Congé dans le bail commercial : qui peut le donner, quand et comment ?

Ce qu'il faut retenir : le bail commercial ne prend pas fin de lui-même à son terme. Il ne cesse que par l'effet d'un congé donné au moins six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement (article L.145-9 du Code de commerce). Le locataire peut donner congé à chaque échéance triennale, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte de commissaire de justice. Le bailleur, lui, ne peut donner congé que dans des cas limités et toujours par acte de commissaire de justice, en motivant son congé à peine de nullité.

Le congé est l'acte unilatéral par lequel le bailleur ou le locataire fait connaître à l'autre sa volonté de mettre fin au bail. C'est un acte à fort enjeu : un congé tardif peut prolonger l'engagement du locataire, un congé mal rédigé peut être annulé, et un congé du bailleur expose le plus souvent au paiement d'une indemnité d'éviction. Ce guide explique qui peut donner congé, à quel moment, dans quelles formes, et quels sont ses effets.

Qui peut donner congé dans un bail commercial ?

Les deux parties peuvent donner congé, mais pas dans les mêmes conditions. Le statut des baux commerciaux protège la stabilité du locataire : celui-ci dispose d'une large faculté de sortie, alors que le bailleur ne peut mettre fin au bail que dans les cas prévus par la loi.

• Le locataire peut donner congé à l'expiration de chaque période triennale, à tout moment en cas de départ à la retraite ou d'invalidité, et à tout moment pendant la tacite prolongation du bail.
• Le bailleur peut donner congé à l'échéance du bail ou pendant sa tacite prolongation, avec offre de renouvellement ou avec refus de renouvellement. En cours de bail, il ne peut le faire à l'échéance triennale que pour certains motifs limitativement énumérés.

Le congé ne doit pas être confondu avec la résiliation amiable, qui suppose l'accord des deux parties, ni avec la résiliation pour faute, qui passe par la clause résolutoire ou par le juge.

Le congé donné par le locataire

À l'expiration de chaque période triennale

Selon l'article L.145-4 du Code de commerce, le locataire a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Il n'a pas à justifier d'un motif et ne doit aucune indemnité au bailleur.

Cette faculté peut toutefois être écartée par une clause expresse dans quatre cas : bail conclu pour plus de neuf ans, locaux monovalents, locaux à usage exclusif de bureaux et certains locaux de stockage. Les règles de durée sont détaillées dans notre guide sur le bail commercial 3-6-9.

En cas de départ à la retraite ou d'invalidité

Le locataire qui a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou qui a été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée dans le cadre du régime social auquel il est affilié peut donner congé à tout moment, dans les formes et délai applicables au congé triennal (article L.145-4, alinéa 4). La même faculté est ouverte, dans les conditions prévues par le texte, à l'associé unique d'une EURL ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une SARL titulaire du bail.

Pendant la tacite prolongation

Lorsque personne n'a donné congé ni demandé le renouvellement à l'échéance, le bail se prolonge tacitement. Le locataire peut alors y mettre fin à tout moment, par un congé donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil (article L.145-9). L'article L.145-9 exigeant un acte extrajudiciaire, il est prudent de faire délivrer ce congé par commissaire de justice.

Le congé triennal par lettre recommandée : la position de la Cour de cassation

Les formes du congé ont souvent changé : acte extrajudiciaire obligatoire avant la loi Pinel du 18 juin 2014, choix ouvert entre lettre recommandée et acte extrajudiciaire après celle-ci, puis retour à l'acte extrajudiciaire dans l'article L.145-9 avec la loi Macron du 6 août 2015, tandis que l'article L.145-4 conservait la lettre recommandée pour le congé triennal du locataire.

Saisie de cette apparente contradiction, dans une affaire où une cour d'appel avait annulé un congé triennal adressé par lettre recommandée au motif que l'article L.145-9 imposait un acte extrajudiciaire, la Cour de cassation a censuré cette analyse : l'article L.145-4, dans sa rédaction issue de la loi du 6 août 2015, confère au preneur la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire (Cass. 3e civ., 24 octobre 2019, n° 18-24.077, publié au Bulletin).

En pratique, l'acte de commissaire de justice reste la voie la plus sûre : il donne une date certaine au congé et évite les difficultés liées à une lettre non réclamée ou distribuée tardivement.

Que se passe-t-il si le préavis n'est pas respecté ?

Un congé délivré moins de six mois avant l'échéance visée ne permet pas de quitter les lieux à cette date : le locataire reste engagé et ses loyers restent dus. Selon les cas, le congé ne pourra produire effet qu'à une échéance ultérieure, ce qui peut prolonger l'engagement de trois ans. Il est donc essentiel de vérifier le point de départ du bail et le calendrier des échéances avant toute démarche. Les stratégies de sortie (congé triennal, cession du bail, résiliation amiable) sont présentées dans notre guide comment résilier un bail commercial 3-6-9.

Le congé donné par le bailleur

À l'échéance du bail ou pendant la tacite prolongation

À l'arrivée du terme, le bailleur qui souhaite mettre fin au bail ou en modifier le loyer doit délivrer un congé au moins six mois à l'avance. Pendant la tacite prolongation, ce congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil (article L.145-9). Deux options s'offrent à lui :

• le congé avec offre de renouvellement, souvent assorti d'une proposition de nouveau loyer. Voir notre article sur le congé avec offre de renouvellement et, pour le cas d'une offre à des conditions modifiées autres que le loyer, notre analyse de la jurisprudence de la Cour de cassation sur le congé avec renouvellement et modifications ;
• le congé avec refus de renouvellement, qui ouvre en principe droit pour le locataire à une indemnité d'éviction (article L.145-14), sauf motif grave et légitime ou autre exception légale. Voir notre article sur le refus de renouvellement par le bailleur.

À l'échéance triennale, pour des motifs limités

Le bailleur dispose de la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, dans les formes et délai de l'article L.145-9, uniquement s'il entend invoquer les dispositions des articles L.145-18 (construction ou reconstruction de l'immeuble), L.145-21 (surélévation), L.145-23-1 (reprise d'un local d'habitation accessoire) et L.145-24 (travaux de restauration immobilière ou démolition dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain), selon l'article L.145-4, alinéa 3. Chacun de ces cas obéit à des conditions et à des modalités d'indemnisation ou de relogement propres.

En cours de bail, en cas de manquement du locataire

En dehors de ces hypothèses, le bailleur ne peut pas donner congé en cours de bail. S'il reproche au locataire un manquement (loyers impayés, défaut d'assurance, activité non autorisée), il doit mettre en œuvre la clause résolutoire par un commandement resté infructueux pendant un mois (article L.145-41) ou demander la résiliation judiciaire du bail. Voir notre guide sur les loyers impayés en bail commercial.

Quelles sont les formes du congé ?

Lettre recommandée ou acte de commissaire de justice

• Congé du bailleur : toujours par acte extrajudiciaire, c'est-à-dire par acte de commissaire de justice (article L.145-9).
• Congé triennal du locataire, et congé pour départ à la retraite ou invalidité : par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte de commissaire de justice (article L.145-4).
• Congé du locataire pendant la tacite prolongation : par prudence, par acte de commissaire de justice.

Les mentions obligatoires

Le congé doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné (article L.145-9). Ces exigences visent avant tout le congé délivré par le bailleur, dont la rédaction doit être particulièrement soignée.

À qui délivrer le congé ?

Le congé doit être adressé à la partie au bail, telle qu'elle existe à la date de délivrance : en cas de vente de l'immeuble, de cession du bail ou de pluralité de bailleurs ou de locataires, il faut identifier avec précision le ou les destinataires. Le contrat de louage n'est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur (article 1742 du Code civil) : en cas de décès de l'une des parties, le bail se poursuit avec ses héritiers, à qui le congé doit alors être adressé.

Quels sont les effets du congé ?

• Le bail prend fin à la date pour laquelle le congé a été donné, sous réserve de sa validité.
• Le locataire évincé qui a droit à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue ; il reste dans les locaux aux conditions du bail expiré, moyennant une indemnité d'occupation (article L.145-28).
• Le délai de deux ans pour contester le congé ou demander une indemnité d'éviction court à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
• Le droit de repentir permet au bailleur qui a refusé le renouvellement de revenir sur sa décision dans les conditions de l'article L.145-58.

La résiliation amiable : une alternative au congé

Bailleur et locataire peuvent à tout moment convenir de mettre fin au bail d'un commun accord. Il est recommandé de formaliser cet accord dans un protocole écrit réglant la date de départ, les loyers restant dus, l'état des lieux et la restitution du dépôt de garantie. Lorsque le fonds du locataire est grevé d'inscriptions, la résiliation amiable ne devient définitive qu'un mois après sa notification aux créanciers inscrits (article L.143-2 du Code de commerce).

L'accompagnement de Novlaw Avocats

Le cabinet Novlaw Avocats accompagne bailleurs et locataires dans la rédaction, la délivrance et la contestation des congés : vérification du calendrier, choix de la forme, rédaction des motifs, évaluation du risque d'indemnité d'éviction et contentieux devant le tribunal judiciaire. Consultez notre page avocat en bail commercial, notre offre résiliation de bail commercial et notre guide sur le renouvellement du bail commercial.

Le cabinet intervient depuis ses bureaux de Paris, Lyon et Lille (voir notre page avocat en bail commercial à Paris), en conseil comme en contentieux.

FAQ : congé dans le bail commercial

Quel est le préavis pour donner congé d'un bail commercial ?

Six mois au moins, que le congé émane du bailleur ou du locataire. Pendant la tacite prolongation, le congé doit en outre être donné pour le dernier jour du trimestre civil (article L.145-9 du Code de commerce).

Le locataire peut-il donner congé par lettre recommandée ?

Oui, pour un congé à l'échéance triennale ou pour départ à la retraite ou invalidité : l'article L.145-4 lui laisse le choix entre la lettre recommandée avec demande d'avis de réception et l'acte de commissaire de justice.

Le bailleur peut-il donner congé par lettre recommandée ?

Non. Le congé du bailleur doit être délivré par acte de commissaire de justice (article L.145-9 du Code de commerce).

Le bailleur peut-il donner congé tous les trois ans ?

Seulement pour construire, reconstruire ou surélever l'immeuble, reprendre un local d'habitation accessoire ou réaliser certains travaux de restauration immobilière ou de renouvellement urbain (article L.145-4, alinéa 3).

Un congé mal rédigé est-il valable ?

Le congé qui ne précise pas ses motifs ou qui omet la mention du délai de deux ans pour saisir le tribunal est nul (article L.145-9). Un congé délivré dans une forme non prévue par la loi s'expose également à la nullité.

Que se passe-t-il si personne ne donne congé à la fin du bail ?

Le bail se prolonge tacitement. Chaque partie peut ensuite y mettre fin par un congé donné six mois à l'avance pour le dernier jour du trimestre civil. Le locataire peut aussi demander le renouvellement à tout moment au cours de la prolongation (article L.145-10).

Le locataire doit-il une indemnité au bailleur lorsqu'il donne congé ?

Non, lorsqu'il donne congé dans les cas et formes prévus par la loi, à l'échéance triennale ou pour départ à la retraite ou invalidité.