Bail commercial 3-6-9 : durée, fonctionnement et exceptions

Ce qu'il faut retenir : le bail commercial est conclu pour une durée minimale de neuf ans (article L.145-4 du Code de commerce). On parle de « bail 3-6-9 » parce que le locataire peut, en principe, y mettre fin à l'expiration de chaque période de trois ans. Une durée plus longue est possible mais emporte des conséquences importantes, notamment sur le loyer de renouvellement. Une durée plus courte n'est envisageable que dans le cadre d'un bail dérogatoire de trois ans au plus.

La durée du bail est l'une des premières questions que se posent les commerçants, restaurateurs, hôteliers, artisans et investisseurs au moment de signer. Elle conditionne la stabilité de l'exploitation, la valeur du fonds de commerce, le calendrier des révisions de loyer et les possibilités de sortie de chacune des parties.

Ce guide explique le fonctionnement du bail 3-6-9, les exceptions à la durée de neuf ans et ce qui se passe à l'arrivée du terme. Pour les démarches de sortie (congé triennal, départ à la retraite, résiliation amiable ou judiciaire), consultez notre guide dédié : comment résilier un bail commercial 3-6-9.

Qu'est-ce qu'un bail commercial 3-6-9 ?

L'article L.145-4 du Code de commerce dispose que la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Cette règle est l'un des piliers du statut des baux commerciaux : elle garantit au locataire une stabilité suffisante pour développer sa clientèle et amortir ses investissements.

L'expression « bail 3-6-9 » vient du découpage de cette durée en trois périodes triennales :

• le bail est conclu pour neuf ans au moins ;
• le locataire peut, sauf exceptions, donner congé à l'expiration de la troisième, de la sixième et de la neuvième année ;
• le loyer peut faire l'objet d'une révision triennale.

Le bailleur, lui, ne dispose pas de la même liberté : il ne peut mettre fin au bail à l'issue d'une période triennale que dans des cas limitativement énumérés par la loi.

Le point de départ du bail : une date à fixer avec soin

Le point de départ du bail détermine l'ensemble du calendrier contractuel : échéances triennales, dates de révision du loyer, date d'expiration et période pendant laquelle le congé ou la demande de renouvellement peuvent être délivrés. Il est donc essentiel de le stipuler clairement dans le bail, en le distinguant le cas échéant de la date d'entrée en jouissance ou de la date d'exigibilité du loyer.

Ce qui se passe à chaque échéance triennale

La faculté de congé du locataire

À l'expiration de chaque période triennale, le locataire peut quitter les lieux sans avoir à justifier d'un motif. Il doit donner congé au moins six mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte de commissaire de justice (article L.145-4, alinéa 2). Les conditions et les pièges de ce congé sont détaillés dans notre guide sur la résiliation du bail commercial 3-6-9.

La révision triennale du loyer

L'article L.145-38 du Code de commerce permet à chacune des parties de demander la révision du loyer trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. Sauf exceptions, la variation du loyer révisé est plafonnée à la variation de l'indice applicable. Pour le détail des règles de calcul, consultez notre article sur la révision du loyer commercial.

Peut-on conclure un bail commercial de plus de neuf ans ?

Oui. L'article L.145-4 fixe une durée minimale, pas une durée maximale : les parties peuvent convenir d'un bail de dix, douze, quinze ans ou davantage. Les bailleurs institutionnels y recourent pour sécuriser leurs revenus locatifs, et les exploitants qui engagent d'importants travaux (hôtels, restaurants, établissements de loisirs) y trouvent une stabilité accrue.

Une durée supérieure à neuf ans emporte toutefois trois conséquences majeures, à mesurer avant de signer.

1. La possibilité d'une durée ferme

Lorsque le bail est conclu pour plus de neuf ans, une clause peut priver le locataire de sa faculté de donner congé à l'issue de chaque période triennale (article L.145-4, alinéa 2). Le locataire s'engage alors pour toute la durée du bail.

2. Le déplafonnement du loyer au renouvellement

Lors du renouvellement, le loyer est en principe plafonné à la variation de l'indice. Ce plafonnement ne s'applique pas lorsque la durée contractuelle du bail expiré était supérieure à neuf ans (article L.145-34 du Code de commerce) : le loyer du bail renouvelé est alors fixé à la valeur locative, qui peut être nettement supérieure au loyer plafonné.

Le dernier alinéa de l'article L.145-34 tempère cet effet : lorsqu'il est fait exception au plafonnement par suite d'une clause relative à la durée du bail, l'augmentation qui en découle ne peut, pour une année, excéder 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

3. Une formalité de publicité au-delà de douze ans

Les baux de plus de douze ans doivent être publiés au service de la publicité foncière (décret n° 55-22 du 4 janvier 1955), ce qui suppose un acte notarié. À défaut de publication, le bail n'est pas opposable aux tiers, notamment à un acquéreur de l'immeuble, pour la période excédant douze ans.

Peut-on supprimer la résiliation triennale dans un bail de neuf ans ?

En principe, non : la faculté de congé triennal du locataire est d'ordre public. L'article L.145-4, alinéa 2, permet toutefois d'y déroger par une clause expresse dans quatre cas :

• les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans ;
• les baux de locaux construits en vue d'une seule utilisation ;
• les baux de locaux à usage exclusif de bureaux ;
• les baux de locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l'article 231 ter du Code général des impôts.

En dehors de ces hypothèses, une clause de durée ferme est réputée non écrite et le locataire conserve sa faculté de congé triennal.

Peut-on conclure un bail commercial de moins de neuf ans ?

Pas dans le cadre du statut des baux commerciaux. Deux mécanismes permettent toutefois une occupation plus courte.

Le bail dérogatoire : trois ans au maximum

L'article L.145-5 du Code de commerce permet aux parties, lors de l'entrée dans les lieux, de déroger au statut à condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. Ce bail dérogatoire sert souvent à tester un emplacement ou une nouvelle activité.

Il faut être vigilant à son échéance : si, au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance, le locataire reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux, donc pour neuf ans. Il en va de même en cas de renouvellement exprès du bail dérogatoire ou de conclusion d'un nouveau bail dérogatoire pour le même local au-delà de la durée totale de trois ans. Pour en savoir plus, consultez notre article sur la transformation du bail dérogatoire en bail commercial.

La convention d'occupation précaire

La convention d'occupation précaire ne doit pas être confondue avec le bail dérogatoire. Selon l'article L.145-5-1 du Code de commerce, elle se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties (par exemple un immeuble promis à démolition). En l'absence d'une telle précarité objective, la convention risque d'être requalifiée en bail commercial.

Que se passe-t-il à la fin des neuf ans ?

Le bail commercial ne prend pas fin automatiquement à son terme. Selon l'article L.145-9 du Code de commerce, il ne cesse que par l'effet d'un congé donné au moins six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.

Le congé du bailleur ou la demande de renouvellement du locataire

• Le bailleur peut délivrer un congé avec offre de renouvellement, souvent pour proposer un nouveau loyer, ou un congé avec refus de renouvellement. Dans ce dernier cas, il doit en principe verser au locataire une indemnité d'éviction (article L.145-14), sauf motif grave et légitime notamment (article L.145-17). Voir notre article sur le refus de renouvellement.
• Le locataire peut demander le renouvellement dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail ou à tout moment au cours de sa prolongation (article L.145-10). Le bailleur dispose de trois mois pour faire connaître sa position ; à défaut, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement.

La tacite prolongation

À défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Pendant cette période, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil (article L.145-9).

La tacite prolongation n'est pas neutre : lorsque, par son effet, la durée du bail excède douze ans, le loyer du bail renouvelé échappe au plafonnement (article L.145-34). Les locataires ont donc intérêt à anticiper leur demande de renouvellement, et les bailleurs à mesurer l'intérêt de laisser le bail se prolonger.

Quelle est la durée du bail renouvelé ?

Sauf accord des parties pour une durée plus longue, le bail renouvelé est conclu pour neuf ans (article L.145-12 du Code de commerce). Le locataire retrouve les mêmes droits que sous le bail initial, notamment la faculté de congé à chaque échéance triennale. Pour en savoir plus, consultez notre article sur le renouvellement du bail commercial.

Négocier la durée du bail : les points de vigilance

La clause de durée est un point stratégique de la négociation. Les intérêts des parties divergent souvent :

• côté bailleur : une durée longue et ferme sécurise les revenus locatifs et ouvre la voie au déplafonnement du loyer au renouvellement ;
• côté locataire : la faculté de congé triennal offre de la souplesse en cas de difficultés ou de transfert d'activité, tandis qu'une durée longue protège les investissements mais expose à un loyer de renouvellement fixé à la valeur locative.

La durée influe également sur la valeur du fonds de commerce et sur les possibilités de cession : un acquéreur s'intéressera toujours à la durée restant à courir et aux conditions de sortie. Il est donc recommandé de faire analyser le projet de bail avant sa signature.

L'accompagnement de Novlaw Avocats

Le cabinet Novlaw Avocats accompagne bailleurs, investisseurs, commerçants, restaurateurs et hôteliers dans toutes les questions liées aux baux commerciaux : négociation et rédaction des clauses de durée, renouvellement, fixation et révision du loyer, déspécialisation, congé et indemnité d'éviction, ainsi que la cession de fonds de commerce.

Le cabinet intervient depuis ses bureaux de Paris, Lyon et Lille (voir notre page avocat en bail commercial à Paris), en conseil comme en contentieux.

FAQ : durée du bail commercial 3-6-9

Quelle est la durée d'un bail commercial ?

Neuf ans au minimum, conformément à l'article L.145-4 du Code de commerce. Les parties peuvent prévoir une durée plus longue, mais pas plus courte, sauf à conclure un bail dérogatoire de trois ans au plus.

Pourquoi parle-t-on de bail 3-6-9 ?

Parce que la durée de neuf ans est découpée en trois périodes de trois ans, à l'expiration desquelles le locataire peut en principe donner congé et le loyer peut être révisé.

Peut-on conclure un bail commercial de 10 ou 12 ans ?

Oui. Mais le locataire peut alors être privé de sa faculté de congé triennal, le loyer de renouvellement échappe au plafonnement et, au-delà de douze ans, le bail doit être publié au service de la publicité foncière.

Peut-on signer un bail commercial de 3 ans ?

Oui, sous la forme d'un bail dérogatoire (article L.145-5 du Code de commerce), dont la durée totale ne peut dépasser trois ans. Si le locataire reste dans les lieux plus d'un mois après l'échéance sans opposition du bailleur, un bail commercial de neuf ans prend le relais.

Le bailleur peut-il mettre fin au bail tous les trois ans ?

Non. Le bailleur ne peut donner congé à l'issue d'une période triennale que dans les cas prévus par l'article L.145-4, alinéa 3 (construction, reconstruction ou surélévation de l'immeuble, travaux de restauration immobilière, démolition dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain, notamment).

Que se passe-t-il si personne ne fait rien à la fin du bail ?

Le bail se prolonge tacitement. Chaque partie peut alors y mettre fin par un congé donné six mois à l'avance pour le dernier jour du trimestre civil. Si la prolongation conduit le bail à dépasser douze ans, le loyer de renouvellement n'est plus plafonné.

Quelle est la durée d'un bail commercial renouvelé ?

Neuf ans, sauf accord des parties pour une durée plus longue (article L.145-12 du Code de commerce).