Qu’est-ce que la déspécialisation partielle du bail commercial ?

Au sein du contrat de bail commercial, se trouve une clause dite «  clause de destination  » qui détermine la nature des activités dont l’exercice est autorisé dans l’enceinte des locaux loués. Cette clause est telle que pendant toute la durée du bail, le locataire ne peut exercer aucune autre activité que celle prévue au bail, sauf dans l’hypothèse où il en fait la demande.

Il est ainsi possible pour le locataire d’un bail commercial de contacter son bailleur afin de lui demander l’autorisation d’ajouter à l’activité initialement prévue au bail une ou plusieurs activités complémentaires ou connexes. On parle alors de déspécialisation partielle  ou restreinte.
Cette procédure est particulièrement encadrée par le Code de commerce.

Aux termes de l’article L.145-47 du Code de commerce, texte d’ordre public qui encadre la procédure de déspécialisation partielle, aucun critère ni aucune définition d’une telle activité «  connexe  » ou «  complémentaire  » n’est donnée.

Toutefois, on considère qu’une activité est connexe ou complémentaire à celle déjà prévue au bail dès lors qu’elle n’impose pas au locataire ou au bailleur d’importants travaux voués à modifier le local. Aussi, cette nouvelle activité est connexe si elle possède un lien suffisant avec l’activité principale, et qu’elle est exploitée dans les mêmes conditions que cette dernière.

Ce caractère de « connexe » ou de « complémentaire » n’étant pas encadré juridiquement, c’est aux juges du fonds qu’il revient d’en apprécier souverainement la caractérisation (Cass. 3e civ., 18 mars 1998).

Dans le cadre de différentes destinations prévues en baux commerciaux, ont alors été admises comme connexes ou complémentaires les activités suivantes  :

A l’inverse, les activités suivantes n’ont quant à elles pas été considérées comme connexes ou complémentaires à l’activité principale  :

Enfin, il convient de préciser que cette activité complémentaire peut tout à fait devenir l’activité principale du bail commercial (Cass. 3e civ., 24 oct. 1984 : Bull. civ. 1984, III, n° 174).

Le preneur doit alors solliciter son bailleur afin de lui demander de compléter son activité, par le biais d’un acte extrajudiciaire précisant les nouvelles activités envisagées (articles L.145-47 du Code de commerce alinéa 2).

A défaut de réponse de la part du bailleur dans les deux mois suivant l’envoi de l’acte, celui-ci est réputé avoir accepté la demande de son preneur.

Toutefois, dans l’hypothèse où le bailleur répond dans les délais, il peut refuser l’adjonction de la nouvelle activité requise par son locataire. Dans cette hypothèse, le tribunal judiciaire sera alors saisi et statuera sur le sort de la déspécialisation demandée.

Par ailleurs, il convient de se méfier en cas de changement d’activité, au vu et au su du bailleur, sans passer par la procédure de déspécialisation.

Anciennement, la jurisprudence considérait que dès lors qu’un changement d’activité prolongé était initié par le locataire, que son bailleur en avait connaissance et qu’il ne réagissait pas, cette absence de réaction valait autorisation tacite de ce dernier par rapport audit changement d’activité (Cass. com., 19 juin 1950 : Bull. civ. 1950, III, n° 219).

Toutefois, un revirement de jurisprudence s’est produit en ce que désormais, la Cour de cassation considère que l’attitude passive du bailleur ne signifie en rien qu’il confère à son locataire une quelconque autorisation relative à son changement d’activité, et ainsi un changement de destination du bail commercial en cause (Cass. ass. plén., 3 mai 1956 : Bull. civ. 1956, ass. plén., n° 1 ; Gaz. Pal. 1956, 1, p. 394).

Légalement, le locataire a le devoir de contacter son bailleur afin de lui demander s’il peut élargir la destination de son bail en y ajoutant une ou plusieurs activités annexes, dans le cadre d’une requête en déspécialisation partielle.

Dans l’hypothèse où le bailleur accepte la requête de déspécialisation de son locataire, l’article L.145-47 du Code de commerce dispose que celui-ci pourra solliciter de son preneur une augmentation du loyer fixé au bail en cause. Toutefois, cette requête ne pourra intervenir qu’à la date de la prochaine révision triennale.

Cette prérogative s’explique en ce que les nouvelles activités exercées par le locataire peuvent entrainer une augmentation de ses revenus, provoquant alors une modification à la hausse de la valeur des locaux loués.

Ainsi, l’augmentation du loyer peut être sollicitée par le bailleur à la condition que les nouvelles activités aient effectivement entrainé une augmentation de la valeur de l’immeuble en ce qu’elles sont assez importantes par rapport à la destination de base des locaux en cause. Si cette condition n’est pas remplie, le déplafonnement du loyer pourra être refusé (CA Paris, 16e ch. B, 28 févr. 1992 : JurisData n° 1992-020564).

Toutefois, il convient de préciser qu’un déplafonnement est tout de même possible lorsque les activités complémentaires envisagées ne sont pas rentables dans l’immédiat (CA Paris, 28 févr. 1992 : JurisData n° 1992-020564).

De plus, l’article L.145-47 du Code de commerce concernant la déspécialisation déroge à l’article L.145-38 du même code, qui quant à lui vise la modification des facteurs locaux de commercialités. Il n’est donc pas nécessaire que l’ajout d’une activité connexe entraine une augmentation de la valeur locative du bien en cause supérieure à 10% (CA Paris, 16e ch., 10 juin 1980 : Loyers et copr. 1980, comm. 360).