Loyer impayé en bail commercial : procédure, résiliation et expulsion du locataire

Ce qu'il faut retenir : face à un loyer commercial impayé, le bailleur adresse une mise en demeure, puis fait délivrer par commissaire de justice un commandement de payer visant la clause résolutoire. Faute de paiement intégral dans le délai d'un mois, il saisit le juge des référés du tribunal judiciaire pour faire constater la résiliation du bail et ordonner l'expulsion. Depuis la loi du 26 mai 2026, le locataire n'obtient des délais de paiement que s'il démontre sa capacité à apurer sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience.

Les loyers impayés constituent l'une des principales sources de contentieux en matière de bail commercial. Qu'il s'agisse d'un restaurant, d'un hôtel, d'un commerce de proximité ou d'un local de bureaux, l'absence de paiement fragilise rapidement la rentabilité de l'investissement du bailleur, et plus la réaction est tardive, plus le risque de voir la dette s'aggraver ou le locataire être placé en procédure collective augmente.

Le droit des baux commerciaux met à la disposition du bailleur plusieurs outils : mise en demeure, commandement de payer, clause résolutoire, référé, expulsion, mesures d'exécution et action contre les garants. Ces outils ont été renforcés par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique. Ce guide reprend chaque étape, de la mise en demeure (avec un modèle) jusqu'à l'expulsion, puis les situations particulières : procédure collective, caution, cession du bail et bail professionnel.

Que faire dès le premier impayé de loyer ?

La première erreur consiste souvent à attendre plusieurs mois avant d'intervenir. Lorsqu'un locataire cesse de payer, le bailleur doit identifier l'origine de la difficulté : retard ponctuel de trésorerie, contestation des charges, litige sur l'exécution du bail, difficultés économiques durables ou cessation des paiements. Une prise de contact rapide permet parfois une solution amiable ; si le défaut de paiement persiste, les demandes doivent être formalisées par écrit.

L'envoi d'une mise en demeure de payer

Avant toute procédure, le bailleur peut adresser une mise en demeure au locataire. Ce courrier rappelle le montant des loyers impayés, les échéances concernées, le délai accordé pour régulariser et les conséquences d'une absence de paiement. Il constitue une pièce utile en cas de contentieux ultérieur.

Lorsque le bail est garanti par un cautionnement, le bailleur doit aussi respecter ses obligations d'information envers la caution : l'article 2303 du Code civil impose au créancier professionnel d'informer la caution personne physique de la défaillance du débiteur principal dès le premier incident de paiement non régularisé dans le mois de son exigibilité.

Modèle de mise en demeure pour loyer commercial impayé

Le modèle ci-dessous, à adapter à chaque situation, peut être adressé par lettre recommandée avec accusé de réception :

[Nom et adresse du bailleur]
[Dénomination et siège social du locataire]

Lettre recommandée avec accusé de réception

Objet : mise en demeure de payer – loyers et charges impayés – bail commercial du [date] – locaux situés [adresse]

Madame, Monsieur,

Aux termes d'un bail commercial en date du [date], je vous ai donné à bail les locaux situés [adresse], moyennant un loyer de [montant] € HT payable [mensuellement / trimestriellement], [d'avance / à terme échu].

À ce jour, les sommes suivantes demeurent impayées : [détail par échéance : loyer, provisions sur charges, TVA], soit un total de [montant] € TTC, selon le décompte joint.

Je vous mets en demeure de régler cette somme dans un délai de [quinze] jours à compter de la réception de la présente.

À défaut, je me verrai contraint de vous faire délivrer, par commissaire de justice, un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée à l'article [X] du bail, puis de saisir la juridiction compétente afin de faire constater la résiliation du bail, d'obtenir votre expulsion et votre condamnation au paiement des sommes dues.

La présente vaut mise en demeure au sens de l'article 1344 du Code civil.

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[Signature]

Attention : cette lettre ne remplace pas le commandement de payer. Seul un commandement délivré par commissaire de justice et visant la clause résolutoire fait courir le délai d'un mois de l'article L.145-41 du Code de commerce.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire

La plupart des baux commerciaux comportent une clause résolutoire, qui prévoit la résiliation de plein droit du bail en cas de non-paiement du loyer. Selon l'article L.145-41 du Code de commerce, cette clause ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux, et le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le commandement doit viser expressément la clause résolutoire et permettre au locataire d'identifier précisément les sommes réclamées, généralement au moyen d'un décompte détaillé. Le locataire doit régler l'intégralité des sommes dues dans le mois ; un paiement partiel ne suffit pas. Les mentions obligatoires, les causes de nullité et les moyens de contestation sont détaillés dans notre guide consacré au commandement de payer visant la clause résolutoire.

Point de vigilance rédactionnelle. La Cour de cassation juge qu'une clause résolutoire prévoyant un délai inférieur à un mois après un commandement resté infructueux fait échec aux dispositions d'ordre public de l'article L.145-41 et est réputée non écrite en son entier (Cass. 3e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.454, publié au Bulletin). Les bailleurs ont tout intérêt à faire relire la clause résolutoire de leurs baux en cours.

Quel tribunal saisir en cas de loyers commerciaux impayés ?

Le contentieux du bail commercial relève de la compétence exclusive du tribunal judiciaire (article R.211-3-26, 11°, du Code de l'organisation judiciaire), et non du tribunal des activités économiques, même lorsque bailleur et locataire sont tous deux des sociétés commerciales. La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de situation de l'immeuble (article R.145-23 du Code de commerce).

En pratique, le bailleur saisit le président du tribunal judiciaire statuant en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, ou le tribunal judiciaire statuant au fond lorsque le litige est sérieusement contesté ou que le bail ne comporte pas de clause résolutoire.

La saisine du juge des référés

Même lorsque le délai d'un mois est expiré, l'intervention du juge demeure nécessaire : la clause opère de plein droit, mais son constat par une décision de justice est indispensable pour obtenir l'expulsion et le recouvrement forcé.

Le juge des référés ne peut toutefois constater la résiliation qu'en l'absence de contestation sérieuse. Relèvent généralement de la contestation sérieuse :

• une discussion sur la validité de la clause résolutoire ou du commandement (délai insuffisant, absence de visa de la clause, imprécision des sommes réclamées) ;
• une contestation motivée du montant des charges appelées ;
• une exception d'inexécution sérieusement étayée, lorsque le bailleur a lui-même manqué à ses obligations.

Sur ce dernier point, la Cour de cassation rappelle que le locataire peut se prévaloir d'une exception d'inexécution pour refuser de payer les loyers, sans mise en demeure préalable, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l'usage auquel ils étaient destinés. Lorsque le bailleur demande au juge de constater l'acquisition de la clause résolutoire, « le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n'ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, publié au Bulletin). Dans cette affaire, la cour d'appel avait jugé l'exception inefficace une fois la clause acquise ; son arrêt est cassé faute d'avoir recherché si la locataire était fondée à l'opposer pour chacun des loyers réclamés dans le commandement.

L'exception reste strictement appréciée : elle suppose que les locaux soient devenus impropres à leur usage du fait du bailleur. Un locataire qui cesse de payer sans motif de cette gravité prend le risque de voir la clause résolutoire acquise.

À l'inverse, l'invocation de simples difficultés de trésorerie, sans discussion sur le principe ou le montant de la dette, ne constitue pas une contestation sérieuse.

Lorsque la voie du référé est ouverte, elle est rapide et moins coûteuse qu'une procédure au fond, et l'ordonnance est exécutoire à titre provisoire (article 514 du Code de procédure civile). Le premier président de la cour d'appel peut toutefois arrêter cette exécution provisoire en cas de moyen sérieux d'annulation ou de réformation et de conséquences manifestement excessives (article 514-3 du même code).

Le juge des référés peut notamment :

• constater la résiliation du bail acquise par le jeu de la clause résolutoire ;
• ordonner l'expulsion du locataire et de tout occupant de son chef ;
• condamner le locataire au paiement d'une provision sur les loyers et charges impayés ;
• fixer une indemnité d'occupation provisionnelle due jusqu'à la libération effective des lieux.

Délais de paiement et suspension de la clause résolutoire : le régime issu de la loi du 26 mai 2026

Le juge peut, en accordant des délais de paiement, suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire ; si le locataire respecte les délais accordés, la clause est réputée n'avoir jamais joué (article L.145-41, alinéa 2, du Code de commerce). Ces délais peuvent atteindre deux ans (article 1343-5 du Code civil).

La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 a complété l'article L.145-41 et subordonne désormais l'octroi de délais et la suspension des effets de la clause à deux conditions cumulatives :

• le locataire doit démontrer sa capacité à régler l'intégralité de sa dette locative ;
• il doit avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.

Une simple promesse de règlement, ou un paiement partiel, ne suffit plus : le locataire doit être à jour du loyer courant au moment où l'affaire est appelée.

Application dans le temps. Ces conditions s'appliquent aux demandes de délais introduites à compter du 28 mai 2026. Pour un bailleur engagé dans un contentieux d'impayés, la date d'introduction de la demande de délais est donc un paramètre à surveiller.

Expulsion d'un locataire commercial : étapes et délais

Lorsque la résiliation du bail est constatée ou prononcée, le juge ordonne l'expulsion du locataire et de tout occupant de son chef. Le bailleur ne peut jamais y procéder lui-même : changer les serrures, couper l'accès au local ou retirer les biens du locataire sans décision de justice engage sa responsabilité.

Les étapes de l'expulsion

1. La décision de justice : ordonnance de référé constatant l'acquisition de la clause résolutoire, ou jugement prononçant la résiliation et ordonnant l'expulsion.
2. La signification de la décision au locataire par commissaire de justice.
3. Le commandement de quitter les lieux : l'expulsion d'un immeuble ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire, et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux (article L.411-1 du Code des procédures civiles d'exécution).
4. L'expulsion par le commissaire de justice, qui dresse un procès-verbal et procède aux opérations relatives aux biens laissés sur place.
5. Le concours de la force publique, si le locataire refuse de partir : le commissaire de justice en fait la demande au préfet.

Les délais propres au local commercial

• Pas de trêve hivernale : la trêve protège les occupants de lieux d'habitation ; elle ne s'applique pas à un local exclusivement commercial, dont l'expulsion peut intervenir toute l'année.
• Pas de délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux : ce délai (article L.412-1 du Code des procédures civiles d'exécution) vise les lieux habités. La vigilance s'impose toutefois lorsque le bail comprend un logement accessoire occupé par le locataire.
• Le silence du préfet : le silence gardé pendant deux mois sur la demande de concours de la force publique vaut refus (article R.153-1 du Code des procédures civiles d'exécution), et le refus ouvre droit à réparation à la charge de l'État (article L.153-1 du même code).

Combien de temps pour expulser un locataire commercial ?

La durée dépend surtout du délai d'audiencement de la juridiction et de l'attitude du locataire. Elle s'additionne ainsi :

1. constat de l'impayé et mise en demeure ;
2. commandement de payer, puis délai incompressible d'un mois ;
3. assignation en référé et audience, dont la date dépend du tribunal ;
4. signification de l'ordonnance et commandement de quitter les lieux ;
5. expulsion, avec le cas échéant l'instruction de la demande de concours de la force publique.

Il faut en pratique compter plusieurs mois entre le premier impayé et la libération effective des locaux, davantage en cas de contestation sérieuse, d'appel ou de demande de délais. D'où l'intérêt d'engager la procédure sans attendre.

Un bail notarié permet-il d'expulser sans passer par le juge ?

Non. Un bail conclu par acte notarié constitue un titre exécutoire (article L.111-3 du Code des procédures civiles d'exécution) : il permet au bailleur de pratiquer des saisies pour recouvrer les loyers impayés sans jugement préalable. En revanche, l'expulsion suppose une décision de justice ou un procès-verbal de conciliation exécutoire (article L.411-1 du même code). Le bailleur doit donc, même avec un bail notarié, faire constater la résiliation par le juge.

Le bailleur peut-il réclamer les loyers impayés après la résiliation ?

Oui. La résiliation du bail ne fait pas disparaître la dette locative. Le bailleur conserve le droit de réclamer les loyers et charges échus, les intérêts de retard, la clause pénale éventuellement prévue au bail et les frais de procédure, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux. Il peut engager des mesures d'exécution forcée, notamment une saisie-attribution sur les comptes bancaires ou une saisie des biens mobiliers du locataire.

Loyers impayés et procédure collective : quels droits pour le bailleur ?

L'ouverture d'une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire modifie profondément les règles applicables.

Les loyers antérieurs au jugement d'ouverture

Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice tendant au paiement d'une somme d'argent ou à la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent, pour les créances nées avant ce jugement (article L.622-21 du Code de commerce). Le bailleur ne peut donc plus faire constater la résiliation du bail pour des loyers antérieurs si la résiliation n'a pas été constatée par une décision passée en force de chose jugée avant le jugement d'ouverture.

Il doit déclarer sa créance auprès du mandataire judiciaire dans un délai de deux mois à compter de la publication du jugement d'ouverture au BODACC, faute de quoi il ne participera pas aux répartitions.

Les loyers postérieurs au jugement d'ouverture

Les loyers dus pour l'occupation des locaux après le jugement d'ouverture sont des créances postérieures, payables à leur échéance (article L.622-17 du Code de commerce). S'ils ne sont pas réglés, le bailleur peut demander ou faire constater la résiliation du bail, mais seulement au terme d'un délai de trois mois à compter du jugement d'ouverture (article L.622-14, 2°, du Code de commerce). En liquidation judiciaire, la même règle s'applique, le délai courant à compter du jugement de liquidation (article L.641-12 du même code).

La demande de constat de la résiliation est alors portée devant le juge-commissaire (article R.622-13 du Code de commerce), qui doit s'assurer, au jour où il statue, que des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture demeurent impayés (Cass. com., 12 juin 2024, n° 22-24.177, publié au Bulletin). Dans cette affaire, le locataire en redressement judiciaire avait réglé les loyers postérieurs, reçus par le bailleur le jour même où celui-ci saisissait le juge-commissaire : la créance étant éteinte, la requête du bailleur a été rejetée, alors même que les loyers étaient restés impayés plus de trois mois après le jugement d'ouverture. Le locataire qui régularise avant que le juge statue échappe donc à la résiliation.

La réactivité est essentielle : chaque mois d'occupation impayée alourdit une créance dont le recouvrement est incertain.

Le bailleur peut-il agir contre la caution ou les garanties du locataire ?

De nombreux baux commerciaux sont assortis d'une garantie : cautionnement du dirigeant, caution solidaire, garantie bancaire ou garantie autonome à première demande. Lorsque le locataire ne paie plus, le bailleur peut, sous conditions, en demander l'exécution.

La stratégie dépend de la nature de la garantie. La caution solidaire peut être poursuivie sans action préalable contre le locataire, alors que la caution simple peut exiger que le bailleur poursuive d'abord le débiteur principal (bénéfice de discussion). Le bailleur doit aussi vérifier qu'il a respecté ses obligations d'information envers la caution, sous peine de déchéance des pénalités et intérêts de retard.

Le dépôt de garantie peut également être imputé sur la dette, dans les conditions prévues au bail. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis la loi du 26 mai 2026 et portant sur les locaux concernés, le montant total des garanties exigées du locataire est plafonné à un trimestre de loyer (article L.145-40 du Code de commerce).

Cession du bail : le cédant reste-t-il tenu des loyers impayés ?

Les baux commerciaux contiennent souvent une clause de garantie solidaire par laquelle le locataire qui cède son bail garantit le paiement des loyers par le cessionnaire. Le Code de commerce encadre cette garantie :

• le bailleur ne peut l'invoquer que pendant trois ans à compter de la cession (article L.145-16-2) ;
• il doit informer le cédant de tout défaut de paiement du cessionnaire dans le délai d'un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être payée (article L.145-16-1).

Attention toutefois aux baux anciens : l'article L.145-16-2, issu de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, revêt un caractère d'ordre public, mais il ne s'applique pas immédiatement aux baux conclus avant son entrée en vigueur. La Cour de cassation a en effet jugé qu'il « ne répond pas à un motif impérieux d'intérêt général justifiant son application immédiate » et que la garantie solidaire « ne constitue pas un effet légal du contrat mais demeure régie par la volonté des parties » (Cass. 3e civ., 11 avril 2019, n° 18-16.121, publié au Bulletin). Dans cette affaire, le cédant restait ainsi garant jusqu'à l'expiration des baux, comme le prévoyait la clause, et non pendant trois ans seulement. La même décision admet que la clause de garantie joue lorsque le droit au bail est transmis par voie d'apport partiel d'actif.

Pour le bailleur, cette garantie est un levier de recouvrement souvent décisif lorsque le cessionnaire est défaillant ; pour le cédant, la vérification du respect du délai d'information et de la durée de trois ans est le premier moyen de défense.

Peut-on pratiquer une saisie conservatoire contre un locataire défaillant ?

Lorsque le bailleur craint que son locataire organise son insolvabilité, il peut agir avant même d'obtenir une décision définitive. La saisie conservatoire permet de bloquer des comptes bancaires, des créances détenues par des tiers ou certains biens mobiliers. Le juge l'autorise lorsque la créance paraît fondée en son principe et que des circonstances menacent son recouvrement.

Loyer impayé et bail professionnel : quelles différences ?

Le bail professionnel, régi par l'article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, n'est pas soumis au statut des baux commerciaux, sauf si les parties ont choisi de l'y soumettre (article L.145-2, I, 7°, du Code de commerce). En cas de loyer impayé :

• la clause résolutoire relève du droit commun : le délai d'un mois de l'article L.145-41 ne s'applique pas, et la mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire (article 1225 du Code civil) ;
• les délais de paiement relèvent de l'article 1343-5 du Code civil, sans les conditions issues de la loi du 26 mai 2026 ;
• la procédure reste comparable : référé pour faire constater la résiliation, expulsion et recouvrement forcé.

Comment prévenir les loyers impayés ?

Avant de signer un bail commercial, il est recommandé :

• d'analyser la solvabilité du locataire et ses comptes ;
• d'obtenir une caution personnelle ou une garantie bancaire lorsque c'est possible ;
• de prévoir un dépôt de garantie adapté, dans les limites légales ;
• de rédiger avec soin la clause résolutoire, en respectant le délai minimal d'un mois ;
• de contrôler régulièrement les paiements et de réagir dès le premier impayé.

La loi du 26 mai 2026 a aussi modifié l'environnement contractuel : faculté pour le locataire à jour de ses loyers d'exiger un paiement mensuel (article L.145-32-1 du Code de commerce), plafonnement des garanties (article L.145-40) et possibilité d'une clause encadrant la variation annuelle de l'indice (article L.145-38-1). Ces points sont détaillés dans notre article sur la réforme des baux commerciaux.

L'accompagnement de Novlaw Avocats

Une erreur dans le commandement de payer, dans le choix de la procédure ou dans le calendrier au regard de la réforme de 2026 peut retarder de plusieurs mois la récupération du local. Le cabinet Novlaw Avocats accompagne bailleurs, investisseurs et foncières, mais aussi commerçants, restaurateurs et hôteliers, à chaque étape :

• analyse du bail et de la clause résolutoire ;
• délivrance ou contestation des commandements de payer ;
• référés en constatation de la résiliation, demandes de délais et expulsion ;
• recouvrement des sommes dues, action contre les cautions et le cédant garant ;
• déclarations de créance et contentieux liés aux procédures collectives.

Consultez notre page avocat en bail commercial et nos offres litige avec un locataire et litige avec un bailleur commercial. Le cabinet intervient depuis ses bureaux de Paris, Lyon et Lille (voir notre page avocat en bail commercial à Paris).

FAQ – Loyers impayés et bail commercial

Que faire en cas de loyer commercial impayé ?

Adresser une mise en demeure, puis faire délivrer par commissaire de justice un commandement de payer visant la clause résolutoire. Faute de paiement intégral dans le mois, saisir le juge des référés pour faire constater la résiliation et ordonner l'expulsion.

Quel est le délai d'un commandement de payer en bail commercial ?

Un mois à compter de sa signification (article L.145-41 du Code de commerce). Une clause résolutoire prévoyant un délai plus court est réputée non écrite en son entier.

Quel tribunal est compétent pour des loyers commerciaux impayés ?

Le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble, y compris lorsque les deux parties sont commerçantes. En cas d'urgence ou de clause résolutoire acquise, c'est son président statuant en référé.

Un locataire en impayés peut-il obtenir des délais de paiement ?

Oui, mais pour les demandes introduites depuis le 28 mai 2026, il doit démontrer sa capacité à apurer l'intégralité de sa dette et avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience.

Combien de temps faut-il pour expulser un locataire commercial ?

Au moins le mois suivant le commandement de payer, puis le temps d'obtenir l'ordonnance de référé, de la signifier et de délivrer un commandement de quitter les lieux. Il n'existe ni trêve hivernale ni délai de deux mois pour un local exclusivement commercial. En pratique, plusieurs mois.

Un bail notarié permet-il d'expulser sans jugement ?

Non. Il permet de saisir les biens du locataire pour les loyers impayés sans jugement, mais l'expulsion exige une décision de justice ou un procès-verbal de conciliation exécutoire.

Le bailleur peut-il changer les serrures du local ?

Non. Seule une décision de justice, exécutée par commissaire de justice, permet d'obtenir l'expulsion du locataire.

Le cédant du bail doit-il payer les loyers impayés du cessionnaire ?

Seulement si le bail ou l'acte de cession prévoit une clause de garantie, et en principe pendant trois ans au plus à compter de la cession. Cette limite ne s'applique toutefois pas aux baux conclus avant l'entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014. Le bailleur doit informer le cédant de tout impayé dans le mois.

Que faire si le locataire est en redressement ou en liquidation judiciaire ?

Déclarer la créance de loyers antérieurs dans les deux mois de la publication du jugement au BODACC, et surveiller le paiement des loyers postérieurs : à défaut, la résiliation peut être demandée au juge-commissaire trois mois après le jugement d'ouverture, à condition que ces loyers soient toujours impayés au jour où il statue.

Les règles sont-elles les mêmes pour un bail professionnel ?

Non. Sauf choix contraire des parties, le délai d'un mois de l'article L.145-41 et les conditions de délais issues de la loi de 2026 ne s'appliquent pas ; la clause résolutoire obéit au droit commun des contrats.