Quelle est la durée d'un bail commercial ? Guide complet sur le bail 3-6-9

La durée du bail commercial constitue l'une des premières questions que se posent les commerçants, restaurateurs, hôteliers, artisans et investisseurs lorsqu'ils signent un contrat de location professionnelle.

Le bail commercial est souvent désigné sous l'appellation de « bail 3-6-9 ». Cette expression, très connue des professionnels de l'immobilier commercial, renvoie directement à sa durée légale et aux possibilités de résiliation offertes au locataire.

Mais quelle est exactement la durée d'un bail commercial ? Est-il possible de conclure un bail plus court ou plus long ? Le locataire peut-il quitter les lieux avant l'échéance ? Le bailleur peut-il mettre fin au contrat librement ?

Voici tout ce qu'il faut savoir.

Quelle est la durée minimale d'un bail commercial ?

L'article L. 145-4 du Code de commerce prévoit que la durée minimale d'un bail commercial est de neuf ans.

Cette règle constitue l'un des piliers du statut des baux commerciaux. Elle vise à protéger le locataire en lui garantissant une stabilité suffisante pour développer son activité et amortir ses investissements.

En pratique, lorsqu'un commerçant signe un bail commercial, il bénéficie donc d'un droit à l'occupation des locaux pendant une durée minimale de neuf ans, sous réserve du respect de ses obligations contractuelles.

C'est cette durée légale qui explique l'expression couramment utilisée de « bail 3-6-9 ».

Pourquoi parle-t-on de bail commercial 3-6-9 ?

Le bail commercial est appelé « bail 3-6-9 » car :

• le contrat est conclu pour une durée minimale de neuf ans ;
• le locataire peut, en principe, résilier le bail tous les trois ans ;
• ces échéances interviennent à la fin de la troisième, sixième et neuvième année.

Le bailleur, quant à lui, ne dispose pas de cette même liberté.

Cette faculté de résiliation triennale constitue un avantage important pour le preneur, qui peut adapter son implantation à l'évolution de son activité.

Le locataire peut-il quitter les locaux avant neuf ans ?

Oui.

Contrairement à une idée reçue, le locataire n'est pas obligé d'attendre la fin des neuf années pour quitter les locaux.

Il peut généralement donner congé à l'expiration de chaque période triennale, soit :

• après trois ans ;
• après six ans ;
• après neuf ans.

Le congé doit être donné dans les formes prévues par le Code de commerce et respecter un préavis de six mois.

Cette faculté est souvent essentielle pour les commerçants dont l'activité évolue rapidement ou qui souhaitent transférer leur exploitation.

Peut-on supprimer le droit de résiliation triennale ?

Dans certains cas, oui.

La loi autorise les parties à déroger au droit de résiliation triennale pour certaines catégories de baux.

Cette possibilité concerne notamment :

• les locaux construits en vue d'une seule utilisation ;
• les locaux à usage exclusif de bureaux ;
• les locaux de stockage ;
• certains baux d'une durée supérieure à neuf ans.

Une rédaction particulièrement rigoureuse du contrat est alors nécessaire afin d'éviter tout risque de contestation.

Peut-on conclure un bail commercial de plus de neuf ans ?

Oui. Aucune disposition légale n'interdit de conclure un bail commercial d'une durée supérieure à neuf ans.

Il est ainsi fréquent de rencontrer :

• des baux de douze ans ;
• des baux de quinze ans ;
• des baux de dix-huit ans ;
• des baux de vingt ans ou davantage pour certains projets immobiliers.

Les bailleurs institutionnels privilégient parfois ces durées longues afin de sécuriser leurs revenus locatifs.

Les exploitants de restaurants, hôtels ou établissements nécessitant d'importants travaux peuvent également rechercher une stabilité contractuelle accrue.

Attention toutefois : les conséquences d’un bail commercial d’une durée supérieure à 9 ans, sont importantes : le bailleur est en droit de demander un déplafonnement du loyer lors du renouvellement, ou d’imposer une durée ferme avec un renoncement du locataire à sa faculté de résiliation triennale.

Peut-on conclure un bail commercial de moins de neuf ans ?

En principe, non.

Le statut des baux commerciaux impose une durée minimale de neuf ans.

Toutefois, il existe une exception importante : le bail dérogatoire.

Quelle est la durée maximale d'un bail dérogatoire ?

Le bail dérogatoire, parfois appelé bail précaire, est régi par l'article L. 145-5 du Code de commerce.

Depuis la réforme issue de la loi Pinel, sa durée maximale est fixée à trois ans.

Ce type de contrat permet aux parties d'échapper temporairement au statut des baux commerciaux.

Il est souvent utilisé :

• pour tester un emplacement ;
• pour lancer une nouvelle activité ;
• pour occuper des locaux dans l'attente d'un projet immobilier.

À l'expiration du bail dérogatoire, une vigilance particulière s'impose car le maintien dans les lieux peut entraîner la naissance d'un bail commercial classique.

Que se passe-t-il à la fin des neuf ans ?

À l'issue de la durée contractuelle, le bail ne prend pas automatiquement fin.

Deux situations principales peuvent se présenter.

Le bail est renouvelé

Le locataire bénéficie d'un droit au renouvellement de son bail commercial.

Ce droit constitue l'une des protections essentielles du statut des baux commerciaux.

Le renouvellement permet au commerçant de poursuivre son activité dans les locaux qu'il exploite parfois depuis plusieurs années.

Le bailleur refuse le renouvellement

Le bailleur peut, dans certains cas, refuser le renouvellement.

Toutefois, sauf exceptions prévues par la loi, il devra généralement verser au locataire une indemnité d'éviction destinée à réparer le préjudice subi du fait de la perte de son fonds de commerce.

Cette indemnité peut atteindre des montants particulièrement importants.

Quelle est la durée d'un bail commercial après renouvellement ?

Le bail renouvelé est généralement conclu pour une nouvelle période de neuf ans.

Le locataire retrouve alors les mêmes droits qu'au cours du bail initial, notamment la faculté de résilier le contrat à chaque échéance triennale.

Quels sont les risques d'une mauvaise négociation de la durée du bail ?

La durée du bail influence directement :

• la valeur du fonds de commerce ;
• la rentabilité de l'exploitation ;
• la capacité à financer les travaux ;
• la possibilité de céder l'activité ;
• la stabilité de l'entreprise.

Une durée inadaptée ou des clauses mal rédigées peuvent avoir des conséquences économiques importantes pour le bailleur comme pour le locataire.

C'est pourquoi il est fortement recommandé de faire analyser le projet de bail avant sa signature.

L'accompagnement de Novlaw en matière de baux commerciaux

Le bail commercial constitue souvent l'actif le plus important d'une entreprise après son fonds de commerce.

Le cabinet Novlaw accompagne bailleurs, investisseurs, commerçants, restaurateurs et hôteliers dans toutes les problématiques liées aux baux commerciaux :

• négociation et rédaction de baux commerciaux ;
• renouvellement de bail ;
• fixation et révision du loyer ;
• déspécialisation ;
• résiliation et congé ;
• indemnité d'éviction ;
• cession de droit au bail ;
• acquisition et vente de fonds de commerce.

Fort de son expérience en droit immobilier commercial et dans le secteur de l'hôtellerie-restauration, le cabinet intervient tant en conseil qu'en contentieux afin de sécuriser les intérêts de ses clients.

FAQ : durée du bail commercial

Quelle est la durée légale d'un bail commercial ?

La durée minimale d'un bail commercial est de neuf ans conformément à l'article L. 145-4 du Code de commerce.

Pourquoi parle-t-on de bail 3-6-9 ?

Parce que le locataire peut généralement résilier le bail à l'expiration de chaque période de trois ans, tandis que la durée totale du contrat est de neuf ans.

Peut-on conclure un bail commercial de 12 ans ?

Oui. Les parties peuvent parfaitement conclure un bail commercial d'une durée supérieure à neuf ans.

Un bail commercial peut-il durer moins de neuf ans ?

Oui, mais uniquement dans le cadre d'un bail dérogatoire dont la durée maximale est de trois ans.

Le bailleur peut-il mettre fin au bail tous les trois ans ?

Non. Le droit de résiliation triennale bénéficie essentiellement au locataire. Le bailleur ne peut résilier le bail que dans les cas limitativement prévus par la loi.

Que se passe-t-il à la fin du bail commercial ?

Le locataire bénéficie en principe d'un droit au renouvellement. Si le bailleur refuse ce renouvellement, il peut être tenu de verser une indemnité d'éviction.