Bail de petite restauration : le bailleur doit-il fournir une extraction ?
En bref. Lorsque le bail vise la restauration, le bailleur doit fournir une extraction conforme. Lorsqu'il vise seulement la petite restauration ou la restauration rapide, la réponse est incertaine : selon les décisions, les juges font primer la destination du bail, l'exigence sanitaire, l'activité réellement exercée, ou sanctionnent le locataire qui a dépassé sa destination.
En vertu de l'article 1719 du Code civil, le bailleur doit délivrer un local conforme à l'usage prévu au bail. Pour un bail de restauration, cette obligation inclut l'extraction : nous l'analysons dans notre article Extraction d'un restaurant : le bailleur doit-il l'installer ?. Mais de plus en plus de locaux sont loués pour une activité de petite restauration ou de restauration rapide. Le bailleur doit-il alors, lui aussi, fournir une extraction ?
Il n'existe pas de définition légale de la petite restauration ; les juges la distinguent de la restauration traditionnelle par la simplicité des plats et de leur préparation. Sur ces critères, voir notre article Petite restauration ou restauration traditionnelle : définition et critères des juges.
Première approche : la destination du bail prime
Certaines juridictions distinguent nettement la petite restauration de la restauration traditionnelle, et en tirent les conséquences. Le tribunal de grande instance de Lyon a ainsi relevé que les aliments vendus n'étaient pas préparés sur place mais seulement réchauffés (TGI Lyon, ch. des urgences, 8 avril 2014, n° 13/11143).
La cour d'appel de Paris a de même jugé qu'un bar à vin, épicerie et comptoir gourmand servant des plateaux de produits froids ne constituait pas une restauration traditionnelle (CA Paris, pôle 5 ch. 3, 8 septembre 2021, n° 19/19467). Mais la distinction venait ici du contrat lui-même : le bail visait une « restauration rapide sur place et à emporter sans extraction extérieure », à l'exclusion de toute restauration traditionnelle.
Deuxième approche : toute restauration impose une extraction
D'autres juridictions refusent de distinguer. Le tribunal de grande instance de Grasse a condamné un bailleur à installer une extraction, estimant que, pour un bail de petite restauration, la composition de la carte importe peu dès lors que toute activité de restauration impose une extraction conforme (TGI Grasse, réf., 2 décembre 2015, n° 15/01371).
La cour d'appel de Montpellier a statué dans le même sens pour un salon de thé et petite restauration, en s'appuyant sur un rapport d'expertise qui concluait à la nécessité d'une extraction et d'une ventilation (CA Montpellier, 1re ch. C, 10 janvier 2017, n° 14/06143).
Troisième approche : l'activité réellement exercée tranche
Pour un bail de « crêperie, petite restauration et vente à emporter », la cour d'appel de Paris a raisonné à partir de l'activité elle-même, sans s'arrêter au terme « petite restauration » : les lieux étant loués pour une crêperie, le bailleur devait fournir une extraction (CA Paris, pôle 5 ch. 3, 10 mai 2023, n° 20/00976). La cour a ajouté que la clause selon laquelle le preneur prend les lieux dans leur état n'exonérait pas le bailleur de son obligation de délivrance.
Quatrième approche : le dépassement de la destination est une faute du locataire
L'absence d'extraction peut aussi se retourner contre le locataire. Dans un bail de petite restauration, un exploitant faisait de la friture et du kebab ; la préfecture de police avait constaté des odeurs dans les parties communes et dans la rue. Le juge n'a pas retenu un manquement du bailleur : il a jugé que cette activité ne correspondait pas à la petite restauration, et prononcé la résiliation du bail aux torts du locataire (TGI Paris, réf., 7 décembre 2010, n° 10/59731).
Synthèse de la jurisprudence
| Décision | Activité | Solution |
|---|---|---|
| CA Paris, 10 mai 2023 | Crêperie, petite restauration | Bailleur tenu de fournir l'extraction |
| CA Paris, 8 septembre 2021 | Bar à vin, produits froids | Pas de restauration traditionnelle (bail « sans extraction ») |
| CA Montpellier, 10 janvier 2017 | Salon de thé, petite restauration | Bailleur tenu de fournir l'extraction |
| TGI Grasse, 2 décembre 2015 | Petite restauration | Bailleur tenu de fournir l'extraction |
| TGI Lyon, 8 avril 2014 | Plats réchauffés | Distinction avec la restauration traditionnelle |
| TGI Paris, 7 décembre 2010 | Kebab, friture | Résiliation aux torts du locataire |
Ce qu'il faut retenir
Il n'existe pas d'approche uniforme : la question se règle au cas par cas, selon la rédaction du bail et l'activité réellement exercée. Pour le locataire, une destination imprécise peut jouer en sa faveur, mais un dépassement manifeste l'expose à la résiliation. Pour le bailleur, seule une clause excluant expressément l'extraction et la cuisson sécurise la situation : nous détaillons sa rédaction dans notre article Petite restauration ou restauration rapide : comment garantir l'absence de système d'extraction d'air ?.
Par Baptiste Robelin, avocat associé expert en bail commercial et droit immobilier du cabinet Novlaw Avocats.
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