Extraction d'un restaurant : le bailleur doit-il l'installer ?

En bref. Oui, en principe : lorsque le bail commercial autorise une activité de restauration, le bailleur doit délivrer un local équipé d'une extraction conforme, au titre de son obligation de délivrance (article 1719 du Code civil). Il ne peut en transférer la charge au preneur que par une clause expresse et précise, et il reste seul en mesure d'obtenir l'autorisation de la copropriété.

De nombreux locaux autrefois loués à une banque, une agence ou une boutique sont aujourd'hui reconvertis en restaurants. La question de l'extraction devient alors centrale : sans conduit d'évacuation conforme, le restaurateur ne peut pas cuisiner légalement. Qui doit l'installer, qui doit la payer, et que faire si le bailleur refuse ?

Le principe : l'extraction fait partie de l'obligation de délivrance du bailleur

L'article 1719 du Code civil oblige le bailleur à délivrer au preneur un local conforme à l'usage prévu au bail. Pour un bail « tous commerces » ou « restauration », il ne suffit donc pas de remettre les clés : le local doit permettre d'exercer réellement cette activité (Cass. 3e civ., 11 octobre 2011, n° 10-17.257).

La Cour de cassation en déduit que, lorsque la destination du bail vise la restauration, le bailleur doit fournir un système d'extraction conforme à la réglementation sanitaire (Cass. 3e civ., 13 juillet 2010, n° 09-15.409). Cette réglementation est fixée par le règlement sanitaire départemental : à Paris, son article 63 impose une extraction pour les cuisines, qualifiées de locaux à pollution spécifique. Les normes varient d'un département à l'autre ; nous les détaillons dans notre article sur les règles applicables aux extractions des restaurants.

Cette obligation vaut aussi pour la restauration rapide lorsque le bail vise la « restauration » sans autre précision (CA Versailles, 12e ch., 9 juillet 2009, n° 08/4618). Sa portée est plus discutée pour la petite restauration : voir notre article sur la distinction entre petite restauration et restauration traditionnelle.

L'exception : une clause peut transférer la charge au preneur

Le bailleur peut mettre l'installation de l'extraction à la charge du locataire, mais seulement par une stipulation claire. Les juges l'apprécient strictement.

Ce que la jurisprudence exige

Dans l'arrêt du 13 juillet 2010, la Cour de cassation a retenu le manquement du bailleur parce que le bail ne transférait pas au preneur la charge du dispositif d'extraction, et parce que le preneur n'avait pas été informé des difficultés techniques de ces travaux. Deux conditions ressortent donc : une clause visant expressément ces travaux, et une information loyale du locataire sur leur faisabilité.

Le tribunal de commerce d'Avignon l'a rappelé dans un jugement très pédagogique : le bailleur doit fournir une extraction conforme, sauf clause par laquelle le preneur prend les lieux en l'état et fait son affaire des mises aux normes d'hygiène et de salubrité (T. com. Avignon, 1re ch., 18 mai 2018, n° 2016007575).

La limite des baux signés ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014

Pour ces baux, l'article R. 145-35 du Code de commerce interdit de mettre à la charge du locataire les travaux de mise en conformité qui relèvent des grosses réparations de l'article 606 du Code civil. La création d'un conduit traversant les parties communes pourrait entrer dans cette catégorie, ce qui fragiliserait alors la clause de transfert.

Même avec une clause, les démarches auprès de la copropriété restent au bailleur

Une clause qui transfère le coût des travaux ne décharge pas le bailleur de son obligation d'obtenir les autorisations nécessaires. Le tribunal judiciaire de Paris l'a rappelé en 2026 dans une ordonnance obtenue par le cabinet (voir l'étape 3 ci-dessous).

Le rôle de la copropriété

L'air extrait doit être rejeté à l'extérieur, le plus souvent par un conduit en toiture. Créer ce conduit ou se raccorder à un conduit existant touche les parties communes : il faut l'autorisation préalable de l'assemblée générale, à la majorité de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965.

Des travaux réalisés sans cette autorisation constituent un trouble manifestement illicite. Peu importe qu'ils aient été faits par le bailleur ou par le preneur : le règlement de copropriété s'impose aux deux (CA Paris, pôle 1, ch. 8, 30 novembre 2023, n° 23/07329). Le restaurateur s'expose alors à la dépose du conduit, voire à l'arrêt de son activité.

Seul le bailleur, copropriétaire, peut saisir l'assemblée générale. En cas de refus, c'est à lui de renouveler la demande et d'exercer tous les recours, y compris en justice (Cass. 3e civ., 26 mars 1997, n° 95-14.103). Deux voies existent : contester la décision dans les deux mois de sa notification (article 42 de la loi de 1965), ou demander au tribunal judiciaire l'autorisation d'exécuter les travaux (article 30). Nous détaillons ces voies dans notre page contester le refus de la copropriété d'installer une extraction.

Sur le point de vue inverse, voir notre article sur les recours de la copropriété en matière d'extraction.

Votre bailleur refuse d'installer l'extraction : les 4 étapes

Retrouvez nos conseils dans cette vidéo de la chaîne YouTube de Maître Baptiste Robelin :

Étape 1 : relire le bail

Trois points décident de la suite : la clause de destination (restauration, restauration rapide, petite restauration, interdiction de cuisson), l'existence d'une clause transférant les travaux de mise aux normes, et la date de signature ou de renouvellement du bail (avant ou après le 5 novembre 2014). Si le bail interdit expressément la cuisson, le locataire n'a en principe aucun recours.

Si le bail n'est pas encore signé, mieux vaut prévenir le litige : voir notre guide pour vérifier l'extraction avant de signer le bail d'un restaurant.

Étape 2 : mettre le bailleur en demeure

Une lettre recommandée avec accusé de réception, ou un acte de commissaire de justice, rappelle l'obligation de délivrance, fixe un délai et demande au bailleur d'inscrire la question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Cette mise en demeure fait courir les dommages-intérêts et prépare l'action en justice.

Étape 3 : saisir le juge des référés

Lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut ordonner au bailleur de l'exécuter, sous astreinte (article 835 du Code de procédure civile).

C'est ce qu'a obtenu le cabinet Novlaw le 23 juillet 2026 (TJ Paris, réf., RG n° 25/58706). Le bailleur invoquait une clause mettant à la charge du preneur les démarches administratives et les autorisations de copropriété. Le juge l'a écartée, a ordonné au bailleur, sous astreinte, d'accomplir toutes les diligences utiles, y compris les recours contre le refus de la copropriété, et l'a condamné à garantir intégralement son locataire des condamnations prononcées au profit du syndicat des copropriétaires.

Étape 4 : agir au fond

Si l'extraction ne peut pas être installée, le locataire peut demander la résiliation du bail aux torts du bailleur et des dommages-intérêts couvrant son préjudice d'exploitation (articles 1217 et 1231-1 du Code civil).

La suspension des loyers par exception d'inexécution a été admise lorsque le local était inexploitable (Cass. 3e civ., 13 juillet 2010). Elle reste risquée : si le juge estime le manquement insuffisant, le locataire s'expose à la clause résolutoire. Elle ne doit jamais être décidée sans conseil.

Questions fréquentes

Une clause « le preneur prend les lieux en l'état » suffit-elle à décharger le bailleur ?

Pas nécessairement. Les juges vérifient si le bail met clairement à la charge du preneur le dispositif d'extraction, et si celui-ci a été informé des difficultés techniques des travaux (Cass. 3e civ., 13 juillet 2010). Une clause générale de prise en l'état risque donc d'être jugée insuffisante ; une clause visant expressément l'extraction ou les mises aux normes est plus sûre.

Qui doit demander l'autorisation à la copropriété ?

Le bailleur, seul copropriétaire du lot. Le locataire n'a pas qualité pour saisir l'assemblée générale ni pour contester ses décisions.

Le locataire peut-il cesser de payer ses loyers ?

Seulement si le local est réellement inexploitable, et c'est un pari risqué. Il est plus sûr de demander au juge l'exécution forcée ou une réduction du loyer.

Que se passe-t-il si la copropriété refuse définitivement ?

Si le bailleur a loué pour une activité de restauration un local où l'extraction est impossible, il manque à son obligation de délivrance. Le locataire peut obtenir la résiliation du bail et l'indemnisation de son préjudice.

L'obligation vaut-elle pour la petite restauration ?

Cela dépend de la clause de destination et de l'activité réellement exercée, et la jurisprudence est partagée. Voir notre article Bail de petite restauration : le bailleur doit-il fournir une extraction ?.

En résumé

Le bailleur qui loue pour une activité de restauration doit fournir une extraction conforme et obtenir les autorisations de la copropriété. Une clause peut transférer le coût des travaux au preneur, mais elle doit être précise, reste encadrée pour les baux récents, et ne décharge pas le bailleur des démarches auprès du syndicat. En cas de refus, le référé sous astreinte est souvent la voie la plus rapide.

Novlaw Avocats accompagne les restaurateurs et les bailleurs dans la négociation des baux de restauration et les contentieux liés à l'extraction. Contactez-nous.