Responsabilité de l'acquéreur défaillant : une décision favorable aux agences immobilières obtenue par Novlaw Avocats

Acquéreur immobilier défaillant : dans quels cas une agence immobilière peut-elle obtenir réparation ?

Le Tribunal judiciaire de Chartres confirme le droit à indemnisation des agences immobilières privées de leur commission

Par un jugement du 29 avril 2026, le Tribunal judiciaire de Chartres a rendu une décision particulièrement intéressante pour les professionnels de l'immobilier confrontés aux acquéreurs qui font échouer une vente immobilière en ne respectant pas leurs obligations relatives au financement.

Dans cette affaire, la société ASTERO, représentée par Novlaw Avocats et Maître Baptiste Robelin, aux côtés de Maître Vanessa Barteau, est parvenue à obtenir la condamnation de l'acquéreur défaillant à lui verser 9 900 euros de dommages-intérêts correspondant à la perte de chance de percevoir sa commission.

Cette décision confirme qu'un acquéreur ne peut se soustraire à ses engagements sans conséquences lorsqu'il empêche lui-même la réalisation de la vente.

Les faits : un acquéreur qui ne justifie d'aucune démarche bancaire

Des propriétaires avaient confié à la société ASTERO un mandat de vente portant sur un bien immobilier situé dans le Morbihan.

Un compromis de vente a ensuite été signé avec un acquéreur sous condition suspensive d'obtention d'un prêt bancaire.

Toutefois, celui-ci n'a jamais justifié :

• ni de l'obtention d'un financement ;
• ni de refus bancaires ;
• ni même des démarches entreprises auprès des établissements de crédit.

Face à cette inertie, l'agence immobilière, privée de la rémunération prévue dans son mandat, a engagé une action judiciaire afin d'obtenir réparation de son préjudice.

Une faute de l'acquéreur engageant sa responsabilité civile

Le Tribunal judiciaire de Chartres rappelle un principe désormais bien établi : l'acquéreur qui empêche la réalisation de la vente en ne respectant pas ses obligations peut engager sa responsabilité civile.

En application des articles 1304, 1304-3, 1240 et 1241 du Code civil, le juge considère que la condition suspensive doit être réputée accomplie lorsque la partie qui en bénéficie fait obstacle à sa réalisation.

Autrement dit, un acquéreur ne peut invoquer l'échec du financement s'il n'a entrepris aucune démarche sérieuse pour obtenir son prêt.

Cette solution s'inscrit dans la continuité de la jurisprudence de la Cour de cassation, qui protège les intermédiaires immobiliers victimes de comportements déloyaux.

Une indemnisation de la perte de chance de percevoir la commission immobilière

Le tribunal rappelle également un point essentiel : l'agence immobilière ne dispose pas automatiquement d'un droit acquis à sa commission.

Toutefois, lorsqu'une vente échoue en raison de la faute de l'acquéreur, l'agence peut obtenir réparation sur le fondement de la perte de chance.

En l'espèce, le préjudice a été évalué à 90 % du montant des honoraires initialement prévus, soit 9 900 euros.

Cette décision offre ainsi une protection concrète aux professionnels de l'immobilier qui investissent du temps, des ressources et une expertise importante dans la réalisation des transactions.

Une décision importante pour Novlaw Avocats

Cette décision illustre l'expertise de Novlaw Avocats en matière de contentieux immobilier et de défense des professionnels de l'intermédiation.

L'intervention de Maître Baptiste Robelin, associé du cabinet, a permis de faire reconnaître le préjudice subi par l'agence immobilière et d'obtenir une indemnisation substantielle malgré les contraintes imposées par la loi Hoguet.

C'est la deuxième fois en 2026 que Maître Baptiste Robelin obtient la condamnation de parties récalcitrantes à payer les honoraires d'une agence immobilière contournée frauduleusement par les parties ; la précédente décision étant celle de la cour d'appel de Bordeaux du 4 mai 2026 pour l'agence Propriétés Privées, dans le cadre d'une cession de fonds de commerce.

Au-delà de ce dossier, cette décision constitue un signal fort pour l'ensemble des agences immobilières : un acquéreur qui ne respecte pas ses obligations et fait échouer une vente peut être tenu d'indemniser les professionnels lésés.

Vous êtes une agence immobilière confrontée à un acquéreur défaillant ?

Si un acquéreur n'a pas effectué les démarches nécessaires à l'obtention de son financement, ne produit aucun refus de prêt ou abandonne injustifiément le projet d'acquisition, des recours existent.

Novlaw Avocats accompagne les agences immobilières, réseaux de mandataires, administrateurs de biens et professionnels de l'immobilier dans la gestion de leurs contentieux et la défense de leurs intérêts économiques.

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Retrouvez l'intégralité du jugement du tribunal judiciaire de Chartres du 29 avril 2026 (RG 25/00438)

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES

PREMIÈRE CHAMBRE

JUGEMENT DU 29 avril 2026

(RG 25/00438)

DEMANDERESSE :

S.A.S.U. ASTERO

Représentée par Me Vanessa BARTEAU, demeurant 1 Allée des Atlantes - 28000 CHARTRES, avocat au barreau deCHARTRES, vestiaire : T 15, Me Baptiste ROBELIN, demeurant 53 Boulevard de Magenta - 75010 PARIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 1024

DÉFENDEUR :

Monsieur Alan ... ;

Non représenté

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DÉBATS :

Après l’ordonnance de clôture du 16 octobre 2025, à l’audience du 14 janvier 2026, l’audience a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 04 Mars 2026 ; où siégeait le magistrat susnommé, les avocats ont été entendus en leurs plaidoiries. A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise à disposition le 29 Avril 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Monsieur Jonathan ... et Madame Jeanne-Jacqueline Marie-Pierre ...sont propriétaires d’une longère à usage d’habitation située à dans le Morbihan.

Le 21 novembre 2023, ils ont confié à la SASU ASTERO un mandat de rechercher un acquéreur pour leur bien immobilier.

Le 18 octobre 2024, Monsieur  ... et Madame ... ont conclu avec Monsieur Alan ... un compromis de vente portant l’immeuble précité, pour un prix de 247.260 euros, commission comprise.

Le compromis de vente comprenait une condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt bancaire par Monsieur Alan....

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 27 février 2025, la SASU ASTERO a mis en demeure Monsieur MARTIN de lui transmettre sous 8 jours l’accord de prêt ou les deux refus de prêt comme indiqué au contrat.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2025 signifié à étude, la SASU ASTERO a assigné Monsieur Alan.. devant le tribunal judiciaire de Chartres aux fins de condamnation.

M. Alan ... n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été fixée au 16 octobre 2025 par ordonnance du même jour, renvoyant à l’audience du 14 janvier 2026.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 4 mars 2026.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de son assignation, la SASU ASTERO demande au tribunal de :

-    Condamner Monsieur Alan... à lui payer la somme de 11.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice matériel,

-    Condamner Monsieur Alan... à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle invoque d’abord que l’acquéreur, en ne respectant pas son obligation d’effectuer toutes les démarches nécessaires à l’obtention dufinancement bancaire alors qu’il s’y était engagé dans le compromis de vente, a commis une faute délictuelle. De plus, elle avance qu’elle a subi un préjudice matériel évalué à 11.000 euros.

Enfin, elle estime que le comportement fautif de Monsieur Alan... a entrainé une perte de chance de recevoir sa commission, ce qui constitue selon elle un lien de causalité entre la faute et le préjudice qu’elle a subi. Elle en déduit quel’acquéreur devra être condamné à lui verser des dommages-intérêts en réparation de son préjudice.

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MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande indemnitaire formée à l’encontre de Monsieur Alan...

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause àautrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1241 ajoute que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Il ressort de cet article qu’une faute doit être caractérisée, ainsi qu’un préjudice et un lien de causalité.

D’abord, la jurisprudence précise que l’acquéreur qui fait obstacle à la réalisation d’unevente conclue par promesse synallagmatique commet une faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle et indemniser l’agent immobilier impliqué dans la conclusion de la promesse.

Plus particulièrement, en vertu de l’article 6, I, alinéa 8 de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 régissant les conditions d’exercice des activités immobilières, aucune (…) somme d’argent, représentative d’honoraires (…) ne peut être accepté par elles avant qu’un acte sous seing privé constatant un contrat synallagmatique ait été effectivement conclu et constaté dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.

La jurisprudence a confirmé qu’une promesse synallagmatique de vente constituait un accord des parties sur la chose et le prix et qu’un refus par l’acquéreur de la réitérerconstituait une faute, de sorte que ce refus ne pouvait priver l’intermédiaire de son droit àrémunération ou indemnisation (Cass. civ. 1^e, 10 octobre 2018, n°16-21.044).

L’article 1304 du code civil dispose que l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépendd’un évènement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

L’article 1304-3 du code civil ajoute que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, Monsieur ... et Madame .... ont conclu avec Monsieur Alan... un compromis de vente le 18 octobre 2024. Celui-ci constituait un accord des parties sur la vente d’un bien immobilier, à savoir une longère à usage d’habitation située à Penhouët, pour un prix total de 247.260 euros.

Le prix de vente avait été négocié par l’agence immobilière la SASU ASTERO, qui étaitbénéficiaire d’un mandat prévoyant que le montant de ses honoraires s’élevait à la somme de 11.000 euros, comprise dans le prix de vente.

Le compromis de vente signé entre les parties contenait une condition suspensive tenant à l’obtention d’un crédit bancaire par Monsieur Alan....

Monsieur Alan... s’obligeait alors à engager toutes les démarches nécessaires afin d’obtenir le crédit permettant de financer l’achat du bien immobilier.

Il ressort des pièces du dossier que Monsieur Alan... d’une part n’a pas justifié del’obtention d’un contrat de crédit, d’autre part n’a justifié d’aucune démarche nécessaire à l’obtention de celui-ci.

Dès lors, il convient de considérer la condition suspensive comme étant réputée accomplie. Monsieur Alan... donc commis une faute en refusant de poursuivre la vente.

Ensuite, au sens des articles 1240 et 1241 du code civil, le préjudice doit être personnel, direct et légitime.

Il convient de retenir que le préjudice subi par une agence immobilière en lien avec la faute de l’acquéreur qui ne réitère pas la vente est constitué d’une perte de chance d’obtenir la commission convenue.

En l’espèce, la SASU ASTERO a perdu la possibilité de percevoir ses honoraires fixés dans le compromis de vente à la somme de 11.000 euros. Est ainsi caractérisée l’existence d’un préjudice personnel, direct et légitime directement en lien avec la négligence de Monsieur Alan... dans l’accomplissement des obligations mises à sacharge s’agissant de l’obtention d’un financement. La perte de chance de percevoir lacommission prévue au contrat peut ainsi être évaluée à 90 %.

Il ressort de ce qui précède que Monsieur Alan.... a commis une faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle. Il sera condamné à verser à la SASU ASTERO lasomme de 9.900 € en réparation de son préjudice matériel, équivalent à 90% du montant de la commission qui était convenue.

Sur les mesures de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 699 du code de procédure civile dispose que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépenssoit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titredes frais exposés et non-compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur Alan..., condamné aux dépens, sera condamné à payer à la SASU ASTERO la somme de 1.500 euros au titre de ces dispositions.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur Alan Alan... à verser à la SASU ASTERO la somme de 9.900 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice matériel ;

CONDAMNE Monsieur Alan.... aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur Alan... à verser à la SASU ASTERO la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.