Qu’est-ce que la convention d’occupation précaire ?

La convention d’occupation précaire est d’abord née de façon prétorienne. Elle a ensuite été consacrée par la loi Pinel de 2014 et codifié dans l’article L 145-45-1 du Code de commerce qui dispose que :

N’est pas soumise au présent chapitre la convention d’occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.

La définition de la convention d’occupation précaire

La convention d’occupation précaire et une convention en vertu de laquelle un propriétaire donne un droit d’occupation à un preneur en contrepartie d’une compensation financière symbolique. Elle permet de déroger au régime spécial des baux commerciaux.

D’après l’article L 145-45-1 du Code de commerce, la convention d’occupation précaire, peu importe sa durée, se caractérise par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la volonté des parties.

La différence entre la convention d’occupation précaire et le bail dérogatoire

Dans le langage populaire le bail dérogatoire est généralement appelé bail précaire alors qu’en réalité il n’a aucun rapport avec la convention d’occupation précaire.

En effet le bail dérogatoire permet de déroger au régime des baux commerciaux en ce qu’il permet de conclure un contrat de bail pour une durée maximale de 3 ans. Ce qui permet d’échapper à la durée légale de 9 ans pour un bail commercial normal.  La dérogation ne touche donc que la durée du bail.

A contrario le bail dérogatoire n’est pas conçu et ne peut être utilisé pour échapper au régime des baux commerciaux. Il n’est donc pas correct de confondre ou d’assimiler le bail dérogatoire et la convention d’occupation précaire.

Quels sont les avantages du bail dérogatoire ? Les bénéfices du bail de courte durée ?

Quelle que soit sa durée la convention d’occupation précaire doit résulter de circonstances exceptionnelles indépendantes de la volonté des parties. Ainsi la convention d’occupation précaire ne pourra être convenu entre les parties que lorsque les conditions suivantes sont réunies  :

  • La précarité objective : Le recours à la convention d’occupation précaire doit être motivé par une situation précaire objective existant au moment de la signature du contrat. La situation précaire est une situation dont l’avenir, la durée et la stabilité ne sont pas assurées. En effet, il faut un motif légitime pour se soustraire au statut des baux commerciaux.

    Exemple de précarité  : en attendant une expropriation, la destruction proche de l’immeuble où se situe le local, reloger des familles sans abris…  

  • La contrepartie financière modique : La seconde condition pour le recours à la convention d’occupation précaire est une contrepartie financière modique ou modeste. Dans ce cas, il ne sera pas question de loyer mais de redevance puisqu’il ne s’agit pas réellement d’un bail. Ainsi la redevance devra être symbolique c’est-à-dire inférieure aux prix normaux du marché.

A défaut de réunir ces conditions, le contrat sera requalifié de contrat de bail commercial par les juges. 

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La convention d’occupation précaire

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