Les principaux changements sur le statut des baux commerciaux apportés par la loi de simplification de la vie économique n° 2026-403 du 26 mai 2026

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La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 relative à la simplification de la vie économique apporte plusieurs modifications au statut des baux commerciaux. Cette réforme concerne principalement le droit de préemption du locataire, les modalités de paiement du loyer, les mécanismes d’indexation, les garanties locatives ainsi que le régime de la clause résolutoire.

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1. La limitation du droit de préemption du locataire

L’article 61 de la loi complète l’article L. 145-46-1 du code de commerce afin de restreindre le champ d’application du droit de préemption du locataire. Après l’exclusion jurisprudentielle des locaux industriels (Civ. 3e, 29 juin 2023, n° 22-16.034), le législateur définit désormais de manière limitative les locaux commerciaux et artisanaux susceptibles d’ouvrir droit à préemption.

Le local à usage commercial s’entend désormais de tout local affecté principalement à une activité de commerce de détail, de commerce de gros ou à des prestations de services à caractère commercial, y compris les réserves et dépendances directement affectées à cette activité. Sont toutefois exclus les locaux à usage exclusif de bureaux ainsi que les entrepôts.

Le local à usage artisanal est quant à lui défini comme tout local affecté principalement à une activité indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services figurant sur une liste fixée par décret en Conseil d’État. Les entrepôts demeurent également exclus.

Ces nouvelles dispositions s’appliquent aux mutations intervenues après le 26 mai 2026. La jurisprudence relative aux promesses de vente conclues avant l’entrée en vigueur d’un nouveau texte demeure pertinente (Civ. 3e, 29 févr. 2024, n° 22-24.381).

2. La mensualisation du paiement du loyer

L’article 62 crée un nouvel article L. 145-32-1 du code de commerce permettant à certains locataires de substituer un paiement mensuel au paiement trimestriel prévu par le bail.

Cette faculté bénéficie aux preneurs exploitant une activité de commerce ou une activité artisanale, à condition qu’ils soient à jour du règlement des loyers et charges non contestés.

La demande prend effet à compter de l’échéance suivante prévue par le contrat. Le texte revêt un caractère d’ordre public, toute clause contraire étant réputée non écrite.

3. Les clauses « tunnel »

La loi introduit un article L. 145-38-1 autorisant les clauses encadrant, dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse, la variation de l’indice des loyers commerciaux pris en compte pour la révision du loyer.

Cette disposition vise à sécuriser les clauses limitant les variations excessives de l’indice résultant des clauses d'échelle mobile. Toutefois, une partie de la doctrine considère que cette intervention législative était largement superfétatoire, la jurisprudence admettant déjà de tels mécanismes dès lors qu’ils ne conduisaient pas à excéder la variation de l’indice (Civ. 3e, 18 déc. 1985, n° 84-15.827).

4. Les garanties locatives

L’article L. 145-40 du code de commerce est complété afin d’encadrer les garanties exigées du preneur.

Le dépôt de garantie ne peut désormais excéder un trimestre de loyer pour les activités commerciales et artisanales visées par le texte. La loi organise également le sort des garanties en cas de mutation de l’immeuble : l’obligation de restitution du dépôt de garantie est transmise au nouveau propriétaire.

Le texte prévoit enfin que le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, sous réserve des retenues dûment justifiées.

5. La clause résolutoire

L’article L. 145-41 du code de commerce adopte désormais la terminologie de « clause résolutoire » afin d’assurer la cohérence avec le droit commun des contrats issu de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

Pour bénéficier de délais de paiement et obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire, le preneur doit désormais démontrer sa capacité à apurer sa dette locative et reprendre le paiement intégral du loyer courant avant la première audience.

Ces nouvelles exigences traduisent une volonté de renforcer la protection du bailleur tout en responsabilisant le locataire en situation d’impayé.

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Le regard pratique de nos avocats sur cette réforme

Pour Me Baptiste Robelin, associé en baux commerciaux au sein du cabinet Novlaw, la loi de simplification de la vie économique ne constitue pas une réforme globale du statut des baux commerciaux, mais une réforme ciblée qui modifie le rapport de force au profit des preneurs (locataires).

Cinq grands enseignements peuvent être tirés de ce nouveau dispositif.

1. Une « petite révolution » en faveur de la trésorerie des commerçants

La mensualisation obligatoire des loyers apparaît, à première vue, comme une mesure de politique économique destinée à soutenir les TPE et les PME, puisqu'elle permet de préserver la trésorerie des commerçants (restaurateurs, hôteliers, commerces de bouche et autres activités de proximité).

Désormais :

• le locataire peut imposer un paiement mensuel ;
• le bailleur perd une partie de sa liberté contractuelle.

Les organisations représentant les commerçants y voient une modernisation logique, tandis que les investisseurs immobiliers soulignent une perte de prévisibilité des flux financiers.

Cette évolution n'est toutefois pas exempte de risques pour les commerçants eux-mêmes. En effet, les bailleurs pourraient multiplier les démarches précontentieuses et contentieuses au moindre retard de paiement, dès lors que le loyer devra désormais être réglé sur une base beaucoup plus fréquente.

2. Une atteinte assumée à la liberté contractuelle

Il s'agit probablement de la principale critique juridique formulée à l'encontre de cette réforme.

Le statut des baux commerciaux était déjà largement d'ordre public ; la loi y ajoute désormais plusieurs contraintes impératives :

• la mensualisation obligatoire des loyers ;
• le plafonnement des garanties ;
• l'encadrement des délais de restitution.

On peut ainsi parler d'une « administrativisation » supplémentaire du bail commercial.

L'idée sous-jacente est claire : le législateur considère désormais le commerçant comme une partie économiquement plus vulnérable face aux bailleurs institutionnels.

3. Un risque de transfert des coûts vers d'autres mécanismes

Il s'agit de la principale réserve pratique soulevée par les professionnels.

Si le bailleur ne peut plus exiger :

• plus de trois mois de garantie ;
• certaines sûretés importantes ;

il pourrait chercher à compenser autrement :

• en augmentant le loyer facial ;
• en se montrant plus sélectif dans le choix des candidats ;
• en exigeant davantage de garanties de solidité financière à l'entrée.

En d'autres termes, la loi réduit les barrières financières immédiates, mais pourrait rendre l'accès aux meilleurs emplacements commerciaux plus difficile.

4. De nombreuses questions techniques demeurent en suspens

C'est aujourd'hui le sujet qui mobilise le plus les praticiens.

Concernant la mensualisation, le texte vise :

• le commerce de détail ;
• le commerce de gros ;
• les prestations commerciales ou artisanales.

Mais qu'en est-il :

• des bureaux ;
• des activités mixtes ;
• des entrepôts logistiques ;
• des sièges sociaux intégrant un showroom ?

Le périmètre exact du dispositif demeure incertain.

S'agissant du plafonnement des garanties, le texte emploie une formule particulièrement large en visant les « biens, titres, engagements et garanties de toute nature ».

Plusieurs questions se posent immédiatement :

• une garantie autonome bancaire est-elle intégralement prise en compte dans le plafond de trois ans ?
• qu'en est-il des garanties intragroupe ?
• des lettres de confort ?
• des garanties liées aux travaux ?

Il est probable qu'un contentieux important se développe dans les prochaines années.

5. La validation des clauses « tunnel » : une avancée bienvenue, sans être une révolution

C'est sans doute le point qui suscite le plus de consensus.

Avant cette réforme :

• leur validité faisait débat ;
• la Cour de cassation ne s'était jamais prononcée de manière explicite.

La loi sécurise désormais cet outil contractuel en consacrant le principe de leur bilatéralité. Ces clauses « tunnel » bénéficient ainsi, en principe, autant aux bailleurs qu'aux locataires.

Les investisseurs y voient un facteur de stabilité permettant de limiter les effets des fortes variations inflationnistes. Les commerçants, quant à eux, devraient également se sentir mieux protégés.

En définitive, la loi de simplification protège la trésorerie des commerçants, tout en réduisant la liberté de négociation des bailleurs.

Elle traduit également un changement de philosophie : le bail commercial est de moins en moins conçu comme un contrat librement négocié entre professionnels et de plus en plus comme un instrument de politique publique destiné à soutenir le commerce de proximité.

Pour autant, selon Me Baptiste Robelin, la réforme demeure « timide ». En particulier, elle ne prévoit toujours aucun mécanisme d'encadrement des loyers commerciaux, alors même que plusieurs élus réclament aujourd'hui une telle mesure, à minima à titre expérimental, afin de lutter contre la désertification des centres-villes.

Les conseils de Me Baptiste Robelin à ses clients depuis l'entrée en vigueur de la réforme

Bien que nous disposions encore de peu de recul, cette nouvelle loi a déjà conduit le cabinet Novlaw à adapter ses pratiques et à accompagner ses clients sur plusieurs sujets concrets.

1. Pour les locataires :

Demander sans attendre, par lettre recommandée, la mise en place de la mensualisation des loyers auprès de leur bailleur.

2. Pour les bailleurs :

Faire preuve d'une vigilance accrue et éviter l'accumulation des retards de paiement sur plusieurs mois, la mensualisation impliquant désormais un règlement plus régulier et plus cadencé des loyers et des charges.

3. Pour la négociation des nouveaux baux commerciaux :

Les avocats du cabinet Novlaw ont déjà adapté leurs matrices contractuelles en intégrant notamment les clauses « tunnel ». Nous avons également eu l'occasion de négocier à plusieurs reprises leurs modalités de mise en œuvre avec des bailleurs de grands centres commerciaux.

4. Pour nos clients restaurateurs :

Nous les accompagnons déjà dans leurs démarches visant à obtenir la mensualisation de leurs loyers commerciaux.

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