Quels sont les différents types de baux ?

Un contrat de bail est un contrat passé entre deux personnes, le propriétaire des murs, appelé bailleur, et celui qui loue, appelé locataire.  

 Il existe différents types de baux, qui sont spécifiques selon la nature du bien, l’identité du locataire et l’objet de la location. 

Parmi les baux les plus régulièrement pratiqués, on trouve le bail commercial, le bail professionnel et le bail d’habitation. Chacun de ces baux répond à un formalisme particulier et suit des dispositions légales qui lui sont propres. 

La singularité du bail commercial tient au fait qu’il est impératif que le local soit affecté à l’exploitation d’un fonds commercial, artisanal ou industriel.

Le bail commercial, comme la majorité des différents baux, possède diverses particularités, qu’il ne faut pas négliger lors de sa rédaction. Il est régi en particulier par les dispositions des articles L145-1 à L145-60 du Code de commerce. Ces articles forment ce que l’on appelle le statut des baux commerciaux et constituent autant de dispositions impératives ou supplétives, qui encadrent la relation entre bailleur et locataire d’un bail commercial.

Première singularité : la forme du bail commercial. Un bail commercial peut être contracté sous différentes formes. Il est notamment possible de conclure un bail commercial oralement, ce qui soulèvera toutefois une problématique en matière probatoire. Le plus souvent, le bail commercial est conclu par écrit, soit par un acte sous seing privé, soit par acte authentique, c’est-à-dire devant notaire. 

Le bail commercial est conclu en principe pour 9 ans.  Aux termes des neuf années légales, le bail commercial se prolonge tacitement, pour une durée indéterminée. Les parties peuvent choisir de résilier ou de renouveler le bail, il faudra alors qu’elles respectent un certain formalisme.  

Les parties peuvent conclure un bail commercial d’une durée plus longue que 9 ans, mais pas plus courte. Par exception toutefois, elles peuvent conclure un bail dérogatoire, mais qui ne peut alors être supérieur à 36 mois. 

 Les parties doivent également dans le bail, fixer le loyer du local, ainsi que les modalités du paiement. D’après l’article L145-33 du Code de commerce, le montant du loyer doit correspondre à la valeur locative.  

Le contrat inclut généralement une clause de révision du loyer. En effet, l’article L145-38 du Code de commerce définit, pour les baux commerciaux, une révision triennale du loyer. Ainsi, le bailleur et le preneur peuvent adapter le montant du loyer en cours à la valeur locative des locaux. La révision peut avoir lieu trois ans après la date de la première signature du bail, trois ans après le renouvellement du bail, ou trois ans après la précédente révision du loyer.  

 Il est également nécessaire que les parties rédigent dans leur contrat de bail, la répartition des charges et des travaux du local au cours de la location.  

En effet, si rien n’est prévu concernant les charges, alors le preneur ne peut se voir imputer du paiement de ces dernières. Il est donc nécessaire d’encadrer la répartition de celles-ci. La loi Pinel de 2014 a fixé la répartition de ces charges, et a établi une liste de charges ne pouvant être imputées au preneur. En fonction de cette liste, les parties doivent établir les charges que chacune aura à régler. 

Concernant les travaux, la loi Pinel a également éclairé certains points. Les travaux peuvent parfois au cours d’un bail être obligatoires. Le Code civil a délimité les travaux à la charge du bailleur, et ceux à la charge du preneur. L’article 605 du Code civil concerne les travaux afférents au preneur, qui sont les travaux d’entretiens et réparations courantes du local. L’article 606 du Code civil délimite lui les travaux afférents au bailleur, qui sont les grosses réparations, soit celles qui portent sur la structure de l’immeuble ou du local loué.  

Bien que le Code civil et la loi Pinel aient délimité les charges et travaux entre preneur et bailleur, il est important de rédiger une clause sur ces points, afin de préciser exactement quels seront les charges et les travaux pour chacune des parties. 

La vraie particularité du bail commercial tient au fait que le locataire jouit d’un droit au renouvellement du bail. Arrivé à son terme, le locataire peut solliciter le renouvellement. Si le bailleur refuse, il devra indemniser le locataire en lui versant ce que l’on appelle une indemnité d’éviction. 

Cette pérennité du bail commercial confère au locataire ce que l’on appelle la « propriété commerciale ». 

Cela donne d’ailleurs au bail commercial une valeur vénale : ainsi, le bail commercial est un actif du commerçant, qui peut décider de le céder, soit isolément (on parle alors de cession de droit au bail) soit avec l’ensemble des autres actifs de l’entreprise (on parle alors de cession de fonds de commerce). 

Le bail professionnel est un contrat de location de locaux, dans lesquels le professionnel exerce une activité non commerciale, non artisanale ou non industrielle. Il s’agit donc d’une location à usage uniquement professionnel, soit libéral ou assimilé.

Les dispositions qui s’appliquent à la règlementation de ce bail professionnel sont celles du Code civil, ainsi que celles de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986.

Le bail professionnel doit être établi par écrit et sa durée est de six années minimums. Le locataire peut quitter le local à tout moment, mais il doit prévoir un délai de préavis de six mois. Il n’y a donc pas de période triennale à respecter, comme pour le bail commercial. Le bailleur, lui, ne peut pas mettre fin au bail avant son expiration.

La grande différence entre le bail professionnel et le bail commercial tient au fait que le bailleur n’est pas tenu de payer une indemnité d’éviction à son locataire en cas de refus de renouveler le bail. Le locataire d’un bail professionnel ne jouit donc pas de la propriété commerciale.

D’une manière générale, le bail professionnel n’est pas aussi encadré par la loi que le bail commercial, ce qui permet aux parties de rédiger des contrats comme elles l’entendent. La rédaction du contrat en elle-même est moins formelle, mais il appartient aux parties d’être vigilantes et de rédiger des clauses permettant un bon fonctionnement du contrat.

Aucune disposition ne régit la forme du bail, les parties peuvent donc faire comme elles l’entendent.

Concernant la fixation du prix, il conviendra pour les parties de se mettre d’accord sur les modalités de paiement, sur le montant du loyer, mais également sur sa révision. Pour ce dernier point, il sera nécessaire d’inclure une clause d’indexation, qui indiquera l’indice de référence pour la révision du loyer.

À l’instar du bail commercial, il est très important de rédiger une clause prévoyant la répartition des charges et des travaux. Il est nécessaire également d’organiser un état des lieux d’entrée dans les locaux, pour éviter toute contestation ultérieure sur ce point.

Enfin, il est important de prévoir des clauses concernant la co-location, la cession et la sous-location des locaux. En effet, ces actes sont courants dans le monde professionnel. Pour chacune de ses opérations, il est préférable de prévoir l’agrément du bailleur, mais également une clause de solidarité avec le preneur, dans les cas où les autres parties ne seraient pas solvables.

Un bail d’habitation est un contrat de location de bien immobilier à usage d’habitation, entre un bailleur et un preneur. Il faut différencier les baux d’habitation meublés et non meublés. En effet, quelques détails seront différents selon qu’il s’agisse de l’un ou de l’autre.

Les baux d’habitation sont régis par les dispositions de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, ainsi que par de nouvelles dispositions de la loi ELAN du 23 novembre 2018.

La première loi, dans son article 3, décrit les conditions et obligations de la constitution du bail d’habitation. Tout d’abord, elle précise que le bail doit être rédigé par écrit, et respecter un contrat type défini par le Conseil d’État.

La loi indique tous les éléments qui doivent être précisés dans le contrat, à savoir, le nom du bailleur ainsi que son domicile, le nom du locataire, la date de prise d’effet du bail ainsi que sa durée, la consistance, la destination et la surface habitable du logement, le montant du loyer ainsi que les modalités de paiement, et règles de révision.

Le bail d’habitation doit aussi indiquer le montant et la date du versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier bail, et le montant du dépôt de garantie s’il est envisagé.

Il est important de différencier le bail d’habitation, selon qu’il s’il s’agit d’une location meublée ou non meublée. En effet, pour les baux d’habitations de logement meublé, la durée du contrat est de trois années minimums. Pour les logements non meublés, la durée du contrat est d’une année minimum.

Des différences sont à prévoir concernant l’interruption du bail. Il existe un délai de préavis au terme duquel les parties peuvent décider de résilier le bail.

Pour un logement non meublé, si la demande émane du bailleur, le délai de préavis est de six mois, si elle émane du locataire, elle est de trois mois. Tandis que pour un logement meublé, si la demande émane du bailleur, le délai de préavis est de trois mois, et si elle émane du locataire, elle est d’un mois.

Il peut, en complément des dispositions obligatoires, être ajouté des clauses, comme les honoraires de location, si le bailleur fait appel aux services d’une agence immobilière pour la location de son bien, ou encore, une clause résolutoire, en cas de non-paiement du loyer par exemple.

Enfin, un état des lieux d’entrée dans le logement doit être réalisé lors de la restitution des clés.

En conclusion, le droit français autorise plusieurs types de baux spécifiques : bail d’habitation, bail professionnel, bail commercial. Chacun de ces contrats répond à une fonction et une utilité précise. Chacun de ces contrats suit par la même occasion un régime qui lui est propre.

Vous envisagez de conclure un bail ? Demandez-nous conseil pour choisir la forme la plus adaptée en fonction de votre besoin et de votre situation.