‍Par un arrêt du 4 mai 2026, la cour d'appel de Bordeaux apporte une illustration particulièrement intéressante de l'articulation entre le droit des agents immobiliers et le droit commun des contrats. Si la violation d'un mandat exclusif ouvre bien droit à indemnisation, le juge conserve un pouvoir de modération qui peut conduire à réduire significativement le montant de la sanction contractuelle.

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Mandat exclusif de vente : l'agent immobilier peut-il être indemnisé en cas de contournement par le vendeur ? (CA Bordeaux, 4 mai 2026)

Oui, et c'est exactement ce que vient rappeler et illustrer cet intéressant arrêt de la cour d'appel de Bordeaux, dans laquelle l'agence immobilière était représentée par Maître Felix Lefèbvre du cabinet Novlaw (collaborateur de Maître Baptiste Robelin).

Les faits : une vente conclue directement pendant la période d'exclusivité

Des vendeurs avaient confié à une agence immobilière un mandat exclusif portant sur la cession de leur fonds de commerce.

Le contrat comportait une clause pénale particulièrement classique : en cas de violation de l'exclusivité, les mandants s'engageaient à verser au mandataire une indemnité correspondant au montant des honoraires contractuellement prévus, soit 35 000 euros.

Estimant ne plus être liés par le mandat, les vendeurs ont signé eux-mêmes une promesse synallagmatique de vente avant de finaliser ultérieurement la cession.

L'agence immobilière a alors sollicité l'application de la clause pénale.

Déboutée en première instance, elle obtient gain de cause devant la cour d'appel.

Une solution juridiquement cohérente : la signature de la promesse suffit à caractériser la violation du mandat

La cour rappelle d'abord un principe essentiel : les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont conclus.

En l'espèce, les vendeurs soutenaient avoir dénoncé l'exclusivité plusieurs semaines auparavant.

L'argument est écarté.

La preuve de cette dénonciation n'est pas rapportée, faute d'avoir respecté les modalités contractuellement prévues.

Surtout, la cour adopte une approche pragmatique en considérant que la signature d'une promesse synallagmatique de vente pendant la durée du mandat suffit à caractériser la violation des obligations souscrites.

Le fait que l'acte définitif soit intervenu plusieurs mois après l'expiration du mandat est indifférent.

L'engagement contractuel était déjà consommé.

Cette précision est importante en pratique : ce n'est pas la date de la réitération qui importe, mais celle à laquelle les parties se sont juridiquement engagées.

Un rappel utile : l'indemnité contractuelle n'est pas la commission de l'agent immobilier

L'arrêt permet également de rappeler une confusion fréquente.

L'agence immobilière ne percevait pas ici des honoraires au sens de la loi Hoguet.

Elle sollicitait l'application d'une clause pénale destinée à réparer la violation d'une obligation contractuelle.

La distinction est essentielle.

L'article 6 de la loi Hoguet interdit à l'agent immobilier de percevoir une rémunération avant la conclusion effective de l'opération.

En revanche, rien n'interdit aux parties de prévoir contractuellement une sanction financière en cas de violation des obligations résultant du mandat.

L'action ne relève alors plus du droit de la rémunération de l'agent immobilier, mais du droit de la responsabilité contractuelle.

L'apport principal de la décision : la modération judiciaire de la clause pénale

L'intérêt majeur de cet arrêt réside ailleurs.

La cour refuse d'accorder automatiquement les 35 000 euros prévus au contrat.

En application de l'article 1231-5 du code civil, elle considère que la pénalité est manifestement excessive.

Plusieurs éléments sont pris en considération :

• la promesse de vente a été signée seulement treize jours avant l'expiration du mandat ;
• l'agence avait accompli certaines diligences, sans toutefois être à l'origine de la vente litigieuse ;
• l'application mécanique de la clause aurait conduit à une sanction disproportionnée.

L'indemnité est donc ramenée à 20 000 euros.

Cette solution illustre parfaitement la philosophie contemporaine du droit des contrats : la force obligatoire demeure le principe, mais le juge conserve un pouvoir correcteur destiné à prévenir les excès.

Les enseignements pratiques pour les professionnels de l'immobilier

Trois enseignements peuvent être tirés de cette décision.

Premier enseignement : les modalités de dénonciation du mandat doivent être scrupuleusement respectées.

Une dénonciation irrégulière est inopposable au mandataire.

Deuxième enseignement : la violation du mandat s'apprécie dès la conclusion de la promesse de vente.

Attendre l'expiration du mandat pour signer l'acte authentique ne permet pas d'échapper à ses obligations.

Troisième enseignement : le montant des clauses pénales doit être raisonnablement calibré.

Même valablement stipulée, une clause pénale n'est jamais intangible.

Le juge dispose toujours d'un pouvoir de modération.

Notre analyse

Cette décision illustre l'équilibre recherché par les juridictions entre la protection légitime des professionnels de l'immobilier et la prévention des sanctions excessives.

Elle rappelle également qu'un mandat exclusif n'est pas une simple formalité administrative, mais un véritable contrat dont la violation expose les parties à des conséquences financières importantes.

Toutefois, cette protection n'est jamais absolue : la sanction contractuelle doit demeurer proportionnée aux circonstances concrètes de l'espèce.

Une décision obtenue par le cabinet Novlaw

Cette décision présente également un intérêt particulier pour notre cabinet. La société Propriétés Privées était en effet assistée et représentée dans cette procédure d'appel par Maître Félix Lefèbvre, collaborateur de Maître Baptiste Robelin. Après avoir été déboutée en première instance, l'agence immobilière a obtenu gain de cause devant la cour d'appel de Bordeaux, qui a reconnu la violation du mandat exclusif et condamné les vendeurs au paiement d'une indemnité de 20 000 euros ainsi qu'à 4 000 euros au titre des frais irrépétibles. Cette décision illustre l'importance d'une stratégie contentieuse adaptée en matière de mandats immobiliers et rappelle que les engagements souscrits dans un mandat exclusif produisent de véritables effets juridiques lorsqu'ils sont correctement défendus devant les juridictions.

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Retrouvez ci-dessous l'intégralité de l'arrêt de la cour d'appel de Bordeaux du 4 mai 2026 (RG 24/02536)

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COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU : 04 MAI 2026

N° RG 24/02536 - N° Portalis DBVJ-V-B7I-NZLK

S.A.S. PROPRIETES PRIVEES

c/

Madame ....

Nature de la décision : AU FOND

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 26 février 2024 (R.G. 2023F00586) par le Tribunal deCommerce de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 31 mai 2024

APPELANTE :

S.A.S. PROPRIETES PRIVEES,

Représentée par Maître Nicolas ALBRESPY de la SARL ALBRESPY AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Baptiste ROBELIN de la SELARL NOVLAW ROBELIN, avocat au barreau PARIS

INTIMÉS :

Madame ...

Représentés par Maître Alyssa TALL substituant Maître Guillaume HARPILLARD de la SELARL HARNO & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

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EXPOSE DU LITIGE

1. Par acte du 1^er février 2021, M. et Mme .... ont confié à la SAS Propriétés Privées, agence immobilière, un mandat exclusif de vente d’un fonds de commerce exploité dans un local commercial sis à ...., pour une durée d’un an et prévoyant un prix de vente de 585 000 euros et une rémunération pour l’agence immobilière de 35 000 euros.

Une clause pénale a été insérée au contrat.

Par acte du 30 mars 2021, les parties ont signé un avenant aux termes duquel le prix de vente était ramené à lasomme de 550 000 euros, les honoraires de l’agence étant maintenus à la somme de 35 000 euros TTC.

Le 18 janvier 2022, une promesse de vente synallagmatique sous conditions suspensives, portant sur le fonds objet du mandat, a été conclue entre les époux .... et Mme .....

Par acte du 24 mai 2022, les époux .... ont cédé leur fonds de commerce à Mme .....

Estimant que M. et Mme .... avaient violé la clause d’exclusivité en procédant eux-même à la vente de leur fonds de commerce, la société Propriétés Privées leur a adresé une facture de 35 000 euros correspondant à une indemnité égale au montant de ses honoraires, par courrier du 29 juin 2022.

M. et Mme .... lui ont opposé un refus au motif qu’ils n’étaient plus liés contractuellement, l’exclusivité du mandat ayant été dénoncée et le mandat étant en tout état de cause venu à expiration le 31 janvier 2022.

2.  C’est dans ces circonstances que, par acte extra-judiciaire du 06 avril 2023, la société Propriétés Privées afait assigner M. et Mme ...devant le tribunal de commerce de Bordeaux en paiement de la somme de 35 000 euros au titre de la clause pénale prévue au mandat.

3.  Par jugement du 26 février 2024, le tribunal de commerce de Bordeaux a :

-    débouté la société Propriétés Privées SAS de l’ensemble de ses demandes,

-   condamné la société Propriétés Privées SAS à payer à Mme.... la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-    condamné la société Propriétés Privées SAS aux entiers dépens.

4. Par déclaration au greffe du 31 mai 2024, la société Propriétés Privées a relevé appel du jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la violation par les mandants de leurs obligations

Moyens des parties

9.  La société Propriétés Privées fait valoir que les époux .... ont violé leur obligation d’exclusivité en signant une promesse synallagmatique de cession le 18 janvier 2022 alors que le mandat était toujours en cours,contestant par ailleurs avoir reçu le courrier de dénonciation de la clause d’exclusivité soit-disant adressé par les appelants par lettre simple du 22 novembre 2021. Elle ajoute avoir accompli de nombreuses diligences afin depermettre la cession du fonds de commerce et sollicite le paiement d’une indemnité de 35 000 euros au titre de laclause pénale prévue au contrat, dont le montant a été fixé d’un commun accord entre les parties.

10.  Les époux ... sollicitent la confirmation du jugement entrepris, faisant valoir que suite à leur courrier de dénonciation du 22 novembre 2021, le caractère exclusif du mandat avait cessé dès le 06 décembre 2021 et qu’en tout état de cause, le mandat du 1^er février 2021 conclu pour une durée d’un an, avait pris fin le 31 janvier 2022, en sorte qu’il ne peut leur être reproché d’avoir cédé leur bien par acte du 24 mai 2022. Subsidiairement, les intimés sollicitent la réduction de la clause pénale qu’ils jugent excessive compte tenu du caractère irréaliste du prix de vente fixé dans le contrat de mandat.

Réponse de la cour

11.   Selon les dispositions de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

12.  En l’espèce, le mandat exclusif du 01 février 2021 liant les parties a été conclu pour une durée d’un an, soit jusqu’au 31 janvier 2022.

Il était stipulé que : “Le présent Mandat est consenti pour une durée d’un an à compter de sasignature. A l’expiration du délai de trois mois à compter de sa signature, le Mandat peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties avec un préavis dequinze jours, par lettre recommandée avec accusé de réception, avec obligation de communiquer au Mandataire en cas de vente, le nom des acquéreurs ainsi que le Nom de l’avocat ou du notaire en charge du dossier. La clause d’exclusivité dans l’hypothèse d’un Mandat exclusif est irrévocablependant les trois premiers mois de la signature du Mandat. Passé ce délai, elle peut être dénoncée dans les mêmes formes et conditions que le Mandat.”

Ledit mandat exclusif faisait interdiction aux époux ... “de confier la vente de ce Bien à un autre cabinet de transactions immobilières, autre intermédiaire, négociateur, ou mandataire, ou de procéder [eux]-même à la recherche d’un acquéreur à moins de transmettre au Mandataire toutes lespropositions d’achat qui [leur] seront faites directement, et ce, pendant la durée de ce mandat et mêmeaprès son expiration.”

La clause intitulée “Pénalités” prévoit : “Pendant la durée du Mandat et de ses éventuelles reconductions ainsi qu’au cours des 12 mois suivant l’expiration ou la résiliation de celui-ci, leMandant s’interdit expressément de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre cabinet detransactions immobilières, autre intermédiaire, négociateur ou mandataire, avec un acquéreur présenté à lui par le Mandataire ou un mandataire substitué ou ayant visité le Bien par son intermédiaire (...).

EN CAS DE MANQUEMENT A CETTE OBLIGATION, LE MANDANT S’OBLIGE EXPRESSEMENT ET DE MANIERE IRREVOCABLE A VERSER AU MANDATAIRE UNE INDEMNITE FORFAITAIRE ET DEFINITIVE EGALE AU MONTANT TOTAL TVA INCLUSE, DE LA REMUNERATION PREVUE AUX PRESENTES ET CE A TITRE DE PENALITE.”

13.   Il ressort des productions qu’une promesse de vente synallagmatique sous conditions suspensives, portant sur le fonds de commerce objet du mandat, a été conclue le 18 janvier 2022 entre les époux ... et Mme... , l’acte définitif de cession ayant été signé le 24 mai 2022.

14.   En premier lieu, les époux .... ne démontrent pas avoir valablement dénoncé la clause d’exclusivité du mandat, la preuve de l’envoi du courrier du 22 novembre 2021, adressé par lettre simple, n’étant pas rapportée et la société Propriétés Privées contestant l’avoir reçu. Il n’est donc nullement établi que l’exclusivité du mandat a cessé à compter du 06 décembre 2021.

15.   En second lieu, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, les intimés, par la signature le 18 janvier 2022, d’une promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives, ont engagé leur responsabilitécontractuelle en ne respectant pas le mandat exclusif, encore en cours, au bénéfice de la société Propriétés Privées.

16.    La clause “Pénalités” du mandat liant les parties prévoit qu’en cas de manquement à l’obligation d’exclusivité, le mandat versera au mandataire une indemnité compensatrice forfaitaire égale à la rémunération prévue au contrat, soit la somme de 35 000 euros.

17.  L'article 1231-5 du code civil dispose : “Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera del'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.

‍Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge,même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécutiondéfinitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.”

18.   Ainsi, la clause pénale, qui sanctionne un manquement d'une partie à ses obligations, s'applique du seul fait de cette inexécution, indépendamment de l'établissement d'un préjudice pour le mandataire.

19. En l'espèce, la société Propriétés Privées a mis en demeure les époux .... par courrier du 07 décembre2022, d’avoir à payer la clause pénale, en se prévalant du non-respect de l’engagement pris de s’interdire de négocier directement ou indirectement la vente de leur bien. Il a été retenu ci-dessus que les époux .... ont,le 18 janvier 2022, signé une promesse synallagmatique de vente portant sur le fonds de commerce objet du mandat exclusif liant les parties, violant l’interdiction qui leur était faite par ce mandat de négocier ou proposer directement ou indirectement la vente de leur bien.

20.    Si la société Propriétés Privées justifie avoir fait signer des lettres de confidentialité à trois potentiels acquéreurs en mai et juin 2021 ainsi qu’avoir fait visiter le bien à trois autres personnes en mars, octobre etnovembre 2021, il convient de relever que la promesse synallagmatique signée directement par les époux.... est intervenue à 13 jours de l’expiration du mandat, rendant l’indemnisation intégrale des 35 000euros manifestement excessive, nonobstant les démarches entreprises par l’agent immobilier.

21.   Il convient en conséquence de modérer l’application de la clause pénale à la somme de 20.000 euros.

22.  Le jugement sera infirmé.

Sur les autres demandes

23.  Partie succombante, les époux... supporteront les dépens de première instance et d’appel, et serontéquitablement condamnés au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort : Infirme le jugement entrepris,

Statuant à nouveau,

Condamne M. et Mme .... à payer la somme de 20 000 euros à la société Propriétés Privées, en application de la clause pénale prévue au contrat,

Condamne M. et Mme ... à payer la somme de 4 000 euros à la société Propriétés Privées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. et Mme .... aux dépens de première instance et d’appel.