Location-gérance : la fiscalité du loueur et du locataire-gérant

Mettre son fonds de commerce en location-gérance, ce n'est pas vendre, ni cesser son activité : c'est en changer le mode d'exploitation. Cette qualification commande toute la fiscalité de l'opération, pour le loueur comme pour le locataire-gérant. Elle détermine aussi le sort de la plus-value lorsque le fonds sera finalement cédé.

Cet article fait le point sur l'imposition de la redevance, la TVA, la CFE, les risques de requalification et les régimes d'exonération de plus-value ouverts au loueur. Pour les règles juridiques du contrat, voir notre guide de la location-gérance de fonds de commerce.

Pour tout savoir sur la location-gérance, vous pouvez aussi découvrir la vidéo issue de la chaîne YouTube de Maître Baptiste Robelin :

La mise en location-gérance n'est pas une cessation d'activité

L'administration fiscale considère que le commerçant qui met son fonds en gérance libre ne cède pas son entreprise au sens de l'article 201 du Code général des impôts : il apporte un simple changement au mode d'exploitation du fonds (BOI-BIC-CESS-10-20-10).

La conséquence est importante. La mise en location-gérance ne déclenche ni imposition immédiate des bénéfices, ni imposition des plus-values latentes sur les éléments du fonds. Le loueur reste propriétaire de son fonds, et c'est la cession ultérieure qui fera apparaître la plus-value.

La fiscalité du loueur pendant la gérance

L'imposition de la redevance

Lorsque le loueur est une personne physique, les redevances qu'il perçoit sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), en tant que bénéfices d'exploitation. Lorsque le fonds appartient à une société soumise à l'impôt sur les sociétés, les redevances entrent dans son résultat imposable.

Le loueur personne physique n'exploite plus lui-même le fonds. Son activité de loueur est en principe regardée comme exercée à titre non professionnel, ce qui a deux conséquences pratiques : les déficits éventuels ne s'imputent que sur des revenus de même nature, et certains régimes d'exonération de plus-value réservés aux activités professionnelles lui sont fermés (voir ci-dessous).

Le loueur peut déduire de ses redevances les charges qu'il continue de supporter : intérêts d'emprunt liés à l'acquisition du fonds, amortissement du matériel dont il reste propriétaire, frais de gestion, assurance.

La TVA

La location d'un fonds de commerce est une prestation de services. Les redevances sont donc soumises à la TVA au taux normal de 20 %. Le loueur la facture au locataire-gérant et la reverse au Trésor.

Si le loueur cède son stock de marchandises au gérant lors de la mise en location-gérance, cette vente est également soumise à la TVA au taux normal.

La cotisation foncière des entreprises (CFE)

Selon l'administration fiscale, la location d'un fonds de commerce constitue une activité imposable à la CFE, même lorsqu'elle est consentie par l'ancien exploitant (BOI-IF-CFE-10-20-30). Le loueur reste donc redevable de la CFE au titre de son activité de location, indépendamment de la CFE due par le locataire-gérant pour sa propre exploitation.

La solidarité fiscale jusqu'à la publication

Jusqu'à la publication du contrat dans un support d'annonces légales, le loueur est solidairement responsable avec le gérant des impôts directs établis à raison de l'exploitation du fonds (article 1684 du Code général des impôts). D'où l'intérêt de publier sans attendre l'expiration du délai de quinze jours.

La fiscalité du locataire-gérant

La déduction de la redevance

Pour le locataire-gérant, la redevance est une charge déductible de son résultat imposable. Elle doit toutefois correspondre à la valeur réelle de la jouissance du fonds : une redevance manifestement excessive, notamment lorsque loueur et gérant sont liés, peut être remise en cause sur le terrain de l'acte anormal de gestion.

La TVA déductible

Le gérant récupère la TVA facturée sur les redevances dans les conditions de droit commun, comme pour ses autres dépenses d'exploitation.

Ses obligations propres

Le locataire-gérant est un commerçant à part entière. Il est imposable sur les bénéfices de son exploitation, soumis à sa propre CFE et tenu des obligations comptables et déclaratives de tout exploitant. Le dépôt de garantie qu'il verse au loueur n'est pas une charge : il reste une créance, qui lui sera restituée en fin de contrat.

Les montages à risque fiscal

Le juge, civil comme fiscal, s'attache à la réalité de l'opération. Une location-gérance qui dissimule en réalité une vente peut être requalifiée en cession de fonds de commerce. Le critère décisif retenu par la Cour de cassation est la possibilité pour le loueur de reprendre l'exploitation à l'issue du contrat (Cass. com., 18 oct. 1994, n° 92-19.807).

Sur le plan fiscal, une requalification a des effets lourds : exigibilité des droits d'enregistrement de la cession et imposition immédiate de la plus-value. Deux situations appellent une vigilance particulière :

• l'imputation des redevances sur le prix dans une promesse de vente, qui rapproche les redevances d'acomptes sur le prix (voir notre article sur la location-gérance avec promesse de vente) ;
• le transfert au gérant de l'essentiel des moyens d'exploitation, qui priverait le loueur de toute possibilité réelle de reprendre son fonds.

La cession du fonds : la plus-value du loueur

Lorsque le loueur vend son fonds, au gérant ou à un tiers, il réalise une plus-value professionnelle. Plusieurs régimes permettent de l'exonérer, mais la location-gérance en modifie les conditions.

L'exonération en fonction de la valeur du fonds (article 238 quindecies)

L'article 238 quindecies du CGI exonère les plus-values réalisées lors de la transmission d'une entreprise individuelle ou d'une branche complète d'activité. L'exonération est totale lorsque la valeur des éléments transmis n'excède pas 500 000 €, et partielle jusqu'à 1 000 000 €.

Pour une activité donnée en location-gérance, le VII de l'article pose deux conditions spécifiques :

• l'activité doit avoir été exercée depuis au moins cinq ans au moment de la mise en location ;
• la transmission doit être réalisée au profit du locataire ou, dans le respect du contrat, de toute autre personne, à condition qu'elle porte sur l'intégralité des éléments concourant à l'exploitation de l'activité louée.

L'administration précise que ces conditions s'ajoutent aux conditions générales du dispositif (BOI-BIC-PVMV-40-20-50), notamment celles qui interdisent au cédant de contrôler l'entreprise cessionnaire. Ce point est décisif dans les montages familiaux, où le fonds est souvent loué à une société dirigée par un proche.

L'exonération en cas de départ à la retraite (article 151 septies A)

L'article 151 septies A du CGI exonère les plus-values réalisées par l'exploitant qui cède son entreprise à l'occasion de son départ à la retraite, sous des conditions de durée d'activité, de calendrier entre la cession et le départ à la retraite, et d'absence de contrôle de l'entreprise cessionnaire.

Le loueur de fonds peut en bénéficier aux mêmes conditions spécifiques que pour l'article 238 quindecies : activité exercée depuis au moins cinq ans au moment de la mise en location, et cession au locataire ou, dans le respect du contrat, à un tiers, si elle porte sur l'intégralité des éléments d'exploitation.

La possibilité de céder à un tiers autre que le gérant a été ouverte par la loi de finances pour 2022 (loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021, art. 19). Auparavant, seule la cession au locataire-gérant permettait de bénéficier des deux exonérations.

L'exonération des petites entreprises (article 151 septies) : fermée au loueur

L'article 151 septies du CGI exonère les plus-values des entreprises dont les recettes n'excèdent pas certains seuils. Il ne s'applique qu'aux activités exercées à titre professionnel. Depuis la réforme issue de la loi de finances rectificative pour 2005, la location-gérance, activité non professionnelle pour le loueur, en est exclue. Ce n'est donc pas une voie de sortie pour le loueur de fonds.

La transmission à titre gratuit (article 41)

L'article 41 du CGI permet, sous conditions, de reporter l'imposition des plus-values professionnelles lors de la transmission à titre gratuit d'une entreprise individuelle, par donation ou succession. L'administration excluait autrefois les entreprises préalablement données en location-gérance. Elle est revenue sur cette position : depuis une mise à jour du BOFiP du 11 décembre 2024, la mise en location-gérance préalable ne fait plus obstacle au report d'imposition, toutes autres conditions étant remplies.

En résumé

RégimeApplicable au loueur de fonds ?Conditions propres à la location-géranceArt. 238 quindecies (valeur du fonds)Oui5 ans d'activité à la mise en location ; cession au gérant ou à un tiers repreneur de l'intégralitéArt. 151 septies A (retraite)OuiIdemArt. 151 septies (petites entreprises)NonActivité non professionnelleArt. 41 (transmission gratuite)Oui, depuis déc. 2024Conditions de droit commun

Ces régimes sont exclusifs les uns des autres pour une même plus-value, et leurs conditions s'apprécient parfois dès la mise en location-gérance. Le choix doit donc être anticipé, avec l'expert-comptable du loueur, bien avant la cession.

Les droits d'enregistrement

Le contrat de location-gérance ne transfère pas la propriété du fonds : il ne donne donc pas lieu aux droits de mutation applicables aux cessions de fonds de commerce. Ceux-ci ne sont dus que lors de la cession du fonds, au gérant ou à un tiers. Voir notre article sur les droits d'enregistrement d'une cession de fonds de commerce.

Attention en revanche à la promesse de vente souvent insérée dans le contrat : si elle est unilatérale et conclue sous seing privé, elle doit être enregistrée dans les dix jours de son acceptation, à peine de nullité (article 1589-2 du Code civil).

FAQ : fiscalité de la location-gérance

La redevance de location-gérance est-elle soumise à la TVA ?

Oui. La location d'un fonds de commerce est une prestation de services soumise à la TVA au taux normal de 20 %. Le gérant récupère cette TVA dans les conditions de droit commun.

Comment la redevance est-elle imposée chez le loueur ?

Pour un loueur personne physique, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Pour une société à l'impôt sur les sociétés, dans son résultat imposable.

Le loueur doit-il payer la CFE ?

Oui. L'administration considère que la location d'un fonds de commerce est une activité imposable à la CFE, distincte de l'exploitation du gérant.

Peut-on être exonéré de plus-value en vendant son fonds à son gérant ?

Oui, au titre de l'article 238 quindecies ou de l'article 151 septies A, si l'activité était exercée depuis au moins cinq ans au moment de la mise en location et si les conditions générales de ces régimes sont remplies.

Peut-on vendre à un tiers et conserver l'exonération ?

Oui, depuis la loi de finances pour 2022, à condition que la cession respecte le contrat de location-gérance et porte sur l'intégralité des éléments concourant à l'exploitation de l'activité louée.

Vous envisagez une location-gérance ?

Les choix fiscaux se font dès la rédaction du contrat. Me Baptiste Robelin vous accompagne, en lien avec votre expert-comptable, dans la structuration de la location-gérance et la préparation de la cession du fonds. Découvrez notre accompagnement d'avocat en location-gérance ou contactez le cabinet à Paris ou à Lyon.