Avocat pour contester un refus de la copropriété d'installer une extraction

La copropriété refuse votre installation d'extraction ? Des recours existent.

Vous souhaitez ouvrir un restaurant, une boulangerie, une pâtisserie, une dark kitchen, un laboratoire alimentaire ou développer une activité nécessitant une extraction des fumées, mais la copropriété a refusé votre projet ?

Ce refus n'est pas toujours définitif ni légalement justifié.

Notre cabinet accompagne les restaurateurs, commerçants, investisseurs et exploitants dans les démarches permettant de contester un refus de la copropriété et, lorsque cela est nécessaire, d'obtenir une autorisation judiciaire pour installer une gaine d'extraction.

Un refus de l'assemblée générale n'empêche pas systématiquement la réalisation des travaux.

Dans quels cas la copropriété peut-elle refuser une extraction ?

L'installation d'une extraction nécessite fréquemment des travaux sur les parties communes :

• percement de murs ;
• passage d'une gaine dans les parties communes ;
• installation en façade ;
• traversée de la toiture ;
• création d'un conduit vertical.

Ces travaux doivent généralement être soumis au vote de l'assemblée générale des copropriétaires.

Toutefois, la copropriété ne dispose pas d'un pouvoir discrétionnaire.

Le refus doit être fondé sur des motifs objectifs et légitimes.

Par exemple :

• une atteinte excessive à la structure de l'immeuble ;
• des nuisances importantes pour les occupants ;
• une incompatibilité avec la destination de l'immeuble ;
• un projet techniquement inadapté.

À l'inverse, un refus purement arbitraire peut être contesté.

‍Est-il possible d’attaquer le refus de la copropriété d’installer une extraction ?

Oui. Si dans sa décision, l’assemblée générale refuse au copropriétaire l’installation d’un système d’extraction d’air pollué, l’article 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 pose le principe de la possibilité pour tout copropriétaire de demander au tribunal une autorisation d’exécuter ces travaux et donc d’apposer la gaine d’extraction.

Le copropriétaire ou l’exploitant qui s’est vu refuser par la copropriété l’installation d’une gaine d’extraction dans le local n’est donc pas dépourvu de recours, bien au contraire.

Pour que sa demande prospère, le copropriétaire devra fournir au juge les informations nécessaires sur les conditions précises de réalisation des travaux du système d’extraction de l’air pollué. Il est vivement conseillé de préparer un dossier complet et détaillé, avec le concours d’un architecte ou d’un bureau d’étude, indiquant les conditions de pose du système.

Le demandeur devra également prouver que l’extraction n’est pas contraire à la destination de l’immeuble et au règlement de copropriété. Dans sa décision, le juge devra vérifier que l’extraction ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires, qu’elle ne préjudicie pas à l’esthétique de l’immeuble, ou n’est pas contraire à une disposition architecturale spécifique, en particulier s’agissant des immeubles classés.

Le juge pourrait ainsi refuser l’autorisation si « les conditions de réalisation des travaux restaient indéterminées, en ce qui concerne leur incidence éventuelle sur la vie de la copropriété susceptible d’être gênée par les nuisances sonores et olfactives ». (Civ. 3^e, 20 juill. 1991, n^o 98-11.663).

Enfin, le juge s’assurera évidemment de ce que l’extraction n’est pas contraire à la destination de l’immeuble et au règlement de copropriété.

Est-il possible de demander au juger d’autoriser l’installation d’une extraction ?

Oui, en cas de refus injustifié ou abusif, considéré comme un abus de majorité.

En effet, si la copropriété doit être consultée pour autoriser l’extraction, les copropriétaires ne sauraient faire preuve d’un pouvoir arbitraire, et opposer un refus injustifié. Cela risquerait d’être qualifié d’abus de droit ou encore d’abus de majorité.

L’abus de majorité se manifeste ainsi lorsque l'assemblée générale exerce ses droits sans avantage pour elle-même, dans le but de nuire (Civ. 3e, 29 novembre 2011, nº 10-28.146) ou, à tout le moins, pour un objectif différent de celui pour lequel ses droits lui ont été conférés.Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d'une décision fondée sur l'abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, en particulier :

• Lorsqu’elle a été rendue dans un but autre que celui de la préservation de l'intérêt collectif de l'ensemble des copropriétaires ( 3e, 8 février 1989, nº 87-14322).
• Ou encore lorsqu'elle rompt l'égalité entre les copropriétaires ( 3e, 11 décembre 2006, nº 05-10.924), en favorisant les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires (Civ. 3e, 17 déc. 2014, n° 13-25.134; Civ. 3e, 9 juin 2016, nº 15-17.529),
• Ou qu'elle a été prise avec l'intention de nuire ou de porter préjudice à certains ( 3e, 29 novembre 2011, nº 10-28.146)

À titre d’exemple, dans un arrêt rendu par la Cour d’appel de Pau le 4 septembre 2018, les juges du fond ont confirmé l'annulation de la décision de l'assemblée générale des copropriétaires qui avait refusé l'installation d'une gaine d'extraction des fumées demandée par le propriétaire, considérant que la décision de l’assemblée « n’était pas fondée sur de justes motifs, n’était pas justifiée par l'intérêt collectif de la copropriété et empêchait les travaux nécessaires à un lot dont l'activité est autorisée par le règlement de copropriété» (CA Pau, 4 septembre 2018, n° 16/01469).

En revanche, le tribunal ne peut être saisi d'une demande de contestation d'une décision d'assemblée générale pour le seul motif que cette décision soit inéquitable ou inopportune (CA Paris, 23è. Chb A, 27 janvier 1999).Toutefois, dès lors que le copropriétaire justifie que l’installation de l’extraction dans son local commercial ne porte pas atteinte à l’intérêt des autres copropriétaires et n’est pas contraire à la destination de l’immeuble, il pourra solliciter directement auprès du juge l’autorisation d’installer une extraction dans le local.

En conclusion, pour installer un système d'extraction d'air pollué dans un restaurant situé dans un immeuble en copropriété, il est impératif de respecter les procédures d'autorisation établies par la copropriété, et de présenter un dossier complet et détaillé avec un bureau d’étude ou un architecte.

En cas de refus injustifié de l'assemblée générale des copropriétaires, le copropriétaire désireux d’installer une extraction (que ce soit pour lui-même ou son locataire) a la possibilité d'intenter un recours fondé sur l’article 30 en vue d’obtenir une autorisation judiciaire de réalisation des travaux d’installation du système d'extraction. Pour cela, le copropriétaire devra prouver que l’extraction n’est pas contraire à la destination de l’immeuble et ne porte pas préjudice aux intérêts des autres copropriétaires.

Peut-on installer une extraction malgré le refus de la copropriété ?

Oui. Mais pas sans autorisation judiciaire néanmoins. C’est dans ce cadre que l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 est utile, puisqu’il permet au tribunal, comme on l’a vu, d'autoriser des travaux refusés par l'assemblée générale sous certaines conditions.

Le juge vérifie notamment :

• la conformité du projet au règlement de copropriété ;
• l'absence d'atteinte disproportionnée aux droits des autres copropriétaires ;
• l'impact esthétique ;
• les nuisances sonores et olfactives ;
• la solidité de l'immeuble ;
• la nécessité des travaux pour l'exploitation de l'activité.

Chaque dossier repose avant tout sur sa qualité technique.

Quels commerces sont concernés ?

Nous intervenons régulièrement pour des projets concernant :

• les restaurants ;
• les boulangeries ;
• les pâtisseries ;
• les commerces de bouche ;
• les laboratoires alimentaires ;
• les dark kitchens ;
• les établissements de restauration rapide ;
• les cuisines professionnelles.

Comment contester un refus de la copropriété ?

1. Analyser le règlement de copropriété

La première étape consiste à vérifier :

• les clauses d'affectation des lots ;
• la destination de l'immeuble ;
• les restrictions éventuelles concernant les activités commerciales ;
• les règles applicables aux travaux.

2. Constituer un dossier technique solide

Un dossier incomplet conduit très souvent à un refus.

Nous travaillons avec les professionnels compétents afin de réunir :

• les plans du projet ;
• les études acoustiques ;
• les études d'odeurs ;
• les notices techniques ;
• les implantations proposées.

3. Vérifier la régularité du refus

Nous analysons :

• les conditions du vote ;
• les majorités applicables ;
• la motivation du refus ;
• l'existence éventuelle d'un abus de majorité.

4. Engager une procédure judiciaire si nécessaire

Lorsque le refus apparaît injustifié, nous saisissons le tribunal afin d'obtenir une autorisation judiciaire de réaliser les travaux.

L'objectif est de sécuriser juridiquement votre projet avant le lancement de l'exploitation.

Le bailleur est-il tenu de fournir une extraction pour un restaurant ?

Oui, le bailleur est tenu de fournir un système d’extraction d’air conforme à la réglementation en vigueur au titre de son obligation de délivrance dans les locaux loués pour l’activité de restauration (T. com. Avignon, audience 1re ch., 18 mai 2018, n° 2016007575).

Dans le cas où l’extraction n’existe pas dans le local pris à bail, il sera nécessaire de créer le conduit, ou d’assurer le raccordement à un conduit déjà existant.

Comme on l’a vu, de tels travaux nécessitent souvent l’accord de la copropriété, en particulier lorsqu’il s’agit de poser la gaine d’extraction dans une courette commune ou d’assurer le percement de murs communs (murs porteurs, planchers, etc.) pour permettre son passage.

À ce titre, l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que l’autorisation donnée à un copropriétaire d’effectuer à ses frais des travaux affectant des parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble s’obtient à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.

Si dans sa décision, l’assemblée générale refuse au copropriétaire l’installation d’un système d’extraction d’air pollué, l’article 30 de cette même loi précise que ce dernier peut demander l’autorisation judiciaire d’exécuter les travaux aux conditions fixées par le juge.

Et si le bailleur ne fait rien, son locataire pourra l’assigner afin de lui demander :

-       soit d’agir contre la copropriété pour obtenir l’autorisation judiciaire ;

-       soit de demander au bailleur de l’indemniser dans la mesure où le fonds de commerce de restauration sans extraction deviendrait inexploitable.

Maître Baptiste Robelin : une expertise reconnue dans les dossiers d'extraction des restaurants en copropriété

Maître Baptiste Robelin accompagne régulièrement des restaurateurs, boulangeries, pâtisseries, commerces alimentaires et exploitants de CHR confrontés au refus d'une copropriété d'autoriser l'installation d'une extraction.

Selon les situations, son intervention consiste à :

• engager la responsabilité du bailleur lorsqu'il a manqué à son obligation de délivrance en louant un local inadapté à l'activité autorisée ;
• obtenir une autorisation judiciaire permettant d'installer une extraction malgré le refus de la copropriété ;
• négocier directement avec le bailleur, le syndic et les copropriétaires afin d'aboutir à une solution amiable.

Une approche technique et juridique intégrée

Les contentieux relatifs aux gaines d'extraction ne se gagnent pas uniquement sur des arguments juridiques.

La réussite du dossier repose avant tout sur la qualité du projet présenté.

Pour cette raison, Baptiste Robelin s'entoure d'un réseau de partenaires spécialisés dans le secteur des cafés, hôtels et restaurants (CHR), notamment des architectes et des bureaux d'études techniques capables de concevoir des solutions d'implantation performantes et juridiquement sécurisées.

Les projets présentés aux copropriétés et aux tribunaux intègrent notamment :

• des plans précis d'implantation de la gaine d'extraction ;
• une intégration respectueuse de l'esthétique de l'immeuble ;
• des dispositifs limitant les nuisances sonores et olfactives ;
• des solutions techniques adaptées aux contraintes des copropriétés anciennes et des immeubles urbains.

L'objectif est de présenter un système d'extraction robuste, objectivable et difficilement contestable.

Une pratique régulière des contentieux de copropriété

Baptiste Robelin intervient régulièrement devant les tribunaux judiciaires et les chambres spécialisées en droit de la copropriété.

Cette expérience lui permet d'anticiper les arguments fréquemment invoqués par les syndicats des copropriétaires, notamment :

• les atteintes à l'esthétique de l'immeuble ;
• les risques de nuisances ;
• les contraintes techniques ;
• la destination de l'immeuble ;
• la préservation des parties communes.

Une forte culture de la négociation

Tous les dossiers ne nécessitent pas une procédure judiciaire.

Une partie importante du travail consiste à négocier avec les bailleurs, syndics et copropriétés afin de parvenir à un accord permettant l'installation de l'extraction dans des délais compatibles avec les impératifs économiques de l'exploitation.

L'objectif est toujours d'éviter, lorsque cela est possible, des procédures longues, coûteuses et susceptibles de retarder l'ouverture de l'établissement.

Une expérience des expertises judiciaires

Lorsque le tribunal désigne un expert judiciaire, Baptiste Robelin accompagne les exploitants tout au long des opérations d'expertise.

Ces expertises permettent de vérifier que le système d'extraction envisagé ne génère pas de nuisances excessives et respecte les contraintes techniques de l'immeuble.

Une expertise également partagée dans ses publications

Dans son ouvrage Guide pratique pour ouvrir, gérer et céder un café, hôtel, restaurant, Baptiste Robelin détaille les problématiques juridiques liées aux installations d'extraction, aux relations avec les copropriétés et aux solutions concrètes permettant de sécuriser les projets des exploitants.

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Questions fréquentes sur les recours contre la copropriété pour les extractions

La copropriété peut-elle refuser un restaurant ?

Pas nécessairement. Tout dépend du règlement de copropriété et de la destination de l'immeuble.

Puis-je attaquer la copropriété après un refus ?

Oui. Un recours judiciaire est possible dans certaines situations.

Faut-il obligatoirement passer par une assemblée générale ?

Oui, lorsque les travaux affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble.

Combien de temps dure une procédure ?

La durée varie selon la complexité du dossier et la juridiction compétente.

Besoin de contester un refus de la copropriété ?

Vous avez reçu un refus concernant l'installation d'une extraction ?

Le cabinet vous accompagne pour analyser la légalité de cette décision, sécuriser votre projet et mettre en œuvre les recours adaptés.

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