Qu’est-ce que la déspécialisation totale du bail commercial ?

Le bail commercial constitue le contrat de location par lequel l’artisan, le commerçant ou l’industriel loue le local dans lequel il exerce son activité. Dans ce contrat de location il est fait mention de la nature exacte de l’activité pour laquelle est loué le local, ce qui signifie que le locataire n’est pas autorisé à exercer une activité autre que celle pour laquelle il a loué le local.

Si au cours de son bail, le locataire souhaite modifier son activité, il doit en demander l’autorisation à son bailleur . On parle alors d’une demande de déspécialisation du bail. La déspécialisation du bail se présente sous deux formes :

Elle est partielle si le locataire souhaite ajouter une activité connexe et complémentaire à celle définie dans le bail. Si au contraire le locataire souhaite complètement abandonner l’ancienne activité et en adopter une autre, la déspécialisation est totale. On parle alors d’une déspécialisation plénière.

Les conditions de la déspécialisation plénière sont définies par l’article L. 145-48 du Code de commerce. Cet article impose deux conditions cumulatives à tout locataire souhaitant demander à son bailleur la déspécialisation de son bail :

Pour invoquer la déspécialisation plénière, le locataire doit prouver que les activités qu’il exerce dans le local ne sont plus rentables et qu’il n’attire plus sa clientèle. Il doit également pouvoir démontrer que la nouvelle activité qu’il compte exploiter sera bénéfique pour les consommateurs.

Aux termes de l’article L. 145-48 du Code de commerce, les activités que le locataire souhaite exercer dans le local doivent être  “compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier”. Cette compatibilité est appréciée en fonction des répercussions que peuvent engendrer l’exercice des nouvelles activités dans l’immeuble.

Suivant les dispositions de l’article L. 145-49 du Code de commerce, la demande de déspécialisation débute au niveau du preneur qui notifie au bailleur une demande d’autorisation. Il appartient au bailleur d’en informer les autres locataires bénéficiant d’une clause d’exclusivité, ensuite le bailleur pourra s’ il le souhaite répondre au preneur.

Les créanciers inscrits sur le fonds de commerce doivent être informés de la demande d’autorisation. L’article L 145-49 du Code de commerce leur donne la possibilité de soumettre le changement d’activité à des conditions particulières dans le but de protéger leurs intérêts.

L’alinéa 3 de l’article 145-9 du Code de commerce stipule que la déspécialisation est réputée acceptée si le bailleur n’a pas notifié son refus dans les trois mois suivants la demande d’autorisation faite par le preneur. Au-delà de ces trois mois, le bailleur a toujours la possibilité de demander une augmentation de loyer ou une indemnité.

Si au contraire le bailleur refuse la demande de déspécialisation du preneur, sans motif légitime et sans vouloir récupérer les locaux, le preneur peut se tourner vers le tribunal judiciaire qui peut autoriser la déspécialisation si il estime que les conditions économiques et matérielles citées plus haut sont respectées.

En cas de déspécialisation l’article 145-50 du Code de commerce autorise le bailleur de l’immeuble à demander une augmentation du loyer de l’immeuble ou à demander au preneur de lui payer une indemnité proportionnelle au montant du préjudice qu’il prétend avoir subi. Le point de départ du nouveau loyer devrait être effectif à la date du début de la nouvelle activité.

Le changement d’activité peut également entraîner le déplafonnement de l’augmentation du loyer au moment du renouvellement du bail.