Bail commercial : le congé avec offre de renouvellement

Bail commercial : le congé avec offre de renouvellement

Lorsque le bail commercial arrive à son terme, le bailleur et le locataire disposent de la faculté de demander le renouvellement du bail commercial. À défaut, le bail se poursuivra tacitement, ce qui pourra représenter un risque d'insécurité juridique pour les deux parties : en effet, dans le cas d'un bail tacitement poursuivi, chacune des deux parties peut décider d'y mettre fin à tout moment (en respectant néanmoins un préavis de 6 mois).

Pour tout comprendre sur le mécanisme du renouvellement du bail commercial, retrouvez notre vidéo explicative ci-dessous :

Le bailleur désireux de renouveler le bail commercial pourra alors délivrer à son locataire un « congé avec offre de renouvellement »

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Qu’est-ce qu’un congé avec offre de renouvellement ?

C’est le congé délivré par le bailleur, arrivé à la fin du bail commercial, proposant au locataire de conclure un nouveau bail, avec fixation d’un nouveau loyer. S’agissant des formes, le bailleur doit délivrer le congé avec offre de renouvellement au plus tard 6 mois avant le terme du bail.

C’est un délai minimal, le bailleur peut très bien délivrer le congé avec offre de renouvellement avant cette période de 6 mois (c’est même fortement recommandé pour éviter de rater le délai pour délivrer congé avec offre de renouvellement). Si le bailleur manque le délai, il devra attendre l’expiration du bail pour agir de nouveau : en effet, lorsque le bail est poursuivi tacitement, chacune des deux parties peut décider d’y mettre fin à tout moment, toujours en respectant un préavis de 6 mois minimum.

Quelle forme doit respecter le congé avec offre de renouvellement ?

Le congé avec offre de renouvellement obéit à un formalisme strict : le congé doit mentionner qu’il est donné pour mettre fin au bail, avec proposition d’un bail renouvelé, pour un nouveau loyer. Il doit être délivré par acte extrajudiciaire (c'est-à-dire par acte d'huissier).

Que se passe-t-il si le locataire accepte le congé avec offre de renouvellement ?

Si le locataire accepte le congé, avec offre de renouvellement et le montant du loyer renouvelé, proposé par le bailleur, un nouveau bail sera conclu et pourra redémarrer.

Que se passe-t-il si le locataire n’accepte pas le congé avec offre de renouvellement ?

Deux possibilités :

Soit le locataire, refuse tout simplement le principe du renouvellement parce qu’il souhaite partir. En ce cas, il sera mis fin au bail commercial.

Soit le locataire, accepte le renouvellement, mais n'accepte pas le montant du loyer renouvelé proposé par le bailleur : le plus souvent, une négociation s’instaure alors entre les deux parties pour fixer le loyer de renouvellement.

Le Code de commerce, dans son article L145-33, prévoit l’alignement du loyer révisé sur la valeur locative des locaux. À défaut d’accord entre les parties, cette valeur est déterminée en fonction de cinq éléments prévus par la loi :

Les caractéristiques du local considéré ;La destination des lieux ;Les obligations respectives des parties ;Les facteurs locaux de commercialité ;

Les prix couramment pratiqués dans le voisinage

En cas de conflit entre bailleur et locataire, la partie la plus diligente devra saisir le Juge des loyers et le montant du loyer de renouvellement sera fixé par le Juge, qui fera alors appel à un Expert pour déterminer la valeur locative.

Dans quel délai doit-on saisir le Juge des loyers en cas de refus du loyer de renouvellement ?

Toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans (article L.145-60 du Code de commerce). Pour l'action en fixation du loyer du bail renouvelé, ce délai se calcule à partir de la date de prise d'effet du bail renouvelé, et non de la délivrance du congé. La Cour de cassation a ainsi approuvé une cour d'appel qui, constatant que le bail renouvelé avait pris effet le 1er janvier 2010, en avait déduit que l'action du preneur en fixation du prix était prescrite (Cass. 3e civ., 20 octobre 2016, n° 15-19.940, publié au Bulletin).

Le bailleur qui a donné congé avec offre de renouvellement peut-il revenir sur sa décision ?

Oui, dans un cadre précis. Jusqu'à l'expiration du délai d'un mois qui suit la signification de la décision définitive fixant le loyer du bail renouvelé, le bailleur peut refuser le renouvellement, à charge de supporter tous les frais de l'instance (article L.145-57 du Code de commerce).

Attention : ce refus oblige en principe le bailleur à verser au locataire une indemnité d'éviction, sauf s'il justifie d'un motif grave et légitime au sens de l'article L.145-17 du Code de commerce. Il est en outre irrévocable (article L.145-59 du Code de commerce).

Le locataire qui a accepté le congé avec offre de renouvellement peut-il revenir sur sa décision ?

Oui. Dans le même délai d'un mois suivant la signification de la décision définitive fixant le loyer, le locataire peut renoncer au renouvellement, en supportant tous les frais de l'instance (article L.145-57 du Code de commerce). Il doit alors quitter les lieux. À défaut de renonciation ou de refus, et si aucun nouveau bail n'est signé dans les délais, la décision fixant le loyer vaut bail.

Que se passe-t-il en cas de congés sans offre de renouvellement ?

Dans les mêmes conditions et selon les mêmes formes que le congé avec offre de renouvellement, le bailleur peut décider de délivrer congé sans offre de renouvellement.

Il sera alors tenu de verser à son locataire une indemnité d’éviction.

À partir du moment où les deux parties se sont mises d’accord sur le montant de l’indemnité d’éviction, celle-ci doit être payée immédiatement par le bailleur.

Le bailleur qui a délivré congé sans offre de renouvellement peut-il revenir sur sa décision ?

Oui : c'est le droit de repentir. Le bailleur peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision fixant l'indemnité d'éviction est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de cette indemnité. Il doit alors supporter les frais de l'instance et consentir au renouvellement du bail (article L.145-58 du Code de commerce).

Ce droit ne peut être exercé que si le locataire est encore dans les lieux et n'a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation. Le repentir est irrévocable (article L.145-59 du Code de commerce). Passé ce délai, le bailleur reste tenu de l'indemnité d'éviction, que le locataire peut lui réclamer en justice.

Quels sont les cas dans lesquels le bailleur peut délivrer congé sans verser d’indemnité d’éviction à son locataire ?

Par exception, le bailleur peut refuser de renouveler le bail sans payer d’indemnité d’éviction à son locataire, dans les cas suivants, prévus à l’article L. 145-17 du Code de commerce :

Justification d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Ce motif peut reposer sur l’inexécution des obligations contractuelles, en particulier le défaut de paiement des loyers ;

Reprise de l’immeuble pour le démolir, lorsqu’il est en état d’insalubrité ou ne peut être occupé sans danger en raison de son état ;

Reprise pour habiter l’immeuble, droit pouvant bénéficier aussi bien au bailleur, son conjoint, ses ascendants et descendants et ceux de son conjoint ;

Reprise pour construire un local d’habitation sur un terrain nu

Dans tous les autres cas, le bailleur sera tenu d’indemniser le locataire pour la perte de son commerce. La délivrance du congé avec offre de renouvellement a des conséquences juridiques importantes pour les parties au bail commercial. C’est souvent l’occasion d’une négociation entre les parties sur le montant du loyer renouvelé. Enfin, comme toujours en matière de bail commercial, des délais précis et formes strictes doivent être respectés. C’est pourquoi il est conseillé d’être assisté par un avocat spécialisé en bail commercial. Contactez-nous pour nous demander conseil.

Modèles d'actes associés

Pour passer à la pratique, utilisez notre modèle de congé du bailleur en bail commercial et notre modèle de demande de renouvellement de bail commercial, à copier-coller et commentés par nos avocats. Retrouvez tous nos modèles sur notre page modèles d'actes gratuits.