Bail commercial : le congé avec offre de renouvellement

Lorsque le bail commercial arrive à son terme, le bailleur et le locataire disposent de la faculté de demander le renouvellement du bail commercial.
À défaut, le bail se poursuivra tacitement, ce qui pourra représenter un risque d’insécurité juridique pour les deux parties : en effet, dans le cas d’un bail tacitement poursuivi, chacune des deux parties peut décider d’y mettre fin à tout moment (en respectant néanmoins un préavis de 6 mois).

Le bailleur désireux de renouveler le bail commercial pourra alors délivrer à son locataire un «  congé avec offre de renouvellement  ».

Qu’est-ce qu’un congé avec offre de renouvellement  ? 

C’est le congé délivré par le bailleur, arrivé à la fin du bail commercial, proposant au locataire de conclure un nouveau bail, avec fixation d’un nouveau loyer.
S’agissant des formes, le bailleur doit délivrer le congé avec offre de renouvellement au plus tard 6 mois avant le terme du bail.

C’est un délai minimal, le bailleur peut très bien délivrer le congé avec offre de renouvellement avant cette période de 6 mois (c’est même fortement recommandé pour éviter de rater le délai pour délivrer congé avec offre de renouvellement).
Si le bailleur manque le délai, il devra attendre l’expiration du bail pour agir de nouveau : en effet, lorsque le bail est poursuivi tacitement, chacune des deux parties peut décider d’y mettre fin à tout moment, toujours en respectant un préavis de 6 mois minimum.

Quelle forme doit respecter le congé avec offre de renouvellement  ?

Le congé avec offre de renouvellement obéit à un formalisme strict : le congé doit mentionner qu’il est donné pour mettre fin au bail, avec proposition d’un bail renouvelé, pour un nouveau loyer. Il doit être délivré par acte extrajudiciaire (c’est-à-dire par acte d’huissier).

Que se passe-t-il si le locataire accepte le congé avec offre de renouvellement  ? 

Si le locataire accepte le congé, avec offre de renouvellement et le montant du loyer renouvelé, proposé par le bailleur, un nouveau bail sera conclu et pourra redémarrer. 

Que se passe-t-il si le  locataire n’accepte pas le congé avec offre de renouvellement  ?

Deux possibilités  :

Soit le locataire, refuse tout simplement le principe du renouvellement parce qu’il souhaite partir. En ce cas, il sera mis fin au bail commercial.

Soit le locataire, accepte le renouvellement, mais n’accepte pas le montant du loyer renouvelé proposé par le bailleur : le plus souvent, une négociation s’instaure alors entre les deux parties pour fixer le loyer de renouvellement.

Le Code de commerce, dans son article L145-33, prévoit l’alignement du loyer révisé sur la valeur locative des locaux. À défaut d’accord entre les parties, cette valeur est déterminée en fonction de cinq éléments prévus par la loi  :

  • Les caractéristiques du local considéré  ;
  • La destination des lieux  ;
  • Les obligations respectives des parties  ;
  • Les facteurs locaux de commercialité  ;
  • Les prix couramment pratiqués dans le voisinage

En cas de conflit entre bailleur et locataire, la partie la plus diligente devra saisir le Juge des loyers et le montant du loyer de renouvellement sera fixé par le Juge, qui fera alors appel à un Expert pour déterminer la valeur locative.

Dans quel délai doit-on saisir le Juge des loyers en cas de refus du loyer de renouvellement  ?

Le Juge des loyers commerciaux doit être saisi dans un délai maximal de deux ans : c’est le principe de la prescription biennale qui s’applique toujours en matière de baux commerciaux.

Le bailleur qui a donné congé avec offre de renouvellement peut-il revenir sur sa décision  ?

Oui, et ce, même si le locataire a accepté le congé avec offre de renouvellement. Le bailleur jouit d’un droit de rétractation et peut décider de revenir sur sa décision notamment pour  :

  • Motifs graves et légitimes, si le locataire a entre-temps commis une faute, qui n’était pas connue du bailleur lorsqu’il a délivré le congé avec offre de renouvellement  ;
  • Tant qu’aucun accord n’a été trouvé entre les parties sur le montant du loyer – et tant que l’action en fixation des loyers n’est pas prescrite – le bailleur peut également revenir sur sa décision de donner congé avec offre de renouvellement.

Attention, dans ce cas, le bailleur devra verser au locataire une indemnité d’éviction, sauf exception légale (notamment en cas de motifs graves et légitimes, c’est à dire le plus souvent en cas de faute du locataire).

En définitive, le bailleur peut toujours exercer son option et revenir sur sa décision de donner congé avec offre de renouvellement, tant que  :

  • Il n’y a pas eu d’accord entre les parties s’agissant du montant du loyer du bail renouvelé  ;
  • L’action en fixation du loyer n’est pas prescrite (c’est-à-dire dans un délai de deux ans à compter de la délivrance du congé initial avec offre de renouvellement)  ;
  • Et même après, dans le mois qui suit la signification de la décision définitive, c’est-à-dire de la décision rendue par le Juge des loyers s’il a été saisi. 

Le locataire qui a accepté le congé avec offre de renouvellement peut-il revenir sur sa décision  ? 

Oui, le locataire, tout comme le bailleur, bénéficie d’une option et peut revenir sur sa décision d’accepter le congé avec offre de renouvellement, et ce, aussi longtemps qu’il n’y a pas eu d’accord entre les parties sur le montant du loyer du nouveau bail. Si le locataire n’accepte pas le congé avec offre de renouvellement, il doit quitter les lieux.

Que se passe-t-il en cas de congés sans offre de renouvellement  ? 

Dans les mêmes conditions et selon les mêmes formes que le congé avec offre de renouvellement, le bailleur peut décider de délivrer congé sans offre de renouvellement.

Il sera alors tenu de verser à son locataire une indemnité d’éviction.

À partir du moment où les deux parties se sont mises d’accord sur le montant de l’indemnité d’éviction, celle-ci doit être payée immédiatement par le bailleur.

Le bailleur qui a délivré congé sans offre de renouvellement peut-il revenir sur sa décision ?

Oui, le bailleur dispose à nouveau d’une option et d’un délai de quinze jours pour se rétracter et proposer finalement un renouvellement du bail commercial à son locataire.

Mais une fois ce délai de quinze jours écoulés, le bailleur devra régler immédiatement l’indemnité d’éviction à son locataire. À défaut, pourra agir judiciairement contre son bailleur pour le forcer au règlement de l’indemnité d’éviction.

 Quels sont les cas dans lesquels le bailleur peut délivrer congé sans verser d’indemnité d’éviction à son locataire  ?

Par exception, le bailleur peut refuser de renouveler le bail sans payer d’indemnité d’éviction à son locataire, dans les cas suivants, prévus à l’article L. 145-17 du Code de commerce  :

  • Justification d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Ce motif peut reposer sur l’inexécution des obligations contractuelles, en particulier le défaut de paiement des loyers  ;

  • Reprise de l’immeuble pour le démolir, lorsqu’il est en état d’insalubrité ou ne peut être occupé sans danger en raison de son état  ;

  • Reprise pour habiter l’immeuble, droit pouvant bénéficier aussi bien au bailleur, son conjoint, ses ascendants et descendants et ceux de son conjoint  ;

  • Reprise pour construire un local d’habitation sur un terrain nu

Dans tous les autres cas, le bailleur sera tenu d’indemniser le locataire pour la perte de son commerce.

La délivrance du congé avec offre de renouvellement a des conséquences juridiques importantes pour les parties au bail commercial. C’est souvent l’occasion d’une négociation entre les parties sur le montant du loyer renouvelé. Enfin, comme toujours en matière de bail commercial, des délais précis et formes strictes doivent être respectés. C’est pourquoi il est conseillé d’être assisté par un avocat spécialisé en bail commercial. Contactez-nous pour nous demander conseil.

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