Charges locatives en bail commercial : la tardiveté de la régularisation par le bailleur n’entraîne pas, à elle seule, restitution des provisions (Cour de cassation, 3e chambre civile, 29 janvier 2026, n° 24-16.270 – Publié au Bulletin)

En matière de baux commerciaux, l’article L.145-40-2 du Code de commerce dispose « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire (…)».

‍L’article R.145-36 du même Code précise que cet état récapitulatif annuel «, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel.

Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.». Ces articles, issus de la fameuse loi dite « Pinel » du 18 juin 2014, ont permis, en imposant de nouvelles exigences en matière de répartition et de justification des charges locatives, une plus grande prévisibilité et donc une sécurité juridique accrue.

Une lacune législative à l’origine du litige

Toutefois, ce mécanisme souffre d’une lacune : aucune sanction légale ou réglementaire n’est prévue en cas d’irrespect par le bailleur des délais de communication lui incombant au titre des charges.

Dans cet arrêt, un preneur, profitant de cette brèche, sollicitait la restitution de provisions sur charges au motif que le bailleur avait communiqué tardivement les états récapitulatifs annuels.

Il soutenait que ce retard devait être sanctionné automatiquement par la perte du droit pour le bailleur de conserver les sommes perçues, en se fondant notamment sur l’article R.145-36 précité.La Cour d’appel a rejeté la demande du preneur.

Elle a relevé que le bailleur avait certes transmis tardivement les états récapitulatifs et les justificatifs de charges, postérieurement aux délais contractuels et après mise en demeure. Toutefois, elle a jugé que cette tardiveté demeurait sans incidence sur l’exigibilité des charges, dès lors que le bailleur en justifiait le montant et que le preneur n’en contestait ni le principe ni le quantum.

Ce dernier s’est alors pourvu devant la Cour de cassation.

La position pragmatique de la Cour de cassation

Par un arrêt du 29 janvier 2026, les magistrats du Quai de l’Horloge ont rejeté le pourvoi en confirmant le raisonnement des juges du fond.

De façon particulièrement explicite, il a été jugé que : « le bailleur qui n’a pas communiqué dans le délai fixé par l’article R145-36 du Code de commerce ou dans le délai prévu au contrat, l’état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes, n’est pas tenu de restituer les provisions versées s’il justifie, le cas échéant devant le juge, de l’existence et du montant des charges exigibles » (Cass. 3^e civ., 29 janv. 2026, n° 24-16.270).La Haute juridiction consacre ainsi une distinction essentielle entre :

• l’absence de justification des charges qui est sanctionnée ;
• et la justification tardive desdites charges qui elle n’emporte aucune sanction à l’encontre du bailleur, sous réserve de la prescription quinquennale.

Cette solution s’inscrit dans une approche résolument pragmatique : le contentieux des charges en matière de bail commercial est avant tout gouverné par le régime de la preuve. Le respect des délais de communication aussi important soit-il est donc relativisé par cet arrêt.

Une analyse déjà partagée par les Juges du fond

Par ailleurs, la Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 24 novembre 2022 (n° 22/09311) avait déjà jugé que le seul dépassement du délai prévu par l’article R.145-36 du Code de commerce était insuffisant pour remettre en cause l’exigibilité des charges, en l’absence de contestation sérieuse portant sur leur montant ou leur bien-fondé.

Cette analyse est donc validée par la Cour de cassation, et un revirement semble bien improbable. La brèche est donc refermée.

Occasion sera donnée de rappeler que le bailleur doit toujours être en mesure de produire un décompte précis et dûment justifié des charges au moment de la régularisation quand bien même cette dernière serait tardive.

Par Maître Félix Lefèbvre, en collaboration avec Maître Baptiste Robelin, associé du cabinet Novlaw, avocat spécialisé en droit de l’hôtellerie et de la restauration.

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