Loyer impayé en bail commercial : comment résilier le bail et expulser le locataire ?
Les loyers impayés constituent l'une des principales sources de contentieux en matière de bail commercial. Qu'il s'agisse d'un restaurant, d'un hôtel, d'un bar, d'un commerce de proximité ou d'un local de bureaux, l'absence de paiement des loyers peut rapidement fragiliser la rentabilité d'un investissement immobilier et générer des difficultés financières importantes pour le bailleur.
Face à un locataire qui ne règle plus ses échéances, il est essentiel d'agir rapidement. Plus la réaction est tardive, plus le risque de voir la dette s'aggraver ou le locataire être placé en procédure collective augmente.
Le droit des baux commerciaux met à la disposition du bailleur plusieurs outils efficaces : mise en demeure, commandement de payer, acquisition de la clause résolutoire, référé, expulsion et recouvrement des sommes dues.
Ces outils viennent d'être sensiblement renforcés par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dont l'article 62 modifie en profondeur les conditions dans lesquelles un locataire défaillant peut obtenir des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.
Dans cet article, nous faisons le point sur les démarches à entreprendre en cas de loyers impayés dans le cadre d'un bail commercial, à la lumière de cette réforme.
Que faire dès le premier impayé de loyer ?
La première erreur consiste souvent à attendre plusieurs mois avant d'intervenir.
Lorsqu'un locataire cesse de payer son loyer, le bailleur doit immédiatement identifier l'origine de la difficulté :
- retard ponctuel de trésorerie ;
- contestation du montant des charges ;
- difficultés économiques ;
- litige relatif à l'exécution du bail ;
- cessation des paiements.
Une prise de contact rapide permet parfois de trouver une solution amiable et d'éviter une procédure judiciaire coûteuse.
Toutefois, lorsque le défaut de paiement persiste, il est recommandé de formaliser les demandes de règlement par écrit.
L'envoi d'une mise en demeure de payer
Avant toute procédure, le bailleur peut adresser une mise en demeure au locataire.
Ce courrier rappelle :
- le montant des loyers impayés ;
- les échéances concernées ;
- le délai accordé pour régulariser ;
- les conséquences d'une absence de paiement.
La mise en demeure permet souvent de démontrer la mauvaise foi du locataire et constitue une pièce utile en cas de contentieux ultérieur.
Lorsque les sommes demeurent impayées malgré cette relance, il convient généralement de passer à l'étape suivante.
Le commandement de payer visant la clause résolutoire
La plupart des baux commerciaux comportent une clause résolutoire. Cette clause prévoit que le bail sera résilié de plein droit si le locataire ne respecte pas certaines obligations, notamment le paiement du loyer.
L'article L.145-41 du Code de commerce encadre strictement sa mise en œuvre. Le bailleur doit faire délivrer par commissaire de justice un commandement de payer visant expressément la clause résolutoire.
Ce commandement doit notamment mentionner :
- le montant exact de la dette ;
- les loyers et charges concernés ;
- le délai légal laissé au locataire ;
- la volonté du bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire.
Le locataire dispose alors d'un délai d'un mois pour régler intégralement les sommes réclamées. À défaut de régularisation dans ce délai, la clause résolutoire est susceptible d'être acquise.
Point de vigilance rédactionnelle. Dans deux arrêts publiés du 6 novembre 2025 (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21454), la Cour de cassation a rappelé qu'une clause résolutoire prévoyant un délai inférieur à un mois après un commandement resté infructueux fait échec aux dispositions d'ordre public de l'article L.145-41 du Code de commerce : une telle clause est réputée non écrite en son entier.
Les bailleurs ont donc tout intérêt à faire relire la clause résolutoire de leurs baux en cours, ce délai d'un mois constituant un plancher intangible.
La saisine du juge des référés
Même lorsque le délai d'un mois est expiré, l'intervention du juge demeure généralement nécessaire afin de constater l'acquisition de la clause résolutoire : celle-ci opère certes de plein droit, mais son constat par le juge est en pratique indispensable pour permettre l'expulsion et le recouvrement forcé.
Le bailleur peut alors saisir le président du tribunal judiciaire statuant en référé.
Cette voie procédurale n'est toutefois ouverte que dans la mesure où la créance n'est « pas sérieusement contestable » — le juge des référés se limitant à constater une résiliation déjà acquise.
En présence d'une contestation sérieuse (litige sur le montant de la dette, sur la validité de la clause, sur la régularité du commandement, etc.), l'affaire doit être portée devant le juge du fond, ce qui allonge nécessairement les délais.
À titre d'illustration, relèvent généralement de la contestation sérieuse, de nature à faire échec au référé :
- une discussion sur la validité même de la clause résolutoire (délai insuffisant, absence de visa exprès de la clause dans le commandement, imprécision de la créance visée) ;
- une contestation motivée du montant des charges appelées ;
- une exception d'inexécution soulevée par le locataire, par exemple des travaux mis à la charge du bailleur et non réalisés, dès lors que le manquement invoqué est suffisamment grave et documenté.
À l'inverse, ne constituent en principe pas des contestations sérieuses : l'invocation de simples difficultés de trésorerie sans discussion sur le principe ou le montant de la dette, ou une contestation manifestement dilatoire non étayée par des pièces.
Lorsque la voie du référé est ouverte, elle présente plusieurs avantages procéduraux :
- rapidité de traitement ;
- coût limité par rapport à une procédure au fond ;
- exécution provisoire de droit de l'ordonnance, y compris en cas d'appel.
Depuis la réforme de la procédure civile entrée en vigueur au 1er janvier 2020, l'exécution provisoire est en effet de droit pour les décisions de première instance, sauf disposition légale ou décision motivée du juge écartant cette règle (article 514 du Code de procédure civile).
Le premier président de la cour d'appel conserve néanmoins la faculté d'arrêter ou d'aménager cette exécution provisoire lorsqu'il existe un moyen sérieux d'annulation ou de réformation de la décision et que l'exécution risquerait d'entraîner des conséquences manifestement excessives (article 514-3 du Code de procédure civile).
Dans ce cadre, le juge des référés pourra notamment :
- constater la résiliation du bail acquise par le jeu de la clause résolutoire ;
- ordonner l'expulsion du locataire et, le cas échéant, de tout occupant de son chef ;
- condamner le locataire au paiement provisionnel des loyers et charges impayés ;
- fixer une indemnité d'occupation due jusqu'à la libération effective des lieux.
Délais de paiement et suspension de la clause résolutoire : le nouveau régime issu de la loi du 26 mai 2026
Jusqu'à présent, l'article 1343-5 du Code civil permettait au juge d'accorder des délais de paiement pouvant atteindre deux années, et de suspendre corrélativement les effets de la clause résolutoire pendant la durée du plan d'apurement. En pratique, cette faculté était utilisée de manière assez souple par les juridictions, y compris à l'égard de locataires en situation financière fragile, ce qui pouvait prolonger les procédures pendant plusieurs mois au détriment du bailleur.
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique (publiée au Journal officiel le 27 mai 2026, entrée en vigueur le 28 mai 2026, et validée sans censure sur ce point par le Conseil constitutionnel dans sa décision n° 2026-903 DC du 21 mai 2026) resserre sensiblement ce dispositif. Son article 62 complète l'article L.145-41 du Code de commerce et subordonne désormais l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire à deux conditions cumulatives :
- le locataire doit démontrer sa capacité à régler l'intégralité de sa dette locative (loyers, charges et accessoires) ;
- le locataire doit avoir effectivement repris le versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
Autrement dit, une simple promesse de règlement futur, ou un paiement partiel, ne suffit plus : le locataire doit être à jour du loyer courant au moment où l'affaire est appelée, et non plus seulement au moment où le juge statue.
Cette exigence renforce considérablement la position du bailleur, en écartant les manœuvres dilatoires fréquemment observées jusqu'ici.
La loi précise, en contrepartie, que le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation du bail n'a pas été définitivement constatée ou prononcée par une décision de justice devenue définitive — ce qui laisse ouverte une fenêtre procédurale, mais uniquement au bénéfice d'un locataire remplissant les deux conditions ci-dessus.
Application dans le temps. Cette nouvelle exigence s'applique aux demandes de délais de paiement introduites à compter du 28 mai 2026. Les procédures déjà engagées avant cette date restent, en principe, soumises à l'ancien régime, plus favorable au locataire. Pour un bailleur engagé dans un contentieux d'impayés, la date d'introduction de la demande en délais devient donc un paramètre stratégique à surveiller de près.
Peut-on obtenir l'expulsion du locataire commercial ?
Oui. Lorsque la résiliation du bail est constatée, le juge peut ordonner l'expulsion du locataire.
La procédure d'expulsion comprend généralement :
- une décision judiciaire ;
- sa signification ;
- un commandement de quitter les lieux ;
- l'intervention du commissaire de justice ;
- le concours éventuel de la force publique.
Contrairement au bail d'habitation, il n'existe pas de trêve hivernale protégeant les locataires commerciaux. L'expulsion peut donc intervenir tout au long de l'année.
Le bailleur peut-il réclamer les loyers impayés après la résiliation du bail ?
Absolument. La résiliation du bail ne fait pas disparaître la dette locative.
Le bailleur conserve le droit de réclamer :
- les loyers échus ;
- les charges ;
- les intérêts de retard ;
- les clauses pénales éventuellement prévues au bail ;
- les frais de procédure.
Il peut également engager des mesures d'exécution forcée telles que :
- saisie-attribution sur les comptes bancaires ;
- saisie des meubles ;
- saisie des créances détenues par des tiers.
Loyers impayés et procédure collective : quels droits pour le bailleur ?
L'ouverture d'une procédure de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire modifie profondément les règles applicables au recouvrement des loyers impayés.
À compter du jugement d'ouverture, le bailleur ne peut plus engager ou poursuivre librement des actions visant au paiement des créances nées antérieurement à la procédure. Le principe de l'arrêt des poursuites individuelles s'applique conformément aux articles L.622-21 et suivants du Code de commerce.
Le bailleur doit alors déclarer sa créance auprès du mandataire judiciaire dans un délai de deux mois à compter de la publication du jugement d'ouverture au BODACC. À défaut, il s'expose à perdre le droit de participer aux répartitions et dividendes.
Il convient de distinguer deux catégories de créances :
Les loyers antérieurs au jugement d'ouverture
Les loyers, charges et indemnités d'occupation échus avant l'ouverture de la procédure constituent des créances antérieures soumises à déclaration.
Le bailleur ne peut plus pratiquer de saisie ni obtenir de paiement privilégié en dehors du cadre collectif.
Les loyers postérieurs au jugement d'ouverture
Les loyers dus pour l'occupation des locaux après l'ouverture de la procédure constituent des créances postérieures bénéficiant du régime de l'article L.622-17 du Code de commerce.
Ces créances doivent en principe être réglées à leur échéance lorsqu'elles sont nécessaires au déroulement de la procédure ou à la poursuite de l'activité.
La résiliation du bail commercial
Le bailleur conserve la possibilité de solliciter la résiliation du bail lorsque les loyers postérieurs au jugement d'ouverture demeurent impayés.
Toutefois, les règles applicables diffèrent selon qu'il s'agit d'une sauvegarde, d'un redressement judiciaire ou d'une liquidation judiciaire.
Une réaction rapide est essentielle afin de préserver les droits du bailleur et d'éviter l'aggravation de la dette locative.
Le bailleur peut-il agir contre la caution du locataire ?
L'existence d'un impayé de loyer ne signifie pas nécessairement que le bailleur doit se limiter à poursuivre le locataire.
De nombreux baux commerciaux sont assortis d'une garantie complémentaire prenant la forme :
- d'un cautionnement personnel du dirigeant ;
- d'une caution solidaire ;
- d'une garantie bancaire à première demande ;
- d'une garantie autonome.
Lorsque le locataire ne règle plus ses loyers, le bailleur peut, sous certaines conditions, solliciter directement le paiement auprès de la caution.
La stratégie à adopter dépend toutefois de la nature de la garantie consentie.
La caution simple bénéficie généralement du bénéfice de discussion et du bénéfice de division, tandis que la caution solidaire peut être poursuivie sans qu'il soit nécessaire d'agir préalablement contre le locataire.
Dans certains dossiers, l'action contre la caution constitue le moyen le plus efficace de recouvrer rapidement les loyers impayés, notamment lorsque la société locataire est en difficulté financière.
Peut-on pratiquer une saisie conservatoire contre un locataire défaillant ?
Lorsque le bailleur craint que son locataire organise son insolvabilité ou fasse disparaître ses actifs, il peut être opportun d'agir avant même d'obtenir une décision de justice définitive.
La saisie conservatoire permet de bloquer certains biens ou comptes appartenant au débiteur afin de préserver les chances de recouvrement de la créance.
Cette mesure peut notamment porter sur :
- des comptes bancaires ;
- des créances détenues par des tiers ;
- certains actifs mobiliers.
Le juge autorise généralement cette mesure lorsque la créance paraît fondée dans son principe et qu'il existe des circonstances susceptibles d'en menacer le recouvrement.
Dans le contexte des loyers impayés, la saisie conservatoire constitue souvent un levier particulièrement efficace lorsque le locataire rencontre de graves difficultés financières ou envisage de cesser son activité.
Combien de temps dure une procédure de loyers impayés ?
La durée d'une procédure varie selon :
- la rédaction du bail ;
- l'existence d'une clause résolutoire ;
- la réactivité du locataire ;
- l'encombrement de la juridiction compétente.
À titre indicatif, une procédure classique comprend généralement les étapes suivantes :
Étape 1 : constat de l'impayé
Dès le premier retard de paiement, le bailleur peut adresser une relance ou une mise en demeure.
Étape 2 : commandement de payer
Le commissaire de justice délivre un commandement visant la clause résolutoire.
Étape 3 : délai légal d'un mois
Le locataire dispose d'un délai pour régulariser sa situation.
Étape 4 : procédure de référé
Le bailleur saisit le tribunal afin de faire constater la résiliation du bail.
Étape 5 : expulsion
Une fois la décision obtenue, l'expulsion peut être mise en œuvre par commissaire de justice.
Une intervention rapide permet souvent de réduire considérablement les délais de traitement du dossier.
Comment prévenir les loyers impayés ?
La meilleure stratégie reste souvent l'anticipation. Avant de signer un bail commercial, il est recommandé :
- d'analyser la solvabilité du locataire ;
- de vérifier les comptes de la société ;
- d'obtenir une caution personnelle lorsque cela est possible ;
- de prévoir un dépôt de garantie adapté ;
- de rédiger avec soin la clause résolutoire (en respectant notamment le délai minimal d'un mois rappelé par la Cour de cassation) ;
- d’initier une saisie conservatoire en cas d’impayé ;
- de contrôler régulièrement les paiements.
La loi du 26 mai 2026 a par ailleurs modifié l'environnement contractuel dans lequel s'inscrit cette anticipation. Trois points méritent une attention particulière lors de la rédaction ou de la relecture d'un bail :
- Mensualisation du loyer. Le nouvel article L.145-32-1 du Code de commerce permet à tout locataire à jour de ses loyers et charges non contestés d'exiger un paiement mensuel plutôt que trimestriel. Cette disposition, d'ordre public, s'applique même aux baux en cours et ne peut être écartée par une clause contraire.
- Plafonnement du dépôt de garantie. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 26 mai 2026, le dépôt de garantie et l'ensemble des garanties exigées ne peuvent excéder l'équivalent d'un trimestre de loyer lorsque le locataire bénéficie du droit à la mensualisation.
- Clause d'indexation « tunnel ». Le nouvel article L.145-38-1 du Code de commerce autorise désormais une clause encadrant, dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l'indice des loyers commerciaux retenue pour la révision du loyer.
Une rédaction rigoureuse du bail, tenant compte de ces évolutions, permet souvent de limiter considérablement les risques de contentieux.
Pourquoi faire appel à un avocat en cas de loyers impayés ?
Les contentieux relatifs aux baux commerciaux sont particulièrement techniques, et la réforme du 26 mai 2026 ajoute une couche de complexité supplémentaire, notamment sur l'application dans le temps de ses différentes dispositions.
Une erreur dans la rédaction d'un commandement de payer ou dans la mise en œuvre de la clause résolutoire peut retarder considérablement la procédure. L'intervention d'un avocat permet notamment :
- d'analyser le bail ;
- de déterminer la stratégie la plus efficace, y compris le calendrier d'introduction d'une procédure au regard de l'entrée en vigueur de la réforme ;
- de sécuriser les actes de procédure ;
- de solliciter l'expulsion du locataire ;
- d'organiser le recouvrement des sommes dues ;
- d'intervenir en cas de redressement ou de liquidation judiciaire.
L'accompagnement de Novlaw Avocats
Le cabinet Novlaw Avocats accompagne bailleurs, investisseurs, foncières, commerçants, restaurateurs, hôteliers, exploitants de bars et réseaux de franchise dans tous les litiges relatifs aux baux commerciaux.
Nous intervenons notamment pour :
- la rédaction et la négociation des baux commerciaux, à jour des dernières évolutions législatives ;
- le recouvrement des loyers impayés ;
- la délivrance de commandements de payer ;
- la mise en œuvre des clauses résolutoires, en tenant compte des nouvelles conditions issues de la loi du 26 mai 2026 ;
- les procédures d'expulsion ;
- les contentieux liés aux procédures collectives ;
- les litiges portant sur les charges, travaux et renouvellements de bail.
Notre double compétence en conseil et en contentieux commercial constitue un véritable atout. Elle nous permet d'anticiper les difficultés dès la rédaction du bail tout en disposant d'une expérience reconnue devant les juridictions commerciales et civiles.
Le cabinet intervient partout en France grâce à des outils de signature électronique et de gestion dématérialisée des dossiers.
FAQ – Loyers impayés et bail commercial
Quel est le délai d'un commandement de payer en bail commercial ?
Le locataire dispose d'un délai d'un mois pour régler sa dette lorsque le commandement vise la clause résolutoire prévue par l'article L.145-41 du Code de commerce. Ce délai constitue un plancher d'ordre public : une clause prévoyant un délai inférieur est réputée non écrite en son entier (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21454).
Un locataire en impayés peut-il encore obtenir des délais de paiement pour échapper à la résiliation ?
Oui, mais depuis le 28 mai 2026, à deux conditions cumulatives : il doit démontrer sa capacité à apurer l'intégralité de sa dette locative et justifier avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Cette exigence renforcée ne s'applique qu'aux demandes introduites à compter de cette date.
Le bailleur peut-il changer les serrures du local ?
Non. Une telle pratique est illégale et expose le bailleur à des sanctions. Seule une décision judiciaire permet d'obtenir l'expulsion du locataire.
Peut-on résilier un bail commercial sans clause résolutoire ?
Oui. Le bailleur peut demander judiciairement la résiliation du bail pour inexécution suffisamment grave des obligations du locataire.
Le dépôt de garantie peut-il couvrir les loyers impayés ?
Oui, mais uniquement dans les conditions prévues par le bail et sans préjudice des autres sommes restant dues, et dans la limite du plafonnement désormais applicable aux baux conclus ou renouvelés depuis le 26 mai 2026.
Que faire si le locataire est en liquidation judiciaire ?
Le bailleur doit rapidement déclarer sa créance et analyser les possibilités de résiliation du bail afin de préserver ses droits.
Novlaw vous accompagne pour sécuriser votre bail commercial à chaque étape : négociation, rédaction, exécution et contentieux. Échangeons sur votre situation et vos enjeux.