Refus de renouvellement du bail commercial par le bailleur

Le  bail commercial  confère au locataire un droit très important : le droit au renouvellement du bail commercial. C’est ce que l’on appelle la «  propriété commerciale  » du locataire. Cette propriété commerciale, ce droit au renouvellement, garantit au locataire une certaine stabilité pour développer son entreprise dans la durée, et ainsi valoriser son fonds de commerce et sa zone de chalandise. 

En cas de refus de renouvellement de bail commercial par le bailleur, ce dernier sera tenu de payer au locataire une indemnité d’éviction. 

Qu’est-ce que l’indemnité d’éviction  ?

C’est précisément l’indemnité qui doit être payée au locataire au cas de refus de renouvellement de bail commercial par le bailleur, pour indemniser le locataire de la perte de son fonds de commerce, codifié dans l’article L145-14 du Code de commerce.

Ce droit au renouvellement est d’ordre public  : les parties ne peuvent écarter le droit au renouvellement du locataire lors de la rédaction du bail commercial.
Attention toutefois : l’indemnité d’éviction n’est due que dans l’hypothèse d’un bail commercial classique, «  Bail 3,6, 9  ». En revanche, aucune indemnité d’éviction n’est prévue au profit du locataire dans l’hypothèse d’un bail de courte durée (bail dérogatoire ou convention d’occupation précaire).
L’indemnité d’éviction est évaluée pour correspondre au préjudice causé par le locataire pour le défaut de renouvellement de son bail commercial.
Elle comprend généralement la valeur du fonds de commerce, mais également les frais de déménagement et de réinstallation.

Dans quels cas le locataire a-t-il doit au versement d’une indemnité d’éviction  ?

Dès lors que le bailleur refuse de renouveler le bail commercial du locataire, le locataire a droit à une indemnité d’éviction. C’est la règle de principe.

Il n’est fait exception à cette règle que dans les cas suivants  :

  • Si le locataire n’est pas immatriculé au registre du commerce et des sociétés  ;

  • Si le bailleur justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre de son locataire (par exemple si le locataire ne règle plus le loyer ou a commis une faute dans l’exécution du bail commercial) ;

  • En cas de reprise de l’immeuble par le bailleur pour le démolir, lorsqu’il est en état d’insalubrité ou ne peut être occupé sans danger en raison de son état ;

  • En cas de reprise de l’immeuble par le bailleur pour y habiter, droit pouvant bénéficier aussi bien au bailleur qu’à son conjoint, ses ascendants et descendants et ceux de son conjoint  ;

  • En cas de reprise par le bailleur pour construire un local d’habitation sur un terrain nu.

Outre ces exceptions légales, on rappellera que le locataire d’un bail commercial n’a pas le droit au paiement d’une indemnité d’éviction s’il s’agit d’un bail de courte durée (bail dérogatoire, convention d’occupation précaire) conclu pour une durée de 3 ans maximum. Le refus de renouvellement de bail commercial par le bailleur n’a ainsi pas de conséquence financière s’agissant d’un bail dérogatoire. 

Quelles sont les conditions pour permettre au locataire de bénéficier du droit à une indemnité d’éviction  ?

Le locataire pourra prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement de bail commercial par le bailleur, uniquement si les conditions suivantes sont réunies  : 

  • Le droit au renouvellement ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds de commerce exploitant les lieux  : sont concernés non seulement le locataire initial, mais également l’éventuel cessionnaire du bail, voire même selon les cas le sous-locataire  ;

  • L’exploitant doit toutefois impérativement être immatriculé au RCS (registre du commerce et des sociétés) pour avoir droit au paiement d’une indemnité d’évitions en cas de refus de renouvellement de bail commercial par le bailleur  ;

  • Enfin, le fonds de commerce doit avoir été exploité de manière effective au cours des trois dernières années précédant la date d’expiration du bail pour que le locataire puisse bénéficier d’une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement de bail commercial par le bailleur.

Ce dernier point sera très important en cas de cession de droit au bail avec déspécialisation  : si le cessionnaire exerce une nouvelle activité dans le local alors que le bail touche à sa fin, il risque d’avoir moins de 3 ans d’ancienneté d’exploitation effective du fonds de commerce arrivé au terme du bail.

En ce cas, il y a un risque que le bailleur refuse de régler une indemnité d’éviction au locataire, tout en mettant fin au bail commercial.

C’est pourquoi en cas de cession de droit au bail pour un bail sur lequel il reste moins de 3 ans à courir (dans la dernière période triennale) il est indispensable de conditionner la cession à l’acceptation par le bailleur du principe du renouvellement du bail, voire à un renouvellement effectif au jour de la cession.

Comment déterminer le montant de l’indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement de bail commercial par le bailleur  ? 

Comme on l’a vu, l’indemnité d’éviction est une indemnité compensatrice du préjudice causé au locataire suite au refus de renouvellement de bail commercial par le bailleur.

Il s’agit donc de compenser la perte du fonds de commerce du locataire.
Si l’on s’en tient aux textes de loi et à la jurisprudence rendue sur ce point, l’indemnité d’éviction due au locataire en cas de refus de renouvellement de bail commercial par le bailleur est calculée en fonction des critères suivants  :

  • La valeur marchande du fonds de commerce exploité, déterminé selon un pourcentage du chiffre d’affaires du preneur, et selon un barème qui diffère selon le secteur d’activité  ;

  • Les éventuels frais normaux de déménagement et de réinstallation du fonds de commerce, le commerçant étant généralement contraint de modifier sa situation géographique  ;

  • Les indemnités de licenciement s’il existe des salariés attachés à l’entreprise du commerçant  ;

  • Les indemnités pour perte de logement dans le cas d’un bail mixte, avec une partie habitation  ;

  • Les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire produit la preuve que le préjudice est moindre  ;

  • Eventuellement, certains frais accessoires liés à la perte de la clientèle  : on sait en effet que contrairement aux activités tertiaires, le commerce traditionnel est tributaire de la zone de chalandise ; un déménagement implique souvent une perte de clientèle, préjudice qu’il conviendra de réparer en cas de refus de renouvellement de bail commercial par le bailleur.

Que se passe-t-il si les parties ne sont pas d’accord sur le montant de l’indemnité d’éviction  ? Faut-il saisir le Juge  ?

Si le bailleur et le locataire ne trouvent pas d’accord sur le montant de l’indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement de bail commercial par le bailleur, c’est au tribunal judiciaire qu’il reviendra de trancher.

Le tribunal sera saisi par la partie la plus diligente dans un délai maximal de deux ans à compter du refus de renouvellement de bail commercial par le bailleur : comme pour tout le reste, c’est la prescription biennale des baux commerciaux qui trouve à s’appliquer.

Les juges du fond devront, au jour du jugement, apprécier les circonstances afin d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction, en prenant en compte l’ensemble des critères (valeur du fonds de commerce, frais de déménagements, frais liés au licenciement des salariés s’il en existe, etc.).

Quelles sont les modalités de paiement de l’indemnité d’éviction due au locataire en cas de refus de renouvellement de bail commercial par le bailleur  ?  

Une fois le montant de l’indemnité fixée, le bailleur dispose d’un délai de quinze jours au cours duquel il peut revenir sur sa décision de refus de renouvellement de bail commercial. Le bailleur pourrait alors décider d’offrir finalement à son locataire un congé avec offre de renouvellement. 

Passé ce délai de quinze jours, le bailleur ne peut plus changer d’avis  : il doit régler immédiatement l’indemnité d’éviction à son locataire. À défaut, le bailleur pourra être sanctionné judiciairement à des dommages-intérêts.  

Une fois que l’indemnité d’éviction a été payée au locataire, ce dernier devra quitter le local dans un délai de trois mois à compter du paiement. À défaut, il deviendra occupant sans droit ni titre et pourra être expulsé immédiatement, et être condamné à des dommages-intérêts au profit du bailleur.  

Quelles sont les modalités de paiement de l’indemnité d’éviction due au locataire en cas de refus de renouvellement de bail commercial par le bailleur  ?  

Une fois le montant de l’indemnité fixée, le bailleur dispose d’un délai de quinze jours au cours duquel il peut revenir sur sa décision de refus de renouvellement de bail commercial. Le bailleur pourrait alors décider d’offrir finalement à son locataire un congé avec offre de renouvellement. 

Passé ce délai de quinze jours, le bailleur ne peut plus changer d’avis  : il doit régler immédiatement l’indemnité d’éviction à son locataire. À défaut, le bailleur pourra être sanctionné judiciairement à des dommages-intérêts.  

Une fois que l’indemnité d’éviction a été payée au locataire, ce dernier devra quitter le local dans un délai de trois mois à compter du paiement. À défaut, il deviendra occupant sans droit ni titre et pourra être expulsé immédiatement, et être condamné à des dommages-intérêts au profit du bailleur.  

  • Si le locataire n’est pas ou plus immatriculé  : l’inscription au RCS (registre du commerce et des sociétés) est une condition pour que le locataire ait droit au paiement d’une indemnité d’éviction ; en cas de défaut d’immatriculation, le bailleur pourra refuser le renouvellement de bail sans avoir à payer d’indemnité d’éviction.

  • Si le locataire n’exploite pas le fonds de manière effective depuis plus de 3 ans  : c’est la raison pour laquelle en cas de cession de droit au bail dans la dernière période triennale, il est impératif d’obtenir l’accord du bailleur pour le renouvellement du bail  ;

  • En cas de faute du locataire, constituant un motif grave et légitime  : par exemple si le locataire a cessé de payer le loyer, ou en cas de défaut d’assurance de sa part : en ce cas, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans avoir à régler d’indemnité d’éviction à son locataire  ;

  • En cas de destruction des locaux loués, puisque dans ce cas le bail commercial est résolu de plein droit  ;

  • En cas d’acquisition du local commercial par le locataire  ;

  • En cas de construction, reconstruction de l’immeuble par le bailleur, si ce dernier met à disposition du locataire un local de remplacement  ;

  • En cas de reprise de l’immeuble par le bailleur pour le démolir, lorsqu’il est en état d’insalubrité ou ne peut être occupé sans danger en raison de son état.

Le refus de renouvellement de bail commercial par le bailleur entraîne des conséquences juridiques importantes  : paiement d’une indemnité d’éviction au locataire, détermination judiciaire ou amiable du montant de l’indemnité d’éviction, possible discussion sur les conditions dans lesquelles le bailleur pourrait ne pas avoir à payer l’indemnité d’éviction.

Il est conseillé d’être assisté par un avocat spécialisé en bail commercial. N’hésitez pas à nous contacter pour toute question.

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