Dans quels cas la copropriété peut-elle refuser l'installation d'une gaine d'extraction et, indirectement, empêcher l'installation d'un restaurant dans l'immeuble ?
L'exploitation d'un restaurant en copropriété suppose fréquemment l'installation d'une gaine d'extraction des fumées et des odeurs sur les parties communes de l'immeuble. Ce type de travaux est soumis à l'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires, en application de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965.
Toutefois, la jurisprudence récente rappelle que cette autorisation n'est jamais automatique. La copropriété peut légitimement s'opposer à l'installation d'une gaine d'extraction dans plusieurs hypothèses précises.
1. Lorsque l'activité de restauration est incompatible avec la destination de l'immeuble ou le règlement de copropriété
La première limite réside dans la destination de l'immeuble.
Les juges considèrent qu'il ne peut être autorisé des travaux destinés à permettre une activité elle-même interdite par le règlement de copropriété.
La Cour d'appel de Paris l'a rappelé dans un arrêt du 24 mars 2021 (CA Paris, pôle 4, chambre 2, n° 18/01473).
En l'espèce, le règlement de copropriété prévoyait que les locaux commerciaux ne pouvaient accueillir que des activités n'occasionnant ni bruit ni odeurs désagréables. Or, le projet concernait l'exploitation d'une activité de bar-brasserie impliquant des équipements de cuisson importants et un débit d'extraction élevé.
La cour a refusé l'autorisation judiciaire en affirmant qu'« il ne peut être autorisé judiciairement des travaux destinés à permettre l'exercice d'une activité par nature contraire au règlement de copropriété ».
Cette décision rappelle qu'une copropriété peut légitimement refuser une gaine d'extraction lorsque celle-ci constitue le support indispensable à une activité incompatible avec la destination de l'immeuble.
2. Lorsque le projet d'extraction ne garantit pas l'absence de nuisances pour les autres copropriétaires
L'autorisation judiciaire est également refusée lorsque le projet ne permet pas d'écarter suffisamment les risques de nuisances olfactives et sonores.
Le Tribunal judiciaire de Paris l'a rappelé dans un jugement du 20 février 2025 (TJ Paris, 8e chambre, 2e section, n° 21/02117).
La société propriétaire d'un local commercial sollicitait l'autorisation de créer une gaine d'extraction après le refus de l'assemblée générale.
Le tribunal a rejeté la demande au motif que le projet ne garantissait pas suffisamment :
- l'absence de nuisances olfactives ;
- l'absence de nuisances sonores ;
- la sécurité de l'installation ;
- le respect des droits des autres copropriétaires.
Le tribunal en a profité pour rappeler le principe gouvernant l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 : les travaux d'amélioration ne peuvent être autorisés judiciairement qu'à la condition qu'ils respectent la destination de l'immeuble et ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.
Ainsi, la simple affirmation selon laquelle l'installation sera conforme aux normes est insuffisante. Le demandeur doit apporter des garanties techniques concrètes.
3. Lorsque le dossier technique présenté à l'assemblée générale est incomplet
La copropriété est également fondée à refuser sa demande lorsque les éléments techniques communiqués sont insuffisants.
Le Tribunal judiciaire de Paris l'a illustré dans un jugement du 7 février 2025 (TJ Paris, 8e chambre, 3e section, n° 22/02461).
L'assemblée générale avait refusé un projet de conduit d'extraction en raison du manque de précision des documents produits et des risques de nuisances.
Le tribunal a considéré que ce refus n'était pas abusif.
Il a toutefois ensuite accordé une autorisation judiciaire après avoir examiné un dossier plus complet.
Cette décision est particulièrement intéressante car elle distingue deux questions :
- d'une part, la légitimité du refus de l'assemblée générale au moment du vote ;
- d'autre part, le pouvoir du juge de substituer sa décision à celle de la copropriété lorsque des éléments techniques suffisants lui sont finalement soumis.
Une copropriété ne peut donc pas opposer un refus de principe à l'installation d'un restaurant, mais elle peut légitimement refuser de se prononcer favorablement en l'absence d'informations précises sur les travaux envisagés.
4. Lorsque les atteintes aux parties communes ou aux droits des copropriétaires ne sont pas suffisamment maîtrisées
L'installation d'une gaine d'extraction implique souvent des percements de façades, des modifications de cours intérieures ou l'implantation de conduits visibles.
Ces atteintes doivent demeurer proportionnées.
La jurisprudence vérifie notamment :
- l'impact esthétique du projet ;
- les contraintes imposées aux autres occupants ;
- la sécurité incendie ;
- les conditions d'entretien et d'accessibilité du dispositif.
À l'inverse, lorsque les objections du syndicat ne reposent sur aucun élément technique, les juridictions ont tendance à autoriser les travaux.
Ainsi, le Tribunal judiciaire de Paris, dans son jugement du 17 juin 2025 (TJ Paris, 8e chambre, 1re section, n° 22/10547), a autorisé la création d'un conduit extérieur en relevant que :
- le projet avait été validé par les services d'urbanisme ;
- la cour intérieure ne présentait pas de caractère architectural particulier ;
- les critiques relatives à la sécurité incendie ou à la gêne occasionnée n'étaient étayées par aucune expertise contradictoire.
Cette décision montre, en creux, que la copropriété aurait pu légitimement refuser le projet si ces atteintes avaient été démontrées.
5. La copropriété ne dispose pas d'un droit de veto discrétionnaire
La jurisprudence récente converge vers une même idée : la copropriété ne peut pas s'opposer à l'installation d'une gaine d'extraction par principe ou en invoquant des craintes abstraites.
Son refus doit reposer sur des motifs objectifs.
En pratique, quatre motifs principaux permettent de justifier un refus :
- l'incompatibilité de l'activité avec le règlement de copropriété ou la destination de l'immeuble ;
- les nuisances sonores, olfactives ou sanitaires insuffisamment maîtrisées ;
- l'atteinte aux droits des autres copropriétaires ;
- l'insuffisance du dossier technique présenté.
En revanche, un refus purement discrétionnaire ou fondé sur une opposition de principe à toute activité de restauration est susceptible d'être écarté par le juge sur le fondement de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965.
Les conseils de Maître Robelin, associé du cabinet Novlaw
Les exploitants qui envisagent d'ouvrir un restaurant au rez-de-chaussée d'un immeuble, que ce soit dans le cadre de la création d'un fonds de commerce avec la conclusion d'un bail commercial ou de l'acquisition d'un établissement existant à l'occasion d'une cession de fonds de commerce, doivent garder à l'esprit que l'autorisation d'installer une gaine d'extraction par la copropriété n'a rien d'automatique.
L'ouverture d'un restaurant ne se résume pas à la disponibilité d'un local commercial : elle suppose de vérifier, en amont, la compatibilité du projet avec le règlement de copropriété, la destination de l'immeuble, les contraintes techniques de l'immeuble ainsi que les risques de nuisances susceptibles d'être invoqués par les autres copropriétaires.
Compte tenu des enjeux financiers attachés à ce type d'opération, il est vivement recommandé de s'entourer d'un bureau d'études spécialisé et d'un avocat afin d'évaluer la faisabilité du projet et de déterminer dans quelle mesure l'installation d'une gaine d'extraction est juridiquement et matériellement envisageable avant toute signature engageante.
Novlaw vous accompagne pour sécuriser votre bail commercial à chaque étape : négociation, rédaction, exécution et contentieux. Échangeons sur votre situation et vos enjeux.