, dépasse 5m² et est inférieure ou égale à 20m². Le permis de construire sera obligatoire, uniquement dans l’un des cas suivants :

• L’emprise au sol ou la surface de plancher de l’antenne relais dépasse 20m²
• L’antenne relais est implantée dans le périmètre de sites patrimoniaux remarquables ou aux abords des monuments historiques et des sites classés ou en instance de classement.

Dans le cadre d’une demande de permis de construire, le recours à un architecte est obligatoire pour les nouvelles constructions et les travaux d’agrandissement de constructions existantes dépassant 150m².

Le dépôt d’une demande de permis de construire en elle-même est gratuite, en revanche la constitution du dossier par un architecte reviendra à un tarif moyen de 50 euros HT par mètre carré.

Le droit de préemption est la faculté donnée à une collectivité territoriale (ou à un organisme dédié) d’acquérir par priorité, dans certaines zones préalablement définies, les biens faisant l’objet d’une aliénation, dans le but de réaliser des opérations d’intérêt général.

Le droit de préemption commercial est un outil à disposition des communes pour lutter contre la dévitalisation des centres villes et assurer le maintien des commerces de proximité. La finalité de ce droit de préemption est donc le maintien ou la réintroduction de la diversité de l’activité économique de proximité.

Un fonds de commerce peut être préempter par une commune aux conditions suivantes :

• Le bien doit être situé dans une zone préalablement définie ;
• Le bien doit pouvoir être préempté ;
• Il doit y avoir un transfert de propriété du bien (aliénation) ;
• Le changement de propriétaire du bien doit se faire à titre onéreux.

La commune peut utiliser son droit de préemption commercial afin de préempter un bail commercial, aux mêmes conditions que pour un fonds de commerce. En revanche si c’est le local commercial qui est cédé la commune devra utiliser son droit de préemption urbain et non pas son droit de préemption commercial.

Le propriétaire et l’acquéreur évincé peuvent tenter de contester la décision de préemption. Avant de commencer une procédure contentieuse, il est possible d’exercer un recours gracieux préalable auprès du titulaire du droit de préemption dans les 2 mois suivants la notification de la décision. Si le recours gracieux devait être rejeté par le titulaire, il faudrait alors exercer un recours contentieux en saisissant le tribunal administratif, dans un délai de 2 mois.

Si la collectivité souhaite changer l’affectation ou l’utilisation du bien dans un délai de 5 ans à compter de l’acquisition elle devra informer l’ancien propriétaire et lui proposer l’acquisition en priorité. En cas de refus de ce dernier la collectivité devra informer l’ancien acquéreur évincé qui était mentionné dans la déclaration d’intention d’aliéner, et lui proposer d’acquérir le bien en priorité.

L’expropriation est une procédure visant à contraindre un particulier ou une personne morale à céder son bien, moyennant une indemnité, en vue de la réalisation d’une opération d’intérêt général ou d’utilité publique.

Tout propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l’acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu’il en demande,.

Aucune obligation d’acquisition du bien ne pèse sur le titulaire du droit de préemption, toutefois lorsque le titulaire a renoncé à préempter le bien, celui-ci peut être cédé au prix de la proposition d’acquisition sans déclaration d’intention d’aliéner.