Révision du loyer commercial : révision triennale, indexation et augmentation

Ce qu'il faut retenir : en cours de bail commercial, le loyer ne peut évoluer que par trois mécanismes : l'indexation prévue par une clause d'échelle mobile, la révision triennale de l'article L.145-38 du Code de commerce, et la révision de l'article L.145-39 lorsque l'indexation a fait varier le loyer de plus d'un quart. La révision triennale suppose une demande, prend effet à sa date et reste en principe plafonnée à la variation de l'indice (ILC ou ILAT). Depuis la loi du 26 mai 2026, une clause « tunnel » peut encadrer l'indexation, à la hausse comme à la baisse.

Le loyer fixé à la signature n'est pas figé, mais le bailleur ne peut pas l'augmenter à sa guise : chaque hausse, ou chaque baisse, doit reposer sur un mécanisme légal ou contractuel précis. Ce guide explique comment réviser un loyer commercial, comment calculer la révision, ce que valent les clauses d'indexation et ce qui change pour le bail professionnel. La fixation du loyer initial et du loyer du bail renouvelé (plafonnement, déplafonnement, valeur locative) est traitée dans notre guide sur le loyer du bail commercial.

Les trois mécanismes d'évolution du loyer en cours de bail

• L'indexation : lorsque le bail comporte une clause d'échelle mobile, le loyer varie automatiquement, à la périodicité prévue, selon un indice. Aucune demande n'est nécessaire.
• La révision triennale (article L.145-38) : tous les trois ans, le bailleur ou le locataire peut demander que le loyer soit révisé. Elle n'est jamais automatique.
• La révision en cas de variation de plus d'un quart (article L.145-39) : lorsque le jeu de la clause d'indexation a augmenté ou diminué le loyer de plus de 25 %, chaque partie peut demander sa révision.

La confusion la plus fréquente consiste à assimiler révision triennale et indexation. La première est un droit légal, ouvert même sans clause, qui suppose une démarche ; la seconde est un mécanisme contractuel qui joue de plein droit. Les deux peuvent coexister dans un même bail.

La révision triennale du loyer commercial

Quand peut-on demander la révision ?

Selon l'article L.145-38 du Code de commerce, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. De nouvelles demandes peuvent ensuite être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix est applicable.

Le droit est ouvert aux deux parties : le bailleur peut demander une hausse, le locataire une baisse.

Comment former la demande ?

La demande en révision est formée par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Elle doit préciser, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert (article R.145-20 du Code de commerce). Il est prudent d'y joindre le calcul et l'indice retenus.

À partir de quand le nouveau loyer s'applique-t-il ?

La révision prend effet à compter de la date de la demande (article L.145-38). Elle n'a donc pas d'effet rétroactif avant cette date : un bailleur qui n'a jamais demandé la révision ne peut pas réclamer après coup une hausse pour les années écoulées. À l'inverse, une fois la demande faite, le nouveau loyer est dû depuis sa date, même si le désaccord n'est tranché que des mois plus tard.

Le plafonnement à la variation de l'indice

Sauf exception, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou des loyers des activités tertiaires (ILAT), intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer (article L.145-38, alinéa 3). Le loyer révisé est en outre limité par la valeur locative : si celle-ci est inférieure, le locataire peut obtenir que le loyer y soit ramené, dans la limite de la variation de l'indice.

Exemple de calcul

Pour un loyer annuel de 40 000 € HT fixé lorsque l'ILC de référence valait 130, et un ILC de 145 au trimestre de référence de la révision :

40 000 € × (145 ÷ 130) = 44 615 € HT par an.

Le calcul suppose d'identifier correctement l'indice désigné au bail, le trimestre de départ (celui de la dernière fixation du loyer) et le dernier indice publié à la date de la demande.

Le déplafonnement en révision

Le plafonnement est écarté si est rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Le loyer révisé est alors fixé à la valeur locative, mais la hausse qui en découle ne peut excéder, pour une année, 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. Il n'est pas tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours (article L.145-38).

L'indexation du loyer : la clause d'échelle mobile

Le principe

La plupart des baux commerciaux prévoient une indexation annuelle du loyer sur l'ILC, pour les activités commerciales et artisanales, ou sur l'ILAT, pour les activités tertiaires. Le loyer varie automatiquement à la date prévue, par application de la formule du bail.

Les limites posées par le Code monétaire et financier

L'article L.112-1 du Code monétaire et financier encadre les clauses d'indexation :

• l'indice choisi doit être en relation directe avec l'objet du contrat ou l'activité de l'une des parties ;
• est réputée non écrite toute clause prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision (interdiction des « distorsions »).

La clause qui ne joue qu'à la hausse

Une clause d'indexation doit pouvoir faire varier le loyer dans les deux sens. Selon la Cour de cassation, « est nulle une clause d'indexation qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse » : le propre d'une clause d'échelle mobile est de faire varier le loyer à la hausse et à la baisse. Dans cette affaire, la clause prévoyait que l'indexation ne pourrait pas ramener le loyer en dessous du loyer précédent ; les juges du fond ayant estimé que cette exclusion de la baisse était essentielle, la clause a été réputée non écrite en son entier et le bailleur condamné à restituer le trop-perçu (Cass. 3e civ., 14 janvier 2016, n° 14-24.681, publié au Bulletin).

Elle a ensuite précisé le fondement et la portée de la sanction. Une clause qui n'indexe le loyer qu'à la hausse, même si elle ne crée pas la distorsion prohibée par le Code monétaire et financier, « fausse le jeu normal de l'indexation » et fait échec au mécanisme de révision de l'article L.145-39, puisque la neutralisation des années de baisse modifie le délai d'atteinte du seuil d'un quart : elle doit être réputée non écrite. L'action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail commercial n'est pas soumise à prescription. Surtout, « seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite » : le reste de la clause d'indexation demeure, sauf indivisibilité caractérisée par le juge (Cass. 3e civ., 30 juin 2021, n° 19-23.038, publié au Bulletin).

En pratique, le locataire peut donc faire écarter la stipulation irrégulière à tout moment et obtenir la restitution des sommes indûment versées, l'action en répétition restant, elle, enfermée dans le délai de prescription de droit commun. Voir aussi notre article sur les clauses d'augmentation forfaitaire annuelle du loyer.

La clause « tunnel » consacrée par la loi du 26 mai 2026

La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 a créé l'article L.145-38-1 du Code de commerce, qui autorise les clauses encadrant la variation annuelle de l'indice retenu, à condition que cet encadrement joue dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse. Les parties peuvent ainsi limiter la variation du loyer à l'intérieur d'un corridor, ce qui apporte de la prévisibilité aux deux parties. Voir notre article sur la loi de simplification des baux commerciaux.

La révision lorsque l'indexation a fait varier le loyer de plus de 25 %

Si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente (article L.145-39).

Augmentation du loyer : ce que le bailleur peut et ne peut pas faire

• Il peut appliquer l'indexation prévue au bail, à la date et selon la formule convenues.
• Il peut demander la révision triennale ou la révision de l'article L.145-39, dans leurs conditions.
• Il ne peut pas imposer une hausse en dehors de ces mécanismes : une augmentation en cours de bail suppose sinon l'accord du locataire, formalisé par avenant.
• Une indexation oubliée pendant plusieurs années peut être réclamée pour le passé dans la limite de la prescription quinquennale de l'article 2224 du Code civil, alors que la révision triennale ne vaut que pour l'avenir, à compter de la demande.

Le renouvellement du bail est l'autre moment où le loyer peut être remis à niveau, selon les règles du plafonnement et du déplafonnement : voir notre guide sur le loyer du bail commercial.

Révision du loyer et bail professionnel : quelles différences ?

Le bail professionnel, conclu notamment par les professions libérales et régi par l'article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, n'est pas soumis au statut des baux commerciaux, sauf si les parties ont choisi de l'y soumettre (article L.145-2, I, 7° du Code de commerce). En conséquence :

• il n'existe pas de révision triennale légale ni de plafonnement : le loyer n'évolue que selon les stipulations du contrat ;
• l'évolution passe le plus souvent par une clause d'indexation, souvent sur l'ILAT, qui reste soumise à l'article L.112-1 du Code monétaire et financier ;
• à défaut de clause, le loyer ne peut être modifié qu'avec l'accord des deux parties, notamment au moment du renouvellement du contrat.

Avant toute demande d'augmentation ou de baisse, il faut donc d'abord vérifier la qualification du bail et ses stipulations.

En cas de désaccord sur le loyer révisé

• La conciliation : les litiges nés de l'application des articles L.145-34 et L.145-38 peuvent être soumis à la commission départementale de conciliation des baux commerciaux (article L.145-35), dont l'avis n'est pas contraignant.
• Le juge des loyers commerciaux : les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé sont portées devant le président du tribunal judiciaire, qui statue sur mémoires (article R.145-23), souvent après expertise.
• Le délai : l'action doit être engagée dans le délai de prescription de deux ans de l'article L.145-60.

Les étapes de l'instance (mémoire préalable, saisine, expertise, jugement) sont détaillées dans notre article sur la procédure devant le juge des loyers commerciaux.

Cafés, hôtels, restaurants : des enjeux particuliers

Dans le secteur CHR, la révision peut porter sur des montants importants, en particulier dans les zones touristiques ou lorsque l'environnement commercial du local a beaucoup évolué. L'indice applicable, la rédaction de la clause d'indexation et l'éventuelle clause recette doivent être vérifiés avec soin, de même que les éléments propres à l'exploitation (terrasse, extraction, licence) lorsqu'un déplafonnement est envisagé. Voir notre page avocat CHR.

L'accompagnement de Novlaw Avocats

Le cabinet Novlaw Avocats accompagne bailleurs et locataires dans le calcul et la notification des demandes de révision, l'audit et la rédaction des clauses d'indexation et des clauses tunnel, la contestation des clauses irrégulières et la restitution des sommes indûment versées, ainsi que dans les procédures devant la commission de conciliation et le juge des loyers commerciaux. Consultez notre page avocat en bail commercial.

Le cabinet intervient depuis ses bureaux de Paris, Lyon et Lille (voir notre page avocat en bail commercial à Paris), en conseil comme en contentieux.

FAQ : révision du loyer commercial

Quand peut-on demander la révision d'un loyer commercial ?

Trois ans au moins après l'entrée en jouissance du locataire ou le point de départ du bail renouvelé, puis tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix est applicable (article L.145-38 du Code de commerce).

La révision du loyer est-elle automatique ?

Non. Seule l'indexation prévue par une clause d'échelle mobile joue automatiquement. La révision triennale suppose une demande.

Comment calculer la révision d'un loyer commercial ?

En multipliant le loyer par le rapport entre le nouvel indice (ILC ou ILAT) et l'indice de la dernière fixation du loyer. La hausse ou la baisse est en principe plafonnée à cette variation.

Le locataire peut-il demander une baisse de loyer ?

Oui. La révision triennale est ouverte au locataire comme au bailleur, et une clause d'indexation doit jouer à la baisse comme à la hausse.

La révision est-elle rétroactive ?

Non. Elle prend effet à la date de la demande, et non avant.

Comment récupérer une indexation qui n'a pas été appliquée ?

Le bailleur peut réclamer les sommes résultant de l'indexation prévue au bail dans la limite de la prescription de cinq ans. Une révision triennale non demandée ne peut en revanche pas être rattrapée pour le passé.

Qu'est-ce qu'une clause tunnel ?

Une clause qui encadre la variation annuelle de l'indice dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse, expressément autorisée par l'article L.145-38-1 du Code de commerce depuis la loi du 26 mai 2026.

La révision triennale s'applique-t-elle au bail professionnel ?

Non, sauf si les parties ont choisi de soumettre leur bail au statut des baux commerciaux. Le loyer d'un bail professionnel évolue selon les seules stipulations du contrat.