Comment est fixé le loyer d'un bail commercial ?

Le loyer constitue l'un des éléments essentiels du bail commercial. Pourtant, de nombreux entrepreneurs, commerçants, restaurateurs, hôteliers ou exploitants de bars s'interrogent sur les règles applicables : le propriétaire peut-il fixer librement le montant du loyer ? Existe-t-il des plafonds ? Comment est calculé le loyer lors du renouvellement du bail ?

La fixation du loyer d'un bail commercial obéit à des règles différentes selon qu'il s'agit de la conclusion du bail, de sa révision en cours d'exécution ou de son renouvellement. Ces règles, issues du statut des baux commerciaux (articles L.145-1 et suivants du Code de commerce), sont pour l'essentiel d'ordre public : les parties ne peuvent y déroger conventionnellement, sous peine de voir la clause litigieuse réputée non écrite en application de l'article L.145-15 du Code de commerce.

Le principe : une liberté de fixation lors de la signature du bail commercial

Lors de la conclusion du bail commercial, le montant du loyer est librement fixé par les parties. Aucune disposition du Code de commerce n'impose de méthode particulière pour déterminer le loyer initial : ni référence obligatoire à la valeur locative, ni alignement sur le loyer payé par un précédent locataire. Le bailleur et le locataire négocient donc librement son montant.

En pratique, plusieurs critères sont généralement pris en compte :

• l'emplacement du local ;
• la surface exploitée ;
• la destination des lieux ;
• l'état général du local ;
• l'existence d'une terrasse ;
• la présence d'une extraction ;
• le chiffre d'affaires potentiel ;
• les loyers pratiqués dans le secteur.

Pour les commerces de restauration, d'hôtellerie ou de débit de boissons, certains éléments peuvent avoir une influence significative sur la valeur locative : licence IV attachée à l'exploitation, terrasse permanente ou saisonnière, capacité d'accueil, possibilité d'exploiter une activité de cuisson, visibilité commerciale, flux piétonnier.

Dans certains secteurs très recherchés, notamment à Paris, Lyon ou Lille, les loyers peuvent atteindre des niveaux particulièrement élevés en raison de la rareté des emplacements commerciaux.

Le loyer peut-il être indexé ? Le régime de la clause d'échelle mobile

Oui. La grande majorité des baux commerciaux comportent une clause d'indexation, également appelée clause d'échelle mobile, dont le régime est fixé par l'article L.145-39 du Code de commerce.

Cette clause permet de faire évoluer automatiquement le loyer en fonction d'un indice économique publié par l'INSEE. Les indices les plus couramment utilisés sont :

• l'indice des loyers commerciaux (ILC) ;
• l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

L'objectif est de maintenir l'équilibre économique du bail tout au long de son exécution en tenant compte de l'évolution du coût de la vie et de l'activité économique.

La consécration légale des clauses tunnel par la loi du 26 mai 2026

La loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026 a profondément modifié le régime des clauses d'indexation en autorisant expressément les clauses dites « tunnel ».

Avant cette réforme, la validité de ces clauses faisait l'objet d'importantes divergences jurisprudentielles. Certaines juridictions les admettaient lorsqu'elles limitaient de manière équilibrée les variations du loyer à la hausse comme à la baisse, tandis que d'autres considéraient qu'elles portaient atteinte au mécanisme légal d'indexation.

Afin de mettre fin à cette insécurité juridique, le législateur a créé un nouvel article L.145-38-1 du Code de commerce. Ce texte autorise désormais les clauses ayant pour objet ou pour effet d'encadrer la variation de l'indice de référence, à condition que cette limitation s'applique de manière identique à la hausse comme à la baisse.

Les parties peuvent ainsi prévoir contractuellement qu'une variation de l'indice ne produira ses effets qu'à l'intérieur d'un corridor prédéfini, sous réserve du respect du principe de réciprocité.

Les principales règles jurisprudentielles à connaître

Malgré cette réforme, les clauses d'échelle mobile demeurent soumises à un contrôle attentif des juridictions.

L'interdiction des clauses d'indexation à sens unique

La Cour de cassation juge de manière constante qu'une clause d'indexation doit pouvoir faire varier le loyer tant à la hausse qu'à la baisse.

Une clause qui neutraliserait toute diminution du loyer, notamment en prévoyant un loyer minimum garanti ou un plancher d'indexation, est contraire à l'article L.112-1 du Code monétaire et financier et doit être réputée non écrite (Cass. 3e civ., 14 janvier 2016, n° 14-24.681).

La sanction du « réputé non écrit »

Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, les clauses contraires aux dispositions d'ordre public du statut des baux commerciaux ne sont plus frappées de nullité mais sont réputées non écrites en application de l'article L.145-15 du Code de commerce.

Cette distinction est importante : l'action visant à faire constater qu'une clause est réputée non écrite n'est soumise à aucun délai de prescription. En revanche, l'action en restitution des sommes indûment versées demeure soumise à la prescription quinquennale prévue par l'article 2224 du Code civil.

La portée de la sanction

La Cour de cassation considère désormais que seule la stipulation irrégulière doit être réputée non écrite, et non nécessairement la clause d'indexation dans son ensemble.

La disparition de l'intégralité de la clause ne sera admise qu'en présence d'une indivisibilité objective entre la stipulation illicite et le reste du mécanisme contractuel (Cass. 3e civ., 30 juin 2021, n° 20-11.685 et n° 19-23.038).

L'interdiction des distorsions de période

Les juridictions sanctionnent également les clauses créant un décalage artificiel entre la période de variation de l'indice retenue et la périodicité de révision du loyer.

Une telle distorsion est prohibée par l'article L.112-1 du Code monétaire et financier, indépendamment de son incidence concrète sur le montant du loyer.

Les conséquences d'une clause irrégulière

Lorsqu'une clause d'indexation est jugée irrégulière, le bailleur peut être condamné à restituer au locataire les sommes perçues au titre de la partie illicite de la clause, dans la limite de la prescription applicable à l'action en restitution.

Pour l'avenir, le loyer est alors régi par les mécanismes légaux de révision prévus par le statut des baux commerciaux.

Comment fonctionne la révision triennale du loyer ?

Le statut des baux commerciaux permet à chacune des parties de demander une révision du loyer tous les trois ans. Cette révision est prévue par les articles L.145-37 et L.145-38 du Code de commerce, dispositions d'ordre public (Cass. 3e civ., 18 juin 2013, n° 12-20.241) auxquelles il ne peut être dérogé, hormis par l'insertion d'une clause d'échelle mobile.

Le principe du plafonnement.

La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la prise d'effet du bail ou du bail renouvelé, et la révision prend effet à compter de la date de la demande. Par dérogation à l'article L.145-33, la hausse ou la baisse consécutive à une révision triennale est en principe plafonnée à la seule variation de l'ILC ou de l'ILAT constatée depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.

Exemple :

• Loyer initial : 30 000 € par an
• Hausse de l'ILC : +10 %
• Nouveau loyer révisé : 33 000 € par an

L'exception : le déplafonnement en révision.

Ce plafond peut être écarté lorsqu'est rapportée, au stade du renouvellement du bail, la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné, à elle seule, une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Dans ce cas, le loyer révisé est fixé à la valeur locative, mais la hausse annuelle reste limitée à 10 % du loyer acquitté l'année précédente. Il n'est en aucun cas tenu compte, pour ce calcul, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values liées à sa gestion.

Un mécanisme distinct de l'indexation.

La révision triennale, mécanisme légal, se cumule avec la clause d'indexation, mécanisme contractuel : un loyer déjà indexé peut faire l'objet d'une révision triennale. En revanche, les baux assortis d'une clause recette (loyer binaire avec part variable sur le chiffre d'affaires) échappent en principe à la révision triennale.

Qu'est-ce que la valeur locative ?

La notion de valeur locative est centrale en matière de bail commercial. L'article L.145-33 du Code de commerce prévoit que le montant des loyers renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, déterminée à défaut d'accord d'après :

1. les caractéristiques du local ;
2. la destination des lieux ;
3. les obligations respectives des parties ;
4. les facteurs locaux de commercialité ;
5. les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les modalités précises de détermination de ces éléments sont fixées par décret en Conseil d'État, aux articles R.145-3 à R.145-8 du Code de commerce. S'agissant plus particulièrement des facteurs locaux de commercialité, l'article R.145-6 les définit comme dépendant notamment de l'importance de la ville, du quartier ou de la rue, de l'emplacement, de la répartition des activités dans le voisinage, des moyens de transport et de l'attrait ou des contraintes que présente l'emplacement pour l'activité considérée.

Il peut s'agir par exemple :

• de l'ouverture d'une station de métro ;
• de la piétonnisation d'une rue ;
• de l'arrivée d'un centre commercial ;
• du développement touristique d'un quartier ;
• de l'installation d'enseignes attractives.

Un point de vigilance jurisprudentiel important : dans un arrêt de principe du 18 septembre 2025, publié au Bulletin, la Cour de cassation a précisé que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement dès lors qu'elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale du preneur, indépendamment de la démonstration d'une incidence réelle et effective sur le commerce exploité (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 24-13.288).

Cette solution, qui privilégie une approche objective du potentiel commercial de l'emplacement plutôt que les résultats concrets du locataire, facilite la charge de la preuve pesant sur le bailleur qui sollicite le déplafonnement.

La Cour de cassation exerce néanmoins un contrôle rigoureux de la motivation des juges du fond sur ce terrain : elle a cassé une décision retenant le déplafonnement sur la seule affirmation d'une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité, sans caractérisation suffisante de la période de référence et de l'incidence sur l'activité exercée (Cass. 3e civ., 25 janvier 2024).

Comment est fixé le loyer lors du renouvellement du bail commercial ?

À l'expiration du bail commercial, le locataire bénéficie en principe d'un droit au renouvellement. Le bail renouvelé donne lieu à la fixation d'un nouveau loyer, selon les règles de l'article L.145-34 du Code de commerce.

Le principe du plafonnement

Le Code de commerce protège le locataire contre les augmentations excessives : sauf modification notable, le taux de variation du loyer applicable lors du renouvellement ne peut excéder la variation de l'ILC ou de l'ILAT intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré (à condition que la durée du bail expiré n'excède pas neuf ans). Ce mécanisme, l'une des protections essentielles du statut des baux commerciaux, a été jugé conforme à la Constitution par le Conseil constitutionnel, saisi d'une question prioritaire de constitutionnalité relative à l'atteinte au droit de propriété du bailleur (Cass. 3e civ., 6 février 2020, n° 19-19.503, question de conformité).

Dans quels cas le loyer peut-il être déplafonné lors du renouvellement ?

Le bailleur — ou, plus rarement, le preneur — peut obtenir un déplafonnement dans plusieurs hypothèses prévues par l'article L.145-34 et l'article R.145-6 du Code de commerce :

1.     Modification notable des éléments de l'article L.145-33.

Caractéristiques du local, destination des lieux, obligations des parties ou facteurs locaux de commercialité : toute modification notable intervenue au cours du bail expiré, jusqu'à la date d'effet du bail renouvelé, peut justifier le déplafonnement, à condition de présenter une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur (Cass. 3e civ., 14 septembre 2011, n° 10-30.825 ; Cass. 3e civ., 14 septembre 2017, n° 16-19.409 ; Cass. 3e civ., 7 avril 2004, n° 02-17.946).

2.     La durée du bail.

La durée du bail commercial présente un intérêt stratégique en matière de fixation du loyer de renouvellement. Conformément à l'article L.145-34 du Code de commerce, le mécanisme de plafonnement du loyer est ainsi écarté lorsque le bail expiré a été conclu pour une durée supérieure à neuf ans ou lorsque le bail s'est poursuivi par tacite prolongation pendant plus de douze ans. Dans ces situations, le loyer du bail renouvelé est fixé à la valeur locative, sous réserve des autres règles applicables en matière de révision et de renouvellement.

3.     La nature spécifique des locaux.

Terrains nus, locaux construits en vue d'une seule utilisation (locaux « monovalents ») et locaux à usage exclusif de bureaux obéissent à des règles de prix particulières, fixées par décret.

Exemple de déplafonnement Un restaurant situé dans un quartier peu fréquenté lors de la signature du bail peut voir sa valeur locative fortement augmenter si une ligne de métro est créée, si un quartier d'affaires se développe ou si un important flux touristique apparaît. Le bailleur pourra alors solliciter une fixation du loyer à la valeur locative réelle du marché. Dans certains secteurs très dynamiques, la différence entre le loyer plafonné et la valeur locative peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros par an.

Le lissage de la hausse déplafonnée

Lorsque le loyer est déplafonné en raison d'une modification notable des éléments de l'article L.145-33, la loi Pinel a introduit un mécanisme protecteur : la hausse consécutive au déplafonnement ne peut excéder, pour une année, 10 % du loyer acquitté l'année précédente (article L.145-34, dernier alinéa). Ce lissage a été jugé conforme à la Constitution.

Attention toutefois : ce régime protecteur d'étalement ne s'applique pas lorsque le déplafonnement résulte de la seule durée du bail ayant dépassé douze années par l'effet d'une tacite prolongation ; dans cette hypothèse, le loyer du bail renouvelé est immédiatement fixé à la valeur locative, sans lissage (position confirmée par la jurisprudence récente de la troisième chambre civile).

Le loyer peut-il être fixé en pourcentage du chiffre d'affaires ?

Oui. Certains baux commerciaux prévoient un loyer composé d'une partie fixe et d'une partie variable calculée sur le chiffre d'affaires du locataire — on parle de loyer binaire ou de clause recette. Ce mécanisme est particulièrement fréquent dans les centres commerciaux, l'hôtellerie, la restauration et certains réseaux de franchise. Il permet d'associer le bailleur à la performance économique de l'exploitation, mais échappe, comme indiqué plus haut, au mécanisme de la révision triennale légale.

Comment est fixé le loyer d'un restaurant, d'un hôtel ou d'un bar ?

La fixation du loyer des établissements de restauration, des hôtels et des débits de boissons présente certaines spécificités qui les distinguent des autres commerces.

Dans ces secteurs, la valeur locative dépend non seulement des caractéristiques du local mais également de nombreux éléments directement liés à l'exploitation commerciale.

Parmi les critères les plus fréquemment retenus figurent :

• la présence d'une terrasse permanente ou saisonnière ;
• l'existence d'une autorisation d'occupation du domaine public ;
• la capacité d'accueil de l'établissement ;
• l'existence d'une licence III ou d'une licence IV ;
• la présence d'un système d'extraction permettant une activité de cuisson ;
• la visibilité commerciale du local ;
• le flux piétonnier ;
• l'attractivité touristique du secteur ;
• la possibilité d'exploiter une activité de restauration traditionnelle plutôt qu'une simple activité de petite restauration.

Ainsi, deux locaux présentant une surface identique peuvent justifier des loyers très différents selon qu'ils disposent ou non d'une extraction conforme, d'une terrasse ou d'une autorisation d'exploiter un débit de boissons.

À Paris, Lyon, Lille ou dans certaines stations balnéaires et touristiques, la présence d'une terrasse ou d'une licence IV peut avoir une incidence particulièrement importante sur la valeur locative.

Ces éléments sont également susceptibles d'être pris en compte lors des procédures de révision ou de renouvellement du bail. Ainsi, l'obtention d'une autorisation de terrasse, l'amélioration de l'attractivité touristique d'un quartier ou la création d'un nouvel axe de circulation peuvent parfois justifier une demande de déplafonnement du loyer.

Dans le secteur des cafés, hôtels et restaurants (CHR), la fixation du loyer constitue souvent un enjeu économique majeur puisqu'elle influence directement la rentabilité de l'exploitation et, par ricochet, la valeur du fonds de commerce.

Comment contester un loyer commercial ?

Les désaccords relatifs au montant du loyer sont fréquents et peuvent porter sur la révision triennale, le renouvellement, le déplafonnement, l'application d'une clause d'indexation ou la détermination de la valeur locative.

La voie amiable.

Les litiges nés de l'application des articles L.145-34 et L.145-38, ainsi que ceux relatifs aux charges et travaux, peuvent être soumis à la commission départementale de conciliation des baux commerciaux, composée à parité de bailleurs et de locataires. Si le juge est saisi parallèlement, il ne peut statuer tant que l'avis de la commission n'est pas rendu.

La voie contentieuse.

À défaut d'accord, les parties peuvent solliciter la désignation d'un expert judiciaire puis saisir le juge des loyers commerciaux, compétent en application de l'article R.145-23 du Code de commerce, dans un délai de deux ans à compter de la demande de révision ou de renouvellement.

La procédure judiciaire de révision des loyers commerciaux obéit à des règles strictes, notamment quant à sa mise en œuvre et à la fixation du nouveau loyer.

La demande de révision doit être formulée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice et préciser le montant du loyer sollicité. En cas de désaccord entre les parties, une phase contentieuse peut s'engager devant le juge des loyers commerciaux. La procédure repose alors sur l'échange de mémoires et peut donner lieu à une expertise judiciaire afin de déterminer la valeur locative du bien lorsque celle-ci est contestée.

Les enjeux financiers liés à la révision du loyer sont souvent considérables, notamment lorsque les conditions du déplafonnement sont réunies. Une augmentation significative du loyer peut alors être obtenue par le bailleur ou, à l'inverse, contestée par le locataire. Compte tenu de la technicité de ces règles et de l'importance des conséquences économiques pour les parties, l'assistance d'un avocat en droit des baux commerciaux permet de sécuriser la procédure et de défendre efficacement ses intérêts.

Quel est le rôle de l'expertise judiciaire dans la fixation du loyer commercial ?

Les litiges relatifs au montant du loyer commercial reposent fréquemment sur des questions techniques nécessitant l'intervention d'un expert spécialisé en immobilier commercial.

Lorsqu'un désaccord persiste sur la valeur locative d'un local, le juge des loyers commerciaux peut ordonner une expertise judiciaire.

L'expert est alors chargé d'analyser l'ensemble des éléments permettant de déterminer la valeur locative au sens de l'article L.145-33 du Code de commerce.

Sa mission porte généralement sur :

• les caractéristiques du local ;
• sa superficie réelle ;
• son état d'entretien ;
• sa destination contractuelle ;
• les obligations respectives du bailleur et du locataire ;
• les facteurs locaux de commercialité ;
• les loyers pratiqués pour des locaux comparables.

L'expert procède également à l'étude des références locatives du secteur afin d'identifier les valeurs de marché réellement pratiquées pour des biens présentant des caractéristiques similaires.

Dans le domaine des restaurants, hôtels et bars, l'expertise judiciaire intègre souvent des critères complémentaires tels que :

• l'existence d'une extraction ;
• la présence d'une terrasse ;
• la capacité d'accueil ;
• la situation dans une zone touristique ;
• la possibilité d'exploiter certaines activités réglementées.

Le rapport d'expertise constitue fréquemment une pièce déterminante dans la procédure. Même si le juge n'est pas lié par ses conclusions, il s'y réfère très largement pour fixer le nouveau loyer.

En pratique, les expertises judiciaires représentent souvent l'étape centrale des procédures de révision, de renouvellement ou de déplafonnement des loyers commerciaux. Les enjeux financiers peuvent être considérables, notamment dans les secteurs de l'hôtellerie, de la restauration et des commerces situés dans les emplacements les plus recherchés.

Pourquoi faire appel à un avocat pour négocier ou contester un loyer commercial ?

La fixation du loyer d'un bail commercial ne se résume pas à une simple négociation financière. Elle repose sur des règles techniques mêlant droit des baux commerciaux, expertise immobilière et analyse économique — et sur une jurisprudence de la Cour de cassation en constante évolution, comme l'illustrent les décisions rendues encore en 2024 et 2025 sur le déplafonnement et les clauses d'indexation.

Il est indispensable de se faire assister par un avocat spécialisé dans la négociation du bail commercial pour éviter des erreurs qui peuvent avoir un impact direct sur la valeur du fonds de commerce.

Le cabinet Novlaw Avocats accompagne bailleurs et locataires dans :

• la négociation du loyer du bail lors de sa signature ;
• l'audit des clauses d'indexation au regard de l'article L.112-1 du Code monétaire et financier et de la jurisprudence de la Cour de cassation ;
• les demandes de révision triennale (art. L.145-37 et L.145-38 du Code de commerce) ;
• les procédures de renouvellement ;
• les actions en déplafonnement et la démonstration de la modification notable des facteurs locaux de commercialité (art. L.145-34 et R.145-6) ;
• les expertises judiciaires relatives à la valeur locative ;
• les contentieux devant le juge des loyers commerciaux et devant la commission départementale de conciliation.

Notre cabinet intervient régulièrement pour des commerces, restaurants, hôtels, bars, franchises et réseaux de distribution partout en France, aussi bien en matière de conseil que de contentieux commercial.

FAQ : fixation du loyer d'un bail commercial

Le propriétaire peut-il fixer librement le loyer d'un bail commercial ?

Oui. Lors de la signature du bail, le montant du loyer est librement négocié entre le bailleur et le locataire ; aucune disposition légale n'impose de méthode de calcul à ce stade.

Existe-t-il un plafond légal pour le loyer d'un bail commercial ?

Non. Aucun plafond légal n'existe lors de la conclusion du bail. Le marché détermine généralement le niveau du loyer.

Comment est calculée la valeur locative d'un local commercial ?

Selon l'article L.145-33 du Code de commerce, elle est déterminée en fonction des caractéristiques du local, de sa destination, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des loyers pratiqués dans le voisinage.

Le bailleur peut-il augmenter librement le loyer tous les ans ?

Non. L'augmentation annuelle dépend de la clause d'indexation prévue au bail (art. L.145-39 du Code de commerce) et de l'indice de référence choisi, sous réserve du contrôle de la Cour de cassation sur l'absence de distorsion et de réciprocité de la clause.

Qu'est-ce que le déplafonnement du loyer commercial ?

Le déplafonnement permet au bailleur d'obtenir un loyer supérieur à l'évolution normale de l'indice lorsque des modifications notables affectant la valeur locative du local sont démontrées (art. L.145-34 du Code de commerce), sous réserve, en principe, d'un lissage de la hausse à 10 % par an.

Peut-on contester un loyer commercial excessif ?

Oui. Le montant du loyer peut être contesté devant le juge des loyers commerciaux, après tentative de conciliation le cas échéant, lorsqu'un désaccord existe sur la valeur locative, la révision, le déplafonnement ou le renouvellement du bail.

Une clause d'indexation qui ne joue qu'à la hausse est-elle valable ?

‍ Non. Une telle clause est contraire à l'article L.112-1 du Code monétaire et financier et à l'article L.145-39 du Code de commerce ; elle est réputée non écrite, en tout ou partie selon son degré d'indivisibilité, sans que cette action ne soit soumise à prescription.