Refus de renouvellement du bail commercial par le bailleur
Le bail commercial confère au locataire un droit très important : le droit au renouvellement du bail commercial. C’est ce que l’on appelle la « propriété commerciale » du locataire. Cette propriété commerciale, ce droit au renouvellement, garantit au locataire une certaine stabilité pour développer son entreprise dans la durée, et ainsi valoriser son fonds de commerce et sa zone de chalandise.
En cas de refus de renouvellement de bail commercial par le bailleur, ce dernier sera tenu de payer au locataire une indemnité d’éviction.
Qu’est-ce que l’indemnité d’éviction ?
C’est précisément l’indemnité qui doit être payée au locataire au cas de refus de renouvellement de bail commercial par le bailleur, pour indemniser le locataire de la perte de son fonds de commerce, codifié dans l’article L145-14 du Code de commerce.
Ce droit au renouvellement est d’ordre public : les parties ne peuvent écarter le droit au renouvellement du locataire lors de la rédaction du bail commercial.
Attention toutefois : l’indemnité d’éviction n’est due que dans l’hypothèse d’un bail commercial classique, « Bail 3,6, 9 ». En revanche, aucune indemnité d’éviction n’est prévue au profit du locataire dans l’hypothèse d’un bail de courte durée (bail dérogatoire ou convention d’occupation précaire).
L’indemnité d’éviction est évaluée pour correspondre au préjudice causé par le locataire pour le défaut de renouvellement de son bail commercial.
Elle comprend généralement la valeur du fonds de commerce, mais également les frais de déménagement et de réinstallation.
Dans quels cas le locataire a-t-il doit au versement d’une indemnité d’éviction ?
Dès lors que le bailleur refuse de renouveler le bail commercial du locataire, le locataire a droit à une indemnité d’éviction. C’est la règle de principe.
Il n’est fait exception à cette règle que dans les cas suivants :
Outre ces exceptions légales, on rappellera que le locataire d’un bail commercial n’a pas le droit au paiement d’une indemnité d’éviction s’il s’agit d’un bail de courte durée (bail dérogatoire, convention d’occupation précaire) conclu pour une durée de 3 ans maximum. Le refus de renouvellement de bail commercial par le bailleur n’a ainsi pas de conséquence financière s’agissant d’un bail dérogatoire.
Quelles sont les conditions pour permettre au locataire de bénéficier du droit à une indemnité d’éviction ?
Le locataire pourra prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement de bail commercial par le bailleur, uniquement si les conditions suivantes sont réunies :
Ce dernier point sera très important en cas de cession de droit au bail avec déspécialisation : si le cessionnaire exerce une nouvelle activité dans le local alors que le bail touche à sa fin, il risque d’avoir moins de 3 ans d’ancienneté d’exploitation effective du fonds de commerce arrivé au terme du bail.
En ce cas, il y a un risque que le bailleur refuse de régler une indemnité d’éviction au locataire, tout en mettant fin au bail commercial.
C’est pourquoi en cas de cession de droit au bail pour un bail sur lequel il reste moins de 3 ans à courir (dans la dernière période triennale) il est indispensable de conditionner la cession à l’acceptation par le bailleur du principe du renouvellement du bail, voire à un renouvellement effectif au jour de la cession.
Comment déterminer le montant de l’indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement de bail commercial par le bailleur ?
Comme on l’a vu, l’indemnité d’éviction est une indemnité compensatrice du préjudice causé au locataire suite au refus de renouvellement de bail commercial par le bailleur.
Il s’agit donc de compenser la perte du fonds de commerce du locataire.
Si l’on s’en tient aux textes de loi et à la jurisprudence rendue sur ce point, l’indemnité d’éviction due au locataire en cas de refus de renouvellement de bail commercial par le bailleur est calculée en fonction des critères suivants :
Que se passe-t-il si les parties ne sont pas d’accord sur le montant de l’indemnité d’éviction ? Faut-il saisir le Juge ?
Si le bailleur et le locataire ne trouvent pas d’accord sur le montant de l’indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement de bail commercial par le bailleur, c’est au tribunal judiciaire qu’il reviendra de trancher.
Le tribunal sera saisi par la partie la plus diligente dans un délai maximal de deux ans à compter du refus de renouvellement de bail commercial par le bailleur : comme pour tout le reste, c’est la prescription biennale des baux commerciaux qui trouve à s’appliquer.
Les juges du fond devront, au jour du jugement, apprécier les circonstances afin d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction, en prenant en compte l’ensemble des critères (valeur du fonds de commerce, frais de déménagements, frais liés au licenciement des salariés s’il en existe, etc.).
Quelles sont les modalités de paiement de l’indemnité d’éviction due au locataire en cas de refus de renouvellement de bail commercial par le bailleur ?
Une fois le montant de l’indemnité fixée, le bailleur dispose d’un délai de quinze jours au cours duquel il peut revenir sur sa décision de refus de renouvellement de bail commercial. Le bailleur pourrait alors décider d’offrir finalement à son locataire un congé avec offre de renouvellement.
Passé ce délai de quinze jours, le bailleur ne peut plus changer d’avis : il doit régler immédiatement l’indemnité d’éviction à son locataire. À défaut, le bailleur pourra être sanctionné judiciairement à des dommages-intérêts.
Une fois que l’indemnité d’éviction a été payée au locataire, ce dernier devra quitter le local dans un délai de trois mois à compter du paiement. À défaut, il deviendra occupant sans droit ni titre et pourra être expulsé immédiatement, et être condamné à des dommages-intérêts au profit du bailleur.
Quelles sont les modalités de paiement de l’indemnité d’éviction due au locataire en cas de refus de renouvellement de bail commercial par le bailleur ?
Une fois le montant de l’indemnité fixée, le bailleur dispose d’un délai de quinze jours au cours duquel il peut revenir sur sa décision de refus de renouvellement de bail commercial. Le bailleur pourrait alors décider d’offrir finalement à son locataire un congé avec offre de renouvellement.
Passé ce délai de quinze jours, le bailleur ne peut plus changer d’avis : il doit régler immédiatement l’indemnité d’éviction à son locataire. À défaut, le bailleur pourra être sanctionné judiciairement à des dommages-intérêts.
Une fois que l’indemnité d’éviction a été payée au locataire, ce dernier devra quitter le local dans un délai de trois mois à compter du paiement. À défaut, il deviendra occupant sans droit ni titre et pourra être expulsé immédiatement, et être condamné à des dommages-intérêts au profit du bailleur.
Le refus de renouvellement de bail commercial par le bailleur entraîne des conséquences juridiques importantes : paiement d’une indemnité d’éviction au locataire, détermination judiciaire ou amiable du montant de l’indemnité d’éviction, possible discussion sur les conditions dans lesquelles le bailleur pourrait ne pas avoir à payer l’indemnité d’éviction.
Il est conseillé d’être assisté par un avocat spécialisé en bail commercial. N’hésitez pas à nous contacter pour toute question.
NOUS CONTACTER
