Le droit de préemption

Comment marche le droit de préemption ?

Par principe, l’exercice du droit de préemption urbain doit être institué sur un périmètre déterminé par l’autorité publique (la commune, l’EPCI…), qui est titulaire du droit de préemption.

Dès lors, le titulaire du droit de préemption peut acquérir de façon prioritaire un bien situé dans ce périmètre en cas d’aliénation de ce dernier.

Le droit de préemption ne peut toutefois être exercé que pour un objectif d’intérêt général fixé par le législateur et moyennant paiement du prix du bien. Ce prix pourra éventuellement être révisé par le juge de l’expropriation.

PLU PLUI Permis de construire

Qui décide du droit de préemption ?

L’institution, la suppression ou le rétablissement du droit de préemption urbain se fait par une délibération du conseil municipal ou de l’organe délibérant de l’EPCI compétent.

Après l’entrée en vigueur du droit de préemption urbain, la délibération doit être affichée en mairie durant 1 mois et publiée dans au moins deux journaux.

La délibération sera également transmise au préfet pour qu’il effectue un contrôle de légalité, ainsi qu’au Conseil supérieur du notariat pour information.

La délibération doit également être annexée au plan local d’urbanisme.

Il faut noter que si le droit de préemption a été instauré après la délivrance d’un certificat d’urbanisme portant sur un terrain situé dans la zone de préemption, le droit de préemption ne peut pas être exercé lors de la vente de ce terrain pendant la durée de validité du certificat d’urbanisme.

Quel est le périmètre d’application du droit de préemption ?

Le droit de préemption dans une commune disposant d’un plan local d’urbanisme se fera dans un périmètre défini par la délibération et pouvant s’étendre sur tout ou partie des zones suivantes, indépendamment des limites cadastrales ou des limites de propriété :

  • Dans les zones urbaines (U) ;
  • Dans les zones d’urbanisation future (AU), à savoir les secteurs à caractère naturel de la commune destiné à être ouverts à l’urbanisation ;
  • Dans les périmètres de protection de prélèvement d’eau destiné à l’alimentation des collectivités humaines ;
  • Dans les zones et secteurs définis par un plan de prévention des risques technologiques (faciliter l’acquisition publique des constructions ou des terrains soumis à des risques, afin de limiter l’exposition de la population en cas d’accident)
  • Dans les zones soumises aux servitudes liées à la prévention des crues ;
  • Dans les zones concernées par un plan de sauvegarde et de mise en valeur.

Quels sont les motifs justifiant l’institution du droit de préemption ?

Le droit de préemption peut être institué et exercé pour deux motifs (article L. 210-1 Code de l’urbanisme) :

  • En vue de la réalisation dans l’intérêt général des actions ou opérations d’aménagement définies à l’article L. 300-1 du Code de l’urbanisme ;
  • En vue de constituer des réserves foncières visant à permettre la réalisation desdites actions ou opérations d’aménagement.

Lorsque la préemption est fondée sur la réalisation, dans l’intérêt général, des actions et opérations d’aménagement, la motivation doit comporter trois éléments :

  • La définition des actions ou opérations d’aménagement qui justifient la préemption, ces dernières devront être :
    • Suffisamment précises et certaines quand bien même il ne s’agirait que d’un projet ;
    • Existante à la date de préemption ;
    • Mentionné dans la décision de préemption.
  • La démonstration que l’acquisition de tel bien est nécessaire à la réalisation de ces actions ou opérations d’aménagement.
  • La caractérisation de l’intérêt général.

Concernant la caractérisation de l’intérêt général, le juge contrôlera que ce dernier est bien précisé dans la décision de préemption et qu’il est valide.

Par exemple, l’exercice du droit de préemption afin de bloquer une cession à des personnes extérieures à la commune ne correspond pas à un intérêt général.

Le droit de préemption urbain renforcé

SCOT PLU Permis de construire

Le droit de préemption urbain renforcé doit être instauré par délibération motivée de la commune ou par un arrêté du préfet.

Il vise à permettre l’exercice du droit de préemption lors d’aliénations ou de cessions qui ordinairement n’y seraient pas soumises.

Ce droit de préemption renforcé s’appliquera alors sur la totalité ou une partie du territoire soumis au droit de préemption normal.

Les règles d’urbanisme

Qui peut exercer le droit de préemption ?

Les titulaires du droit de préemption sont les organismes suivants :

  • Les communes dotées d’un plan d’occupation des sols, d’un plan local d’urbanisme ou d’une carte communale ;
  • Les EPCI à fiscalité propre compétents en matière de plan local d’urbanisme, soit les communautés urbaines, les communautés d’agglomérations, les communautés de communes, les métropoles. Ces EPCI exerceront le droit de préemption en lieu et place des communes membres ;
  • La Métropole de Lyon, en lieu et place des communes membres ;
  • Les établissements publics territoriaux au sein de la Métropole du Grand Paris, en lieu et place des communes membres ;
  • La Métropole du Grand Paris dans certains périmètres fixés par le conseil de la métropole, pour la mise en œuvre des opérations d’aménagement d’intérêt métropolitain.

Il est possible pour une commune de déléguer l’institution du droit de préemption à l’EPCI dont elle est membre par une délibération du conseil municipal. Il est nécessaire que l’EPCI accepte cette délégation pour que cette dernière prenne effet.

L’État pourra se substituer si le préfet constate une carence en matière de logements sociaux sur le territoire de la commune.

La déclaration d’intention d’aliéner

La déclaration d’intention d’aliéner est une obligation à la charge du vendeur, l’article L. 213-2 du Code de l’urbanisme dispose que : « Toute aliénation visée à l’article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite à la mairie de la commune où se trouve situé le bien »

En cas de non-respect de cette obligation, le titulaire pourra agir en nullité de la vente dans un délai de 5 ans à compter de la publication de l’acte portant transfert de propriété. De plus le titulaire pourra également engager la responsabilité du vendeur et de son mandataire pour faute.

La déclaration d’intention d’aliéner se fait par le formulaire Cerfa n°10072*02. Le destinataire de cette déclaration doit être la mairie de la commune où se situe le bien, quand bien même la compétence aurait été déléguée.

La déclaration doit être transmise en 4 exemplaires si elle a été envoyée par lettre recommandée ou déposée directement en mairie (article R. 213-5 Code de l’urbanisme).

En revanche en cas de transmission électronique un exemplaire unique sera demandé (article R. 112-11 et -12 du Code des relations entre le public et l’administration).

Il faudra une déclaration par bien ou par unité foncière dans le cas de parcelles contigües. Si les parcelle ne constituent pas une unité foncière il faudra une déclaration par parcelle.

La déclaration d’intention d’aliéner doit contenir les éléments suivants :

  • Le prix convenu ;
  • Les conditions de l’aliénation projetée ;
  • En cas d’adjudication, l’estimation du bien ou sa mise à prix ;
  • En cas de paiement en nature, le prix estimé de cette contrepartie ;
  • Les informations suivantes :
    • Une installation classée protection de l’environnement a-t-elle été exploitée sur le terrain et :
      • Quels étaient les dangers ou inconvénients résultant de l’exploitation,
      • Y a-t-il eu manipulation et stockage de substances chimiques ou radioactives.
    • L’immeuble est-il compris dans le périmètre d’une opération de requalification des copropriétés dégradées.

La signature et le nom de l’acquéreur potentiel peuvent être ajoutés à la déclaration mais il ne s’agit pas d’une mention obligatoire.

Le titulaire du droit de préemption peut demander des informations supplémentaires dans le cadre d’une demande unique et dans le délai de 2 mois suivant la DIA.

Néanmoins la demande d’information doit respecter les conditions suivantes :

  • Les documents demandés doivent permettre d’apprécier la consistance et l’état de l’immeuble, ainsi que, le cas échéant, la situation sociale, financière et patrimoniale de la société civile immobilière ;
  • La demande ne doit pas être dilatoire c’est-à-dire qu’elle ne doit être faite que si la déclaration initiale était incomplète ou entachée d’une erreur substantielle portant sur la consistance du bien objet de la vente, son prix ou les conditions de son aliénation ;

La demande d’information suspend le délai de réponse du titulaire, à compter de la réception de la demande

Le titulaire du droit de préemption peut également requérir une visite du bien dans le délai de 2 mois suivant la déclaration d’intention d’aliéner.

Si le propriétaire accepte dans les 8 jours suivant la demande, la visite devra être faite dans les 15 jours suivants la date de réception de l’acceptation.

Si le titulaire ne procède pas à la visite dans ce délai il sera réputé avoir renoncé à sa demande. Si le propriétaire ne répond pas à la demande de visite dans un délai de 8 jours, il sera réputé avoir refusé la demande. La demande de visite suspend le délai de réponse du titulaire à compter de la réception de la demande.

Le titulaire dispose d’un délai de 2 mois pour décider s’il souhaite préempter le bien. En cas de silence de ce dernier il sera réputé avoir renoncé à préempter, l’article L. 213-2 du Code de l’urbanisme dispose en effet que : « Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée (…) vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption ».

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L’usage du bien après la préemption

L’utilisation ou l’aliénation du bien préempté devra être faite, dans l’intérêt général, conformément à un des objets énumérés par le code, c’est-à-dire une action ou opération :

  • Répondant aux objectifs qui sont définis à l’article L. 300-1 du Code de l’urbanisme, à l’exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels ;
  • Visant à constituer des réserves foncières pour permettre la réalisation des actions ou opérations d’aménagement.

L’objet peut être différent de celui mentionné dans la décision de préemption tout en restant dans cadre de l’article L. 300-1 du Code de l’urbanisme.

Si la collectivité souhaite changer l’affectation ou l’utilisation du bien dans un délai de 5 ans à compter de l’acquisition, elle devra respecter le droit de rétrocession de l’ancien propriétaire et de l’ancien acquéreur évincé.

Elle devra tout d’abord informer l’ancien propriétaire et lui proposer l’acquisition en priorité. En cas de refus de ce dernier, la collectivité territoriale devra informer l’ancien acquéreur évincé qui était mentionné dans la déclaration d’intention d’aliéner, et lui proposer d’acquérir le bien en priorité.

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