Qu’est-ce que le bail professionnel ?

Le bail professionnel est un contrat qui se rapproche du bail commercial. Sa spécificité tient au fait qu’il est utilisé pour la location des locaux à des professionnels dont l’activité n’est ni commerciale ni agricole ni industrielle. Le bail professionnel est essentiellement destiné aux professions libérales, qu’il s’agisse d’une profession réglementée ou non. Le bail professionnel permet la colocation, elle permet par exemple à plusieurs d’avocats de détenir un même bail.

Quels sont les avantages et inconvénients du bail professionnel ?

Les propriétaires bailleurs préfèrent le bail professionnel car il offre moins de protection au preneur que le bail commercial. En effet, le locataire d’un bail professionnel ne bénéficie pas d’un droit de renouvellement, car contrairement au bail commercial, ce type de bail permet au propriétaire des locaux de décider de ne pas renouveler le contrat sans avoir à verser une indemnité d’éviction au locataire . Cette particularité est due au fait que le législateur estime que la clientèle des professions libérales n’est pas forcément attachée à l’emplacement et au lieu de l’exploitation de l’activité contrairement aux fonds de commerce qui lui est plus dépendant du lieu et de la zone de chalandise. Lorsque par exemple une boulangerie change de quartier, il est rare que les clients la suivent et continuent de la fréquenter alors qu’en revanche, un conseiller financier perdra rarement sa clientèle en déménagement.

Le bail professionnel permet au preneur de partir à tout moment à condition de respecter un préavis de 6 mois. Il est donc plus souple sur ce point que le bail commercial qui oblige le preneur à ne donner congé qu’à l’expiration d’une période triennale.

Toutefois il est permis aux parties d’avoir recours volontairement au contrat commercial même si le locataire exerce une activité libérale. Ceci arrive souvent quand le bailleur ne souhaite pas que son locataire puisse quitter le local à tout moment ou que le locataire exige une protection en raison de son activité et de son lieu d’exploitation.

La forme et le contenu du bail professionnel

Les articles 57 A et 57 B de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 ainsi que les articles du Code civil régissent les modalités d’établissement du bail commercial.

D’après ces lois, le bail professionnel doit obligatoirement comporter les clauses habituelles en matière de contrats de location telles que :

  • La désignation complète des parties,
  • La description des locaux loués,

  • La durée du bail, laquelle ne peut être inférieure à 6 ans,

  • Le montant, les conditions de paiement et de révision du loyer,

  • Le dépôt de garantie,

  • La répartition des charges entre bailleur et preneur

Le bail professionnel doit également être accompagné d’un Dossier de Diagnostic Technique (DDT).

La durée du bail professionnel

La durée minimale du bail professionnel est de 6 ans. Les parties peuvent recourir à une durée supérieure à 6 ans mais il n’est pas possible de convenir d’une durée inférieure. Pour les baux de plus de 12 ans, un acte authentique sera requis.

Contrairement aux baux commerciaux, le bail professionnel ne peut pas être conclu pour une plus courte durée. Il existe toutefois la possibilité pour les parties de se placer sous le joug du régime spécial des baux commerciaux et de recourir à un bail dérogatoire.

Quelles sont les conditions de renouvellement et de résiliation du bail professionnel ? 

Les parties au bail professionnel peuvent si elles le souhaitent choisir de ne pas renouveler le contrat à condition de respecter un préavis de 6 mois avant son terme. Que ce soit le bailleur ou le locataire, ils n’ont pas besoin d’apporter une justification à leur souhait de mettre fin au bail. Le contrat professionnel se distingue ici du contrat commercial par le fait que le propriétaire n’est pas tenu au paiement d’une indemnité d’éviction au locataire s’ il décide de ne pas renouveler le bail.

Si à la fin du contrat, le locataire ou le bailleur ne font aucune démarche pour y mettre fin, le bail est tacitement reconduit pour une durée identique à celle du bail initial.

La résiliation anticipée

Le locataire peut résilier le bail professionnel avant que ce dernier n’arrive à son terme, il faudra juste que le locataire respecte un préavis de 6 mois. Le bailleur quant à lui ne peut pas résilier le bail professionnel en cours de vie, il doit attendre l’arrivée de son terme. Par contre, il peut refuser le renouvellement du bail sans avoir à verser une indemnité d’éviction au locataire.

La fixation du loyer et des modalités de révision

Les parties sont libres de déterminer le montant du loyer ainsi que les modalités de paiement. Elles peuvent également choisir librement l’indice qu’elles souhaitent pour l’indexation applicable à la révision du loyer. Elles peuvent ainsi choisir par exemple l’indice du coût de construction ou encore l’indice du loyer.

La répartition des charges dans un bail professionnel ? 

Le bailleur et le locataire se répartissent les charges liées à la jouissance des locaux. Toutefois il faut préciser que comme en matière commerciale il existe des charges que le bailleur ne peut pas laisser au locataire. Il s’agit notamment :

  • Des dépenses relatives aux grosses réparations de l’article 606 du Code civil,

  • Des dépenses de travaux liés à la vétusté de l’immeuble,

  • Des honoraires du bailleur relatifs à la gestion des loyers du bien loué,

  • Des impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble,

  • Des charges, impôts, taxes, redevances et coût des travaux portant sur des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires

La cession du bail professionnel 

En l’absence de clause contraire, le locataire peut céder un bail professionnel, mais en général les bailleurs insèrent dans le contrat de bail une clause interdisant au locataire la libre cession du local. Cette clause permet notamment au bailleur de pouvoir donner son avis c’est-à-dire son approbation ou son refus sur l’éventuel repreneur du bail.

Conformément à l’article 1690 du Code civil la cession du bail professionnel devra obligatoirement être signifiée au bailleur par le locataire à peine de validité.

La sous location du bail professionnel

En l’absence de clause contraire, il est possible de sous-louer un bail professionnel. Cela n’empêche pas le locataire de signifier la sous-location au bailleur. Le locataire sera responsable du sous-locataire et il devra répondre auprès du bailleur de l’exécution des obligations du sous-locataire au titre du bail comme s’il  exploitait lui-même les locaux. 

Qu’est ce que le dossier de diagnostic technique ? 

D’après les lois et les différentes réglementations, certains documents annexes doivent obligatoirement accompagner le bail professionnel. Ainsi un dossier de diagnostic technique est obligatoirement annexé au bail professionnel. Il comprend :

  • L’Etat des Risques et Pollution (ERP) ;
  • Diagnostic de Performance Energétique (DPE) ;
  • Si le permis de construire de l’immeuble est antérieur au 1er juillet 1997 : un diagnostic Amiante Parties privatives (DAPP) qui devra être complété d’un Diagnostic Technique Amiante des parties communes (DTA) si le logement est dans une copropriété
  • Si le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1949 : un Constat de risque d’exposition au plomb (CREP)

  • Si le logement est situé dans une zone visée par un arrêté préfectoral, un diagnostic termites peut être obligatoire

L’état des lieux

Au même titre que pour les baux commerciaux, il faudra établir, pour un bail professionnel,  un état des lieux à l’entrée et à la sortie du locataire. L’état des lieux devra être établi soit de façon contradictoire et à l’amiable entre le bailleur et le locataire ou soit par un huissier de justice. Dans ce cas, les frais seront partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. L’état des lieux sera conservé par chaque partie et joint au contrat de bail.

En l’absence d’état des lieux à l’entrée du locataire, il est présumé que ce dernier a reçu le local en bon état de réparations locatives. Cette présomption a été supprimée par la loi Pinel pour les baux commerciaux en raison de son caractère défavorable pour le locataire.

En conclusion, le bail professionnel peut s’appliquer pour toutes les activités non commerciales, le plus souvent libérales. Il faut toutefois garder à l’esprit que si le bail professionnel est moins contraignant que le bail commercial sur plusieurs aspects, c’est ce qui le rend aussi moins sécurisé.

Vous envisagez de conclure un bail ? Demandez-nous conseil pour choisir la forme la plus adaptée en fonction de votre besoin et de votre situation.

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