Refus de renouvellement du bail commercial par le bailleur : forme, motifs et conséquences

Ce qu'il faut retenir : le bailleur peut refuser le renouvellement d'un bail commercial, mais il doit respecter un formalisme strict et, sauf exceptions, verser au locataire une indemnité d'éviction. Le refus prend la forme d'un congé délivré par acte de commissaire de justice au moins six mois à l'avance, ou d'une réponse à la demande de renouvellement du locataire dans les trois mois.

Le droit au renouvellement est la principale protection du locataire commercial : il lui garantit la stabilité nécessaire pour développer son fonds. Le bailleur conserve pourtant la possibilité de refuser ce renouvellement, pour récupérer ses locaux, vendre libre d'occupation ou relouer à de meilleures conditions. Cet article présente les formes et les conséquences de ce refus. Le calcul de l'indemnité est détaillé dans notre guide sur l'indemnité d'éviction.

Comment le bailleur peut-il refuser le renouvellement ?

Par un congé avec refus de renouvellement

Le bail commercial ne cesse que par l'effet d'un congé ou d'une demande de renouvellement (article L.145-9 du Code de commerce). Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler doit donc délivrer un congé :

• par acte de commissaire de justice ;
• au moins six mois avant l'expiration du bail ou, pendant la tacite prolongation, au moins six mois à l'avance pour le dernier jour du trimestre civil ;
• en précisant, à peine de nullité, les motifs du congé et en indiquant que le locataire qui entend le contester ou demander une indemnité d'éviction doit saisir le tribunal dans un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

En réponse à une demande de renouvellement

Lorsque le locataire demande le renouvellement, le bailleur dispose de trois mois pour faire connaître son refus, dans les mêmes formes que la demande (acte de commissaire de justice ou lettre recommandée avec demande d'avis de réception), en précisant les motifs. À défaut de réponse dans ce délai, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement (article L.145-10).

Le refus de renouvellement oblige-t-il à payer une indemnité d'éviction ?

En principe, oui : le bailleur doit verser une indemnité égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement (article L.145-14). Elle comprend notamment la valeur marchande du fonds et les frais de déménagement, de réinstallation et de mutation. Voir notre guide complet sur le calcul de l'indemnité d'éviction.

Le bailleur peut toutefois refuser le renouvellement sans indemnité dans des cas limités :

• le locataire ne remplit pas les conditions du droit au renouvellement : bail non soumis au statut (bail dérogatoire, convention d'occupation précaire), défaut d'immatriculation, absence d'exploitation effective du fonds pendant les trois années précédant l'expiration du bail (articles L.145-1 et L.145-8) ;
• le bailleur justifie d'un motif grave et légitime, après mise en demeure restée sans effet pendant plus d'un mois lorsqu'il s'agit de l'inexécution d'une obligation (article L.145-17, I, 1°) ;
• l'immeuble doit être démoli en raison de son insalubrité reconnue ou parce qu'il ne peut plus être occupé sans danger (article L.145-17, I, 2°) ;
• le bailleur reconstruit l'immeuble et offre au locataire un local de remplacement (article L.145-18) ;
• la reprise porte sur des locaux d'habitation accessoires ou sur la construction d'habitations, dans les conditions des articles L.145-22, L.145-23-1 et L.145-24.

Le locataire doit-il quitter les lieux immédiatement ?

Non. Le locataire qui peut prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue (article L.145-28). Il reste dans les locaux aux conditions du bail expiré et verse une indemnité d'occupation.

Le bailleur peut-il revenir sur son refus ?

Oui, par l'exercice du droit de repentir : dans les quinze jours suivant la date à laquelle la décision fixant l'indemnité est passée en force de chose jugée, tant que le locataire est encore dans les lieux et n'a pas loué ou acheté un autre immeuble pour se réinstaller (article L.145-58). Le bailleur doit alors consentir au renouvellement et supporter les frais de l'instance.

Les points de vigilance

• Pour le bailleur : chiffrer l'indemnité d'éviction avant de délivrer le congé, vérifier les conditions du droit au renouvellement du locataire et soigner la motivation du congé.
• Pour le locataire : saisir le tribunal dans le délai de deux ans, même si des discussions sont en cours, et réunir les éléments comptables nécessaires à l'évaluation du fonds.
• En cas de cession du droit au bail en fin de bail : le cessionnaire qui change d'activité peut ne pas remplir la condition de trois ans d'exploitation. Il est prudent de subordonner la cession à l'accord du bailleur sur le principe du renouvellement.

L'accompagnement de Novlaw Avocats

Le cabinet assiste bailleurs et locataires dans la rédaction et la contestation des congés, la négociation et le contentieux de l'indemnité d'éviction. Consultez notre page avocat en bail commercial et nos articles sur le congé dans le bail commercial et le renouvellement du bail commercial.

FAQ : refus de renouvellement

Le bailleur doit-il motiver son refus de renouvellement ?

Oui. Le congé doit préciser ses motifs, à peine de nullité (article L.145-9 du Code de commerce).

Le bailleur peut-il refuser le renouvellement pour vendre son local ?

Oui, mais il devra en principe verser au locataire une indemnité d'éviction, sauf motif grave et légitime ou autre exception légale.

Que se passe-t-il si le bailleur ne répond pas à la demande de renouvellement ?

S'il ne répond pas dans les trois mois, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement (article L.145-10 du Code de commerce).